איך לבחור דירה להשקעה

איך לבחור דירה להשקעה – כך תצליחו לבחור את הדירה האטרקטיבית ביותר להשקעה הממוקמת בשכונה מנצחת

חושבים להתחיל להשקיע את כל חסכונותיכם בעולם הנדל"ן? הגעתם למקום הנכון. בשורות הבאות נכיר מקרוב את הסיבה המרכזית בגינה רבים נוהרים להשקיע את כספם דווקא בענף הנדל"ן, נגע במצב שוק הדיור בישראל, נגע את המאפיינים הבולטים להשקעה מנצחת וכמובן נכיר את כל מסלולי ההשקעה הגדולים והמבוקשים ביותר בענף. אך רגע לפני שאתם ממהרים לבחור דירה להשקעה באופן שרירותי וללא כל הכנה מוקדמת, חשוב שתכירו את החלופה המרכזית של השקעות נדל"ן – תוכניות חיסכון בנקאיות. אנשים רבים חוששים להפסיד את כל כספם בעולם ההשקעות, ולכן הם בוחרים בחלופה ה"בטוחה" ביותר, תוכניות חיסכון בנקאיות נטולות סיכון וללא כל חשיפה להשקעות כלל. בטוחים שתוכניות החיסכון הללו בטוחות? הפסקה הבאה נבין מדוע כלל החוסכים בתוכניות הללו חשופים להפסדים משמעותיים בכל שנה. 

הכירו את החלופה שהבנקים מציעים – לא כל כך בטוח כמו שחשבתם! 

הבנקים לא ממהרים להסביר ללקוחותיהם כי תוכניות החיסכון הללו חשופות לפגיעת האינפלציה. נכון לכתיבת שורות אלה, כלל תוכניות החיסכון שהבנקים בישראל מציעים לכל לקוחותיהם מניבים אחוזי תשואה אפסיים בכל שנה. מנגד, אחוז האינפלציה בישראל (נכון לרבעון השני של שנת 2022) עומד על לא פחות מ 4.1%. איך קשורה האינפלציה לתוכנית החיסכון שלכם? האינפלציה היא עליית מחירים כללית המובילה לשחיקה של כוח הכסף. במילים אחרות, גם אם הכסף שלכם יושב בתוכנית חיסכון "נטולת סיכון", אתם מפסידים את אחוז האינפלציה בכל שנה. איך מגנים על החיסכונות מפני שחיקת האינפלציה? אחת הדרכים הטובות ביותר היא בעזרת השקעות נדל"ן. השקעות נדל"ן שמניבות אחוז תשואה גבוה מאחוז האינפלציה מבטיחות לשמור על ערך הכסף שלכם ואף להסב לכם רווחים בכל שנה. אז לפני שאתם מוותרים על ענף השקעות הנדל"ן מחשש להפסדים, חשוב שתמשיכו לקרוא את השורות הבאות ותכירו מקרוב את ענף השקעות הנדל"ן. 

איך לבחור דירה להשקעה: הכירו את מצב שוק הדיור הישראלי – מגמת עלייה ברורה, רציפה ויציבה!

תחילה, חשוב לגעת במצב שוק הדיור בישראל. שוק הדיור בישראל מוכיח את יציבותו במשך שנים ארוכות. למעלה מעשר שנים של עליות רצופות הביאו את השוק למחירי שיא כל הזמנים, כאשר השיאים לא מאחרים להישבר פעם אחר פעם. רק בשנה האחרונה מחירי הדיור בישראל עלו בלא פחות מ 15% ממוצע ארצי.  חוששים שהשוק הגיע לשיא כל הזמנים ויתחיל להיבלם ואף לרדת בקרוב? אנשים רבים חשבו כך גם לפני כעשר שנים, ומאז שוק הדיור המקומי עלה בעשרות אחוזים. אך בכל זאת, חשוב להכיר את המשתנים הבולטים שמשפיעים על תנועות המחיר בשוק, כך שתדעו להעריך האם הוא באמת צפוי להמשיך את מגמת העלייה או שמא הבלימה מתקרבת. 

