כמה עולה דירה בגרמניה להשקעה

כמה עולה דירה בישראל? אין כמובן תשובה אחת ויחידה. יש שוני נרחב בין האזורים השונים גם במדינה הקטנה שלנו. גם כאשר שואלים כמה עולה דירה בגרמניה – אין תשובה אחידה אבל אין ספק, שבמדינה ענקית זו על עשרות מליוני תשוביה והפדרציות הרבות המרכיבות אותה, מחיר הדירה יהיה תמיד נמוך משמעותית מדירה דומה בישראל. זה גם מה שהופך את גרמניה כבר עשרות שנים ליעד אטרקטיבי עבור אנשים, מישראלומהעולם, המחפשים מקום חדש להעתיק אליו את מגוריהם וכן עבור משקיעי נדל"ן הרוצים לקבל תשואה נאה מאוד על כספם.

היציבות הגרמנית

גרמניה של היום היא לא הגרמניה של פעם. אחרי המשבר של מלחמת העולם וחלוקת המדינה למזרח ומערב, עם איחודה מחדש שבה גרמניה למרכזיותה הייחודית באירופה ועשתה זאת בצורה מרשימה. למעלה מ-80 מליון תושבים חיים במדינה ואוכלוסיותיה הולכת וגדלה. לא בגלל ילודה מרשימה. להיפך. אלא בעיקר בעקבות הגירה חיובית אליה. דבר טוב כשלעצמו עבור משקיעים בתחום הנד"לן, שעה שמיליוני אנשים מחפשים לעצמם קורת גג מחדש.

לא זו בלבד, גרמניה נחשבת למדינה אולי היציבה ביותר מבחינה כלכלית באירופה ובעולם בכלל. עם כלכלה גדולה, הובלת האיחוד האירופי ותעשיה חזקה ויציבה. תורמת לכך גם מדיניות רווחה ועידוד מצד הממשל הגרמני עבור אזרחיו ומהגרים למדינה ועבור משקיעים זרים. נהנים מכך גם המשקיעים בשוק הנדל"ן הגרמני, שלמשל נהנים ממדיניות מס נוחה – כדי לעודד השקעות בתחום. אז את הנקודות הללו מנצלים לטובתם משקיעים מכל העולם ובעיקר ישראלים צעירים רבים, המהגרים לגרמניה הן למגורים עצמם והן לצורך השקעות במדינה. חלקם הלא מבוטל עושה זאת מרחוק בעודם נשארים בארץ ורק מרוויח משוק הנדל"ן הרותח במדינה.

כמה עולה דירה בגרמניה

כאמור, גרמניה היא מדינה ענקית עם מחוזות שונות ופדרציות היכולות להנהיג אצל עצמן חוקים שונים. לכן אין אחידות במחירים אבל לרוב, שיטות המיסוי וההטבות על השקעות בנדל"ן זהות בכל אחד מחלקיה. בכל אופן, היתרון הגדול הוא בתשובה לשאלה כמה עולה דירה בגרמניה. ובכן, התשובה היא: הרבה פחות מישראל.

דירה ממוצעת בגרמניה, באזורים הנחשבים יותר, למשל בברלין, תעלה כ-130 אלף אירו. אם תתרגמו את זה לשקלים ישראלים תבחינו בהפרשים האדירים אל מול מחיר דירה ממוצעת בישראל. לעיתים ניתן לרכוש 2 או 3 דירות בגרמניה במחיר של דירה ישראלית זהה. לא זו בלבד אלא שגם ביחס לדירות במדינות אחרות באירופה המחיר זול יחסית. אומנם במדינות אחרות המהוות יעד קורץ למשקיעים, בעיקר במזרח אירופה, כמו פולין, גאורגיה, בולגריה וכד' – המחירים נמוכים יותר אבל אל מול מדינות מערביות אחרות כמו אנגליה, צרפת, הולנד ואיטליה – המחירים זולים משמעותית.

לבחור דירה נכון

אז לשאלה כמה עולה דירה בגרמניה תשובה מפתיעה לטובה אבל חשוב לזכור שזה תלוי רבות בזהות הדירה שרכשתם, במיקום (קיים שוני גם בתוך הערים) ובייעוד שלה. גם למצב הבניין משמעות רבה. בברלין למשל, בירה מפוארת עם עבר עשיר, תוכלו למצוא דירות ותיקות מרהיבות לצד דירות בסגנון מזרח אירופאי – מאתגר יותר. כדאי לזכור, שהשבחת הנכס על ידי שיפוץ אינה מילה גסה. גם בתחום זה המחירים אינם גבוהים בגרמניה וניתן לשדרג את הדירה בכסף קטן מאוד, תוך שאתם מעלים את ערך הדירה ומגדילים את פוטנציאל התשואה העתידית.

בעוד בישראל לא משתלם בהכרח לקחת משכנתא כבדה על מנת לרכוש נכס להשקעה, בוודאי אם אין הון עצמי התחלתי גבוה, בגרמניה עשוי המצב להיות שונה. שוב, הכל קשור למדיניות הממשלתית לעידוד השקעות בתחום. הבנקים הרבה יותר נדיבים וגמישים מאלו בישראל. גם שיעור הריבית על הלוואות ומשכנתאות נמוכים יחסית. חושב יחד עם זאת לזכור, כי כמו בישראל, ישנן עלויות נוספות בעת רכישת דירה, למשל מיסי רכישה, תשלום לעורכי דין, עלויות שיפוץ ושדרוג וכד'.

כמה עולה דירה בגרמניה והאם נרוויח בסופו של דבר

גרמניה נחשבת כאמור למדינה יציבה וחזקה בתחום הכלכלי והדבר כמובן משפיע על שוק הנדל"ן המקומי. מחירי הנדל"ן נמצאים בעליה כל העת, אם כי הם אינם משתוללים כמו בישראל. מצד אחד, זה מבטיח תשואה זהה באחוזים לזו הישראלית אבל מנגד, מבטיח הכנסה יציבה ובטוחה יותר. אם משקללים לתוך זה את הנתון של כמה עולה דירה בגרמניה, מחיר הרכישה הנוח יחסית של הנכסים, דבר שבישראל כמעט אינו קיים, בוודאי לא באזורים המרכזיים,  מהווה יתרון עצום. ואנחנו מדברים על ערים מרכזיות ביותר כמו ברלין, המבורג, לייפציג, דיסלדורף ופרנקפורט.

הביקוש למגורים בגרמניה, במיוחד לדירות להשכרה הוא גבוה מאוד. תורמת לכך העובדה כי יש הגירה רבה למדינה וכי היא מהווה בסיס עיסקי לחברות רבות. יחד עם זאת, בשל מדיניות ממשלתית המבקשת להיטיב עם אזרחיה, מחירי הנדל"ן אינם הופכים לעצומים ודירה אינה דבר שבלתי ניתן להשגה. זה כמובן משפיע על מחיר הנכס, אותו תוכלו לקנות להשקעה במחיר זול יחסית למדינות העולם ובוודאי מול מחיר דירה ישראלית דומה.

על המיסים

בשאלה כמה עולה דירה בגרמניה צריך להביא בחשבון גם את נטל המס על הנכס. חשוב לשים לב כי המס עלול להשתנות בין מדינה למדינה בתוך גרמניה עצמה ויש לבחון לגופו כל עניין וכל אזור השקעה. בגדול, על רכישת דירה ישנו מס רכישה וכן נדרש תשלום מע"מ. המע"מ אומנם גבוה במעט מזה הישראלי אבל מס הרכישה ומס הרכוש – נמוכים הרבה יותר. ישנו גם מס הכנסה על ההכנסה מהשכרת הדירה שרכשתם אבל גם הוא אינו גבוה ובחישוב נכון, לרוב תצטרכו לשלם פרוטות. אגב, בין ישראל לגרמניה קיימת אמנה למניעת כפל מס. יתרון עצום נוסף, שחוסך לכם הוצאות רבות.

