איפה כדאי לקנות דירה להשקעה?

ליצירת קשר עם מרכז המכירות
השאירו פרטים

אין ספק כי האפשרות לרכוש נכס להשקעה באירופה, דירה או נדל"ן מסחרי, הפכו לטרנדים הלוהטים ביותר בעולם ההשקעות הישראלי. תורמות לכך סיבות רבות שעוד נדון בהם בהמשך אבל

אחת השאלות שרבים נופלים בהם היא איפה כדאי לקנות דירה להשקעה. זו אינה שאלה של מה בכך. הנה אירופה למשל. אמירה כללית של כדאיות השקעה בדירות באירופה
קרדיט תמונה: freepik

בהקשר של כולם חובה לזכור. קו דק בלבד מבדיל בין הצלחה וכישלון, גם בתחום השקעה זה. העובדה שרכישת נדלן בחו"ל עדיפה עשרות מונים על רכישה דומה בישראל והעובדה שסף הכניסה נמוך בהרבה ומאפשר לישראלים רבים יותר להשתתף בחגיגה, לא אומרת שכולם יחגגו בסופו של דבר. רק מי שבוחר בחכמה ומלווה על ידי חברות מקצועיות בתחום – יצליח להתגבר על האתגרים ולהשיג תשואה גבוהה ויציבה. אחת השאלות שרבים נופלים בהם היא איפה כדאי לקנות דירה להשקעה. זו אינה שאלה של מה בכך. הנה אירופה למשל. אמירה כללית של כדאיות השקעה בדירות באירופה – היא לא יותר מזריית חול בעניים. אירופה עצמה גדולה ובניגוד לתמונה שמנסים לצייר לנו אינה מקשה אחת. מעבר לעובדה שניתן לחלק אותה בגסות למערב ומזרח אירופה, הרי שגם בתוך חלוקות אלו יש גוונים שונים. לכל מדינה מדיניות משלה לגבי השקעות זרות, חוקים והטבות שונות ומערכת מס אחרת. לעיתים, גם בתוך המדינה עצמה יהיה שוני. בעבר היה מקובל שרווחיות גדולה טמונה בהשקעות נדל"ן בארה"ב. ישנה עדיין לא מעט אמת בטענה זו אבל כדאי לשים לב גם להשתנות השוק האמריקאי, למשברים הפיננסיים שמלווים אותו והאתגרים בשוק הנדל"ן. דוגמא אחת לכך היא העלאות הריבית הרצופות של נגיד הבנק המרכזי, שהופכות את ההשקעות בנדל"ן שם – לקצת פחות אטרקטיביות. מנגד, עולות וצומחות אופציות מפתות אחרות, כמו למשל השקעות נדל"ן בדובאי. לכן קיימת חשיבות רבה להבין ולבחור נכון איפה כדאי לקנות דירה להשקעה. 

למה לא בישראל?

אנחנו כמובן בעד הכלכלה הישראלית ומי שיש לו כסף, בוודאי ימצא לו פה השקעה סולידית בשוק הנדל"ן המקומי אבל צריך לזכור שמצבו של שוק הנדל"ן הישראלי – דווקא מהווה חסם עבורעולות וצומחות אופציות מפתות אחרות, כמו למשל השקעות נדל"ן בדובאי. לכן קיימת חשיבות רבה להבין ולבחור נכון איפה כדאי לקנות דירה להשקעה. אנשים רבים ולעומת זאת, מביא אנשים רבים אחרים לבחור בהשקעת נדל"ן מעבר לים. את העובדה כי שוק הנדל"ן הישראלי מתאפיין בשנים האחרונות בעליות מחירים חדות – אנחנו מכירים. זה אומר מצד אחד רווחים גדולים אבל מצד שני אומר השקעה גבוהה מאוד בכניסה. מחיר הרכישה יהיה גבוה מאוד – דבר שאפשרי עבור מתי מעט בלבד. בנוסף, מסי הרכישה הגבוהים והריבית שהתחילה לצמוח גם אצלנו, מהווים עוד חסם. לעומת זאת, שוק הנדל"ן שמעבר לים, במדינות מסוימות, מהווה אטרקציה עבור המשקיע הישראלי, דווקא בשל העובדה כי הוא מאופיין במחירים נמוכים מאוד של הנכסים, כך שכל אחד יכול למצוא לעצמו נכס מניב בתקציב שלו. וזו נקודה קריטית בשאלה איפה כדאי לקנות דירה להשקעה. כמה היא קריטית? דירה קטנה מאוד בישראל, ברוב המקרים לא תוצע לכם להשקעה בפחות מ-1.5 או 2 מיליון ₪. במחיר זה, תוכלו לרכוש גם 4 או 5 נכסים דומים למשל במדינה מתפתחת בתחום הנדל"ן כמו הונגריה או גאורגיה ואפילו בגרמניה וספרד. שלא לדבר על פיזור השקעות בין כמה מדינות. יתרה מכך, העובדה כי מחיר הרכישה נמוך אינה פוגעת בתשואה. להפך, לרוב נוטים להצביע על כך שהתשואה על השקעות נדל"ן בחול, כמעט כפולה מהתשואה בשוק הנדל"ן הישראלי.

איפה כדאי לקנות דירה להשקעה?

במידה ואנו מעוניינים לבחון את כדאיות ההשקעה, כדאי לנו לברר איפה כדאי לקנות דירה להשקעה ואילו מדינו הכי אטרקטיביות לכך. כאשר אנחנו מדברים על אטרקטיביות הרי שאנו פחות מדברים על היופי התיירותית של המדינה. זהו פרמטר חשוב- אין ספק, שכן הוא מוכיח כי יכול להתקיים במקום שוק שכירות בגוון מסוים אבל הוא לא העיקר. אותנו מעניינת בעיקר האפשרות לקבל תשואה גדולה, בזמן מהיר יחסית ובעיקר בלי השקעה גבוהה מידי שאינה אפשרית עבורנו. אז קודם נענה על השאלה איפה כדאי לקנות דירה להשקעה בחו"ל בציון מקומות אטרקטיביים  ולבסוף נציין את הפרמטרים לפיהם ניתן לבחון את כדאיות ההשקעה במדינות אלו. חשוב לזכור, כי שוק הנדל"ן בכלל יכול לסבול מטלטלות רבות, שאינן בהכרח קשורות ישירות אליו. כך למשל למגפת הקורונה היו השפעות נרחבות על מדינות מסוימות ולעומתן, כמה מדינות יצאו דווקא מחוזקות מהמשבר. כך למשל אוקראינה שהייתה נחשבת לאחד היעדים האטרקטיביים ביותר להשקעות נדל"ן ספגה מהלומה כבירה, נוכח המלחמה שנפתחה על אדמתה. כל זה אומר שאין לרוץ כמו עיוור אחרי טרנדים אל לעיין לעומק בשאלה איפה כדאי לקנות דירה להשקעה ובעיקר להיעזר בחברה מקצועית שזו מומחיותה ובכוחה לנהל את ההשקעה שלך בתבונה.

