דירה בברלין להשקעה

מה שנכון למילקי, לביסלי ולמוצרי צריכה נוספים, נכון גם לשוק הדירות. העיתונות והרשת סערו בשנים האחרונות, סביב ההבדלים במחירי מוצרים (לדוגמא המילקי) בעת רכישה בסופר בברלין לבין רכישה בישראל. למען האמת, הפערים העצומים לרעת ישראל בכל הקשור ליוקר המחיה, קיימים גם בתחום של מחירי הדיור. העובדה כי ניתן לרכוש או לשכור דירה בברלין במחירים פעוטים לעומת ישראל, הופכת את ברלין למשהו מיוחד וליעד אטרקטיבי הן עבור צעירים, תיירים ומשפחות המבקשות לעבור לגור שם. בעניין שלנו עצמו, עבור המחפשים דירה בברלין להשקעה – מדובר גם כן בגן עדן, משום שכל נתוני שוק הנדל"ן הגרמני באים לטובתנו..

ברלין החדשה

יש גרמניה החדשה, זו שמשנה את תדמיתה לאחר הזוועות שיצרה במלחמת העולם ויש את ברלין החדשה. זוהי ברלין שעד לפני כ-3 עשורים היתה מחולקת בין מזרח גרמניה, שיצגה את הגוש הסוביטי למערב גרמניה והמערב בכלל. עם נפילת החומה, "בלע" למעשה החלק המערבי המפותח את החלק המזרחי המסואב והעיר כולה זינקה קדימה, בכל המובנים. העובדה, שהעיר עצמה היא בירתה של גרמניה, הכלכלה החזקה והיציבה ביותר ביבשת – סייעה כמובן מאוד לתהליך כולו. 

ברלין והמטרופולין שסביבה הם כרך ענק גם במימדים אירופים. כ-11 מיליון תושבים. הקצב של העיר כל הזמן עולה וההיצע של הדירות, אינו משיג את הביקושים הרבים. אלו בשורות נהדרות למי שמבקש לרכוש דירה בברלין להשקעה ולהשכיר אותה בהמשך, כדי לקבל הכנסה קבועה ויציבה. הדרישה לשכירת דירות אינה שוכחת אף פעם.

היציבות הזו מושגת בין השאר על ידי העובדה כי ברלין היתה מאז ומתמיד אבן שואבת לתיירים המבקשים ליהנות מהארכטיקטורה, מהאתרים, מהתרבות וחיי הלילה של העיר. קהל זה של תיירים חשוב מאוד כאשר אנו לוטשים עיניים לעשיית רווח על ידי רכישת דירה בברלין. לא רק תיירים באים אליה אלא גם צעירים מכל העולם, רואים בה בירה קוסמפוליטית. ידועה ומוכרת ההגירה הישראלית לעיר. חלק לא פחות חשוב ומשפיע זה הפתיחות של קברניטי העיר ושלטונות גרמניה, ההופכת את ברלין לביתם של מאות אלפי מהגרים, המבקשים להקים בגרמניה את ביתם החדש. מהגרים אלו עדיין אינם מסוגלים לרכוש דירות ולכן פונים אל שוק הדירות להשכרה, בו אתם תפעלו עם הדירה שרכשתם להשקעה.

בירת גרמניה

ברלין היא גם בירתה של גרמניה והשפעות הכלכלה הגרמנית החזקה, נותנים את אותותיהם גם על עיר הבירה שלה. גרמניה היא מובילת שוק היורו והאיחוד האירופי ונחשבת לכלכלה החזקה והמשמעותית ביותר באירופה כולה. אין חולק על מרכזיותה ולמעשה, שום מהלך כלכלי או אחר בגוש האירו, אינו נעשה ללא הסכמתה. כאמור, החוזק, היציבות והקדמה הגרמנית מקרין גם על ברלין אשר הופכת לבירה כלכלית ומסחרית של כל אירופה ודבר זה משמעותי כשנגיע לרכוש דירה בברלין.

ברלין היא העיר בגרמניה. אומנם מינכן, דיסלדורף ועוד טוענות לכתר אבל עם אוכלוסיה של למעלה מ-11 מיליון איש ומיזוג בין המזרח של פעם והמערב המתקדם, הכלכלה פורחת. בין השאר גם הביקוש לנדל"ן עולה והמדינה, כמדיניות עושה הכל כדי לעודד הגירה. תוכניות לאומיות, הטבות, הקלות מס ותמריצים שונים מופנים כלפי מהגרים ומתיישבים חדשים, שרבים מהם בוחרים בברלין כביתם החדש. זו גם הסיבה, שישנו ביקוש אדיר לשכירות של בתים בברלין למגורים. מנגד, יש היצע דל יחסית ולכן דירה בברלין היא השקעה בטוחה וכדאית כל כך.

המחיר הזול של דירה בברלין

תשאלו שאלה נכונה: הרי לימדו אותנו בקורס מבוא לכלכלה, שכאשר יש היצע נמוך וביקוש גבוה – המחירים עולים. אז איך דירה בברלין כל כך זולה ומשתלמת? ואולם, בדרך הטבע, המחירים היו אמורים לנסוק ולהיות בלתי הגיוניים אלא שכאמור, מדיניות הממשלה הגרמנית היא להיטיב עם אזרחיה הוותיקים והחדשים והיא מטילה פיקוח כבד על כל תחום הנדל"ן במדינה, בכלל ובברלין, בפרט. כך, החוק הגרמני קובע טווח לגבי מחירי השכירות על הדירות. טווח מינימום וטווח מקסימום. בנוסף, ישנם חוקים המגינים על השוכרים מפני העלאות מחיר של דמי השכירות (תופעה נפוצה מאוד בישראל), שאינם יכולים להתבצע אלא בחלוף 3 שנים מהפעם הקודמת.

ושוב צפה השאלה: לכאורה, אם חוקים מגבילים אלו, הרי שדמי השכירות אינם גבוהים מאוד ויהיה יותר קשה להרוויח. אז מדוע רכישת דירה בברלין להשקעה עדין משתלמת? הסיבה היא, כי הביקוש תמיד עולה ותמיד יש מחסור. לכן, גם אם הרווח לא עצום אלא רק סתם גבוה, הוא עדיין יציב ובטוח מאוד. כך, ניתן לרכוש דירה להשקעה, כאשר אנו בטוחים שנוכל להשכיר אותה לטווחים ארוכים ולחסוך לנו כאבי ראש. גם זה רווח חשוב שמשקיעים רבים מחפשים, לצד הרווח הכספי עצמו.

תשואה גבוהה

בנקודה זו גם חשוב לציין, כי כמו שהמחיר של המילקי זול ושל עוד אלפי מוצרים בעלי מחיר זול יותר בברלין מאשר בכל עיר ישראלית אחרת, כך גם מחיר הדירות. למרות מרכזיות גרמניה, המחיר של הדירות בה עדיין נוח מאוד, בוודאי מול בירות מערביות אחרות, כמו פריז, לונדון וכד'. ובוודאי ובוודאי כאשר מחירי הדירות בה נמוכים יותר מאשר דומיהן בישראל. כך שגם ההשקעה עצמה והכסף שתצטרכו לשים על הדירה, אינה גבוהים במיוחד ולכן, התשואה עליה הופכת להיות יותר גבוהה באחוזים והרבה יותר משתלמת.

למעשה, תשואה על דירה בברלין להשקעה יכולה להניב גם 11 אחוזים, אם כי הממוצע קצת פחות מכך ועדיין, זו תשואה מאוד יפה לעומת זו המתקבלת בסיטואציה דומה בישראל. נוסיף לכך את הביטחון הוודאי שתקבלו דמי שכירות באופן קבוע ואת העובדה שמחירי הדירות בברלין תמיד עולים, כך שתרוויחו גם ממימוש ההשקעה והנה – עסקה מוצלחת לכל הדעות. ולכן אין זה פלא שברלין מדורגת מקומות הגבוהים ביותר מבחינת אטרקטיביות ההשקעה.

