השקעות נדל"ן דירות – ריכזנו עבורכם את כל הפרטים שיעזרו לכם לתזמן את ההשקעה הבאה שלכם!

משקיעי נדל"ן רבים בישראל מכירים מגוון רחב של מסלולי השקעה אטרקטיביים מהשנים האחרונות. בניגוד למקובל לחשוב, ענף הנדל"ן מספק לבוחרים בו הרבה מעבר למסלול הדגל הכולל רכישת דירה והשכרתה לטווחי זמן ארוכים. אם גם אתם חושבים להתחיל להשקיע בענף הנדל"ן, חשוב שתכירו את כלל מסלולי ההשקעה הגדולים והמבוקשים ביותר בישראל כך שתדעו לבחור את המסלול המתאים ביותר עבורכם. ההבדלים המרכזיים בין המסלולים השונים באים לידי ביטוי ברמת הבטיחות בהשקעה, בטווחי זמן ההשקעה, בתשואה המתקבלת מכל השקעה וכמובן ברמת ההתעסקות הנדרשת. אך רגע לפני שנגע בכל מסלולי ההשקעה החמים ביותר בישראל, חשוב להדגיש נקודה חשובה אודות החלופה המרכזית להשקעות נדל"ן בישראל.

יושבים על הגדר וממתינים לירידת מחירים? ייתכן שתידרשו להמתין עוד לא מעט שנים!

לא מעט אנשים כיום בטוחים שמחירי הדיור בישראל מנופחים. מחירי הדיור בישראל בעיצומה של מגמת עלייה ארוכה של עשרות אחוזים בעשור האחרון. לדעת רבים, המחירים הגיעו למיצוי וצפויים להתחיל לרדת בשנים הקרובות. אותם אנשים בוחרים באחת החלופות המרכזיות להשקעות נדל"ן בישראל – מסלולי החיסכון נטולי הסיכון שהבנקים מציעים. אם גם אתם חושבים להשקיע את כספכם במסלולי חיסכון עם ריבית אפסית אך ללא סיכון, חשוב שתכירו נקודה חשובה שהבנקים מנסים להסתיר מכל לקוחותיהם. הדרך הבטוחה ביותר להפסיד לא מעט כסף מידי שנה היא להשקיע את כל חסכונותיכם בתוכניות חיסכון בנקאיות. הסיבה לכך היא שהריבית החיובית המוצעת במסלולי החיסכון נמוכה מהאינפלציה הממוצעת במדינת ישראל. האינפלציה בישראל עומדת על כ 2% מידי שנה, מה שגורם לשחיקת כל שקל שאינו מושקע באפיק המניב 2% ומעלה בכל שנה.

האינפלציה ושחיקת כוח הקנייה – הדרך הבטוחה ביותר להפסיד כסף רב מידי שנה!

השקעתם את חסכונותיכם בתוכניות חיסכון בנקאיות וסכום ההשקעה נותר ללא שינוי לאורך שנים ארוכות? זה לא אומר שלא הפסדתם. חשוב להדגיש, תוכניות החיסכון של הבנק יצליחו לשמור היטב על הערך המספרי של החיסכון שלכם, אך כוח הקנייה הראלי שלו יפגע בשיעור האינפלציה מידי שנה. דוגמה טובה לכך היא קניית עגלת מוצרים בסופר. עד לפני מספר שנים הייתם יכולים להגיע לסופר הקרוב לדירתכם מצויידים בשטר בודד של 100 שקלים, ולמלא בעזרתו סל קניות הכולל מוצרים רבים. כיום, אותו שטר בדיוק (הכולל את אותו סכום מספרי של 100 שקלים), לא יצליח לקנות חצי מאותו סל קניות עם אותם מוצרים בדיוק. כלומר, על אף שערך הכסף לא השתנה, כוח הקנייה שלו ירד באופן משמעותי במרוצת השנים בשל שחיקת האינפלציה. רוצים לשמור על כוח הקנייה של כל החיסכונות שלכם במרוצת השנים? בשורות הבאות נציג בפניכם את כל הדגשים החשובים והטיפים המקצועיים אודות אפיק ההשקעה הגדול בישראל – השקעות נדל"ן דירות.

הכירו את הגורם המרכזי המשפיע על תנועות מחירי הדיור בישראל

כפי שציינו מעלה, מחירי הדיור בישראל עולים המשך שנים ארוכות במאות אחוזים. הנכסים הכפילו ואף שילשו את ערכם בשני העשורים האחרונים, מה שגורם ללא מעט אנשים לחשוש לרכוש דירות להשקעה במחירי שיא כל הזמנים. חושבים לשבת על הגדר ולהמתין לירידות המחירים המיוחלות? ייתכן שתידרשו להמתין עוד שנים ארוכות (בהן כמובן תפסידו לא מעט כסף בשל שחיקת האינפלציה). אנשי מקצוע בענף השקעות נדל"ן דירות מסבירים לכל אותם אנשים הסבורים כי מחירי הדיור בישראל עומדים להתפוצץ, להתחיל במגמת ירידה או אף רק להיבלם, כי מאזן הכוחות בין הביקוש להיצע מוכיח אחרת.

מחאות ציבוריות, תוכנית "מחיר למשתכן" והעלאת מס הרכישה מ 5% ל 8% למשקיעים לא הצליחו להוביל לשינוי במגמת העלייה של מחירי הדיור

הגורם המרכזי המשפיע על תנועות מחירי הדיור בישראל הוא מאזן הכוחות בין הביקוש להיצע. כל עוד הביקוש לדיור גבוהה מההיצע הקיים, מחירי הדיור ימשיכו לעלות לעוד שנים ארוכות. העשור האחרון הוא ראיה לכך, על אף מחאות ציבוריות רבות, תוכניות ממשלתיות שונות להורדת מחירי הדיור, העלאת מס הרכישה למשקיעים מ 5% ל 8% כבר מהשקל הראשון ברכישת דירה שניה, מחירי הדיור המשיכו לזנק בעשרות אחוזים.

אנשי מקצוע רבים בענף הנדל"ן סבורים כי הביקוש לדיור בישראל עדיין גבוהה מההיצע הקיים, מה שאומר שמחירי הדיור אינם מנופחים ושהם צפויים להמשיך צפונה במגמת העלייה לעוד מספר שנים. הביקוש לדיור בישראל נגזר ממספר משתנים מרכזיים, והם: הגירה חיובית, גידול טבעי, כמות גבוהה של גירושים, משקיעים רבים הרוכשים דירה שניה ומעלה. מנגד, ההיצע בישראל נגזר בעיקר מהתחלות הבנייה החדשות שיבשילו לכדי יחידות דיור בתום שלבי הבנייה. גידול ההיצע על ידי אישורי בנייה נתקל בלא מעט קשיים בירוקרטיים, המתנות מייגעות ושנים ארוכות עד לקבלת האישורים המיוחלים לרדת לשטח ולהתחיל לבנות. לדעת רבים, עד שהמנגנון המסורבל הזה לא יעבור שינוי מהותי ידו של הביקוש תישאר על העליונה, מה שיוביל לעוד שנים ארוכות של עליות מחירים.

הבירוקרטיה הארוכה והמורכבת פוגעת בקצב גידול ההיצע הדירות הקיים בישראל

לכן, אנשי מקצוע רבים בתחום סבורים כי הזמן הנכון ביותר לרכוש נדל"ן בישראל הוא אתמול, וכל הממתינים על הגדר כנראה ישארו להמתין עוד שנים ארוכות עד שישברו וירכשו נדל"ן במחירים יקרים יותר. רוצים להצטרף לעגלת הנדל"ן הדוהרת של ישראל? חשוב שתכירו מספר נקודות מרכזיות שיעזרו לכם לעשות זאת נכון. בחרנו עבורכם את הדגשים החשובים אודות מסלולי ההשקעה האטרקטיביים ביותר, את אפשרויות המימון שיאפשרו לכם לרכוש נדל"ן עם הון עצמי נמוך או אך ללא הון עצמי כלל וכן את המאפיינים הבולטים של שכונה מנצחת שמחירי הנכסים בה צפויים לעלות בקצב מהיר יותר בהשוואה לממוצע האזורי.

הדרך הבטוחה ביותר לזהות את השכונות הכדאיות ביותר להשקעה בישראל

נתחיל מהמאפיינים הבולטים של שכונה מבוקשת שתסב לבוחרים בה תשואה עודפת בהשוואה לממוצע האזורי. כפי שציינו לעיל, מחירי הדיור מושפעים ממאזן הכוחות בין הביקוש להיצע. הביקוש בישראל גבוה מההיצע ולכן הממוצע הארצי נמצא במגמת עליה. אך חשוב להדגיש ולומר כי בדירה של המאזן הארצי אינה מספיקה בשביל להתחיל להשקיע נכון בענף. על אף שבכל ישראל רמות הביקוש גבוהות יותר מההיצע הקיים, עדיין ישנן שכונות רבות שרמות הביקוש בהן נמוכות במיוחד כך שמחירי הנכסים צפוי להישאר ללא כל שינוי משמעותי בשנים הבאות. איך תדעו לזהות את השכונות הכדאיות ביותר להשקעה? ריכזנו עבורכם כמה מהמאפיינים הבולטים ביותר של שכונות מבוקשות בכל רחבי ישראל.

1. קרבה לנתיבי תחבורה מרכזיים – נתיבי תחבורה ראשיים מאפשרים לכל המתגוררים בשכונות הסמוכות ליהנות מאפשרויות כניסה ויציאה פשוטות ומהירות. לא מעט אנשים מוכנים לשלם מעט יותר כסף בשביל לצאת במהירות מידי בוקר למקום עבודתם ולחזור לביתם מידי ערב תוך זמן קצר וללא התעכבויות מיותרות בדרכים.
2. קרבה לנתיבי תחבורה ציבורית – נתיבי תחבורה ציבורית אף הם משפיעים על רמות הביקוש לשכונות הסמוכות אליהם. מבדיקות רבות שנערכו בכל רחבי העולם עולה כי הוספת רכבת קלה העלתה את ערך הנכסים הסמוכים לה בכ 10% (תלוי במרחק מהרכבת). אנשים רבים נדרשים לשימוש תדיר בתחבורה ציבורית כך שנתיבי תחבורה ציבורית ראשיים כמו רכבת ישראל, רכבות קלות או מספר אוטובוסים בתדירות גבוהה יעלו את רמות הביקוש לשכונות הסמוכות וכך גם את מחירי הדיור באזור.
3. קרבה למרכזי קניות, פנאי, בידור ותעסוקה – גם מרכזי קניות, פנאי, בידור ותעסוקה מושכים ביקושים רבים לשכונות הסמוכות אליהם. מרכזי קניות כמו חנויות ביגוד, הנעלה או סופרים מאפשרים לרבים לחסוך זמן יקר בכל רכישת מוצרים בסיסיים. כמו כן מרכזי בילוי, פנאי ובידור מאפשרים לכל נגרים בשכונות סמוכות ליהנות ממקומות המאפשרים להם לנקות את הראש לאחר יום עבודה ארוך. מרכזי תעסוקה כמובן מאפשרים למתגוררים באזור ליהנות ממקומות עבודה רבים הסמוכים לביתם, מה שיאפשר להם לצאת מאוחר יותר מידי בוקר ולחזור מוקדם יותר מידי ערב.
4. קרבה למוסדות לימוד אקדמיים – מוסדות לימוד אקדמיים מעלים את רמות הביקוש לכל השכונות הסמוכות מהסיבה הפשוטה שכל אותם סטודנטים המגיעים ללמוד באוניברסיטה או במכללה, רוצים לגור בקרבת מוסד הלימודים שלהם. משקיעים רבים בוחרים לרכוש נכסים להשקעה בסמוך למרכזי לימוד אקדמיים מכמה סיבות מרכזיות, והן:

• רמות ביקוש גבוהות – רמות הביקוש מבטיחות למשקיע הצלחה מהירה בהשכרת הנכס וכן עליית ערך מהירה מהממוצע האזורי.
• שוכרים איכותיים – סטודנטים נחשבים לשוכרים איכותיים שיודעים לעמוד בזמני התשלום ולשמור על פנים הדירה
• אחוזי תשואה גבוהים – סטודנטים רבים בוחרים לשכור דירה עם שותפים, מה שמאפשר למשקיע למקסם רווחים וליהנות מאחוזי תשואה גבוהים במיוחד.

ככל שהדירה זולה יותר, כך אחוזי התשואה שיתקבלו מהשכרה יהיו גבוהים יותר!

כלל חשוב שאתם חייבים להכיר מתוך שינה – ככל שהדירה זולה יותר, כך אחוזי התשואה המתקבלים מהשכרתה גבוהים יותר. מחירי הדיור הממוצעים באזורי המרכז בישראל נושקים ל 2,000,000 שקלים ואחוזי התשואה מהשכרת נכסים באזורים אלה עומדים על כ 2.6% בממוצע. לעומת זאת, מחירי הדיור הממוצעים באזורי פריפריה עומדים על כ 1,100,000 בממוצע ומניבים תשואה גבוהה יותר של כ 4% בממוצע.

כעת, חשוב לעבור לשניים ממסלולי ההשקעה המבוקשים ביותר בישראל

• נדל"ן מניב – מסלול נדל"ן מניב הוא מסלול הדגל של הענף. המסלול כולל רכישת דירה והשכרתה לטווחי זמן ארוכים. משקיעים רבים אוהבים את המסלול בשל רמת הבטיחות הגבוהה, פשטות ההשקעה וההכנסה הפסיבית מידי חודש.

• אקזיט בנדל"ן – מסלול השקעה זה מתאים למשקיעים מתקדמים המעוניינים להגדיל את ההון העצמי שלהם תוך זמן קצר. המסלול כולל רכישת דירה במחירים נמוכים ממחירי השוק, השבחתה על ידי שיפוץ קוסמטי ומכירתה במחירי שוק מספר חודשים לאחר מכן.

אפשרויות המימון שכדאי שתכירו

חושבים להתחיל להשקיע בענף הנדל"ן אך אין לכם הון עצמי גבוה? חשוב לדעת שכיום יש לא מעט אפשרויות מימון אטרקטיביות שיאפשרו לכם לרכוש נכסים עם הון עצמי נמוך או אף ללא הון עצמי כלל. אפשרויות המימון האטרקטיביות ביותר הן:

1. הלוואת משכנתא – הלוואת סכומי כסף גדולים, לטווחי זמן ארוכים ובריביות נמוכות. עד 75% משווי הנכס לדירה ראשונה ועד 50% משווי הנכס לדירה שניה.
2. הלוואה חוץ בנקאית – הלוואת סכומי כסף קטנים, לטווחי זמן קצרים ובריביות גבוהות. משמשת בעיקר להשלמת הון עצמי לקבלת הלוואת משכנתא.
3. משקיע משלם – כיום יש לא מעט משקיעים פסיבים שישמחו להעמיד לרשותכם את כספם בתמורה לחלוקה ברווחים מעסקת נדל"ן אטרקטיבית.