הזדמנויות נדל"ן

ענף הנדל"ן הוא אחד התחומים הוותיקים החשובים והמסקרנים בכלכלה המודרנית בארץ ובעולם,  פירוש המילה של נדל"ן הוא נכסים שאינם נידיים, למרות השווקים ההפכפכים העליות והירידות בתחום הנדל"ן,  ההשקעה בה לעיתים משתלמת לאורך זמן, נכסי נדל"ן  במיוחד כשמוצאים הזדמנויות נדל"ן הן שומרות על הערך שלהם עם השנים  ולפעמים הם נהנות מעליית מחירים, הזדמנויות נדל"ן קורצות למשקיעים בכל מקום אם זה בישראל או מעבר לים, ככל שנעמיק ונצלול יותר בתחום הנדל"ן נבין מהן הזדמנויות נדל"ן שקיימות היום בשוק הנדל"ן,  הזדמנויות נדל"ן הם בעיקר הסיבה שבגינה כל אחד מאתנו בוחן ועוקב אחר תחום הנדל"ן, השקעות בהזדמנויות נדל"ן דורשות  מאיתנו זהירות רבה ומעמיקה, כולנו היינו רוצים להשקיע את כספינו ולקבל תשואות יפות על ההון, אבל בשביל למצוא הזדמנויות נדל"ן צריך לפעול בצורה חכמה, ישנם כמה קטגוריות שניתן למצוא בהן הזדמנויות נדל"ן, הזדמנויות נדל"ן ניתן למצוא בכל מקום בישראל ואף בחו"ל לאחר בדיקה מעמיקה ונכונה.

האם ניתן לזהות הזדמנויות  בזמן?

הזדמנויות בהן אנחנו נתקלים יום יום מבטיחות לנו כהשקעות הטובות ביותר, לנסות להגשים את החלום שלנו, אולם לא כל הזדמנות נדל"ן שצצה היא הזדמנות נדל"ן אפקטיבית , הזדמנויות נדל"ן הם מלאות באדרנלין וריגוש אשר חובה לשלב בו קור רוח עסקי, מחשבה זמן ושנפעל בהתאם. הזדמנויות נדל"ן דורשות מאיתנו לפעול בלוח זמנים קצר ובצורת קבלת החלטות מהירה עם חשיבה נכונה ומדויקת שדורשת התמקצעות ואז לצאת לפעולה מהירה. הזדמנויות נדל"ן דורשות מאיתנו לשנות את דפוסי החשיבה להבין ולחקור טוב את הנושא ולצאת לפעולה מהירה. לפני שגורם אחר  את הפוטנציאל ואת הזדמנות הנדל"ן ויפעל לפנינו בזמן שאנחנו עדיין מתלבטים.

צעירים רבים עוקבים ונמשכים אחרי הזדמנויות נדלן מחירי הנדל"ן אשר אינם מפסיקים לעלות, מושכים יותר ויותר צעירים אל לעולם הנדל"ן וליזמות בתחום מתוך רצון לעשות את האקזיט הנדל"ני שלהם. תחום הנדל"ן טומן בחובו הזדמנויות רבות אך גם סיכונים לא מעטים, כך שהוא לא מתאים לכל אחד, האם אתם אלה שמתאימים ויכולים לעשות את האקזיט?

יש יזמי נדל"ן מאוד מצליחים בישראל שכבר למדו וחקרו את כל הנושא של הזמנויות נדל"ן ויודעים לפעול בשיקול בכל הזדמנות נדל" ן כזאת שצצה. בזמן שאנו מנסים לאתר את אותן הזדמנויות נדל"ן שיהפכו אותנו לעשירים יותר גם במידה ואנו מחזיקים בהון פנוי להשקעה ורוצים שכסף זה יעבוד עבורנו,  אנשי מקצוע שעוסקים בנדל"ן נחשפים להזדמנויות האלה מהר יותר ויודעים לקלוט ולשלוף פרטי מידע רבים שיכולים להוות איתות חיובי ומהיר לביצוע השקעה.

היכן ניתן למצוא הזדמנויות לקניית נכסי נדל"ן?

הזדמנויות נדל"ן  בבתים פרטיים – בישראל כמעט ואין הזדמנויות עסקיות בכל מה שקשור לנדל"ן בבתים פרטיים, בייחוד משום שבמרכז הארץ כבר כמעט ולא בונים בנייה פרטית. אם זאת ,השקעות נדלן קטנות אם נתקלתם בבית פרטי העומד למכירה, יש לבדוק את התשואה בנוגע לנכסים מסוג זה  ואז לחשוב קצת בקפדנות יתר. יש אפשרות נוספת לקנות בתים ולשפץ אותם השקעה בשיפוץ לפעמים היא כדאית ומניבה, מעלה את המחיר של הדירה, חלוקת דירה בשיפוץ זה אף מכפיל את השכירות.

הזדמנויות נדל"ן במגרשים –  נדל"ן במגרשים היא הזדמנות נדל"ן לא רעה לצורך בנייה, לאחר מחקר שוק מעמיק, בדיקת מגמות ובדיקת אזורים זו יכולה להיות העסקה הכי גדולה שתעשו זה פותח אפשרות לבנות בית או לבנות בית ולהשכיר או לבנות בנין  ולמכור או לבנות בניין ולהשכיר או שטח מסחרי והכללים רכישה זולה, שיפוץ או בנייה זולים אך איכותיים ומכירה או השכרה ברווח.

הזדמנויות נדל"ן בדירות רגילות

הזדמנויות לקנייית נדלן מסחרי בדירות רגילות הן האופציה הכי נפוצה אצל יזמי נדל"ן,  קניית דירה והשכרתה, האופציה לקנות דירה ולעשות שיפוץ ולמכור, שיפוץ והשכרה במחיר גבוה או פיצול דירה והשכרה הן כמובן אפשרויות נוספות. קניית דירה או קומפלקס דירות ולהפוך אותם למשרדים כמובן אם זה במיקום טוב יכולה להיות מוסבת למשרד, כאשר השכירות שתוכלו לבקש היא תהיה  גבוהה יותר מאשר בהשכרה לדירת מגורים.
לסיכום, כל מה שקשור לנדל"ן בארה"ב וגם בישראל ניתן למצוא יועצים מומחים להזדמנויות נדל"ן עם ניסיון רב בתחום שיודעים לזהות הזדמנויות נדל"ן שניתן להיעזר בהם למציאת הזדמנויות אך עדיין, חשוב מאוד להתייעץ עם המומחים בנושא בכדי שיכוונו למציאות רכישה נכונות מבלי לגרום לטעויות לבדוק את הכלים, השיטות, והאסטרטגיות, בשילוב ידע פרקטי הדרוש על מנת ליזום לתכנן ולהצליח בעסקאות בתחום הנדל"ן באופן בטוח ורווחים נאים עם כמה שפחות סיכונים.

איפה כדאי להשקיע

אם התבלבלתם מהכתבות בעיתונים או מניתוח האנליסטים והמומחים למיניהם, לגבי איפה כדאי להשקיע, תנו לנו לעשות לכם קצת סדר. האמת היא כי קיימים מעט מאוד אפיקי השקעה המציעים לכם עלייה מתמדת בגרף התשואה שלהם לאורך שנים רבות.

איפה כדאי להשקיע  | נדלן | מניות | אגרות חוב ?

למעשה יש אחד כזה והוא ענף הנדל"ן. כן הביטו היטב בשכבות העשירות להם אין שום היסוס מבחינתם הנדל"ן הוא ההשקעה הבטוחה שלהם. נכון לעיתים היא מתונה יותר ולעיתים מתונה פחות אבל התשואות שהם שואבים מהתחום מהוות להם, כמו לכל משקיע אחר בתחום, עוגן פיננסי אמיתי.

היתרון בהשקעה בנדל"ן

ברור לכל כי רכישת דירה להשקעה מביאה עמה מספר יתרונות שאינם קיימים בשום אפיק השקעה אחר. הראשון הוא כי השקעה בנדל"ן מהווה את אחד מאפיקי ההשקעה הבטוחים והיציבים ביותר שקיימים כיום. בשעה שבאפיקים האחרים קיים הסיכון להפסד של קרן ההשקעה עצמה, כלומר סכום הכסף ההתחלתי שהושקע, הרי שבעת קניית דירה, ללא כל קשר למתרחש בשווקי הנדל"ן והדיור, אתם נותרים עם נכס בידיים שלכם, כלומר משהו מוחשי.

בנוסף, לאור עליית המחירים המתמשכת והמצב הקיים בשוק הנדל"ן בישראל ב-15 השנים האחרונות, הסיכוי לירידת מחירים משמעותית בענף הדיור נראית כמעט בלתי אפשרית, אולם גם במידה ותתרחש ירידה שכזו, ברור כי  אדם שרכש דירה להשקעה לא יפסיד את קרן ההשקעה שלו. זאת בניגוד כמובן למצב בהשקעות מכל סוג אחר, בהן גם קרן ההשקעה תימצא בסיכון והיא עלולה להימחק כליל.

אין ספק כי יתרון נוסף בהשקעה בתחום הנדל"ן הוא ביכולת להכנס גם במחירים התחלתיים נמוכים יחסית. וכי היכולת של ההשקעה בנדל"ן לייצר כסף עבור המשקיע שלו, מושכת אנשים משכבות גיל שונות, צעירים ומבוגרים כאחד, המנסים להשיג לעצמם הכנסה נוספת המאפשרת להם איכות חיים גבוהה יותר, מבלי שיצטרכו לעבוד יותר מדי בשבילה.

איפה כדאי להשקיע בנדל"ן

משקיעי נדל"ן רבים שואלים את עצמם איפה כדאי להם להשקיע כשמדובר בנדל"ן. הדילמה היא לרוב בין אזורים יציבים, המניבים תשואה סבירה והשומרים על ערכם לאורך שנים. לבין אזורים צומחים שכרגע ערכם הריאלי נמוך, אך עתידים להתפתח ולהגדיל את תשואתם בעתיד הנראה לעין.

משקיעים רבים מתלבטים בין ההשקעה בשוק המקומי, לבין השקעה בשוק בחו"ל. ובמידה והחליטו ללכת על השוק בחו"ל, מתחילה התלבטות אחרת, והיא היכן בחו"ל?

בכל מקרה אם החלטתם להשקיע בנכס בארץ, ואם מדובר בדירה הרי שהגורמים הסביבתיים אותם יש לקחת בחשבון הם כמובן אופי האוכלוסייה, נגישות לתחבורה, פיתוח אזורי ועוד. אבל ישנם גורמים נוספים שמומלץ להתייחס גם אליהם, בואו נקרא להם "גורמים אישיים".

היכן לכם באופן אישי כדאי להשקיע

נניח שאתם גרים בחדרה והחלטתם להשקיע בדירה באשקלון דווקא. אומנם המרחק בין שתי הערים הוא קצת פחות מ-120 ק"מ והנסיעה מעיר אחת לשנייה תיקח בערך כשעה וחצי. אולם אם השכרתם את הנכס לשוכר בעייתי, או שבנכס מתעוררות בעיות הדורשות את טיפולכם האישי המיידי ואת הגעתכם הפיזית לנכס מספר פעמים בחודש. האם במקרה שכזה לא היה פשוט יותר לו הדירה להשקעה שרכשתם הייתה קרובה יותר למגוריכם? וכל ההתעסקות ו"כאב הראש" היו הופכים עבורכם לקלים יותר. לכן המסקנה המתבקשת שגם למרחק הפיזי מהנכס יש חשיבות גדולה בהחלטה שלכם היכן  ללכת ולהשקיע.

שיקול נוסף כשאתם באים לשקול איפה כדאי להשקיע הוא האם הנכס יצליח להשביח את ערכו בטווח זמן של מספר שנים בודדות, כך שיתאפשר לכם לממש אותו תוך עשיית רווח גדול. כלומר, האם צפויה הקמת כביש גישה חדש, תחנת רכבת חדשה או מוסד חדש להשכלה גבוהה בסמוך לאזור הזה, וכדומה.

כמו-כן, מחירי הדירות הנמוכים יחסית בערים החלשות, אכן יכולים להניב תשואה גבוה יותר, אך אין זה אומר שכדאי למהר ולהשקיע בערים אלה רק מן הטעם הזה, שכן קחו בחשבון גם את ההתנהלות השוטפת שתידרש מול השוכרים באזורים אלו. כדאי שתוודאו כי ביכולתכם להתמודד ולהתנהל מול שוכרים המגיעים מרקע קצת יותר קשה. במידה ויש לכם ספק מומלץ שתרכשו דירה באזור בו מתגוררת אוכלוסיה יציבה ומבוססת יותר.

ולבסוף, כשאתם שואלים את עצמכם איפה כדאי להשקיע

הרי שרצוי להתאים את ההשקעה ליכולות הכלכליות שלכם ולא להגזים. לכן במידה ואין לכם את ההון העצמי הדרוש לרכישת דירה להשקעה באזור מסויים, הרי שגם דירה להשקעה באיזור אחר היא אופציה מצוינת. בכל מקרה לא כדאי לקחת סיכונים מיותרים שאחר כך תצטערו עליהם.

מהי התשואה ואיך תחשבו אותה

אז איך מחשבים תשואה באופן נכון? מאוד פשוט את חישוב התשואה משכירות תוכלו לחשב על ידי הכפלת שכ"ד החודשי במספר החודשים בשנה (12) וחלוקה של המספר שיצא בסכום הכסף הכולל שהשקעתם ברכישתה של הדירה.

לדוגמה אם רכשתם דירה בסכום כולל של 1.5 מיליון ₪ ואתם משכירים אותה בסכום חודשי של 6000 ₪. נכפיל את השכ"ד החודשי ב-12 חודשים בשנה ונקבל 72,000 ₪. את המספר שקיבלנו נחלק בסכום הכולל שהושקע (מיליון וחצי ₪) ונקבל תשואה של 4% משכירות בשנה. כמובן שתשואה זו אינה כוללת את התשואה הנוספת הצפויה להתקבל כתוצאה מהשבחתו של הנכס שלכם.

העשור האחרון ענף השקעות הנדל"ן בישראל

מניב למשקיעים בו תשואות שנתיות בטוחות וקבועות המסתכמות בגובה ממוצע של בין 3% ל-7%. התשואות הללו מתקבלות הודות לעליית מחירים מתמשכת שמאפיינת את שוק הנדל"ן הישראלי בתקופה האחרונה. בנוסף, מעבר לגידול בשכר הדירה שמקבלים בעלי דירות להשקעה מהשוכרים מדי חודש, הרי שהרווח הגדול באמת מתקבל הודות להשבחת הנכסים שמתרחשת כמעט באופן אוטומטי.

סיוע מהבנק

מאחר ושוק הנדל"ן כה יציב ובטוח להשקעה, השקעות נדלן קטנות הרי שהבנקים בישראל מאפשרים הן למשקיעים והן לרוכשי דירות, לקחת הלוואות בהיקפים גדולים לטובת ביצוען של עסקאות נדל"ן. מה שמהווה תמריץ טוב במיוחד להשקעה כזו, ואין לו מקבילה לגבי שום השקעה אחרת שתבצעו. לעומת זאת, יש את נושא המיסוי שמומלץ לקחת בחשבון כאן, במיוחד כשמדובר בדירה להשקעה.

רפורמות במיסים

בלי כל קשר להחלטה שלכם איפה כדאי להשקיע בנדל"ן, זיכרו כי עליכם לשלם מס רכישה. זה משולם כאשר רוכשים דירה. חשוב לציין כי המס הזה אינו זהה לכולם, וכי  לרוכשי דירה יחידה יש פטור עד תקרה מסוימת. אולם במידה ורכשתם דירה ואתם מחזיקים בשתי דירות, קיימת תקופת ביניים בין רכישת דירה אחת ומכירתה של הקודמת, מאחר שרשויות המס מבינות ומקבלות את המצב הזה, ונותנות פטור ממס רכישה על הדירה בטווח של השנתיים הראשונות. הרי שמצב זה עומד להשתנות.

למעשה המס הזה משחק תפקיד חשוב בניסיונה של המדינה לווסת את שוק הדירות ולהקטין את הביקושים לדירות, בעיקר כשדובר במשקיעים. לכן למשקיעים שיש להם כמה דירות, יש מס בשיעור גבוה יותר. בנוסף, רפורמה חדשה שהוצעה לאחרונה מדברת על מס רכישה למשקיעים שיעלה ל-8% על דירה שמחירה עד 5.1 מיליון שקל (במקום מס רכישה של 5%-7%) ול-10% לדירה שמחירה עולה על 5.1 מיליון שקל (לעומת 8%-10%). וכן גם תקופת הההמתנה הופחתה והטווח מצטמצם לשנה בלבד.