נדל"ן ברצלונה – למה שווה להשקיע דווקא שם?

משקיעים רבים מישראל בוחרים לעזוב את השוק המקומי לטובת השקעות נדל"ן מעבר לים. שוק הדיור המקומי נמצא בשיאו של גל עליות מתמשך. במהלך שני העשורים האחרונים מחירי הדיור בישראל זינקו במאות אחוזים וערכם הוכפל ואף שולש באזורי הביקוש. לאחר שנים ארוכות של עליות משולחות רסן ובמחירי שיא כל הזמנים, משקיעים רבים מרגישים ששוק הדיור הישראלי כולל פוטנציאל השבחה נמוך בהשוואה לשווקים רבים אחרים בכל רחבי העולם. אז אם גם אתם חושבים להתחיל להשקיע בענף הנדל"ן ושמעתם שמעבר לים ניתן ליהנות מנכסים אטרקטיביים המניבים אחוזי תשואה גבוהים ובמחירים מוזלים, הגעתם למקום הנכון. בשורות הבאות נגע במספר דגשים חשובים וטיפים מקצועיים שיעזרו לכם לבחור את שוק הדיור המתאים ביותר עבורכם. בין כלל הדגשים ניתן למנות את:

1. היכרות מעמיקה עם שוק הדיור המקומי.
2. היכרות עם החלופה המרכזית של השקעות נדל"ן.
3. היתרונות הגדולים ששוק הדיור הספרדי מעניק למשקיעיו.
4. היכרות עם מבחר מסלולי השקעה גדולים ואטרקטיביים במיוחד.
5. היכרות עם אפשרויות המימון הכדאיות ביותר.

חושבים להשאיר את החיסכונות בבנק בתוכניות חיסכון ללא סיכון? כדאי שתחשבו שוב!

ראשית, חשוב לפתוח בהיכרות עם החלופה המרכזית שת השקעות נדל"ן – תוכניות חיסכון בנקאיות. גם אם מעולם לא חשבתם להשקיע בענף הנדל"ן, כדאי לכם להמשיך לקרוא את השורות הבאות שיכולו לחסוך לכם לא מעט כסף במרוצת השנים. תוכניות חיסכון בנקאיות מבטיחות לכלל הבוחרים בהן שמירה הרמטית על הכסף ללא חשיפה למסלולי השקעה כלל. אך האם התוכניות הללו באמת שומרות על ערך החיסכון שלכם? התשובה היא חד משמעית לא. הבנקים לא ממהרים לספר ללקוחותיהם שהאינפלציה הממוצעת במדינת ישראל וברוב המדינות המתפתחות בכל רחבי העולם עומדת על כ 2% בכל שנה. האינפלציה שוחקת את כוח הקנייה של הכסף, מה שאומר שכל שקל שיושב בחיסכון ללא תנועה מאבד מערכו כ 2% בכל שנה. תוכניות החיסכון הבנקאיות מבטיחות לבוחרים בהן ריביות נמוכות במיוחד, כך שבעצם הבוחרים בתוכניות הללו מפסידים לא מעט כסף מידי שנה.

חושבים להשקיע בנדל"ן בישראל? הכירו את החיסרונות המרכזיים שגורמים למשקיעים רבים לבחור להשקיע מעבר לים

רוצים לשמור על ערכו הראלי של הכסף שלכם מפני שחיקת האינפלציה? אחת הדרכים הטובות ביותר לעשות זאת היא להשקיע בענף הנדל"ן. מחירי הדיור בישראל זינקו במאות אחוזים בשנים האחרונות, מה שגורם למספר חסרונות משמעותיים לשוק המקומי.

1. מחירים גבוהים  – המחירים הגבוהים של הדיור בישראל מקשים על משקיעים קטנים עם הון עצמי מוגבל למצוא נכסים טובים באזורי ביקוש. מחירי הדיור באזורי המרכז נעים בין 1,700,000 ל 2,300,000  לדירה ממוצעת בת שלושה חדרים. באזורי פריפריה המחירים נמוכים יותר ונעים בין 800,000 שקלים ל 1,400,000 שקלים לדירת 3 חדרים ממוצעת. לכן, משקיעים רבים מישראל בוחרים להתחיל להשקיע מעבר לים.
2. פוטנציאל מוגבל – מעבר לכך שהמחירים הגבוהים מקשים על משקיעים רבים לאתר נכסים אטרקטיביים להשקעה, הם גם מגלמים פוטנציאל רווח נמוך. שוק דיור הנמצא במחירי שיא כל הזמנים ולאחר עליות של מאות אחוזים, צפוי להמשיך לעלות בקצב איטי בהשוואה לשוק דיור שרק בשנים האחרונות התחיל את מגמת העלייה.
3. אחוזי תשואה נמוכים – אחד מכללי האצבע החשובים שאתם חייבים להכיר הוא – ככל שמחיר הנכס נמוך יותר, כך אחוזי התשואה שיתקבלו מהשכרתו יהיו גבוהים יותר. במילים אחרות, המחירים הגבוהים בישראל מגלגלים למשקיע אחוזי תשואה נמוכים. אחוזי התשואה הממוצעים באזורי מרכז הארץ נעים בין 2.3% ל 3% מידי שנה, בעוד אחוזי התשואה הממוצעים  באזורי פריפריה נעים בין 4% ל 5.5% בכל שנה.

