הכל על מדד תשומות הבניה

המרוץ לדירה בישראל הוא מרוץ ארוך, מפרך, מתיש ובעיקר יקר מאוד. על כשלי השוק שמביאים לכך שבעלות על דירה בישראל היא חלום די רחוק עבור הצעירים וגם עבור אלו שכבר אינם צעירים- אין זה המקום לדבר. אבל לעיתים, גם כאשר אתם רוכשים דירה, בעמל רב, מכסף שכבר יש לכם, בתוספת משכנתא נכבדה ומשלמים על חלק קטן מהדירה כבר מראש, בסוף התהליך, רגע לפני מסירת הדירה לידכם, אתם מגלים כי לסכום המקורי התווספו עוד עשרות אלפי שקלים. הסיבה לכך היא עלית מדד תשומות הבניה.

מדד תשומות הבניה הוא המדד המעניין את רוכשי הדירות בישראל והוא למעשה מדד שאליו מוצמדים התשלומים שאתם אמורים להעביר לקבלן בהמשך הדרך. לכן, חשוב להבין היטב מהו מדד תשומות הבניה? האם הוא עולה או יורד (רמז: רק עולה)? בכמה? וכיצד אם בכלל ניתן להתגונן מפניו או לכל הפחות לשלם בסופו של התהליך כמה שפחות כסף נוסף.

מדד תשומות הבניה

מדד תשומות הבניה הינו מדד שמטרתו לסמן ולעקוב אחרי השינויים המתרחשים בהוצאות ובעלויות המרכיבות את הדירה או הבית שלכם בעת הבניה. למדד זה נכנסים כל העבודה, השירותים והמוצרים והטכנולוגיות השונות הנדרשות כדי שהקבלן יוכל לבנות את הבית. למשל, המדד משקף את השינוי בעלויות של חומרים הנרכשים על ידי הקבלן וייושמו בבניה, כמו מלט, חצץ, בלוקים, ברזל וכד' הן של הקבלן הראשי והן של קבלני המשנה במידה וישנם כאלו.

בפועל, משמש מדד תשומות הבניה כבסיס אליו מוצמדים חוזי הבניה השונים ואת השינויים שתשומות הבניה עוברות מרגע החתימה על ההסכם והתשלום הראשוני ועד לתשלום הסופי. כעקרון, בשעה שאתם שילמתם את הסכום הראשוני עמדו הוצאות הבניה על X אלא שההוצאות הלכו וגדלו (למשל, עליה בעלות חומרי המלט) בגובה עליית המדד. כתוצאה מכך, ההוצאות של הקבלן בסופו של דבר היו גדולות יותר שמשהיו בתחילת הדרך והם כעת X  פלוס שיעור עלית המדד. כמובן שהקבלן אינו רוצה לספוג עליה זו ולכן ברוב המקרים- הסכום שהוא ההפרש, יושת עליכם.

איך מחושב מדד תשומות הבניה?

את מדד תשומות הבנייה מפרסמת מידי חודש בחודשו ב-15 לחודש הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. המדד מורכב ממוצרים ושירותים קבועים, הקשורים לבניה והמכלול שלהם מהווה למעשה את ההוצאות של הבניה. למדד תשומות הבניה יש גם תתי מדדים אבל המדד העיקרי הוא מדד התשומות הרגיל.

את המחירים של כל החומרים והשירותים הנדרשים, אוסף הלמ"ס מיצרנים, יבואנים וסיטונאים האחראים על אספקת החומרים ועל נתינת השירות לקבלנים (למשל שירותי מנוף). על פי כל המרכיבים השונים נקבע מחיר עלות הסל הכללית ואז הוא משווה לחודש הקודם ומחשבים את העלייה באחוז אל מול החודש הקודם – וזהו למעשה אחוז עלית מדד תשומות הבניה. לרוב, מדד תשומות הבניה יכולים להיות גבוהים מאוד (ובעצם משקפים את עליית המחירים). בשנים האחרונות, המדד כאמור רק עולה ולא יורד אבל העליה התמתנה יחסית. כמעט תמיד, מדד תשומות הבניה יהיה גבוה יותר ממד מפורסם אחר- מדד מהמחירים לצרכן ומכאן גם הכאב הגדול שהוא מסב לבונים בית. בעניין זה חשוב להגיד, כי בניגוד לעבר, המדינה מנסה להקל ולבודד את מחיר תשומות הבניה הטהורות ומוציאה מהם שינויי מחיר למשל על עלות הקרקע.

ההשפעה של עלית מדד תשומות הבניה

אין לזלזל ולהמעיט בערכו של מדד תשומות הבניה שכן כל עליה קטנה שלו, אפילו בשברי אחוזים, משמעותה הכספית עצומה, נוכח סכומי העתק שהם עלות הבית. הבסיס לתשלום הנוסף, בעת מסירת הדירה היא העובדה כי רובנו איננו יכולים לרכוש דירה במזומן. כאשר אנחנו רוכשים דירה, בטח כשהיא עוד על הנייר, אנחנו משלמים סוג של מקדמה. ככל שהזמן חולף והבניה מתקדמת אנחנו משלמים חלק מן היתרה ואת כולה בעת המסירה. ברור לכולם, שעם מחיר המלט עלה באמצע הבניה, מישהו צריך לספוג או להטיל את העלות על מישהו אחר.

נניח שרכשנו דירה על הנייר בסכום של 2 מיליון ₪. שילמנו במזומן בעת החתימה סך של 400 אלף ₪. מדד תשומות הבניה יהיה על 1.6 המיליון הנותרים. אם המדד עלה במהלך תקופת הבניה ב-10% לדוגמא, הרי שאנחנו נצטרך לשלם עוד 10% מה-1.6 מיליון. והם למעשה יהפכו ל- 1.76 מיליון – תוספת של 160,000 ₪. סכום גבוה לכל הדעות ובוודאי שיקשה מאוד על כל מי שהוציא רק עתה כל כך הרבה כסף.

יש מה לעשות נגד העלייה?

מדד תשומות הבניה הוא לא מדד שניתן להצמיד אליו את הכסף שלכם וליהנות מהעלייה שלו וגם לא ניתן לגדר אותו ולהתגונן או להבטיח את כספכם מפני העלייה שלו. תמיד תוכלו להצמיד את הכסף הנזיל שלכם למדד המחירים לצרכן אבל כאמור, הוא כמעט תמיד עולה פחות ממדד תשומות הבניה, כך שלא באמת תוכלו  להדביק את הפער. חמור מכך, יהיה קשה עד כמעט בלתי אפשרי לקבל משכנתא נוספת כדי לשלם את ההפרשים בעקבות עלית המדד – בסוף התהליך.

רבים מתפתים לקחת משכנתא גדולה יותר בהתחלה, כדי לשלם לקבלן סכום ראשוני יותר וכך להשאיר סכום קטן בהרבה שיושפע מעליות המדד. מהלך שכזה הוא צל"ש או טר"ש. ככלל, כל ניסיון לנבא או לחזות את עליית המדד משול למילוי לוטו. אין כל ודאות והכל זה רק תחזיות. לעיתים זה יכול להצליח בגדול ובעקבות התשלום הראשוני הגדול, יושפע רק חלק קטן יותר. מנגד, עוד לא נולד הבנק שנותן משכנתא בחינם. ואם לוקחים משכנתא גדולה יותר כדי לשלם יותר בהתחלה, גם משלמים ריבית גבוהה יותר. למעשה, יש צורך לבצע השוואה בין העלייה המשוערת במדד תשומות הבניה ובין התשלום על הריבית למשכנתא ולקוות שמדד המחירים לצרכן, שיכול להשפיע על הריבית לא יעלה בשיעור גבוה. אם בחישוב שלכם, עלות מדד תשומות הבניה גבוהה מעלות הריבית הצפויה – למהלך הזה יש סיכוי לחסוך כסף. להפך- מדובר בפיאסקו כלכלי.

כדי לנסות לעזור לכם ומתוך הנחה כי אינכם בקיאים ברזי הבניה, ישנם ברשת מחשבונים המנבאים את תשומות הבניה ויכולים לתת לכם תמונה, גם אם לא של 100% על הסכום הצפוי שתצטרכו לשלם בנוסף.

מה עוד ניתן לעשות?

מעבר להצמיד את הכסף העודף שלכם למדד המחירים לצרכן ולקוות שהוא יעלה ומעבר לניסיון לצמצמם במעט, במידה וזה כלכלי, את הסכום שנותר לשלם לקבלן, הרי שניתן להפחית את העלויות בעזרת מו"מ מול הקבלן. אמת, הקבלן לא פראייר וגם הוא לא רוצה לספוג את הסכום הזה. כעקרון, מקובל שהסכום מושת על הרוכשים אבל זו לא תורה מסיני וניתן להיכנס למו"מ על צמצום חלקי בתשלומים. אולי עם הקבלן להוט למכור את הדירה על הנייר הוא יתרצה במעט.

ובאופן כללי טיפ שנכון לכל הקשור לבניה או רכישת בית. נהגו בזהירות ובאופן מחושב. שיקול דעת והתייעצות עם מומחים ואנשי מקצוע שמכירים את שוק הבניה, הנדל"ן או התחום הפיננסי קצת יותר מכם, יכולה לספק לכם מידע ודרכי פעולה נכונים וכלכליים יותר. נכון, גם הם רק נשענים על תחזיות אבל התחזיות שלהם מבוססות יותר. אולי הם יוכלו לגרום לכך שהתוספת שתשלמו תהיה מעט נמוכה יותר.