מזרח ומערב

השוק בארה"ב עודנו קורץ לרבים וטובים- אולם כאמור, קרנו ירדה במקצת, בעיקר בשל משברים שתקפו שוק זה לאחרונה ובשל עליות הריבית הצפויות, שהופכות השקעות אלטרנטיביות

וזו נקודה קריטית בשאלה איפה כדאי לקנות דירה להשקעה. כמה היא קריטית?
קרדיט תמונה: freepik

למעניינות לא פחות. מנגד, עולה האופציה של השקעות נדל"ן במדינות המפרץ הפרסי, דוגמת דובאי, איתן חתמה ישראל על הסכמי סחר שונים וקיימת פריחה כלכלית בין 2 המדינות בשוק חדש ומפתיע. אולם מה שנחשב להשקעות הבטוחות ביותר הן השקעות במדינות אירופה ואגן הים התיכון. גם כאן, יש שוני בין החלקים השונים. החלק המזרחי של היבשת נחשב אטרקטיבי יותר, בעיקר בשל העובדה כי המחירים של הנכסים בו מאוד זולים, כך שניתן בכל תקציב לרכוש דירה טובה או לשפץ אחת כזו ולהשביח אותה – במחיר מצחיק לעומת המצב בישראל. בנוסף, אצל רבים מהאוכלוסייה המקומית, כחלק מעניין תרבותי, המגמה היא לשכור דירות ולא דווקא לרכוש – מה שמבטיח תשואה די יציבה על הנכס שלכם ושכירות מובטחת לטווחים ארוכים. מדינות אטרקטיביות מבחינה זו נחשבות פולין, בולגריה, רומניה והונגריה, שקשורות מצד אחד לעבר המזרח אירופאי אבל מתפקדות כיום כמדינות מערביות לכל דבר ועניין והן חלק מן האיחוד האירופי. התנועה מהן ואליהן רבה, הן על ידי תיירים רבים והן על ידי צעירים הבאים ללמוד באקדמיות השונות והיותן גשר בין מזרח למערב מהווה נקודה מכרעת עבור המשקיעים. גם גיאורגיה חווה עדנה בתחום השקעות הנדל"ן הזרות, גם בשל האטרקטיביות הגיאוגרפית שלה אבל בעיקר בשל מחירי הנדל"ן הנמוכים שבה וכן בשל העובדה כי הרגולציה בה נמוכה יחסית – דבר המקל מאוד על משקיעי הנדל"ן. בצד המערבי של היבשת אנחנו מוצאים מדינה כמו גרמניה, שעד לא מזמן נחשבה לכר פורה להשקעות זרות. ברלין וערים מרכזיות אחרות במדינה קצת איבדו מכוחן בתחום, אך עדיין ניתן למצוא השקעות אטרקטיביות במדינה, אליה מגיעים מהגרים רבים שמחשפים דירות להשכרה. גם ספרד ופורטוגל וכן הולנד, מככבות ברשימות המומלצים של איפה כדאי לקנות דירה להשקעה.

קרוב מול רחוק

מדינות תיירותיות – הן לרוב מדינות שמקבלות ציון חיובי בשאלה איפה כדאי לקנות דירה להשקעה. הסיבה היא כי במדינה כזו, מובטח זרם יציב של מחפשי דירות, גם אם לטווחים קצרים. מדינה כזו למשל היא יוון. אומנם המשבר הכלכלי פגע קשות במדינה אבל זה הדבר שהביא גם את ההזדמנות של רכישות נדל"ן בזול. מנגד, המדינה עודנה אבן שואבת לתיירים שמחפשים היכן לשכור לטווחים קצרים. קפריסין גם היא מדינה תיירותית, אם כי פחות מיון. יתרונה הגדול לגבי השאלה איפה כדאי לקנות דירה להשקעה, עבור המשקיע הישראלי הוא בהיותה קרובה מאוד לארץ. כך, יש למשקיע הרבה יותר שליטה על הנעשה בנכס שלו והוא יכול לקפוץ "לבקר" בו בקלות יחסית.

רגולציה, בירוקרטיה ומיסים

אין לרוץ כמו עיוור אחרי טרנדים אל לעיין לעומק בשאלה איפה כדאי לקנות דירה להשקעה ובעיקר להיעזר בחברה מקצועית שזו מומחיותה ובכוחה לנהל את ההשקעה שלך בתבונה השפעה נוספת על השאלה, איפה כדאי לקנות דירה להשקעה תלויה בבירוקרטיה הרגולציה וחוקי המס שהרשויות המקומיות מנהיגות. במדינות האטרקטיביות להשקעה, הממשל מעודד השקעות נדל"ן ולכן מוריד חסמים או מעניק הטבות רבות, דבר שמהווה ברכה מבחינת המשקיעים בנדל"ן. כך למשל בחלק מן המדינות ישנו מס רכישה נמוך, הנחות על מיסים שונים והטבות נוספות. יש גם יתרון גדול למדינות להן קיימת אמנת מניעת כפל מס עם מדינת ישראל, כדי שלא תצטרכו לשלם מס גם בארץ המקור וגם בישראל. ועדיין, בכל מדינה קיימת מערכת חוקים ברורה ורשויות כלכליות ומשפטיות המעורבות בתחום הנדל"ן. את ההתנהלות המשפטית, החשבונאית וכן את ההתעסקות היומיומית עם השוכרים, בעלי המקצוע וכל סוגיות ניהול הנכס, תשאירו לחברה שתלווה אתכם בתהליך הרכישה ושמכירה לפני ולפנים את השוק המקומי. חברה כזו יודעת בדיוק איפה כדאי לקנות דירה להשקעה בכל מדינה ויודעת לאתר את הנכסים המשתלמים ביותר וכאלו שיביאו לתשואה הגבוהה ביותר, גם ברזולוציות הקטנות יותר של כל מדינה ומדינה. היא גם תדע כיצד לנהל את ההשקעה מתחילתה ועד מימושה המוצלח, כך שאתם תקבלו את התשואה הגבוהה ביותר עבור כספכם. כדי להפוך למשקיע נדל"ן מתוחכם עליך בהכרח לחשוב מחוץ לקופסא, כלומר לחשוב בצורה יצירתית ושונה מכל משקיעי הנדל"ן האחרים שאתה מכיר. לכן עליך לזהות מקומות שעומדים לזנק במחיר עקב שינויים משמעותיים ההולכים להתרחש באותו אזור, ולפיהם להחליט איפה כדאי לקנות דירה להשקעה.  וכן נכון, זה לא תמיד פשוט, אבל זה בהחלט אפשרי, במיוחד לאור העובדה כי המגמות בנדל"ן נמשכות על פני תקופה ארוכה יחסית.