איך לבחור דירה להשקעה: המשתנים המרכזיים שמשפיעים על תנועות מחירי הדיור בישראל הם: 

• היצע

היצע הדירות בישראל מוגבל. נכון לכתיבת שורות אלה חסרות עשרות אלפי דירות, מה שגורם לשוק להמשיך לעלות. חוששים לגידול משמעותי בקצב גידול ההיצע הקיים? הליך הפשרת קרקעות ומתן היתרי בניה כולל שלבים בירוקרטיים ארוכים במיוחד. קצב גידול ההיצע קטן משמעותית מקצב גידול הביקוש, מה שצפוי להוביל למאזן כוחות זהה גם בעתיד. 

ההיצע בישראל נגזר ממספר משתנים, והם:

• הפשרת קרקעות.
• מתן היתרי בניה. 
• קצב התחלות הבניה חדשות.  

• ביקוש

הביקוש לדיור בישראל גבוה. נכון לכתיבת שורות אלה הביקוש גבוה משמעותית מההיצע הקיים, מה שמוביל להמשך עליות מחירים. רמת הביקוש לדיור בישראל גבוהה וגדלה בקצב מהיר, מה שאומר שכנראה שגם בשנים הקרובות הביקוש יהיה גבוה מההיצע וידחוף את מחירי הדיור להמשיך לעלות. 

הביקוש בישראל נגזר ממספר משתנים, והם:

• ילודה. 
• הגירה חיובית. 
• כמות גדולה של מתגרשים. 
• משקיעים המחזיקים במספר דירות. 

בהתחשב בכוחות המשפיעים על מחירי הדיור בישראל, נראה כי המחירים אינם צפויים להיבלם בעתיד הקרוב. מחליטים להצטרף לענף השקעות הנדל"ן? בשורות הבאות נכיר את המאפיינים של ההשקעות הטובות ביותר וכן נכיר את מסלולי ההשקעה האטרקטיביים ביותר בשוק הדיור הישראלי. 

איך תדעו לבחור את הדירה הטובה ביותר להשקעה? הנה לכם מספר דגשים חשובים!

תחילה נכיר את כל הדגשים החשובים שיעזרו לכם לבחור נכון השקעה מנצחת. ריכזנו עבורכם מספר משתנים המשפיעים על איכות ההשקעה שלכם. רוצים לבחור את ההשקעה הטובה ביותר במיקום הטוב ביותר? הנה לכם כל הדגשים:

• קרבה למרכזי תעסוקה ומסחר 

אנשים רבים מוכנים לשלם יותר עבור נכס הממוקם בקרבת מקום למרכזי תעסוקה ומסחר. עבודה ליד מקום המגורים חוסכת זמן יקר ביציאה לעבודה ובחזרה ממנה, מה שגורם לרבים להסכים לשלם יותר בשביל לחסוך את זמני הנסיעות. מעבר לכך, מרחק הליכה חוסך לעובדים הוצאות נסיעות ומאפשר להם להתחיל את יום העבודה מאוחר יותר ולסיים אותו מוקדם יותר. לכן, שכונות רבות הממוקמות לצידי מרכזי תעסוקה רבים נהנות מביקוש גבוה המוביל לעליית מחירים מהירה הן בעלות הנכס והן במחירי השכרתו.  

• קרבה למרכזי פנאי ובידור

מרכזי פנאי ובידור מאפשרים לכלל המתגוררים בסמוך אליהם ליהנות מאפשרות נוחה ופשוטה לנקות את הראש לאחר יום עבודה ארוך. מרכזים אלה אף הם משפיעים על הביקוש של כלל שכונות הממוקמות במרחק הליכה מהם. 

