עיר עם עתיד: דירה להשקעה בחיפה

"חיפה, חיפה, עיר עם תחתית. חיפה, חיפה עיר עם עתיד", שר דיוויד ברוזה ולנו לא נותר אלא להסכים איתו. למעשה, לא רק אנחנו מסכימים איתו אלא מאות ואלפי משקיעים הרואים את חיפה כעיר בעלת פוטנציאל עצום ובוחרים לרכוש דירה להשקעה בחיפה.

ונשאלת השאלה מדוע בכלל לרכוש דירה להשקעה בחיפה? מהן היתרונות של העיר שהופכות אותה למוקד עליה לרגל של משקיעים, המזהים בה משהו? חלק מהתשובות נמצאות בגודלה של חיפה ומרכזיותה למרות היותה רחוקה מהמרכז. בסופו של דבר, מדובר בעיר השלישית בגודלה בישראל, כאשר בעיר ובסביבותיה גרים כ-350,000 תושבים והמספר צפוי עוד לגדול.  העובדה שחיפה מציגה פיתוח מואץ בתחומי המגורים ובעיקר בשכלול מערך התחבורה יוצא הדופן, מביא מקומות תעסוקה חדשים ועדכניים, לתפוס את מקומם של תעשיות מזהמות שהיו נחלת העבר. כל זה, גורם למחירי הדירות בעיר לעלות, כמו גם הביקוש, דבר ההופך דירה להשקעה בחיפה – לכדאית ביותר.

הרווח מדירות להשקעה

טרם נצלול פנימה לעיר עצמה השוכנת לצד המפרץ, נבין קודם מדוע בכלל דירות להשקעה הן הלהיט החם ביותר מבין אפיקי ההשקעה השונים. כאשר בוחנים השקעה, ישנם מספר פרמטרים המדרגים את האטרקטיביות שלה. הראשונה היא כמובן הרווח הצפוי ממנה או התשואה. משמע, כמה כסף נוכל לקבל באופן קבוע, בפרקי זמן קבועים על הסכום שהשקענו. ככל שהתשואה גבוהה יותר – ההשקעה הופכת כדאית יותר. המבחן השני הוא הרווח שנוכל להפיק, באופן חד פעמי, מימוש ההשקעה ואילו המבחן השלישי הוא הבטחון שבהשקעה. ישנן השקעות שהרווח שלהן גבוה אבל כך גם הסיכוי להפסיד. לעומת זאת, השקעות עם יציבות, גם אם התשואה נמוכה יותר- כדאיות.

כעת נבחן את האלטרנטיבות השונות. השקעה בקופות שונות או בתוכניות מגוונות של הבנק בהחלט מקנות ביטחון אך הן כמעט ואינן מקנות רווח ותשואה, בוודאי נוכח הריבית הנמוכה כיום. השקעות בשוק המניות, במטבעות דיגיטליים וכד' – מניבים רווח גדול אך הן מאוד מסוכנות, שכן על כל אחד שמרוויח יש המון שמפסידים. דווקא השקעה בנדל"ן מקנה גם יציבות וגם תשואה גבוהה. תורמת לכך העובדה כי מחירי הדיור בישראל עולים בהתמדה כבר עשרות שנים ואין צפי לשינוי המגמה. כך, מי שרוכש דירה להשקעה בחיפה למשל, יכול להבטיח לעצמו הכנסה גבוהה ויציבה, שהיא תשואה הנוצרת מהשכרת הנכס ולצד זה, בטחון כי מחיר הדירה עצמו עולה ועולה כל העת ומגדיל את שוויה.

להשקיע בגוש דן או בחיפה?

הנטייה היא לחשוב שכדאי להשקיע בגוש דן או באחת מערי המרכז. ואכן, מחירי דירות במרכז גבוהים למשל מערי הפריפריה או מערים בצפון או בדרום. לא רק מחירי הדירות עצמם נמוכים יותר אלא גם מחירי השכירויות שישלמו על דירות כאלו. אם כך, מדוע לרכוש דירה להשקעה בחיפה ולא דירה למשל בת"א או בגבעתיים?

הסיבה לכך היא שצריך לראות את התמונה בכללותה. העובדה שמחירי הדירות במרכז גבוהות מאלו שבפריפריה, גם מחייבת לרכוש אותם בכחלק מתהליך הרכישה, בסכומים הרבה יותר גבוהים מדירות באזורים המרוחקים יותר. דבר זה אומר, שסף הכניסה של ההשקעה גבוה יותר וזה גם אומר שהרבה אנשים, שאינם כרישי נדל"ן לא יוכלו כלל ליהנות מהתשואה המתקבלת מהשקעה בדירה.