פרמטרים שיסייעו בהחלטה להשקעה

פרמטר ראשון בו תוכלו להעזר הוא מצב של ערי פריפריה מרוחקות אשר הולכות להתחבר לרכבת או לכביש והעתידים להנגיש את העיר למרכז בצורה נוחה וקלה. אין ספק כי כאן עשויה להיות השקעה טובה, והתשובה לשאלה: איפה כדאי לקנות דירה להשקעה תענה במקרה הזה בתשובה חיובית. כי ברגע שהמרחקים מתקצרים, גם המחירים מתקצרים . כלומר, המרחק הפיזי בין המרכז לערי הפריפריה מתקצר, ובאותה מידה המרחק במחיר מתקצר גם כן. פרמטר אחר הוא של ערי פריפריה הנמצאות ליד הים. מקום זה הופך אותן בעליל לאטרקטיביות מאוד עבור יזמי נדל"ן המחפשים לבנות בניינים ליד הים, זאת מכיוון וקיים ביקוש גדול לדירות חדשות צמודות לים. רוב הסיכויים שיזם כזה עתיד לבצע תוכנית פינוי בינוי באזור בשיתוף פעולה עם העירייה המקומית. וכי יחד הם עתידים להרוס ולפנות את הבניינים הישנים, ובמקומם לבנות בניינים חדשים, זאת כאשר הדירות החדשות גדולות יותר ושוות מאות אלפי שקלים יותר משווי הדירה הישנה שהייתה לפני הפינוי בינוי. פרט אחד מאוד חשוב הוא כי עליכם ללמוד יותר לעומק את הנושא הזה, כדי שתדעו לזהות באיזה שלב נמצא תהליך הפינוי בינוי באזור. והכי חשוב עשו זאת לפני שאתם קונים את הנכס להשקעה. עם זאת, חשוב לשים לב כי לרוב תוכנית פינוי בינוי לוקחות לעתים מעל שבע שנים, ולכן ההשקעה שלכם במקרה הזה היא לטווח הארוך.

איפה כדאי לקנות דירה להשקעה – ואיפה לא

עצה אחת חשובה במיוחד היא שכדאי לכם להימנע מאזורים שמשקיעי נדל"ן אחרים נוהרים אליהם. זאת כי תאוריית "חכמת ההמונים" אינה תופסת כאן. אלא דווקא להיפך. מקומות כאלו נהפכים עד מהרה להיות מלאים בדירות אשר נרכשו להשקעה, והדבר גורם להצפת האזור בדירות להשכרה, ובדיעבד מביא לירידת מחירי השכירות באזור. מה שבטוח הוא כי כמשקיעים אחראים השואלים את עצמם איפה כדאי לקנות דירה להשקעה, והמעוניינים לרכוש דירות ונכסים להשקעה, בארץ או בחו"ל, חשוב שתבדקו את ההתכנות העסקית של כל פרויקט פוטנציאלי להשקעה שמוצע לכם. חשוב שתהיו במעקב אחר הדירוגים השונים, ותבינו כיצד איכות החיים של תושבי המקום עתידה להשפיע על הערך הצפוי של הנכס שבו אתם משקיעים. זהו אינו הפרמטר היחידי המשפיע על ערך הדירות, אך יש להתחשב בו.

דירות להשקעה - איפה כדאי לקנות?שוק רכישת הדירות להשקעה בחו"ל, הינו כיום אחד מאפיקי ההשקעה המשתלמים ביותר הקיימים. מצד אחד הוא מבטיח תשואה גבוהה, הרבה יותר גבוהה מכל תוכנית או מסלול בנקאי שמרני ומוכר ומנגד, הוא מציג ביטחון ויציבות, המהווים את ההיפוך של המימד ההרפתקני ורווי הסכנות של השקעה בבורסה, היכולים להבטיח גם תשואה גבוהה אך גם הפסדים גבוהים. בתחום ההשקעות בדירות להשכרה בחו"ל – אתם יכולים ליהנות משני העולמות: הכנסה גבוהה מצד אחד ויציבות ובטחון לאורך זמן מן הצד האחר.

אלא שהעובדה שהתשואה גבוהה ומובטחת, גורמת לישראלים רבים לנהור לעבר התחום, בלי באמת להכיר אותו לפני ולפנים ובלי להקדיש מחשבה ותכנון רבים. אין אסון גדול מכך. בכל תחום, בכל נושא ובכל מקרה, ריצה בעיניים עצומות בלי לבדוק, לחקור, ללמוד ולנסות להכיר את התחום אליו אתה נכנס היטב – יכולה להסתיים במפח נפש כבד. לעומת זאת, היפוך של כך, חקירה, בדיקה מקיפה וצעדים זהירים ונכונים, יכולים להביא לרווח גדול ומשתלם לאורך זמן.

לא לבד

ברור, שגם אם תרצו לחקור ולבדוק לעומק, זה אינו דבר פשוט כלל ועיקר. אנחנו לא צמודים למדינות הללו ואי אפשר לקפוץ לשם כל רגע כדי לאתר נכסים, לפקח עליהם, לנהל אותם, לרשום את הזכויות עליהם וכד'.  למען האמת, גם אם הגישה הייתה פשוטה, הרי שאיננו מכירים לעומק לא את השוק המקומי ולא את המערכת המשפטית, הרגולטורית, הבנקאית והכלכלית במדינות היעד ובסופו של דבר לכל אלו נדרש ועם כל אלו נצטרך להתנהל.

