נדל"ן מסחרי למכירה

השקעות נדל"ן פרטיות, למשל בתחום של רכישת דירות להשקעה, הן עולם שלם של הזדמנויות לשפר את העתיד הכלכלי של כל אחד מאיתנו. בהשקעה, שכזו, אתם יכולים לזכות להכנסה יציבה וקבועה ולהעלאת ערך הנכס כך שכשתממשו אותו, היקף הרווח יעלה. אותו הדבר מתקיים בעולם של נכסים מסחריים. נדל"ן מסחרי למכירה הוא תחום שעוד רבים חוששים להיכנס אליו ושלא בצדק. למען האמת, לא צריך להיות חברה או תאגיד בשביל לרכוש נדל"ן מסחרי למכירה וליהנות מהפירות.

גם אם אתם משקיע פרטי ואפילו מתחיל ואפילו לא עם כסף גדול באמת, ניתן להיכנס לעולם זה וליהנות מהזדמנויות עסקיות מיטיבות, למשל על ידי רכישת חנות, מחסן, מרכז מסחרי, מבנה תעשייה, תחנת דלק, מגרש שמיועד לעסקים, משרדים וכד'. יחד עם זאת חשוב להכיר, למרות שנדמה כי נדל"ן מסחרי למכירה דומה להשקעה בדירה, הרי שיש כמה שינויים בולטים שיש לשים אליהם לב ובעיקר לקחת אותם בחשבון:

לגור או לעשות עסקים. ההבדל הבסיסי ביותר נעוץ למעשה ביעוד של הנכס. נדל"ן רגיל להשקעה הוא לרוב עבור מגורים. דירה בה אנשים משתכנים. אתם רוכשים את הדירה, משכירים אותה לאנשים שגרים בה ונהנים מהתשואה המגיעה מדמי השכירות. להגדרה של דירת מגורים יש משמעות. לעומת זאת נדל"ן מסחרי למכירה, מכל סוג, אינו מיועד למגורים כלל.

התשואה. מטרת כל משקיע היא להגיע לתשואה גבוהה. דירה להשקעה מספקת בישראל תשואה של כ-4% שנתי בממוצע. זוהי תשואה יפה מאוד והיא בוודאי גבוהה יותר מכל אפיק סולידי אחר שתקבלו בישראל. תשואה זו היא גם יציבה, שכן כיום בישראל ערך הדירות תמיד עולה ותמיד יהיה ביקוש לדיור מול היצע דל. בתחום של נדל"ן מסחרי למכירה זה שונה. לטוב ולרע. לטוב: התשואה המקובלת עבור נדל"ן מסחרי גבוהה יותר מנדל"ן למגורים ועומדת על 6- 10 אחוז בשנה. זו כמובן תשואה גבוהה מאוד.

אך יחד עם זאת יש גם את הצד הנגדי – הרע. בניגוד לשוק הדירות שם אנו משוכנעים שערך הדירה יעלה. בשוק הנכסים העסקיים אין ביטחון שכך אכן יהיה. תורמים לכך הן העובדה כי ההיצע של המשרדים, החנויות וכד' די גדול לעומת זה של הדירות (ובאופן טבעי יש פחות עסקים ממשפחות) וכן העובדה, כי שוק השכירות של העסקים מושפע ממצב המשק הישראלי. ככזה, הוא נתון לתנודות ומושפע מהקשיים שעסקים בישראל סובלים מהם. אותנו, כבעלי הנכס זה יפגוש כאשר עסק ששכר מאיתנו, יפסיק את השכירות, עקב פשיטת רגל או סגירת העסק ואנו נשאר עם נכס ללא דורש, דבר שיפגע בתשואה שלנו.

מורכב יותר. רכישת דירה להשקעה וגם מכירתה, הינם דבר פשוט יחסית. נדל"ן מסחרי למכירה הוא מורכב יותר. בכל ההיבטים: מסחריים, משפטיים, פיננסיים. צריך להיות בעל קור רוח. להבין שמדובר בתהליך ארוך ומורכב ובעיקר להקיף את עצמך בעוזרים ומסייעים שמומחים בתחום. אורך הרוח ישתלם במידה ותצליחו, שכן כאמור, התשואה גבוהה יותר מזו המתקבלת מדירה להשקעה.

הוצאות ואחזקה. דירה להשקעה היא עניין פשוט מבחינת ניהול ואחזקה. אומנם גם בה יכולים להתרחש תקלות שידרשו תיקונים אבל הדבר יותר נדיר. נדל"ן מסחרי למכירה הוא יותר מאסיבי וגדול ורמת האחזקה שלו גבוהה יותר. הוצאות נוספות הן הוצאות ארנונה שיותר כבדות משל דירה וגם אותם יש לקחת בחשבון, כמו את כל ההוצאות, כאשר מבקשים לעשות חישוב אמיתי של התשואה וכדאיות ההשקעה או המכירה.

מיסים. על נדל"ן מסחרי למכירה יש מס הכנסה על ההכנסות משכירות (גם מדירה יש אבל רק אחרי שעברת מדרגה גבוהה יחסית). גם אם אתה אדם פרטי שהנכס בבעלותו ולא חברה או תאגיד- תאלץ לשלם מס זה. מס נוסף שיכול להיות משמעותי, בוודאי אם אתם רוצים ללכת לכיוון של נדל"ן מסחרי למכירה ומימוש ההשקעה הוא מס השבח. סביר שהשבחתם את הנכס לעומת מצבו בעת הרכישה ועל כך תשלמו מס שבח. על נדל"ן עסקי, כמו נדל"ן למגורים, יש גם מס רכישה.

מציאת נדל"ן מסחרי למכירה בצורה חכמה

חשוב מאוד לחקור ולבדוק היטב את השוק שכן אין מדובר פה בדבר של מה בכך כפי שהסברנו. מציאת או איתור נדל"ן מסחרי למכירה היא סוג של אומנות אבל כזו שנרכשת. יש לחשוב על היבטים רבים, כמו תוכניות מתאר עירוניות ותוכניות התחדשות לאזור, קהלי יעד, מצב התעסוקה, אופי האוכלוסייה, המחיר, התקציב שלנו, דמי השכירות הנהוגים באזור ועוד ועוד. תמיד כדאי לזכור כי ישנן חברות המתמחות בתחום. אפשר לפעול בשיתוף פעולה עימן בתחום הייעוץ בלבד, למשל באיתור הנכסים והליווי המשפטי בתהליך הרכישה. אפשר לשלב אותן גם בניהול השוטף של הנכס, למש באחריות על התפעול היומיומי, ניהול האחזקה של הנכס, דאגה להבאת שוכרים וניהול ההתקשרות מולם לפני ואחרי ועוד. ניתן גם להשתלב בקרן או קבוצת רוכשים שהם מקימים, לרכישה יחד של נדל"ן מסחרי למכירה.

אז איך הכי נכון לאתר נכס מסחרי?

ראשית מומלץ לנבור ולחפש מידע גלוי באתרים או כזה שנמצא אצל יודעי דבר. חשוב לברר כי מידע זה מקצועי ומהימן, למשל באתרים מתמחים בעולמות הנדל"ן וכן לקרוא על מגמות שונות מדיווחים בכלי התקשורת הכלכליים. יחד עם זאת, תמיד רצוי לזכור כי ההשקעה שלכם היא ייחודית וגם היכולות והצרכים שלכם ולרוב, המדריכים והמגמות – הן כלליים הרבה יותר וממורכזים לאמצע. תצטרכו תמיד לעשות אדפטציה וחשיבה נוכח הנכס שלכם וכיצד המגמות הכלליות משפיעות עליו ספציפית. אתרים נוספים שיהיו לכם לעזר הם אתרים אשר מציגים עסקאות שונות וכן מפרסמים על תנודות בשוק. לא תאמינו כמה ניתן ללמוד משיטוט באתרים המציעים נכסים, כדי ללמוד על מצב השוק במיקום גאוגרפי מסוים. בנוסף, עליכם לנסות ולהיות מעורים בקהילה העסקית באזור או לפתוח אוזניים ולפקוח עיניים לצורך איתור הזדמנויות שיכולות להקרות בדרככם (למשל עסק אחר שנקלע לקשיים ורוצה למכור את חנותו במחיר נוח יותר בשל מצבו)

השלב השני הוא בחינת התקציב שלכם. מאוד כדאי לדעת מה גובה ההון העצמי שלכם, מהו גובה המימון שתדרשו לו והאם תהיו מסוגלים להחזרים. על כל תקציב צריך לקחת בחשבון אחוז מסוים נוסף, שעיקרו מיועד להשבחת הנכס (בשלב זה אינכם יודעים על איזה נכס מדובר). נשוב ונדגיש. העובדה שהתקציב שלכם לא גבוה, אינה אומרת שלא תוכלו להיכנס לשוק נדל"ן מסחרי למכירה. ניתן לרכוש נכסים טובים במחירים נוחים מאוד. ניתן למצוא נכסים גם בפריפריה שם מחירי הנדל"ן אינם גבוהים כמו במרכז אבל גם שם תמצאו שוכרים לעסק שלהם ואפשר גם לרכוש נכסים במקומות שכרגע נראים פחות אטרקטיבית אבל תוכנית עירונית להשקעות במקום, יזניקו לא רק את האזור כולו אלא גם את מחירי הנכסים.

השלב השלישי הוא בחירת מקום ההשקעה. כבר דיברנו כי עלינו לבחור במקום שלא רק מצבו הנוכחי טוב בהכרח אלא שיש סימנים שהוא ימשיך להיות כזה(ולא למשל יהפוך למרכז מסחרי מוזנח ונטוש) ובעיקר שיש לו פוטנציאל להפוך למקום מרכזי (גם אזור תעשיה מיושן יכול להפוך פתאום למרכז עסקים ותרבות ופנאי). את התובנות שלכם לגבי האזור הנבחן, גבו בבדיקות התוכניות השונות ברשויות המקומיות, בתזמון האישורים (האם השינוי יקרה בשנתיים – שלוש הקרובות או עוד 20 שנה). תמיד השתדלו לבחון את תמהיל העסקים במתחם המיועד (הגיוני לרכוש נדל"ן מסחרי למכירה עבור משרדים, באזור שמיועד למשרדים או לחברות הייטק) וכן תבחנו את "השכנים". זאת לצורך התאמה מינימלית בין אופי העסק שלכם לאופי עסקים אחרים, שיש באזור (לא נקים בית אבות סמוך למועדון לילה קיים).

נדל"ן מסחרי למכירה גם מעבר לים

כולכם ודאי קראתם ושמעתם על הטרנד החם ביותר כיום בעולם ההשקעות – נכסים הנרכשים להשקעה בחו"ל. אותו הדין קיים גם לגבי נדל"ן מסחרי להשקעה. הפוטנציאל לא פחות גבוה מבישראל ואפילו יותר, כי שוב אנחנו פוגשים את היתרון העצום של השקעות בחו"ל על פני השקעות נדל"ן בישראל – המחיר הזול של הנכסים.

בערים מרכזיות כמו ורשה, בודפשט, ברלין, בטומי, אמסטרדם ואפילו לונדון ניתן למצוא נכסים במחירים מעולים, לעיתים גם ברבע מחיר מאשר בישראל, כך שבאופן הטבעי ביותר, התשואה שלכם תהיה בהכרח גבוהה יותר וסף ההשקעה מאפשר גם למשקיעים קטנים יותר להצטרף. אמת, מציאת וניהול נכס בחו"ל אינם דבר של מה בכך ולכן מומלץ מאוד להיעזר בחברות המתמחות הנדל"ן בחו"ל שילוו אתכם לכל אורך הדרך.

ביחוד הדברים אמורים לגבי איתור הנכס. בניגוד להיכרותנו הטובה עם ישראל, ידיעתנו על הקהיליה העסקית בגרמניה או בגאורגיה דל יותר וכזכור, עיקר העניין הוא לנסות לאתר הזדמנויות. חברה מתמחה תעזור לנו באיתור הנכס, שדרוגו והשכרתו לקהל העסקים המקומי.