הכירו את ספרד בכלל וברצלונה בפרט – הקריסה הכלכלית שהובילה לירידת של בין 40% ל 70% בשוק הדיור המקומי

נשמע מעניין? הכירו את אחד מיעדי ההשקעה החמים ביותר בעולם – ברצלונה. ראשית, חשוב להכיר את מצבה הכלכלי של ספרד. ספרד נמצאת בעיצומה של התאוששות כלכלית לא פשוטה מהמשבר הכלכלי הגדול משנת 2008. אחוזי האבטחה בספרד נחשבים לגבוהים במיוחד וגם מחירי הדיור עדיין לא רשמו עליות מרשימות מאז הקריסה הגדולה במשבר הכלכלי העולמי שפרץ לפני למעלה מעשור. מחירי הנכסים צנחו בלא פחות מעשרות אחוזים, כאשר השיא נרשם במדינות החוף שמחירי הנכסים בהן צנחו בקרוב ל 70%. המדינות הגדולות יותר ספגו פגיעה קלה יותר והנכסים בהן צנחו ב 40% – 50% "בלבד".

אז למה בכל זאת כדאי להשקיע בספרד? כל היתרונות הגדולים

הנתונים הללו נשמעים מאיימים, אך הם מגלמים פוטנציאל גדול במיוחד. משקיעים רבים מכל רחבי העולם נוהרים לספרד בכלל ולברצלונה ומדריד בפרט במטרה לאסוף נכסים במחירים נמוכים רגע לפני תחילתה של מגמת עלייה משמעותית. בשנת 2014 שוק הדיור בספרד התחיל את מכמת ההתאוששות ובשנים האחרונות נדמה שהוא תופס קצב ומתחיל לעלות. בשנים האחרונות אושרו בברצלונה למעלה מ 600 אישורי בנייה חדשים, גידול משמעותי של כ 40% בהשוואה לתקופה שקדמה לה. נשמע מעניין? ריכזנו עבורכם את כל היתרונות המשמעותיים שברצלונה מציעה לכל משקיעיה, והם:

1. שוק הדיור רק בתחילתה של מגמת העלייה –  כפי שציינו לעיל, שוק הדיור בספרד נפגע אנושות מהמשבר הכלכלי העולמי של שנת 2008. מחירי הדיור צנחו בין 40% ל 70%, מה שמאפשר למשקיעים רבים לרכוש נכסים במחירים נמוכים במיוחד. המחירים הנמוכים כוללים מספר יתרונות משמעותיים, והם:

• אפשרות השקעה טובה גם למשקיעים קטנים עם הון עצמי נמוך.
• פוטנציאל רווח גדול במיוחד מעליית ערך הנכסים במרוצת השנים.
• אחוזי תשואה גבוהים בהשוואה לעסקאות נדל"ן יקרות.

        2. מחירים נמוכים בעשרות אחוזים בהשוואה לישראל – שוק הדיור המקומי נמצא בעיצומה של מגמת עלייה בת מאות אחוזים בשנים האחרונות. בניגוד לדעתם של רבים שמחירי הדיור ימשיכו לטפס צפונה, רבים סבורים כי מחירי הדיור בישראל בועתיים ועומדים פסע לפני פיצוץ ותחילתן של ירידות מחירים. כך או כך, המחירים הגבוהים גורמים למשקיעים רבים לפנות לשווקי דיור שונים בכל רחבי העולם, כאשר המרכזי שבהם הוא שוק הדיור הספרדי.

3. אחוזי תשואה גבוהים מהשכרת נכסים – אחוזי התשואה מושפעים רבות ממחירי הנכסים כך שככל שהנכס יקר יותר, כך אחוזי התשואה שיתקבלו מהשכרתו יהיו נמוכים יותר. מחירי הדיור בישראל נעים בין 800,000 שקלים לאזורי פריפריה ל 2,200,000 ומעלה לאזורי המרכז. נכסים אלה מניבים בין 2.2% תשואה ל 5% תשורה מידי שנה. לעומת זאת, בברצלונה מחירי הנכסים נעים בין 380 ל 420 אירו למטר רבוע, ומניבים בין 7% ל 12% תשואה מידי שנה. אחוזי התשואה הגבוהים שניתן לקבל מנכסי נדל"ן בספרד בכלל ובברצלונה בפרט מבטיחים לכלל הבוחרים להשקיע בשוק הספרדי ליהנות מהשקעות מניבות ואטרקטיביות במיוחד.