אין בכוונתנו לרפות את ידכם בכל הנוגע להשקעות בחו"ל. להפך. אנו רק ממליצים לעשות את המהלכים האלו בשום שכל ובשיקול דעת מירבי ובעיקר, להתקשר עם חברות המתמחות בתחום. חברות המתמחות בהשקעות של נדל"ן מניב, מכירות לפני ולפנים את התחום, את המקומות האטרקטיביים לרכישה, את המצב הכלכלי והפיננסי של המדינה המיועדת ואת מצב שוק הנדל"ן במקום ובאופן כללי, מעניקות מעטפת מקצועית וניהולית, משלב תחילת האיתור ושאלת איפה כדאי לקות דירה להשקעה, עבור בשלב הרכישה, שיפוץ המבנה באם נדרש, איתור השוכרים והניהול השוטף של ההשכרה וכלה בשלב המכירה, באם תרצו בעתיד לממש את השקעתכם על ידי מכירה.

אז איפה כדאי לרכוש דירות להשקעה כדי שתרוויחו באמת ולמה יש לשים לב? הנה מדריך קצר מאת מומחי חברת 'נדלן מניב': https://youtu.be/6B1u2C9EEpc

מיקום, מיקום, מיקום.

אולי השאלה המרכזית היא המיקום בו תבקשו לאתר ולבצע את ההשקעה. עוד נגיע למאפיינים והנתונים ההופכים את ההשקעה לכדאית יותר או פחות, אבל באופן כללי, הרי שלשאלה: איפה כדאי לקנות דירה להשקעה, ניתן את התשובה, לפיה מומלץ לבצע את תהליך האיתור במדינות מוכרות וידועות כגן עדן למשקיעים. זאת אומרת, מאוד יתכן ותמצאו מציאות גם במדינות, בערים ובמיקומים פחות מוכרים ופופולאריים, אבל כפי שגם אתם מבינים, העובדה שהם פחות פופולאריים, תגרום לכך, שהביקוש להשכרה יהיה גם הוא פחות פופולארי ואתם תמיד תחיו בסיכון, שמא לא ימצא לדירה רוכש.

אז יש כאמור, מדינות המציעות את ההשקעה הנבונה ביותר. זוהי תשלובת של אתרים מרכזיים, איתנות פיננסית, קהל רוכשים פוטנציאלים עם הכנסה יציבה המאפשרת שכירות קבועה, לצד קהל צעיר כמו סטודנטים, המחפש לשכור ולא לרכוש דירה ומציג ביקוש קבוע ויציב לדירות להשכרה. אלו מתווספים שוק נדל"ן מפותח, אך במחירים סבירים ומיסוי סביר על רווחי הון ותנאים כלכליים נוחים אחרים.

מדינות אטרקטיביות

המדינה המוכרת והמפורסמת ביותר היא כאמור ארה"ב. פלורידה וקליפורניה, השוכנות בה, הןלהשקיע בנדלן בחול למשל מדינות בהן יש שילוב של כח כלכלי, לצד הטבות השקעות אטרקטיביים, מחירים נוחים וקהל שוכרים קבוע ורציף. העובדה כי בעקבות משבר הסאב- פריים-, מקומיים רבים חוששים לרכוש דירה ולהתחייב לטווח ארוך, גורמים לרבים מהם לשכור דירה, כך שהביקוש לכאלו עולה תמידית.

מדינות אחרות נמצאות באירופה הקלאסית. במיוחד גרמניה, הולנד, וספרד, שכולם מדורגים בכל המדדים בתחום, כיעדים אטרקטיביים במיוחד. בשנים האחרונות, עולות וצומחות כיעדים אטרקטיביים גם מדינות מזרח אירופאיות ששכנו לשעבר תחת משטר ברית המועצות. העובדה כי כעת הן משוחררות, הביאו את הממשלים שלהן, לנסות ולעודד השקעות זרות במדינה. כחלק מכך, הן מציעות דירות לרכישה במחירים זולים במיוחד, קהל צעיר המחפש דירות אלו, לצד תיירות הולכת וגדלה וכן מדיניות מיסים אטרקטיבית. בין מדינות אלו ניתן למנות את הונגריה, רומניה, בולגריה, פולין וגיאורגיה. לסיכומו של דבר, בבואכם לשאול איפה כדאי לקנות דירה להשקעה, חשוב לבחור במדינות משתלמות ומושלמות לצעד שכזה.

מיקום בתוך המדינה

אוקיי. אז הבנו שעדיף לנו בגרמניה, בספרד, בפולין או במדינה אטרקטיבית אחרת. אבל למען האמת, אלו מדינות ענק, הגדולות פי כמה וכמה בישראל וכמו שבישראל, על אף שהחוקים הנוגעים לרכישת מקרקעין זהים בכל הארץ, הרי שעדיין יש אזורים אטרקטיביים יותר ואטרקטיביים פחות. דירה להשקעה במרכז תל אביב אינה דומה כמעט במאום לדירה להשקעה בעיירה בדרום הארץ. כך גם בתוך המדינות עצמן יש שוני רב בין חלקים ואזורים שונים באותה המדינה. גם בתוך עיר אחת, יש שוני בין חלקים ורובעים שונים. יש אזורים אטרקטיביים יותר ויש אזורים שפחות רוצים להתקרב אליהם.

כך למשל, דירות באזור אוניברסיטאות, יאפשרו לנו זרם יציב של שוכרים. דירות בסמיכות לאזורי תעסוקה וכד' יכולים להיות אטרקטיביים גם הם. לכן, חובה עליכם לערוך בדיקה מקיפה על האזור המיועד, להבין טוב יותר האם הוא ראוי והאם הוא מבוקש דיו כדי שיספק לנו תשואה גבוהה. כאמור, אנו נתקשה ללמוד על איפה כדאי לקנות דירה להשקעה רק מהאינטרנט או משמועות וגם ביקור בן שבוע באזור לא ילמד אותנו יותר מידי. לכן, בשלב זה, די חובה לערב חברה המתמחה בהשקעות נדל"ן ומכירה את האזורים השונים ואת המאפיינים.

הדירה ומצבה

אנחנו צוללים עוד קצת פנימה. מצאנו מדינה עם תנאים מצוינים, אזור מעולה ועכשיו הדירה עצמה.מה מצב הדירה להשקעה? גם כאן יש לבחון לעומק את הדירה המוצעת, מי היו בעליה הקודמים, האם היא ממוקמת טוב, מה התנאים שהיא מספקת וכמה ניתן יהיה לקבל בתמורתה. חשוב לדעת, כי גודל הדירה לא בהכרח מהווה מדד לגובה התשואה שתקבלו. חשבו על זה כך: יש לכם 100,000 דולר. אתם יכולים לרכוש דירה אחת גדולה או 2 דירות קטנות יותר, באותו הסכום. על הדירה הראשונה תקבלו תמורה גבוהה אבל כמעט תמיד, מהשתיים האחרות בייחד, תקבלו הרבה יותר.

נקודה נוספת שיש לשים לב הוא מצבה הפיזי של הדירה. לעיתים, היא תדרוש שיפוץ מסיבי. יש לקחת גם עלויות אלו בחשבון אולם כאמור, על דירה משופצת תוכלו לדרוש שכר דירה גבוה יותר. אגב, בחרו חברה המתמחה בניהול נכסים להשקעה בחו"ל שתפקח על שיפוץ הדירה. הרי לא תוכלו לקפוץ כל יום, לראות אם צבעו את הדירה היטב או הניחו את הרצפה ישר לפי טעמכם.

שוק הנדל"ן המקומי

מאפיין חשוב בבחירת המיקום בו נבצע את העסקה הוא אופי שוק הנדל"ן המקומי. יש משקל רב לעובדה ששוק זה יהיה יציב. כאשר נשאל את עצמנו איפה כדאי לקנות דירות להשקעה, הרי שחשוב שנעשה זאת במקומות בהם מחיר הרכישה יהיה נמוך. כך, נוכל לממש יותר השקעות. חשוב להבין, פעמים רבות, מחירי הדירות יהיו נמוכים מאוד, כך שנוכל לרכוש 3 דירות ברמה הזהה למחיר דירה אחת בתל אביב וזהו יתרון עצום.

יתרה מכך, העובדה שהמחיר נמוך יחסי, בהכרח יביאו לכך שהתשואה הנגזרת מול עלות הרכישה, תהיה גבוהה יותר. יחד עם זאת, עלינו גם לברר, שיש בסופו של דבר גם שוק למכירת דירות, כך שאם מסיבה מסוימת, לאחר שנים נרצה לממש את השקעתנו, נוכל למכור אותה לכל הפחות ברווח.

מיסוי ותנאים כלכליים

לא רק על שוק הנדל"ן להיות יציב אלא גם התחום הכלכלי כולו במדינה, צריך שיהיה נוח וחזק ובמיוחד שיהיה נוח למשקיעים ויעודד השקעות, תוך שהוא מפחית רגולציה וחסמים. בכל מדינה מונהגת מדיניות מיסוי אחרת, אולם מדינה המבקשת לעודד משקיעים זרים, בהכרח תציג מדיניות מיסים מקילה יותר.

מדיניות זו תחול הן על מיסי רכישת הדירה, הן על המיסים המוטלים על הרווחים מההשכרה והם על המיסים על המכירה של הדירה בעתיד, אם תתרחש. לרוב, המיסים יהיו גם כך, נמוכים מהמקובל בישראל אך במקרים בהם תבחרו במדינה מעודדת השקעות, ההפרש יהיה גבוה במיוחד. חשוב להכיר, שחלק מן המדינות גם חתומות על אמנת מס עם ישראל, כך שלמרות שבתאוריה נדרש לתשלום מס על הרווח גם במדינה בה נמצאת  הדירה וגם בישראל, הרי שבמקרה זה בפועל, נוכל לקזז את התשלומים ששילמנו בחו"ל מהתשלום המיועד בישראל.

בחירת חברה מלווה.

כבר עמדנו רבות על החשיבות בבחירת חברה מלווה והיתרונות הנובעים מכך, כמעט בכל תחום וצעד בדרך להשקעה. חשוב עוד יותר הוא לבדוק לפרטי פרטים את החברה המלווה. השוק הפורח של השקעות בדירות ונכסים בחו"ל מושך אליו גם שרלטנים רבים, בדומה לשווקים אחרים המבטיחים כסף רב ובאופן מהיר. בררו על כל גורם עימו אתם מבקשים להתקשר. שוחחו עם עמיתים שרכשו באמצעות החברה בעבר, שמעו המלצות או ביקורות, לימדו על רצינותה ואמינותה של החברה ועל הצלחות שלה, כמו גם על מידת היכרותה וביסוסה במדינת היעד להשקעה.

תוכלו גם לבקש ערבויות כספיות שיבטחו אתכם מפני כל מיני תעלולים ומניפולציות של החברות. בקשו להבין יותר טוב, להיכן ואיפה הכסף שלכם אמור לעבור, מי החברות המלוות את כל התהליך (חברות עריכת דין, חברות אחזקה, בנקים וכד'). בדקו מהן נקודות היציאה שלכם ומהם הביטחונות הכספיים שלכם.

כמובן, שאינכם חייבים להתקשר עם החברה לכל אורך התקופה. דבר זה מומלץ כי יש להם את המומחיות והיכולות, אולם יש המבקשים להתקשר לחברה רק בתהליך הרכישה ויש גם הנותנים לה לנהל את הנכס בפועל כדי להסיר דאגה וכאבי ראש לאחזקת הנכס ולתפעולו מול השוכרים. זו בחירתכם והחלטתכם ואי אפשר להתנות לכם במה לבחור.

-0-0כולנו מחפשים מקומות להשקיע בהם את הכסף שלנו, כמו שאומרים כסף עושה כסף. כסף שיושב בבנק ללא שום תזוזה הוא כמו תמונה לנוי שנמצאת במחסן. אחד הענפים הפופולריים ביותר להשקעה בארץ ובעולם מתוך כל אפיקי ההשקעה הוא שוק הנדל"ן. אין לנו יותר מדי תירוצים למדוע באמת השוק הזה הגיע לביקוש גדול יותר מלבד לכך שהסיכון ביחס לאפיקי השקעה אחרים נמוך וכמו כן השוק ביחס לאותם אפיקי השקעה הינו יציב כבר הרבה שנים.

איפה כדאי לקנות דירה להשקעה – להשקיע בחו"ל או בארץ?

הרוב נוטים לומר כי השקעות נדל"ן בחו"ל הינן משתלמות יותר, אך לכל אחד יש את הנקודת מבט שלו. מה שכן אפשר לומר בפה מלא הוא שבארץ עליכם להגיע עם סכומים גבוהים בכדי להשקיע בנדל"ן דיור. רבים מהמשקיעים מעדיפים להשקיע בחו"ל עבור נכסים או לרכוש נכסים מסחריים או קרקעות בארץ. אין ספק כי מחירי הדיור בארץ גבוהים ובהמשך המאמר נפרט זאת בהשוואה לתשואה אליה אתם זכאים עבור כל השקעה. 

אם אתם שואלים אותנו איפה כדאי לקנות דירה להשקעה בחו"ל נאמר לכם שהמדינות הפופולריות ביותר כיום נמצאות באירופה וארצות הברית. המדינות שרבים מהישראלים ממש אוהבים להשקיע אצלן הן קפריסין ויוון שהמחירים שם יחסית נמוכים בשל המשבר הכלכלי בשנת 2008, המדינות לא לגמרי התאוששו ולכן מחירי הנדל"ן נמוכים ואילו התשואות יחסית גבוהות. מלבד למדינות אלו המדינות הפופולריות אחריהן יהיו: רומניה, גרמניה, פולין, אוקראינה, גיאורגיה, ארצות הברית, ספרד, אנגליה ועוד… 

איפה כדאי לקנות דירה להשקעה בארץ?

בכדי לבחון את המיקום האסטרטגי ביותר לרכישת דירה בארץ החלטנו לעשות מעין סקר קצרצר. החלטנו למדוד שווי של כל נכס בעיר אחרת, המחיר הוא לפי דירת שלושה חדרים – מחיר ממוצע.

תל אביב – בתל אביב דירת שלושה חדרים תעלה לכם כ 2.5 מיליון ש"ח. התשואה אותה תקבלו היא בין 3% עד 3.5%.

אכן תשואה נכבדת אך הבעיה העיקרית שלנו כאן היא מחיר הדירה. לעיתים אף משתלם לנו לרכוש דירות כאלה – נפרט על כך בהמשך.

הרצליה – בהרצליה דירת שלושה חדרים תעלה לנו כ-2.3 מיליון ש"ח, פחות יותר מתל אביב אך עדיין יקר. מצד שני התשואה בהרצליה עומדת על כ-2.2%, בהתאם למחיר התשואה אינה משתלמת בכלל.

ירושלים – בירושלים דירת שלושה חדרים תעלה לנו כ-2 מיליון ש"ח ואילו התשואה תהיה כמעט זהה לתשואה שיש לנו בתל אביב. זאת אומרת שעבור אותה רכישה פחות חצי מיליון נקבל את אותה התשואה בסופו של דבר.

פתח תקווה – בפתח תקווה דירת שלושה חדרים תעלה לנו כ- 1.6 מיליון ש"ח ואילו התשואה תהיה 2.9%, הרבה יותר משתלם מהרצליה אשר היא כמה מאות אלפי שקלים יותר יקרה. 

מודיעין – מודיעין היא העיר החביבה עלינו מכיוון שאף אזרח לא מכיר את התשואות המעולות שיש באזורים מסוימים בעיר. דירת שלושה חדרים במודיעין תעלה לנו כ- 1.3 מיליון ש"ח והתשואה תהיה כ-4.3%! זאת עוד הוכחה לכך שלא צריך להגיע לתל אביב בשביל להשיג תשואות מרשימות.

קריית שמונה – בקריית שמונה דירת שלושה חדרים תעלה לכם כ-700 אלף ש"ח ואילו התשואה עבור הדירה תהיה כ-3.2%. זאת עוד הוכחה לכך שאין צורך להוציא מיליוני שקלים עבור דירות להשקעה, אמנם דמי השכירות בקריית שמונה לא קרובים אפילו לתל אביב, אך עדיין התשואה יותר משתלמת לכם והסיכון נמוך יותר.

איפה כדאי לקנות דירה להשקעה – דירות תמ"א 38 ופינוי בינוי

הבטחנו שנחזור אליכם לגבי דירות להשקעה בתל אביב וחזרנו! כן, המחירים במרכז הארץ בהחלט שברו שיאים בשנים האחרונות, פער המחירים בין המרכז לצפון הינו משמעותי – קחו לדוגמא את תל אביב וקריית שמונה, מדובר על פער של כמעט 2 מיליון שקלים עבור אותו גודל של נכס. כן, יש משמעות לאזור בו אתם גרים ולכן המחירים באמת גבוהים יותר. מצד שני, כאשר אתם רואים דירה במחירים כאלה אל תשללו ישר, בחנו את הדירה ואת הפרויקטים העתידיים שיהיו באזור. אם הדירה מיועדת לפינוי בינוי או תמ"א 38 הרי שההשקעה הרבה יותר מסקרנת כעת. כיום ישנן דירות פרטיות במרכז הארץ ששוות מיליוני שקלים, דירות שבמקומן יעמוד בניין רב קומות ואילו המוכר יוכל לדרוש מספר דירות או כסף.

איפה כדאי לקנות דירה להשקעה – יתרונות ברכישת דיור

אם נשווה השקעה בדיור לעומת השקעה בקרקעות אפשר לומר שהשקעה בדיור הינה בטוחה יותר. כאשר אנו רוכשים קרקע ייתכן ונאלץ להמתין שנים רבות עד אשר נראה תוצאות, לא תמיד הקרקע אותה אנו רוכשים תהיה מיועדת לבנייה או תקבל את האישורים מתאימים. גם כאשר כבר קיימים האישורים עדיין הבירוקרטיה שנאלץ לעבור עד להקמת בית או בניין על הקרקע תהיה ארוכה ומייגעת. לדוגמא, עד היום קיימות קרקעות באזור בית החולים "שיבא" אשר שייכות לאנשים מסוימים, מכיוון שבעבר הדברים היו מנוהלים אחרת בכל עסקי מקרקעין קשה מאוד להוכיח למי שייך השטח ועד איפה. לגבי האזור הזה עדיין קיימים חילוקי דעות למעלה מ-20 שנה. 

מצד שני, כאשר אנו רוכשים דירה קיימת כל מה שנותר לנו הוא לשלם את המיסים הנדרשים עבור הרכישה, לקיחת משכנתא והנכס הוא הרבה יותר מוחשי, כל מה שנותר לנו לעשות הוא למצוא דיירים (גם לא עבודה כל כך פשוטה), ולבנות חוזה מאורגן בכדי למנוע תקלות בעתיד מצד הדיירים. לכן, בכל הנוגע לעסקאות נדל"ן הביקוש הגבוה ביותר הוא עבור דירות מכיוון שהן נחשבות להכנסה בטוחה יותר, אם משתלם או לא זה כבר עניין של מחקר מבעוד מועד.

בעיר קטנה או עיר גדולה? דירות להשקעה

איפה כדאי לקנות דירה להשקעה – מה אם אין ביכולתי לרכוש דירה?

לא כל אחד יכול להרשות לעצמו להוציא סכום עבור ההון העצמי למשכנתא שיכול להגיע לכמה מאות אלפי שקלים. אבל אתם לא חייבים לרכוש דירה כדי להשקיע בנדל"ן. היתרון בתחום הנדל"ן הוא שהשוק די פתוח עבור כולם, תוכלו להשקיע גם אלפי שקלים בודדים ולצפות לתשואות מרשימות ביחס להשקעה. 

במקום להשקיע את כספכם ברכישת דירה תוכלו לרכוש נכס מסחרי. נכס מסחרי יכול להיות מחסן, משרד ועוד… תוכלו לרכוש נכס מסחרי בפחות כסף מאשר דירה ועם זאת השכירות תהיה כמעט שווה ערך למחירי הדיור. מצד שני יש חסרונות של רכישת נכס מסחרי והוא הבלאי הגבוה יחסית, תחשבו כמה אנשים עוברים במשרד הזה? מלבד לכך, אדם אשר לא יישן במקום אינו ישמור עליו כפי ששומר על הבית שלו מבחינת ניקיון, הוצאות וכו'.

מלבד לנכס מסחרי תוכלו להשקיע גם בקרקעות. רכישת קרקעות הינה מעט יותר מסובכת, עליכם לבחון את השטח והמחקר הראשוני אודות הרכישה והאזור צריך להיות "חודרני". עליכם לחפש קרקע אשר תוכל להניב לכם הכנסות מרובות בעתיד. מציאת הקרקע צריכה להתבסס על מקום אסטרטגי, עליכם למצוא אזור פיתוח עתידי או בתחילת דרכו. אם תרכשו קרקע באמצע שום מקום בצפון הארץ הסיכוי שלכם להרוויח עליה הינו נמוך, או שתאלצו להמתין שנים רבות, אפילו עשרות שנים.

איפה כדאי לקנות דירה להשקעה – הכי טוב זה במרכז!

כפי שכבר הבנו, רכישת קרקע במרכז הארץ היא לאו דווקא הבחירה המומלצת מצד המשקיעים, אלא אם כן מדובר על דירה המיועדת לפינוי בינוי, או דירה אשר אתם רוצים להרוס ולבנות במקום בניין רב קומות. בדרך כלל עבור השקעות במרכז תצטרכו הון התחלתי מאוד גבוה. המשקיעים העיקריים אשר משקיעים במרכז הארץ הם בדרך כלל אנשים מבוססים יותר וחריפים בתחום הנדל"ן. לא היינו ממליצים למשקיע מתחיל להוציא סכומי עתק עבור רכישה כאשר אין לו ידע רב בתחום הנדל"ן.

איפה כדאי לקנות דירה להשקעה – נדל"ן לעומת אפיקי השקעה אחרים

"איפה כדאי לקנות דירה להשקעה", מי אמר שאתם דווקא צריכים לבחור להשקיע בדירה ולא בשוק ההון? הדבר הראשון אותו אנו ממליצים לבחון הוא הזיקה שלכם לעסקאות נדל"ן, האם זה משעמם אתכם או שאתם מוכנים לטרוף את כל הקלפים? הסיבה המומלצת ביותר להשקעה בנדל"ן היא בשל הביטחון שיש ברוב עסקאות הנדל"ן, אם אתם חיים סיכונים היינו ממליצים לכם ללכת דווקא לשוק ההון. 

איפה כדאי לקנות דירה להשקעה – חישוב תשואת שכירות

תשואות שכירות מחושבת על ידי חלוקה של כל ההכנסות השנתיות מהדירה חלקי ההוצאות עליה. חלק טוענים שבכדי לקבל תוצאה אמינה יותר עליכם יהיה להוריד חודש הכנסות אחד, חודש זה יהיה כביכול עבור הוצאות שאין אתם צפיתם כמו תיקונים, התקנות וכד'… כמו כן יש הוצאות כמו משכנתא, שיפוץ, מס רכישה, ריבית וכו', קחו הכל בחשבון עם הרכישה שלכם. כפי שכבר ציינו, דווקא בפריפריה נמצאים הנכסים המעניינים יותר מבחינת תשואה, היכן שההשקעה נמוכה יותר אך אפשר לומר שהסיכון מעט גבוה מאשר במרכז הארץ. אם בכל זאת אתם רוצים להשקיע את הכסף שלכם בדירה במרכז הארץ אנו ממליצים לכם ללכת לשכונות הישנות יותר, לצפון הישן או לאזור שכונת התקווה שם המחירים נמוכים יותר וייתכן והמקום יעבור שינוי בשנים הקרובות, כל דירה תעלה את השווי שלה אם הכל ילך לפי התוכנית.

לקנות דירה להשקעה בארץ או בחול

איפה כדאי לקנות דירה להשקעה – מסקנות

הבחירה של איפה כדאי לקנות דירה להשקעה צריכה להעשות בכובד ראש, לא כל אחד יכול להרשות לעצמו להוציא סכומים כאלה גבוהים עבור דירות בארץ או בחו"ל. השקעה בדירות הינה חכמה מכיוון שתמיד מדובר בנכס, ובמקרה בו לא צלחתם את העסקה תוכלו אתם לגור בדירה. השאלה העיקרית היא לא איפה כדאי לקנות דירה להשקעה או האם כדאי לקנות דירה להשקעה. בדרך כלל דירות להשקעה יהיו נחלתם של משקיעים מבוססים וותיקים, אך תמיד אתם תוכלו לקחת חלק בפרויקטים דרך קרנות נדל"ן או קבוצות השקעה.

כאשר אנו מסתכלים על ארצנו ומחפשים איפה כדאי לקנות דירה להשקעה אנו רואים שלאו דווקא המקומות היוקרתיים מניבים לנו את התשואה הגבוהה ביותר, אלא דווקא אזורי הפריפריה. בכדי לבחון לעומק את אזור ההשקעה היינו ממליצים לכם להיעזר באיש מקצוע אשר מומחה בהשקעות נדל"ן או להשקיע דרך חברת השקעות. מחיר הייעוץ בהחלט שווה את ההשקעה שלכם, אין לכם ממה לחשוש. הדוגמא הפשוטה ביותר היא יועץ משכנתאות אותו בו גם מומלץ להיעזר, יועץ משכנתאות יכול לחסוך לכם עשרות אלפי שקלים, כסף שאותו בוודאי הייתם מבזבזים על המשכנתא מכיוון שאתם לא מכירים את הבירוקרטיה של ההשקעה הזאת. אל תהססו לאסוף אתכם אנשים בדרך להשקעה בטוחה יותר.

איפה כדאי לקנות דירה להשקעה

כדי להפוך למשקיע נדל"ן מתוחכם עליך בהכרח לחשוב מחוץ לקופסא, כלומר לחשוב בצורה יצירתית ושונה מכל משקיעי הנדל"ן האחרים שאתה מכיר. לכן עליך לזהות מקומות שעומדים לזנק במחיר עקב שינויים משמעותיים ההולכים להתרחש באותו אזור, ולפיהם להחליט איפה כדאי לקנות דירה להשקעה.  וכן נכון, זה לא תמיד פשוט, אבל זה בהחלט אפשרי, במיוחד לאור העובדה כי המגמות בנדל"ן נמשכות על פני תקופה ארוכה יחסית.

פרמטרים שיסייעו בהחלטה להשקעה

פרמטר ראשון בו תוכלו להעזר הוא מצב של ערי פריפריה מרוחקות אשר הולכות להתחבר לרכבת או לכביש והעתידים להנגיש את העיר למרכז בצורה נוחה וקלה. אין ספק כי כאן עשויה להיות השקעה טובה, והתשובה לשאלה: איפה כדאי לקנות דירה להשקעה תענה במקרה הזה בתשובה חיובית. כי ברגע שהמרחקים מתקצרים, גם המחירים מתקצרים . כלומר, המרחק הפיזי בין המרכז לערי הפריפריה מתקצר, ובאותה מידה המרחק במחיר מתקצר גם כן.

פרמטר אחר הוא של ערי פריפריה הנמצאות ליד הים. מקום זה הופך אותן בעליל לאטרקטיביות מאוד עבור יזמי נדל"ן המחפשים לבנות בניינים ליד הים, זאת מכיוון וקיים ביקוש גדול לדירות חדשות צמודות לים. רוב הסיכויים שיזם כזה עתיד לבצע תוכנית פינוי בינוי באזור בשיתוף פעולה עם העירייה המקומית. וכי יחד הם עתידים להרוס ולפנות את הבניינים הישנים, ובמקומם לבנות בניינים חדשים, זאת כאשר הדירות החדשות גדולות יותר ושוות מאות אלפי שקלים יותר משווי הדירה הישנה שהייתה לפני הפינוי בינוי. פרט אחד מאוד חשוב הוא כי עליכם ללמוד יותר לעומק את הנושא הזה, כדי שתדעו לזהות באיזה שלב נמצא תהליך הפינוי בינוי באזור. והכי חשוב עשו זאת לפני שאתם קונים את הנכס להשקעה.

עם זאת, חשוב לשים לב כי לרוב תוכנית פינוי בינוי לוקחות לעתים מעל שבע שנים, ולכן ההשקעה שלכם במקרה הזה היא לטווח הארוך.

איפה כדאי לקנות דירה להשקעה – ואיפה לא

עצה אחת חשובה במיוחד היא שכדאי לכם להימנע מאזורים שמשקיעי נדל"ן אחרים נוהרים אליהם. זאת כי תאוריית "חכמת ההמונים" אינה תופסת כאן. אלא דווקא להיפך. מקומות כאלו נהפכים עד מהרה להיות מלאים בדירות אשר נרכשו להשקעה, והדבר גורם להצפת האזור בדירות להשכרה, ובדיעבד מביא לירידת מחירי השכירות באזור.

מה שבטוח הוא כי כמשקיעים אחראים השואלים את עצמם איפה כדאי לקנות דירה להשקעה, והמעוניינים לרכוש דירות ונכסים להשקעה, בארץ או בחו"ל, חשוב שתבדקו את ההתכנות העסקית של כל פרויקט פוטנציאלי להשקעה שמוצע לכם. חשוב שתהיו במעקב אחר הדירוגים השונים, ותבינו כיצד איכות החיים של תושבי המקום עתידה להשפיע על הערך הצפוי של הנכס שבו אתם משקיעים. זהו אינו הפרמטר היחידי המשפיע על ערך הדירות, אך יש להתחשב בו.

לסיכום

אז איפה כדאי לקנות דירה להשקעה? ובכן זוהי שאלה גדולה ומורכבת. כולנו רוצים רווח גבוה ומהיר אך אם לא נעשה צעד זה באופן מושכל, לא נגיע לא לזה ולא לזה. דאגו שהדירה המיועדת תהיה במיקום אטרקטיבי ובשוק מצוין לתחום הנדל"ן, מכל הבחינות וכן שהתהליך כולו אמין ושקוף. רק כך, תוכלו לזכות לראש שקט ולהכנסה בטוחה ויציבה, שתיטיב עימכם.

Investec הינה חברה המתמחה בעולם הנכסים והדירות להשקעה בחו"ל. אנו פועלים באמינות, בשקיפות ובהצלחה רבה כבר שנים רבות במדינות רבות בחו"ל ועם לקוחות מרוצים רבים. מתלבט איפה כדאי לקנות דירה להשקעה? אתה מוזמן להיפגש עם המומחים שלנו ולשמוע על מגוון האופציות, המסלולים והאפשרויות, שיפתחו לפניך שער לרווחה כלכלית ארוכת טווח.

רוצה לחזור לחלק ספציפי בעמוד?

ליצירת קשר עם מרכז המכירות
השאירו פרטים

פרויקטים חמים נוספים

מידע שימושי למשקיעים

פרויקטים חמים

השאירו פרטים ומומחה נדלן יחזור אליכם עם הצעות משתלמות!