בשנים האחרונות משקיעי נדל"ן רבים מישראל בוחרים להשקיע מעבר לים. שווקי דיור רבים בלא מעט אזורים ברחבי העולם מגלמים פוטנציאל השבחה גבוה מזה הקיים בשוק המקומי, ואך מבטיחים למשקיעים בהם אחוזי תשואה גבוהים בעשרות אחוזים מאחוזי התשואה הממוצעים המתקבלים בישראל. אז אם גם אתם חושבים להתחיל להשקיע בענף הנדל"ן, הגעתם למקום הנכון. בשורות הבאות נגע בכל הטיפים המקצועיים והדגשים החשובים אודות מחירי הדיור בישראל, היתרונות של שווקי דיור רבים מכל רחבי העולם, האפשרות להתחיל להשקיע עם הון עצמי נמוך או אף ללא הון עצמי כלל וכן, נכיר את אחד מיעדי ההשקעה האטרקטיביים ביותר בעולם. אז רגע לפני שאתם מתחילים במסע החיפושים אחר הנכס המתאים ביותר עבורכם, חשוב שתכירו את מצב שוק הדיור בישראל ואת חסרונותיו הבולטים בהשוואה לנכסים רבים מעבר לים.
למה וורשה ולא ישראל? כל הסיבות בגינן משקיעים רבים מישראל נוהרים לבירתה של פולין
מחירי הדיור בישראל נמצאים בעיצומה של מגמת עלייה ארוכת שנים. במהלך שני העשורים האחרונים המחירים נסקו בעשרות אחוזים והספיקו להכפיל ואף לשלש את עצמם. נכון לכתיבת שורות אלה המחיר הממוצע לדירה ממוצעת במדינת ישראל עומד על כ 1,700,000 שקלים. החסרונות הבולטים מנתונים אלה הם:
| פגיעה במשקיעים קטנים | מחירי הדיור הגבוהים בישראל מקשים מאוד על משקיעים קטנים עם הון עצמי מוגבל. המשקיעים הקטנים לא מצליחים למצוא נכסים אטרקטיביים בפריים לוקיישן, מה שגורם לרבים מהם להתפשר על נכסים ממוצעים ומטה. אחרים בוחרים לשכן את חסכונותיכם בתוכניות חיסכון בנקאיות המניבות תשואה אפסית (נמוכה משיעור האינפלציה שעומד על כ 2% מידי שנה), מה שגורם להם להמשיך ולהתרחק מהנכס הנכסף. |
| פוטנציאל השבחה נמוך | מעבר לכך שהשוק המקומי לא משאיר הרבה מקום למשקיעים הקטנים, הוא גם מסב למשקיעים בו פוטנציאל השבחה נמוך. לאחר גל עליות מחירים ארוך הכולל מאות אחוזי עלייה, מחירי הדיור בישראל נמצאים בשיא כל הזמנים – מה שמעיד על פוטנציאל השבחה נמוך בהשוואה לשווקי דיור בעולם שרק בשנים האחרונות החלו מגמת עליית מחירים. |
| אחוזי תשואה נמוכים | אם לא די בחסרונות מעלה, חשוב לדעת שאחוזי התשואה המתקבלים מהשכרת נכסים בישראל נמוכים למדי. אחד מכללי האצבע שאתם חייבים לזכור הוא – ככל שמחיר הנכס גבוה יותר, כך אחוזי התשואה שיתקבלו מהשכרתו יהיו נמוכים יותר. אחוזי התשואה באזורי ביקוש נעים בין 2.2% ל 3.5% בלבד. אחוזי התשואה המתקבלים מהשכרת נכסים באזורי פריפריה מעט גבוהים יותר ונעים בין 3.5% ל 5.5% תשואה בכל שנה. |
רוצים להתחיל להשקיע מעבר לים אך לא יודעים מאיפה מתחילים? בחרנו עבורכם את אחד היעדים החמים ביותר בשנים האחרונות – נדל"ן בוורשה. וורשה, בירת פולין, מתאפיינת בכלכלה
מקומית יציבה ואיתנה, פיתוח מאסיבי וקצב בנייה מסחרר. נתונים אלה מאפשרים למשקיעי נדל"ן רבים מכל רחבי העולם להרגיש בנוח להשקיע את כל חסכונותיהם ברחבי פולין בכלל ובוורשה בירתה בפרט.
ריכזנו עבורכם את כל היתרונות הגדולים ביותר שוורשה מציעה לכל משקיעיה, והם:
- כלכלה יציבה ואיתנה –הכלכלה הפולנית מוכיחה את יציבותה ועמידותה בפני לא מעט אתגרים בשנים האחרונות. משקיעי נדל"ן רבים אוהבים להשקיע ביעדים עם כלכלות חזקות ויציבות במטרה להבטיח רמת בטיחות גבוהה להשקעתם. כלכלות חזקות ויציבות ידעו להתגבר על כל משבר ולהתמודד עם כל מצב ללא פגיעה משמעותית בשוק הדיור המקומי. אז אם בטיחות ההשקעה חשובה לכם, יציבותה של הכלכלה הפולנית היא הנקודה הראשונה לזכותה.
- פיתוח מאסיבי של שוק הדיור המקומי-בשנים האחרונות ניכר כי כמות התחלות הבנייה החדשות בפולין בכלל ובוורשה בפרט גדלות בקצב מסחרר. עד לפני מספר שנים בודדות הבנייה החדשה ברחבי פולין גדלה באצלתיים אך בשנים האחרונות הוקמו מאות פרוייקטים חדשים וישנם עוד לא מעט בדרך. נתונים אלה מעידים על גידול מהיר בביקושים, מה שצפוי להוביל לעליות מחירי הדיור בשוק המקומי. משקיעים רבים בוחרים בוורשה במטרה ליהנות מעליית ערך הנכס במקביל לאחוזי התשואה הגבוהים מהשכרתו.
- מחירים אטרקטיביים-מחירי הדיור בוורשה בפרט ובפולין בכלל נמוכים בעשרות אחוזים בהשוואה למחירי הדיור בישראל. משקיעים ישראלים יכולים להתחדש בנכסים איכותיים הממוקמים בפריים לוקיישן בעלות של כ 350,000 שקלים בלבד. לנתון זה ישנם שני יתרונות מרכזיים, והם:
- פתיחת דלת בפני משקיעים קטנים – גם משקיעים קטנים עם הון עצמי נמוך יוכלו להתחדש בנכסים איכותיים בפריים לוקיישן.
- פוטנציאל השבחה גבוה – מחירי הדיור בוורשה נמוכים ומתחילים מגמת עלייה בשנים האחרונות. המחירים הנמוכים משאירים הרבה מקום לעלייה, מה שגורם למשקיעים רבים מכל רחבי העולם להעריך כי מחירי הדיור המקומיים יכולים לעלות בעשרות אחוזים בשנים הקרובות
4.אחוזי תשואה גבוהים-אחד מכללי האצבע שאתם חייבים להכיר מתוך שינה בתור משקיעי נדל"ן מקצועיים הוא – ככל שמחיר הנכס נמוך יותר, כך אחוזי התשואה שיתקבלו מהשכרתו יהיו גבוהים יותר. במילים אחרות, המחירים הנמוכים בוורשה בפרט ובפולין בכלל, מאפשרים למשקיעים ליהנות מאחוזי תשואה גבוהים. באזורים רבים בפולין ניתן לקבל כ 6% תשואה בכל שנה ואף למעלה מכך.
5.תחילתה של מגמת עלייה במחירים –בהתאם לגידול בקצב התחלות הבנייה החדשות, מחירי הדיור מתחילים מגמת עלייה. במשך לא מעט שנים מחירי הדיור בפולין ובוורשה עמדו כמעט ללא
תנועה, אך בשנים האחרונות חלו שינויים רבים. קצב גידול הביקושים יצר עומסים עם ההיצע הקיים, מה שהוביל לתחילת מגמת עלייה שצפויה להמשיך לעוד שנים ארוכות. לדעת משקיעי נדל"ן, השוק הפולני מתחיל מגמה דומה שהחלה בישראל לפני למעלה מעשר שנים, מה שיכול להוביל לעליות מחירים של עשרות אחוזים בשנים הבאות.
6.גידול של עשרות אחוזים בביקושים לדיור בשוק המקומי-כפי שהצגנו מעלה, בשנים האחרונות ניכר כי רמות הביקושים גועשות בכל רחבי פולין. בשנת 2012 נמכרו כ 14,000 דירות בעוד שבשנת 2016 נמכרו יותר מכפול מכך, כ 30,000 דירות. רמות הביקושים הכפילו את עצמם בארבע שנים בלבד ומגמת העלייה ממשיכה עד היום. כלל אצבע נוסף שאתם חייבים להכיר הוא – כל עוד הביקוש גבוה מההיצע הקיים, מחירי הדיור עולים ללא מפרע. לכן, משקיעים רבים מכל רחבי העולם מצביעים על פולין בכלל, ווורשה בפרט כידעים אטרקטיביים שמחירי הנכסים בהם צפויים להמשיך לטפס בעשרות אחוזים.
7.מיסוי מקומי נמוך-המיסוי הפולני נחשב לאטרקטיבי במיוחד בהשוואה למדינות רבות בכל רחבי העולם. בעוד בישראל רוכשי נכסים נדרשים לשלם מס רכישה הן על דירות חדשות והן על דירות ישנות, בפולין המשקיעים יכולים לקבל פטור מלא ממס רכישה בקניית דירה חדשה. ומה באשר למיסים על ההכנסות מהשכרת הנכס? גם במסלול מס זה הממשל הפולני מקל עם המשקיעים. המשקיעים נדרשים לשלם 8% מסך ההכנסות ללא קיזוז הוצאות או לחילופין, לשלם 19% בקיזוז הוצאות מוכרות.
8.מרכזי למידה להשכלה גבוהה –סטודנטים רבים מגיעים למוסדות הלימוד בוורשה מידי שנה. מוסדות לימוד אקדמיים מהווים יתרון משמעותי למשקיעים שנוהרים לפולין בשנים האחרונות. היתרונות הבולטים ביותר של הסטודנטים הם:
- גידול ביקושים לשכונות הסמוכות – הסטודנטים הרבים שמגיעים למוסדות הלימוד מגדילים את הביקוש לשכונות הסמוכות. במהלך כל שנות לימודם, רבים מהם שוכרים דירות סמוכות למוסד הלימודים. גידול הביקושים מוביל לעליית ערך מהירה בהשוואה לעלייה הממוצעת בשכונות שאינן סמוכות למוסד הלימודים.
- שוכרים טובים ואמינים – הסטודנטים נחשבים לשוכרים טובים ואמינים. משקיעים רבים בוחרים להשכיר נכסים לסטודנטים, ואלה מקפידים לשמור על פנים הנכס ולעמוד בכל מועדי התשלום.
- אחוזי תשואה גבוהים מהשכרת נכסים – סטודנטים רבים לא יכולים להרשות לעצמם לשכור דירה לבד, ולכן מרביתם שוכרים עם שותפים. השכרת דירה למספר שותפים מאפשרת
למשקיעים למקסם רווחים וליהנות מאחוזי תשואה גבוהים. אחוזי התשואה הממוצעים מהשכרת נכס לשותפים בוורשה עומדים על כ 8% בכל שנה.
למשקיעים למקסם רווחים וליהנות מאחוזי תשואה גבוהים. 9.שעות בודדות של טיסה מפרידות בין וורשה לישראל-משקיעים ישראלים רבים בוחרים להשקיע את מיטב חסכונותיהם דווקא בוורשה הממוקמת כ 4 שעות בודדות של טיסה מישראל. נתון זה מאפשר למשקיעים לבקר בנכס בקלות ללא צורך בביטול ימי עבודה רבים, הכנה מורכבת וטיסה ארוכה.
10.אזורים תיירותיים –בוורשה, בירת פולין, ישנם לא מעט מוקדים תיירותיים. מוקדים אלה מצליחים למשוך תיירים רבים מידי שנה ולהבטיח מספר יתרונות למשקיעים באזור, והם:
- עליית ביקוש – התיירים הרבים שמגיעים לאזורים התיירותיים זקוקים לקורת גג ללון בה, גם אם מדובר בחופשה קצרה של כמה ימים.
- אחוזי תשואה גבוהים – משקיעים רבים בוחרים להשכיר את הנכסים שלהם לתיירים. השכרת נכסים לטווחי זמן קצרים מאפשרים לבעלי הנכסים ליהנות מאחוזי תשואה גבוהים במיוחד שיכולים להגיע ל 10% בכל שנה ואף למעלה מכך.
כלל היתרונות הללו גורמים למשקיעים רבים מכל רחבי העולם לנהור לכל רחבי פולין ולוורשה בפרט. נשמע לכם מעניין? כדאי שתכירו את מסלולי ההשקעה הגדולים ביותר באזור.
מסלולי ההשקעה הגדולים ביותר בפולין הם:
- נדל"ן מניב
מסלול ההשקעות הגדול ביותר בפולין בפרט ובעולם בכלל, הוא מסלול נדל"ן מניב. במסגרת המסלול המשקיעים רוכשים דירת מגורים ומשכירים אותה לטווחי זמן ארוכים. מסלול זה נחשב למסלול בטוח ופשוט, כך שהוא מתאים גם למשקיעים בתחילת דרכם. היתרונות, החסרונות והסיכונים הגדולים ביותר במסלול זה הם:
| יתרונות | חסרונות וסיכונים |
| מסלול השקעה פשוט ובטוח | צורך בהתעסקות עם שוכרים או בתשלום לחברת אחזקה מקומית |
| מסלול השקעה הכולל הכנסה פסיבית מידי חודש | סיכון בבחירת שוכרים שלא עומדים בתשלום החודשי |
| מסלול השקעה הכולל שני אפיקי רווח שונים – מהשכרת הנכס ומעליית ערכו | אחוזי תשואה יחסית נמוכים – בין 6% ל 10% בוורשה, בירת פולין. |
- נדל"ן על הנייר
מסלול השקעות על הנייר נחשב לאחד המסלולים הגדולים ברחבי פולין. במסגרת המסלול המשקיעים רוכשים דירה על הנייר (דירה שאינה בנויה), במחירי פריסייל המגלמים הנחה של בין 10%
ל 30% ממחירי השוק. עם קבלת המפתח, המשקיע יכול למכור את הנכס במחירי שוק וליהנות מהדלתא שבין הרכישה למכירה. הסיבה המרכזית בגינה הקבלנים מוכרים נכסים על הנייר היא צורך במימון להשלמת כל שלבי הפרוייקט. הסיבה שהמכירה המוקדמת מוזלת היא מספר חסרונות שהמשקיע מוכן לספוג ברכישת דירה על הנייר. לסיכום היתרונות, החסרונות והסיכונים במסלול זה:
| יתרונות | חסרונות וסיכונים |
| רכישת נכסים במחירי הנחה של בין 10% ל 30% ממחירי השוק | סיכון בבחירת קבלן שלא עומד בכל התחייבויותיו |
| ללא התעסקות עם שוכרים כלל | ללא הכנסה פסיבית מידי חודש |
| רווחים נזילים בתום שלבי הבנייה – עד כ 4 שנים לכל היותר | שארית התשלום צמודה למדדי בנייה |
לסיכום, השקעות נדל"ן בפולין כוללות לא מעט יתרונות משמעותיים על פני השקעה בשוק המקומי. בחרו נכון את מסלול ההשקעה המתאים ביותר עבורכם והתחילו ליהנות מכל היתרונות שיש לפולין להציע.