יתרונות נוספים

אז מלבד התשובה המפתיעה (והנמוכה) על השאלה כמה עולה דירה בגרמניה, ישנם סיבות נוספות מדוע לרכוש דירה להשקעה או למגורים דווקא שם. המחירים כאמור, מאוד נוחים ונמוכים משמעותית מאלו בישראל. מכיוון שבסכום דומה לדירה אחת בישראל, תוכלו לרכוש כמה נכסים בגרמניה, תוכלו לבצע פיזור של ההשקעה שלכם ולרכוש מספר דירות במספר אזורים ובכך גם לפזר סיכונים. כאמור, יש יתרון בלאפיין את הדירה שרכשתם לשוק השכירות. ההגירה הרבה למדינה, מביאה לכך ששוק השכירות פעיל מאוד והמחירים עולים ביציבות. התשואה תהיה ריאלית ולא ספקולנטית אך יש יתרון עצום לביטחון וליציבות. הטבות המס, עידוד ההשקעות והיציבות הכלכלית הכללית של המדינה, מהווים גם הם יתרון עצום והופכים את גרמניה לשוק מבוקש מאוד כבר עשרות שנים.

כמה עולה דירה בגרמניה ברכישה עצמית

בניגוד לרכישת דירות להשקעה במדינות מעט מאתגרות יותר מגרמניה, למשל מדינות בגוש המזרחי, בגרמניה היציבה והמסודרת – תוכלו לבצע השקעה בכוחות עצמכם. זוהי כמובן בחירה שלכם ותצטרכו להיות כל הזמן עם היד על הדופק ולטפל באתגרים שנוצרים לאורך הדרך בעצמכם, בזריזות ויעילות.

אופציה אחרת היא להיעזר בחברות מקצועיות שזו מומחיותן. הן בתחום איתור הנכסים, הן בתחום ליווי הרכישה ושיפוץ המבנים, הן בקיום קשר עם הרשויות השונות וכלה במציאת השוכרים וניהול שוטף של הנכס. למרות שציינו כי גרמניה היא מדינה יותר מסודרת ומסבירת פנים למשקיע, עדיין קיים יתרון עצום להיעזרות בחברות מקצועיות בתחום. ראשית יש את כל סוגיית איתור הנכס המתאים. היכרות עם האזורים השונים והבנה היכן טמון הפוטנציאל הגבהו ביותר- הן יתרונות בלתי מבוטלים. והחוכמה היא לא רק למצוא נכס מניב אלא גם להתאים אותו לתקציב שלכם ולתוכניות מימוש ההשקעה שלכם.

ישנה גם חשיבות לליווי המשפטי והעסקי. אתם הרי בארץ ולא תרוצו בשביל כל חתימה או משא ומתן מול הרשויות המקומיות. אינכם דוברים את השפה ומכירים את המנהגים ואת החוקים והרגולציות השונות. כנ"ל גם לגבי כל ההתנהלות מול בעלי המקצוע השונים, אשר יהיו אמונים על שדרוג הדירה, באם צריך וכן על יצירת קשר ועריכת ההסכמים מול השוכרים הפוטנציאלים. ולבסוף ישנו את נושא הניהול השוטף ואחזקת המבנה, טיפול בתקלות וכד'.

משתלם ביותר

כמה עולה דירה בגרמניה? הרבה פחות מבישראל. ויחד עם המחירים הנמוכים יותר בעת הרכישה לגרמניה יתרון עצום על פני מדינות אחרות. היציבות הגרמנית והכלכלה החזקה מבטיחים לכם תשואה נאה ותמידית, דבר ההופך את קנית הדירה בגרמניה לאטרקטיבית יותר. יחד עם זאת, מומלץ לא לקפוץ למים לבדכם, בטח אם מדובר בפעם הראשונה שאתם עושים עסקאות דומות לזו. בסופו של דבר, לתכנון נכון וליווי נכון, יהיה חלק מרכזי בהצלחת ההשקעה שלכם ובעיקר ביכולת שלכם למקסם את הרווח מההשקעה בתוך זמן קצר בלבד.