אנשים רבים לא יודעים לחשב את אחוזי התשואה שצפויים להתקבל מהשכרת נכסים למטרות השקעה. בשורות הבאות נגע בשיטה הפשוטה לדעת כמה אחוזי תשואה כל נכס צפוי להניב מידי שנה, נכיר את הסיבה להבדלים המשמעותיים בין אחוזי התשואה המתקבלים מהשכרת נכסים במרכז הארץ לבין אחוזי התשואה המתקבלים מהשכרת נכסים בפריפריה ונציג עוד לא מעט דגשים חשובים וטיפים מקצועיים שאתם חייבים להכיר לפני שתתחילו להשקיע בענף הנדל"ן. אך רגע לפני שנצלול לעומקם של פרטים, חשוב לגעת בסיבה בגינה אתם חייבים להמשיך לקרוא את השורות הבאות, גם אם מעולם לא חשבתם להתחיל להשקיע בענף הנדל"ן.
חוששים להשקיע בענף הנדל"ן בישראל? כנראה שתבחרו בתוכנית חיסכון בנקאית נטולת סיכון
ענף הנדל"ן נתפס בעיני רבים כאפיק ההשקעה הבטוח מכולם. מחירי הדיור בישראל עולים במשך למעלה משני עשורים רצופים במאות
אחוזים, והשינוי לא נראה באופק. אנשים שחוששים להשקיע את מיטב חסכונותיכם בענף הנדל"ן, לרוב בוחרים את האפשרות "הבטוחה" ביותר, תוכנית חיסכון בנקאית. אז אם גם אתם בחרתם להפקיד את כל חסכונותיכם לתוכנית חיסכון בנקאית, חשוב שתדעו שאתם מפסידים לא מעט כסף מידי שנה. תוכניות החיסכון הבנקאיות מבטיחות לבוחרים בהן אחוזי תשואה נמוכים מגובה האינפלציה הממוצעת במדינת ישראל, מה שגורם באופן ישיר לשחיקת כוח הקנייה של הכסף. האינפלציה פירושה עליית מחירים כללית, כך שכל שקל שלא עולה באותו קצב נותר מאחור ויכול לקנות הרבה פחות במרוצת השנים.
האם תוכניות החיסכון הבנקאיות באמת נטולות סיכון? ההפך הוא הנכון!
חשוב להדגיש כי תוכנית החיסכון הבנקאית תשמור היטב על הערך המספרי של הכסף שלכם כך שבכל עת שתציצו למצב החיסכון, תוכלו לראות את הסכום המדוייק שהפקדתם, על אף שבפועל הוא שווה הרבה פחות. אחת הדוגמאות הטובות ביותר להבהרת שחיקת האינפלציה היא קניית סל מוצרים בסופר. עד לפני כעשר שנים הייתם יכולים לקנות סל מוצרים מלא הכולל מגוון מוצרים למשפחה ממוצעת בעזרת שטר בודד של 100 שקלים בלבד. כיום, אותו שטר הכולל 100 שקלים לא יצליח למלא חצי מאותו סל קניות הכולל את אותם מוצרים. במילים אחרות, הערך המספרי של השטר נותר זהה בעוד כוח הקנייה שלו נשחק בצורה משמעותית. רוצים להגן על החיסכונות שלכם מפני שחיקת עליות המחירים? ריכזנו עבורכם את כל מה שחשוב שתכירו על ענף השקעות הנדל"ן בישראל.
הכירו את הכוחות המרכזיים המשפיעים על מחירי הדיור בישראל – מאזן הכוחות בין הביקוש להיצע הוא המכתיב את קצב תנועות המחירים
נתחיל מהנקודה הבסיסית המנייה את מחירי הדיור, מאזן הכוחות בין הביקוש להיצע. מחירי הדיור בישראל עולים באופן רציף במשך
למעלה משני עשורים בגלל מאזן הכוחות בין הביקוש להיצע. ככל שהביקוש לדיור גבוה יותר מההיצע הקיים, מחירי הדיור עולים (ולא משנה כמה הממשלות השונות או מחאות ציבוריות ינסו לבלום אותם). כך גם להיפך, ככל שההיצע גדול יותר מהביקוש, מחירי הגיור יורדים. נכון לכתיבת שורות אלה, הביקוש לדיור בישראל גבוה משמעותית מההיצע הקיים, מה שמסביר את גל העליות של השנים האחרונות. אך מה לגבי השנים הבאות? בעזרת שיטה פשוטה תוכלו להעריך בצורה מושכלת מה יהיו מחירי הנכסים בישראל בעוד מספר שנים קדימה. השיטה הפשוטה היא השוואה בין קצב גידול הביקושים לבין קצב גידול ההיצע. האפשרויות שיתקבלו מהשוואה זו הם:
- הביקוש גדל בקצב מהיר יותר מגידול ההיצע – מחירי הדיור ימיכו לעלות ואף בקצב מהיר יותר.
- הביקוש גדול בקצב זהה לגידול ההיצע – מחירי הדיור ישארו כפי שהם (שוק יורד ימשיך לרדת ושוק עולה ימשיך לעלות באותו קצב).
- הביקוש גדל בקצב איטי יותר מגידול ההיצע – מחירי הדיור צפויים להתחיל תהליך של בלימה ואף ירידת מחירים.
- הביקוש בישראל נגזר ממספר משתנים מרכזיים, והם: גידול טבעי, הגירה חיובית, מתגרשים רבים ולא מעט משקיעים המחזיקים ביותר מדירה אחת.
- ההיצע בישראל נגזר ממשתנה אחד מרכזי, והוא: קצב התחלות הבנייה החדשות.
בחינת מאזן הכוחות מאפשרת להעריך את תנועות המחירים – כך תדעו להעריך את מחירי הדיור לעוד שנים ארוכות
מבחינת הנתונים עולה כי קצב גידול הביקוש מהיר יותר מקצב גידול ההיצע. מדינת ישראל מאלצת את כל הקבלנים לעבור הליכים
בירוקרטיים מורכבים ולהמתין שנים ארוכות עד לקבלת האישורים לרדת לשטח ולהתחיל לבנות. נתונים אלה תומכים באיטיות הגדלת ההיצע ובהמשך עליות מחירים לעוד שנים ארוכות קדימה. אז אם גם אתם רוצים להצטרף לעגלת הנדל"ן הדוהרת בישראל, חשוב שתכירו כמה נתונים חשובים אודות מסלול הדגל של המשקיעים וחישוב נכון של אחוזי התשואה המתקבלים מהשכרת נכסים.
מסלול הדגל של המשקיעים ואפיקי הרווח השונים
מסלול הדגל של המשקיעים בענף הנדל"ן הוא מסלול נדל"ן מניב. מסלול זה כולל לא מעט יתרונות משמעותיים על פני החלופות השונות כאשר המרכזיים שבהם הם: רמת בטיחות גבוהה, השקעה פשוטה שאינה מצריכה ידע נרחב או ניסיון רב שנים, השקעה פסיבית שאינה מצריכה התעסקות יומיומית, השקעה הכוללת הכנסה חודשית קבועה ומעוגנת בחוזה ועוד. אפיקי הרווח ממסלול השקעה זה הם:
- השכרת הנכס
משקיעים רבים בוחרים לרכוש נכסים ולהציע אותם לשכירות במטרה ליהנות מהכנסה חודשית קבועה. השוכרים משלמים מידי חודש עבור שהותם בדירה, מה שמאפשר לבעלים ליהנות מהכנסה נוספת או מסגירת החזרי המשכנתא עבור הדירה. כך או כך, חשוב שתדעו לחשב את אחוזי התשואה המתקבלים מהשכרת הנכס.
חישוב פשוט של אחוזי תשואה נדל"ן המתקבלים מכל דירה
כל שאתם נדרשים לעשות בשביל לחשב את אחוזי התשואה שאתם צפויים לקבל מכל נכס להשקעה זה להעריך את סכום השכירות שתצליחו לקבל, להכפיל אותו ב 12 חודשים (חישוב ההכנסה השנתית מהשכרת הנכס), ולחלק את התוצאה במחיר הדירה. שיטה פשוטה זו תעזור לכם להגיע לאחוזי תשואה נדל"ן מדוייקים שאתם צפויים לקבל מכל השקעה. חשוב להדגיש ולומר כי במידה ומדובר בדירה שאינה חדשה, מומלץ להכפיל את סכום השכירות החודשית רק ב 11 ולא ב 12, שכן מידי שנה בממוצע צפוי תיקון או הוצאה כלשהי בעלות של שכר דירה לחודש.
הגורם המרכזי להבדל בין אחוזי התשואה באזורי מרכז לבין אחוזי התשואה באזורי פריפריה
עוד חשוב להדגיש כי הפער הקיים בין אחוזי תשואה נדל"ן המתקבלים באזורי המרכז לבין אחוזי תשואה נדל"ן המתקבלים באזורי פריפריה נובע ממחירי הנכסים. כלל אצבע שחשוב שתזכרו הוא: ככל שמחיר המכס נמוך יותר כך אחוזי תשואה נדל"ן שיתקבלו מהשכרתו יהיו גבוהים יותר.
- עליית ערך הנכס
אפיק רווח נוסף הוא עליית ערך הנכסים. מסלול נדל"ן מניב כולל רכישת נכס והשכרתו לתקופות זמן ארוכות, מה שמאפשר לבוחרים בו ליהנות מעליות המחירים התמידיות בישראל. מחירי הדיור בישראל עולים וכפי שציינו לעיל, צפויים להמשיך לעלות, מה שמבטיח למשקיעים במסלול המניב אפיק רווח נוסף.
לסיכום, בחירה נכונה של אזור מתפתח תאפשר לכם ליהנות מעליית ערך הנכס בעשרות אחוזים בשנים הקרובות בצירוף אחוזי תשואה נדל"ן המתקבלים מהשכרת הנכסים. חישוב נכון יאפשר לכם להעריך את כדאיות העסקה ולבחור נכון את הנכסים האטרקטיביים ביותר להשקעה.