4. אזורים תיירותיים – בכל עונות השנה! יתרון נוסף שמושך לא מעט משקיעים מכל רחבי העולם למחוזותיה של ספרד הוא התיירות העניפה באזור. ספרד בכלל וברצלונה בפרט נחשבות למצויירות במיוחד ומושכות לשטחן מיליוני תיירים בכל שנה. איך התיירים קשורים לשוק הדיור המקומי? כלל אצבע נוסף שאתם חייבים לזכור הוא – כל עוד הביקוש לדיור גבוה מההיצע הקיים, מחירי הדיור עולים. התיירים הרבים, על אף שהותם הקצרה, מעלים את רמות הביקושים באזור. עלייה ברמות הביקושים משפיעה הן על עליות ערך הנכסים, והן על גובה השכירות שניתן לקבל. חשוב להדגיש כי בספרד האקלים נוח במיוחד כך שהתיירים מגיעים לבקר בשטחה בכל עונות השנה.

תשלומי מיסים והוצאות נלוות שיש לקחת בחשבון

חושבים להתחיל להשקיע בנכסי נדל"ן בספרד? חשוב שתכירו את שיטת המיסוי המקומית. משקיעי נדל"ן רבים לא מביאים בחשבון את הוצאות המס וכלל ההוצאות הנלוות, מה שיכול להפוך כל עסקה מרוויחה על הנייר, לעסקה מפסידה בפועל. לכן, קיימת חשיבות רבה להכיר את שיטות המיסוי בכל מקום בו אתם בוחרים להשקיע. מעבר לתשלומי המיסים, ישנן עוד לא מעט הוצאות נלוות שחשוב שתדעו להביא בחשבון, כמו:

1. הוצאות תיווך
2. תשלום לעורך דין
3. שיפוץ לנכס – אם נדרש
4. הוספת רהיטים בסיסיים

חישוב כלל ההוצאות הללו בצירוף תשלומי המיסים יבטיחו לכם הכנה נכונה לקראת העסקה. בשורות הבאות נכע בשיטת המיסוי בברצלונה, כך שתדעו להיערך נכון לכל ההוצאות הנדרשות בעסקת נדל"ן באזור.

מס רכישה

מס הרכישה הוא מס שונה מרוב המיסים שאנו מכירים. על פי רוב המס מחושב על בסיס רווחים ולעומת זאת,  מס הרכישה מחושב על בסיס עלות הדירה. מס הרכישה משולם כבר בעת הרכישה ללא כל קשר לרווחים מהנכס. בספרד מס הרכישה בשיעור של בין 7% ל 10%, תלוי באיזה אזור תבחרו להשקיע. השקעות נדל"ן בברצלונה יחייבו אתכם בשיעור המקסימלי – 10% מס רכישה.

מס הכנסה

מס הכנסה הוא מס שכולנו מכירים היטב. מס ההכנסה מחושב על בסיס הרווחים מהשכרת הנכס. בספרד מס ההכנסה עומד על 24%. יש לכם אזרחות ספרדית? גם אם אתם ישראלים תוכלו לקבל הנחה ולשלם 19% מס הכנסה בלבד. המתגוררים באירופה רשאים לנכות הוצאות טרם קביעת ההכנסות לצורך הטבות מס. כלומר, אם הרווח השנתי מהשכרת הנכס עמד על 25,000 שקלים, אזרחים מקומיים יוכלו להכיר במגוון הוצאות הקשורות לנכס, מה שיאפשר להם להפחית אותן מההכנסה הנקייה ולשלם מס על סכום נמוך יותר.

שיטת המיסוי בספרד משתנה לעיתים תכופות ולכן חשוב להתעדכן בעת רכישת הנכס. משקיעים רבים לא מייחסים חשיבות רבה לנושא ההוצאות הנלוות ותשלומי המיסים ומופתעים לגלות שלא אחת עסקאות שהיו נראות מרוויחות ומבטיחות על הנייר, מתגלות כעסקאות מפסידות. חשוב להדגיש כי בין ישראל לספרד קיימת אמנת מס.

אמנת מס

אמנת המס בין ישראל לספרד נועדה לוודא שמשקיעים ישראלים שבוחרים להשקיע בספרד לא ידרשו לשלם כפלי מס. במדינות רבות בהן אין אמנת מס עם ישראל, משקיעים ישראלים ידרשו לשלם כפלי מס.

הכירו את מסלול הדגל בענף השקעות נדל"ן – נדל"ן מניב

לסיום, חשוב שתכירו את אחד ממסלולי ההשקעה המרכזיים בענף הנדל"ן. רוב המשקיעים בתחילת דרכם בוחרים להשקיע במסלול נדל"ן מניב. נדל"ן מניב הוא מסלול ההשקעות הגדול בענף ונחשב לבטוח ולפשוט ביותר. המשקיעים שבוחרים במסלול רוכשים דירה לטווחי זמן ארוכים ומשכירים אותה למקומיים או לתיירים. למסלול זה יש לא מעט יתרונות בגינן הוא הפך במרוצת השנים למסלול הדגל של הענף. ריכזנו עבורכם את כל היתרונות, החסרונות והסיכונים במסלול, והם: