השקעות נדלן באתונה הפכו מזמן למוצר מבוקש בקרב הקהל הישראלי בשל האזור הפופולרי, התשואות המרשימות, מגמה חיובית כבר כמה שנים ומחירים שפויים שפותחים דלתות גם למשקיעים קטנים. אתונה היא עיר הבירה של יוון, היא העיר התיירותית ביותר ביוון ובעל היסטוריה מרתקת. למה כדאי לכם להשקיע דווקא באתונה מתוך אלפי האיים שיש ביוון? מיד נגלה.
מה מיוחד באתונה?
יוון היא מדינה בדרום-מזרח אירופה השוכנת בקצה הדרומי של חבל הבלקן לחוף הים התיכון. יש למעלה מ-2,900 איים ביוון, וגבולותיה עם בולגריה, אלבניה ומקדוניה הצפונית בצפון, במזרח עם טורקיה והים האגאי, במערב עם הים היוני ובדרום עם הים התיכון. אתונה היא עיר הבירה של יוון וגם העיר הגדולה ביותר במדינה. אתונה מהווה את מרכזה הכלכלי והתרבותי של המדינה. אתונה מונה אוכלוסייה של 3.7 מיליון תושבים וענף התיירות פורח עם כשישה מיליון תיירים מדי שנה. אתונה הוקמה לפני כ-4,000 שנה ולכן הפכה לענף התיירותי והתרבותי הגדול ביותר באזור. מצד השקעות נדלן באתונה, בהשוואה לאיים אחרים וערים שונים במדינה אתונה מושכת אליה משקיעים רבים. ההיסטוריה הארוכה והמפוארת של המקום מושך תיירים רבים ומהווה פוטנציאל עצום למשקיעים. אם נשווה את מחירי הדיור לערים אחרות ביוון נוכל לראות שבהחלט באתונה המחירים גבוהים במעט, אך עדיין לא קרובים לשיא.
אחוזי התשואה עבור רכישת דירות בארץ באזורי הביקוש עומדים על כ-4% לכל היותר, אחוזי התשואה בהשקעה באתונה עומדים על כ-5% עד 7% עבור השכרה לטווח הארוך. אם אנחנו מסתכלים על השקעה בדירות נופש נוכל לקטוף תשואה של כ-8% עד 15% בהתאם לעונות הביקוש. היתרון המשמעותי הוא המחיר אותו תשלמו, בעוד שמחירי דיור בארץ כבר מזמן לא ריאלים למשקיעים קטנים, השקעות נדל"ן ביוון ובאתונה פתוחות גם למשקיעים קטנים. ניתן למצוא דירות במחיר של 350,000 ש"ח, לעיתים אפילו פחות. באזורים הפחות מבוקשים נוכל לקבל דמי שכירות (לטווח הארוך) של כ-1,300 ש"ח לחודש, באזורים היותר מבוקשים נוכל לקבל גם 2,000 ש"ח לחודש. כאשר הדירה היא דירת נופש בהשקעה לטווח קצר נוכל לקבל סכומים זהים לשבוע. המחיר אותו נשלם עבור השקעות נדלן באתונה משתנות בהתאם לאזור הביקוש והוצאות אחרות עליהן נדון בהמשך. המחירים הממוצעים הם כ-2,400 ש"ח למ"ר ועד 3,500 ש"ח למ"ר.
השקעות נדלן באתונה – יתרונות
- ביקוש – יש מונח בכלכלה שי ביקוש והיצע, מאזן הכוחות בין ביקוש והיצע יקבע את התשואה השנתית ברוב המקרים. אתונה היא העיר התיירותית ביותר ביוון, מדי שנה מונים את העיר כשישה מיליון תיירים. רמת הביקוש באתונה גבוהה משמעותית מכל אזור אחר סמוך למקום, מה שגורם למחירי השכירויות והנכסים לעלות. אנחנו גם רוצים להסתכל לא רק על ההווה אלא גם על העבר והעתיד. הביקוש נמצא במגמה חיובית עד היום החל משנת 2018, קצב הבניה הוא גם פקטור אשר מעיד לנו על המשכיות בעליית המחירים בשנים הקרובות.
- מיקום – השקעות נדלן באתונה פופולריות בקרב הקהל הישראלי מהסיבה הפשוטה, ככל שהמיקום הגיאוגרפי קרוב יותר לישראל ככה ניהול הפרויקט יהיה פשוט יותר ולאו דווקא נדרשת כאן מעורבות של חברת ניהול חיצונית. כיום ניתן למצוא טיסות לאתונה בכ-45 דקות בלבד, נסיעות קצרות אלו גם במחיר של טיסה לאילת ברוב המקרים. מיקום גיאוגרפי קרוב למשקיע מאפשר לו לנהל את הנכס בצורה נכונה יותר, לכן הביקוש גבוה בקרב השקעות נדלן באתונה וקפריסין.
- מחיר – אם נשווה את המחירים בישראל לבין מחירי דירות באתונה נוכל לראות פער משמעותי של עשרות אחוזים – זאת אחת הסיבות לכך שמשקיעי נדל"ן רבים בוחרים להשקיע את כספם מעבר לים ולא בארץ. מחירי הדירות בישראל עולים במשך של שני עשורים כמעט ברציפות בעוד שעליית מחירי הדירות ביוון בעלייה ב-5 שנים האחרונות בלבד. המחיר מאפשר גם למשקיעים קטנים לעשות השקעות נדל"ן חכמות ולאו דווקא להישאר בהשקעות נדלן בארץ. מחירים נמוכים גם מגלמים פוטנציאל רווח גדול יותר בעתיד הקרוב והצפי הוא לתשואה של כ-5% עד 10% מדי שנה.
- מגמה חיובית – כדי להבטיח השקעה חכמה אנחנו רוצים לראות מגמת עלייה ולא לקחת סיכון. יוון ובמיוחד אתונה נמצאות במגמת עלייה בשנים האחרונות, רק בשנה האחרונה מחירי הדירות ביוון הציגו תשואה של כמעט 10% בשנה האחרונה. הצפי למגמה חיובית הוא גם לשנים הקרובות.
- עידוד משקיעים זרים – מדינות רבות מנסות להרחיק משקיעים זרים מהשקעות ממחוזותיהן, ואילו דווקא ביוון קורה הדבר ההפוך. רשויות יוון מעודדות משקיעים רבים בהטבות מס שונות, דווקא ביוון נוכל למצוא את מגוון ההטבות הרחב ביותר למשקיע הזר. ההטבה הגדולה ביותר היא מעמד של תושב לכל משקיע מסכום השקעה שעולה על 250,000 אירו.
- אתונה – יוון היא יעד תיירותי מאוד, אבל אם נכנס לפרטים הקטנים נוכל לראות איים שמדי שנה מגיעים לשם כמה מאות אלפי תיירים בעוד שערים אחרות מציגות לנו ביקוש גבוה יותר בקרב תיירים. אתונה היא העיר התיירותית ביותר ביוון, מדי שנה מגיעים לעיר הבירה כשישה מיליון תיירים, נתון זה מעלה את הביקוש על דיור באתונה. כמו כן, צריך לקחת בחשבון דבר אחד חשוב, רבים בוחרים לנפוש בדירות נופש על פני מלונות. השכרה לטווח קצר באתונה יכולה להקנות לנו תשואה של כ-8% עד 15% בעוד השכרה לטווח הארוך מקנה לנו עד בין 5% ל-7% תשואה שנתית. יש לקחת בחשבון גם את הטרחה וההוצאות השוטפות בהשכרה לטווח קצר.
השקעות נדלן באתונה – מהם שלבי הרכישה?
הגעתם להחלטה לרכוש נכס באתונה? אלו הם השלבים לרכישת נכס בצורה חכמה ובטוחה:
- הכנה – לפני שאתם ממריאים ליוון יש להכין מספר מסמכים אשר נדרשים לצורך פתיחת חשבון בנק והפקת מספר מס ביוון. שימו לב, לא תמיד נדרש לפתוח חשבון בנק ביוון. עליכם לפנות לאתר הרשמי של משרד הפנים ולהוציא תמצית רישום (ללא עלות), כל מה שאתם צריכים לעשות הוא לצרף תעודת זהות ולאמת את זהותכם. עליכם לפרט במסמך נוסף את הפרטים המקצועיים שלכם בצירוף חתימה של רואה חשבון. לאחר מכן, יש להמתין לאישור של משרד החוץ וחשוב גם את כל המסמכים הרלוונטיים לתרגם באמצעות תרגום נוטריוני.
- חשבון מס – פתיחת חשבון בנק נעשית בליווי של החברה המקצועית מולה אתם עובדים. מספר המס הוא תעודת הזהות שלכם ביוון והוא נדרש לצורך מכירה, רכישה, השכרת נכס וכן הלאה. במקרה בו אתם נדרשים לפתוח חשבון בנק מקומי לצורך קבלת דמי השכירות ניתן להוציא כרטיס אשראי אשר באמצעותו תוכלו להעביר כספים מכל העולם.
- סיור – לפני שאתם בכלל חושבים להכניס כסף לחשבון הבנק או לשלם עבור הדירה אתם חייבים לראות אותה. סיור בנכס מתבצע מול חברת הנדל"ן אליה פניתם. הסיור מתבצע בשעות הרלוונטיות לכם, תוכלו במהלך הסיור לצלם את הנכס, לתעד את האזור, להכיר את השכונה, לראות איך ניתן לשפץ את הנכס ולבדוק עד כמה הנכס קרוב ליעדים שמגדילים את התשואה שלכם: תחבורה ציבורית, קרבה לצירים ראשיים, מקומות בילוי, פנאי ועוד.
- סיכום – לאחר הסיור בנכס תצטרכו להגיע להחלטה אם אתם רוכשים את הנכס או לא. בשלב בו אישרתם את העסקה תתחיל הבירוקרטיה בדומה לרכישת דירה בארץ, תצטרכו ליווי משפטי על ידי עורך דין מקומי, משא ומתן עם המוכר, חתימה על הסכם מקדים, בדיקה טכנית של הנכס ולבסוף פגישה עם נוטריון וחתימה על הנכס החדש שלכם באתונה.