• קרבה לתחבורה ציבורית – רכבת ישראל, רכבת קלה או אוטובוסים

נקודה נוספת שמשפיעה על הביקוש לדיור בשכונות בולטות היא אפשרויות ההתניידות לכניסה וליציאה מהשכונה. השכונה בה אתם מתעניינים ממוקמת במרחק הליכה מרכבת ישראל, רכבת קלה או מסוף אוטובוסים? הביקוש אליה יהיה גבוה הרבה יותר. אנשים מוכנים לשלם לא מעט עבור נוחות היציאה מהשכונה אל עבר מקום העבודה, וחזרה ממנה ללא צורך בהחלפת מספר אוטובוסים או עמידה בפקקים בלתי נגמרים. לכן, שכונות הסמוכות לתחבורה ציבורית נהנות מביקוש גבוה במיוחד. 

• קרבה למרכזים תיירותיים

מרכזים תיירותיים אף הם משפיעים באופן ישיר על הביקוש לדיור. התיירים הרבים שמגיעים לאזור (אף אם מדובר למספר ימים בודדים של טיול), מגדילים את הביקוש לדיור בכל אזור האתר התיירותי. מעבר לכך, משקיעים רבים בוחרים להשכיר את דירותיהם לתקופות קצרות לתיירים המגיעים לביקור. השכרת נכסים לטווחי זמן קצרים מאפשרים למשקיעים בהם ליהנות מאחוזי תשואה גבוהים משמעותית בהשוואה להשכרות ארוכות טווח. הבוחרים להשכיר לטווחי זמן קצרים יכולים ליהנות מלמעלה מ 10% תשואה מידי שנה (מהשכרת הנכס בלבד). 

• קרבה למוסדות לימוד להשכלה גבוהה

משקיעים רבים בוחרים לרכוש דירות מגורים רק בסמוך למוסדות לימוד להשכלה גבוהה. מדוע? ישנן מספר סיבות. 

• ביקוש גבוה – כלל השכונות הממוקמות לצידי מרכזי לימוד להשכלה גבוהה נהנות מביקוש גבוה במיוחד. סטודנטים רבים מכל רחבי הארץ מגיעים לכל שנות לימודי התואר, מה שמצריך ממרביתם לשכור דירה בסמוך למקום הלימודים. השכונות הקרובות ביותר נהנות מביקוש גבוה במיוחד שמוביל לעלייה מחירי במחירי הדיור ולעלייה מהירה במחירי השכירות. 
• דירות שותפים – לא מעט סטודנטים בוחרים להשכיר נכסים יחד עם מספר שותפים. מרבית הסטודנטים לא מצליחים להשתכר בשכר גבוה במהלך כל שנות לימודם, מה שמקשה עליהם לשכור דירה לבד. שכירות עם שותפים מאפשרת להם להתמקד בלימודים וליהנות מעוד יתרונות רבים בהשוואה לכל חלופה אפשרית. ומדוע שירות שותפים מהוות יתרון למשקיעים? דירות שותפים מניבות אחוזי תשואה גבוהים יותר בהשוואה לאחוזי התשואה המתקבלים מהשכרה לזוג או למשפחה. אחוזי התשואה מדירות שותפים יכולים להגיע ל 5%-6% תשואה בכל שנה. 

רגע לפני שאתם ממהרים לבחור את הדירה הבאה שלכם להשקעה, חשוב שתכירו את מסלולי ההשקעה הגדולים בישראל. 

מסלולי ההשקעה הגדולים בישראל הם:

• נדל"ן מניב

נדל"ן מניב הוא מסלול הדגל של ענף השקעות הנדל"ן בכל רחבי העולם. במסגרת מסלול זה, המשקיע רוכש דירת מגורים ומשכיר אותה לטווחי זמן ארוכים. המסלול מתאפיין ביציבות ופשטות, ולכן משקיעים רבים בתחילת דרכם בוחרים דווקא במסלול זה. 

היתרונות, החסכונות והסיכונים הגדולים של המסלול הם:

• נדל"ן לעסקת אקזיט 

המסלול השני מורכב יותר ומצריך מהמשקיע שעות ארוכות של עבודת שטח. במסגרת המסלול המשקיע מאתר נכסים שנמכרים במחירים נמוכים ממחירי השוק, משביח אותם בעזרת שיפוץ קוסמטי ומוכר אותם במחירי שוק או אף מעט למעלה מכך. 

היתרונות, החסרונות והסיכונים הגדולים של המסלול הם: