השקעות נדל"ן בהולנד – כל מה שאתם חייבים להכיר בתור משקיעים בהולנד

לא מעט משקיעי נדל"ן ישראלים בוחרים בשנים האחרונות לרעות בשדות זרים ולהשקיע מעבר לים. אם גם אתם חושבים להתחיל להשקיע את מיטב חסכונותיכם בענף הנדל"ן, חשוב שתכירו את הסיבות המרכזיות בגינן משקיעים רבים מתחילים לאבד עניין בשוק המקומי.

שיא של מגמת עלייה ארוכת שנים

ראשית, מחירי הדיור בישראל נמצאים בשיאה של מגמת עלייה ארוכת שנים. במהלך העשורים האחרונים, מחירי הדיור בישראל זינקו בלא פחות ממאות אחוזים, כך שערכי הנכסים הוכפל ואף שולש באזורי ביקוש. העליות המשמעותיות גורמות למשקיעים רבים לחפש יעדים חדשים להשקעה בכל רחבי העולם. בשורות הבאות נגע באחד היעדים האטרקטיביים ביותר שמצליח למשוך משקיעי נדל"ן רבים מישראל בפרט ומהעולם כולו בכלל.

המחירים דוחקים את המשקיעים הקטנים

שנית, מחירי הדיור הגבוהים מקשים מאוד על משקיעים קטנים עם הון עצמי מוגבל, להתחדש בנכס טוב בפריים לוקיישן בישראל. מחירי הדיור באזורי המרכז בישראל מתחילים מ 1,550,000 שקלים לדירה, מה שמצריך מהמשקיעים להביא מהבית מעל 300,000 שקלים לטובת ההשקעה. המחירים באזורי פריפריה נמוכים יותר אך גם הם גבוהים ביחס לשווקי דיור רבים בעולם. באזורי פריפריה ניתן למצוא נכסים בעלות של כ 1,000,000 שקלים ואף מעט נמוך מכך אם תהיו מוכנים לוותר על פריים לוקיישן או על דירה חדשה.

אחוזי תשואה נמוכים בישראל – בין 2.2% ל 5.5% בכל שנה

שלישית, אחוזי התשואה המתקבלים מהשכרת נכסים בישראל נמוכים במיוחד בהשוואה לאחוזי התשואה שניתן לקבל מהשקעה בנכסים מעבר לים. אחד מכללי האצבע שאתם חייבים לזכור הוא – ככל שמחיר הנכס נמוך יותר, כך אחוזי התשואה שיתקבלו מהשכרתו יהיו גבוהים יותר. דוגמה לכך ניתן לראות באזורים השונים בשוק המקומי. דירה באזורי המרכז שעלותה 1,600,000 ומעלה, תניב בין 2.2% ל 3.2% תשואה מידי שנה. לעומת זאת, דירות רבות באזורי פריפריה שמחירן מתחיל מכ 750,000 שקלים, מצליחות להניב תשואות גבוהות הרבה יותר של בין 3.9% ל 5.5% בכל שנה. מחירי הדיור הנמוכים בשווקים רבים בעולם מאפשרים למשקיעים ליהנות מאחוזי תשואה דו ספרתיים, כאלה שלא נראו בישראל למעלה מעשור.

אז למה דווקא הולנד? כל מה שחשוב שתכירו

נשמע לכם מעניין? בחרנו עבורכם את אחד היעדים האטרקטיביים ביותר להשקעה – הולנד. הולנד מצליחה למשוך למחוזותיה משקיעים רבים מכל רחבי העולם. בשורות הבאות נגע בכל מה שחשוב שתכירו על הולד טרם תחילת השקעתכם, נציג את כלל היתרונות שגרמו לנו לבחור דווקא בהולנד וכמובן את העירים הבולטות והכדאיות ביותר להשקעה. אז אם גם אתם מתעניינים בהשקעות נדל"ן ונמאס לכם לשלם מחירים מופקעים בשוק המקומי ולקבל אחוזי תשואה נמוכים (שכמעט מתקזזים עם האינפלציה), הגעתם למקום הנכון.