אגב, המחיר הנוח של רכישת הדירה, פותח את השוק גם בפני משקיעים שאינם גדולים במיוחד או כאלו שאין להם הון עצמי רב. לא חייבים להיות כרישי נדל"ן או כאלו שמתעסקים בנושא כל היום. למעשה, ניתן למצוא דירה טובה בברלין (אולי לא במרכז ברלין אבל לא רחוק משם), בחצי מחיר מאשר ישראל ולקבל תשואה גבוהה יותר מכל אופציית השקעה אחרת (בנק, שוק ההון וכד')

מיסים נוחים

המחיר הנמוך והאטרקטיבי של דירה בברלין קורץ למשקיעים רבים, המחפשים אחר תשואה גבוהה ויציבה אבל זהו לא הפרמטר היחידי המיטיב עם המשקיעים. אטרקטיביות נוספת נעוצה במיסים הנמוכים. אז אומנם המע"מ בגרמניה גבוה יותר מזה של ישראל אבל כאשר אנחנו מדברים על המיסים הכבדים באמת ואלו שקשורים לדירה הנרכשת, הרי שבגרמניה, מס הרכישה ומס הרכוש נמוכים מאוד. כך למשל מס הרכישה כל דירה בברלין יעמוד 5% ואילו בישראל הוא עומד על 8%. לכאורה, רק 3 אחוז הפרש אך כשמבינים את המשמעות על דירה ששוויה כמיליון ₪ – המספרים מתגלים במלואם, לטובת רוכש הנכס בגרמניה.

ועדיין, למרות המיסים הנוחים בברלין, כדאי מאוד תמיד להסתייע בחברה או במומחה מיסים, אשר תפקידו לבצע תכנון מס עבור הלקוח שלו. כך ניתן יהיה לחסוך עשרות אלפי ₪. חשוב, שהחברה או המומחה בנושא, יהיה בעל ידע והיכרות עם מערכות המיסים הגרמניות ועל כל הדגשים של רשויות השלטון במדינה. דבר זה נכון הן בהקשר של המיסים הקשורים ברכישה והן במיסים הקשורים לתקבולים מהשכירות שתקבלו.

סיוע חשוב

רכישת דירה בברלין היא סיפור הרבה יותר פשוט מאשר תהליכים דומים של השקעות נדל"ן ביעדים פופולאריים במדינות מזרח אירופה לשעבר. העובדה שרגל אחת של המדינה היתה שנים רבות מערבית לחלוטין, חלחלה גם פה. הכל כיאה לגרמנים מסודר ומאורגן וכאמור גם מפוקח. ועדיין, גרמנית אינה שפתכם ובאופן כללי חוקי הנדל"ן במדינה אינם נהירים לכם. זה לא נסיעה לטיול שכבר "תסתדרו" ויהיה מה שיהיה. עדיין מדובר פה בהשקעת כסף רב.

לכן, חברות המתמחות בשוק הגרמני ובפעילות הנדל"ן שבו יהיה לכם עזר רב. הן בפריסת והיכרות כל המגמות הרלוונטיות בשוק הגרמני, הן באיתור נכס בעל פוטנציאל נדל"ני גבוה והן בליווי כל התהליך של הרכישה במימדים המשפטיים, הפיננסיים ועמידה מול כל הרשויות השלטוניות הרלוונטיות.

מעבר לכך, לאחר הרכישה, יהיה צורך לבצע ניהול יומיומי של הנכס, אחזקה ותיקונים בו והכי חשוב, התנהלות מול שוכרים פוטנציאלים ובפועל וכן איתור וניהול משא ומתן מולם. אתם תשבו רחוק במזרח התיכון וחברה המתמחה בניהול נדל"ן בגרמניה, יכולה לספק לכם את כל השירותים הללו בהצלחה ובצורה יציבה ובטוחה.