הכירו את מצב שוק הדיור ההולנדי לאחר המשבר הכלכלי העולמי של 2008

נתחיל מהיכרות קצרה עם הולנד. עד תחילתו של המשבר הכלכלי העולמי בשנת 2008, שוק הדיור המקומי פרח. הביקוש לנדל"ן מקומי נחשב לגובה במיוחד בהשוואה לרוב שווקי הדיור בעולם. נתון זה הביא לעליות מחירים באחוזים דו ספרתיים כמעט מידי שנה. אך עם פרוץ המשבר הכלכלי הגדול בשנת 2008, התמונה השתנתה. אחת הסיבות המרכזיות לפריצת המשבר היא שוק דיור לא מפוקח. בנקים רבים בארצות הברית בפרט, ובכל רחבי העולם בכלל, העניקו משכנתאות שמנות לכל דורש ללא בדיקה מעמיקה של יכולות ההחזר. כשנתגלה שרבים מהלווים לא באמת יכולים לעמוד בכל שנות ההחזרים, התחיל כדור שלג של קריסה כלכלית, שהצליח להדביק אזורים רבים בכל רחבי העולם.

הפגיעה הקשה ודרכי ההתמודדות – כך הממשל ההולנדי הציל את המצב

כדור השלג הגיע גם להולנד ומחירי הדיור המקומיים נחתכו בעשרות אחוזים. הקריסה הכלכלית החזירה את מחירי הדיור שנים אחורה תוך זמן קצר. אך פעולות אמיצות של הממשל המקומי הביאו לידי בלימה מהירה של קריסת המחירים ותחילתה של התייצבות. הממשל המקומי ניסה להעלות את הביקושים לרכישת נדל"ן בשלל דרכים במטרה לבלום את קריסת המחירים מהר ככל הניתן. בין כלל ההטבות שהעניק הממשל המקומי לרוכשי נדל"ן ניתן למנות את:

1. הורדת מס הרכישה – עד פרוץ המשבר הכלכלי ב 2008, מס הרכישה על דיור בהולנד עמד על 6%. עם פרוץ המשבר המס נחתך ועמד על 2% בלבד. צעד זה הוכיח את עצמו כיעיל וסייע בגידול הביקוש לדיור ובלימת הקריסה.
2. פטור ממיסים רבים – הורים שרצו להעניק לילדיהם מתנה לטובת רכישת דירה, קיבלו פטור מלא מתשלומי מס על כך.

כל היתרונות שהולנד מציעה למשקיעיה

ההטבות הללו ועוד רבות נוספות הוכיחו את עצמן כיעילות במיוחד. קריסת מחירי הדיור אכן נבלמה והולנד הצליחה להגיע להתייצבות במהירות רבה. אז מהן היתרונות הגדולים ביותר בגינן משקיעים רבים מכל רחבי העולם נוהרים דווקא להולנד? ריכזנו עבורכם את כל היתרונות הבולטים ביותר.

היתרונות הגדולים ביותר של שוק הדיור ההולנדי הם:

1. ממשל מקומי חזק שדואג לשוק הדיור-כפי שציינו לעיל, הממשל בהולנד דואג רבות לשוק הדיור המקומי ועושה כל שביכולתו על מנת למנוע ירידות מחירים. לאחר המשבר הכלכלי העולמי משנת 2008, הממשל ההולנדי הציע מגוון רחב של הטבות לרוכשי נדל"ן במטרה להפוך את השוק לאטרקטיבי, להחזיר את הביקושים במהירות ולתרום לבלימת הירידות ולתחילתן של עליות מחירים. משקיעים רבים אוהבים לראות את מעורבותו של הממשל, מה שגורם לרבים לנהור להשקעה במחוזותיה השונים של הולנד.
2. מחירים נמוכים –מחירי הדיור המקומיים נמוכים בעשרות אחוזים ממחירי הדיור בישראל. המחירים הנמוכים כוללים מספר יתרונות משמעותיים שהמשקיעים מביאים בחשבון, והם:

• פוטנציאל רווח – פוטנציאל הרווח של נכסים זולים גבוה משמעותית מפוטנציאל הרווח של נכסים הנמכרים בשיאי כל הזמנים לאחר שנים ארוכות של עליות משולחות רסן. התרסקות מחירי הדיור עקב המשבר הכלכלי העולמי, התייצבות המחירים ותחילתן של עליות מגלמות פוטנציאל השבחה גדול במיוחד.
• אפשרות השקעה למשקיעים קטנים – גם משקיעים קטנים עם הון עצמי נמוך יוכלו ליהנות מהשקעה אטרקטיבית במיוחד. מחירי הדיור בישראל לא מאפשרים למשקיעים קטנים ליהנות מנכסים טובים בפריים לוקיישן – מה שהולנד מאפשרת למשקיעים קטנים מכל רחבי העולם.
  3. תחילתה של מגמת עלייה ברורה- בשנים האחרונות השוק ההולנדי מציג עליות מחירים קבועות ויציבות, מה שמאפשר למשקיעים הרבים להרגיש בנוח להצטרף להשקעה באזור בנקודת זמן זו. מגמת העלייה במחירי הדיור צפויה להמשיך לעוד שנים ארוכות ולהסב למשקיעים רווח כפול – הן מהשכרת הנכסים והן מעליית הערך.
  4. מס רכישה נמוך במיוחד- מס הרכישה בהולנד נמוך במיוחד ועומד על 2% משווי הנכס בלבד. אחת הפעולות שהממשל המקומי נקט במטרה להחזיר את הביקושים ולייצב את מחירי הדיור בעת המשבר היא הורדת מס הרכישה.
  5. אמנת מס עם ישראל –יתרון נוסף בגינו משקיעי נדל"ן רבים מישראל בוחרים להשקיע בהולנד הוא אמנת המס בין הולנד לישראל. אמנת המס נועדה בכדי להבטיח שהמשקיעים לא ידרשו לשלם כפלי מס. אמנת המס חשובה מאוד להשקעות מעבר לים ומשקיעים רבים שלא מביאים אותה בחשבון מגלים כי עליהם לשלם מיסים כפולים – מה שיכול להפוך כל עסקה מרוויחה על הנייר, לעסקה מפסידה בפועל.
  6. אחוזי תשואה גבוהים – בין 6% ל 10% בכל שנה –אחוזי התשואה הגבוהים בהולנד גם הם מהווים יתרון משמעותי למשקיעים בהשוואה לשוק הדיור בישראל. כפי שציינו מעלה, שוק הדיור בישראל מאפשר למשקיעיו ליהנות מ 2.2% תשואה עד 5.5% תשואה באזורי פריפריה. בהולנד לעומת זאת, המשקיעים נהנים מאחוזי תשואה גבוהים במיוחד הנעים בין 6% ל 10% בכל שנה. נתון זה בצירוף העובדה כי ערך הנכסים צפוי להמשיך לעלות בקצב מהיר לעוד שנים ארוכות קדימה, מאפשר למשקיעים המאושרים ליהנות הן מאחוזי תשואה גבוהים והן מעליית ערך משמעותית.
  7. אזורים תיירותיים המושכים מיליוני תיירים מכל רחבי העולם בכל שנה- הולנד מושכת למחוזותיה מיליוני תיירים מכל רחבי העולם בכל שנה. התיירים הרבים שמגיעים לבקר בשטחה מהווים יתרון משמעותי עבור המשקיעים. הסיבות המרכזיות בגינן משקיעי נדל"ן רואים יתרון של ממש באזורים תיירותיים הן:

• עליית רמות הביקושים – התיירים הרבים שמגיעים לבקר בשטחה של הולנד מעלים את רמות הביקושים לדיור באזור. על אף העובדה שרוב התיירים מגיעים לאזור לטווחי זמן קצרים, בכל זאת הדבר משפיע רבות על רמות הביקושים.
• אפשרות להשכרה לטווחי זמן קצרים – התיירים הרבים המגיעים לשטחה של הולנד צריכים קורת גג לגור בה המהלך כל שהותם בטיול, מה שמאפשר למשקיעים להציע את הדירות שלהם להשכרה קצרת טווח. השכרה קצרת טווח לתיירים מאפשרת למשקיעים למקסם רווחים וליהנות מאחוזי תשואה גבוהים במיוחד שיכולים להגיע ל 20% בכל שנה ואף למעלה מכך.

חושבים להתחיל להשקיע בהולנד? חשוב להדגיש כי לא כל מחוזותיה אטרקטיביים להשקעה. אז איך תדעו לבחור את האזורים האטרקטיביים ביותר להשקעה בהולנד? בחרנו עבורכם את הערים המובילות שמצליחות לעניין משקיעים רבים מכל רחבי העולם.

הערים הבולטות להשקעה בהולנד הן:

1. האג –בעיר האג מתגוררים כ 1,500,000 תושבים. העיר כוללת מרכזים שלטוניים רבים, כגון: שגרירויות, משרדי הממשלה, בית המלך, פרלמנט, חברות מפתח בכלכלה המקומית, בית דין הבינלאומי לצדק, מוסדות או"ם ועוד. כלל האתרים הללו גורמים למשקיעים רבים לרכוש נכסים לצידי מרכזים תעסוקתיים גדולים הכוללים עובדים רבים שמעלים את רמות הביקוש לאזורים הסמוכים. אנשים רבים מוכנים לשלם יותר עבור מגורים בסמיכות למקום עבודתם, מה שמשפיע רבות על מחירי הדיור בהאג. הביקוש התמידי מבטיח למשקיעים השכרה מהירה, אחוזי תשואה גבוהים ועליית ערך גבוהה בהשוואה לממוצע הארצי.
2. רוטרדם-העיר רוטרדם המאכלסת למעלה מ 600,000 תושבים, כוללת שני יתרונות מרכזיים בגינם היא סומנה על ידי משקיעים רבים כאחת הערים האטרקטיביות ביותר להשקעה בהולנד.

• עיר נמל-היתרון הראשון הוא העובדה כי מדובר בעיר נמל. עיר נמל נחשבת לאחת הערים המרכזיות במסחר המקומי, מה שמחזק מאוד את הכלכלה העירונית. מעבר לכך, עובדים רבים ישמחו להתגורר בסמוך למקום עבודתם בנמל, מה משעלה את רמות הביקושים לדירות באזור. המשקיעים נהנים הן מעליית ערך גבוהה ומהירה והן מאפשרות השכרה תוך זמן קצר ובמחירים גבוהים.

• עיר תיירותית -העיר רוטרדם מצליחה למשוך תיירים רבים מידי שנה, מה שכמובן מאפשר למשקיעים הרבים במחוזותיה ליהנות מלא מעט יתרונות משמעותיים. ביניהם: ביקוש גבוה ותמידי, אחוזי תשואה גבוהים, אפשרות להשכיר לתיירים ועוד.

  3. אמסטרדם –בירתה של הולנד כוללת לא פחות מ 800,000 תושבים המתגוררים ו 2,500,000 תושבים במטרופולין כולה. העיר אמסטרדם נחשבת לעיר האטרקטיבית ביותר להשקעה וזאת לאור מספר סיבות מרכזיות.

• ראשית, העיר אמסטרדם נחשבת לאחת הערים המתויירות ביותר בעולם

העיר אמסטרדם מושכת למחוזותיה השונים מיליוני תיירים מידי שנה. העיר מציעה פארקים גדולים, מוזאונים, מסעדות איכותיות, אטרקציות שונות, מוסדות היסטוריים, שווקים ועוד. כלל האתרים הללו גורמים לתיירים רבים לפקוד את אמסטרדם מידי שנה, מה שכידוע מעלה את רמות הביקושים, מבטיח עליית ערך מהירה ומבטיח השכרה תוך זמן קצר ובאחוזי תשואה גבוהים.

• שנית, העיר אמסטרדם כוללת סטודנטים רבים

אם לא די ביתרונות שצויינו לעיל, וודאי תשמחו לשמוע שהעיר אמסטרדם כוללת מוסדות לימוד להשכלה גבוהה. מוסדות הלימוד הללו מושכים סטודנטים רבים לשטחה של העיר, מה שמבטיח למשקיעים יתרונות משמעותיים. בין כלל היתרונות הבולטים ביותר ניתן למנות:

1. עליית ביקושים – הסטודנטים שמגיעים לשטחה של אמסטרדם מכל רחבי העולם מעלים את רמות הביקוש לשכונות הסמוכות.
2. סטודנטים נחשבים לשוכרים טובים שיודעים לשמור על פנים הדירה ומקפידים לעמוד בכל מועדי התשלומים
3. סטודנטים רבים לא יכולים להרשות לעצמם לשכור דירה לבד ולכן רבים מהם שוכרים דירה עם שותפים. השכרת נכס לשותפים מאפשר למשקיעים למקסם רווחים וליהנות מאחוזי תשואה גבוהים במיוחד.

הכירו את מסלולי ההשקעה הגדולים בהולנד

אז רגע לפני שאתם יוצאים לדרך, חשוב שתכירו את מסלולי ההשקעה הגדולים ביותר בהולנד. בניגוד למקובל לחשוב, ענף הנדל"ן מציע לכלל משקיעיו מסלולי השקעה רבים ושונים. מסלולי ההשקעה שונים זה מזה הן ברמות הסיכון, הן בטווחי ההשקעה והן ברווח הצפוי מכל מסלול. בחרנו עבורכם את המסלולים המרכזיים והאטרקטיביים ביותר.

• נדל"ן מניב- מסלול נדל"ן מניב זהו מסלול הדגל בענף. במסגרת המסלול המשקיע רוכש דירת מגורים ומשכיר אותה לטווחי זמן ארוכים. מסלול זה נחשב למסלול הבטוח והפשוט ביותר ולכן מרבית המשקיעים בתחילת דרכם בוחרים להשקיע במסלול זה. לסיכום היתרונות, החסרונות והסיכונים במסלול:

• נדל"ן על הנייר-מסלול השקעה נוסף וגדול במיוחד הוא מסלול השקעה על הנייר. במסגרת מסלול זה המשקיע רוכש דירה על הנייר במחירי פריסייל המגלמים הנחה של בין 10% ל 30% ממחירי השוק. הסיבה המרכזית בגינה הקבלן מסכים למכור מספר נכסים בכל פרוייקט במחירים מוזלים כל כך היא הצורך במימון להשלמת הפרוייקט בצורה מוצלחת. לסיכום היתרונות, החסרונות והסיכונים במסלול:

• אקזיט בנדל"ן –מסלול השקעה נוסף הוא מסלול אקזיט בנדל"ן. מסלול השקעה זה מצריך מהמשקיע השקעה של שעות ארוכות מידי שבוע, כך שאם אתם מחפשים השקעה פסיבית, זה לא המסלול עבורכם. במסגרת המסלול המשקיע מאתר נכסים הנמכרים במחירים נמוכים ממחירי השוק, משביח אותם בעזרת שיפוץ קוסמטי ומוכר אותם במחירי שוק מספר חודשים לאחר הרכישה. היתרונות, החסרונות והסיכונים במסלול זה הם:

לסיכום, השקעות נדל"ן בהולנד מאפשרות למשקיעים ישראלים רבים ליהנות מהזדמנות של ממש. משקיעים רבים בוחרים בערים הגדולות שצויינו מעלה במטרה ליהנות מעליית ערך של עשרות אחוזים בשנים הבאות ומאחוזי תשואה גבוהים במיוחד הנעים בין 6% ל 10% בכל שנה.