אבל יתרה מכך, בסופו של דבר התשואה היא חישוב של כמות הכסף שתכנס לך כתוצאה מההשקעה באופן קבוע והתשואה נמדדת באחוזים. כך שלדוגמא דירה להשקעה בחיפה אומנם תירכש במחיר נמוך יותר ואולי גם תניב דמי שכירות נמוכים יותר אבל בחישוב האמיתי, התשואה על הדירה, באחוזים – שזה מה שמעניין אותנו, תהיה גבוהה מדירות במרכז.

דוגמא מובהקת לתפיסה הנכונה הזו היא העובדה שרבים פונים לרכישת דירות להשקעה בחו"ל. גם שם יתכן שהשוק עולה לאט יותר ומחירי השכירות המתקבלים שפויים יותר אבל מנגד, מחיר רכישת הדירה נמוך בהרבה מאשר בישראל. לעיתים ניתן לקנות דירות בערים נחשבות כמו ברלין, בודפשט, אמסטרדם וורשה, ברבע מחיר מאשר דירה בישראל.  וזה אומר שתוכל לרכוש דירה בקלות יותר, אולי אפילו להגדיל את תמהיל ההשקעות שלך וליהנות מהכנסה יציבה, המעניקה תשואה גבוהה ביחס להשקעה הנמוכה.

הכדאיות של דירה להשקעה בחיפה

וזה בדיוק מה שקורה בחיפה. מצד אחד, מחירי הדירות בחיפה עדיין לא נסקו לגבהים המטורפים בעליל של המרכז, דבר המאפשר לרכוש דירה להשקעה בסכומים הגיוניים. מנגד, מחירי הדירות עולים כל העת בצורה יציבה וישנו ביקוש רב לשכירות במקום. כל זאת, אודות למאפיינים הייחודיים של העיר. ובייחוד זה קשור לעובדה שיותר ויותר צעירים – עוברים אליה. למה?

אז ראשית העובדה עצמה שמחירי הדיור בתל אביב כבר אינם מאפשרים לצעירים לגור בה ולפתח את עצמם לאורך זמן והם מחפשים אלטרנטיבה מתאימה וחיפה מספקת להם אותה. חיפה תמיד הייתה עיר של תרבות וחיי לילה ותיירות ובשנים האחרונות היא אפילו שוברת שיאים בתחום. ככלל, תחום התשתיות בעיר עובר מהפכה אדירה כמותה אין בשום מקום בישראל. מערך התחבורה הוא הגדול בישראל עם קווי אוטובוסים רבים, רכבת, כרמלית, מטרונית והיהלום האחרון- הרכבלית – רכבל המחבר בין המפרץ למוסדות ההשכלה הגבוהה בעיר.

מוסדות אלו, אוניברסיטת חיפה והטכניון, מושכים אליהם סטודנטים רבים, שהם בעצם חלק גדול מקהל השוכרים שיבטיח לנו דמי שכירות יציבים בשל הביקוש הרב לדירות להשכרה – חלומם של כל המשקיעים. חשוב לזכור שחיפה היא גם עיר מעורבת בה חיים זה לצד זה בשלום יהודים וערבים- כך שגם בתחום זה, פוטנציאל הביקוש גדל. מתווספים לכך מרכזי ההייטק החדשים שנבנו בעיר בסביבותיה ומספקים תעסוקה מודרנית לעשרות אלפי אנשים. גם אלו המבקשים לעבוד במרכז, מוצאים פתרונות תחבורה מתקדמים מן העיר ואליה וקיימות תוכניות רבות לחיבורים מהירים יותר שיהפכו את הנסיעה מחיפה למרכז או חזרה לקצרה ונוחה עוד יותר.

לחפש בחוכמה דירה להשקעה בחיפה

כפי שאנו רואים דירה להשקעה בחיפה היא כיוון נכון אבל חשוב לזכור שכשם שבכל עיר יש פנים שונות וכל שכונה או רובע הם משהו אחר – כך גם חיפה. אין דין שכונת דניה היוקרתית כדין שכונת הדר ואין דין השכונות הקרובות לקריות כדין השכונות הדרומיות, שאינן דומות לשכונות הסמוכות לטכניון למשל. העיר עצמה מציגה מגוון גדול של נכסים, כך שמצד אחד יש שלל הזדמנויות ומספר רב של סכומי השקעה פוטנציאלים ומצד שני, נדרשת הבנה מעמיקה במיקומים השונים, במה שהם מייצגים ופוטנציאל הגדילה שהן מציגות עבור הנכס העתידי שלנו.

ניקח לדוגמא התלבטות. ניתן למצוא בשכונות המערביות או בשכונות הקרובות למרכזי התעשיה הכימיים, דירות במחירים זולים מאוד. מצד אחד, יתכן והמראה לא מזמין. אולי שמענו אגדות גם על זיהום האוויר במקום. אבל בחינה לעומק והיכרות קרובה יותר עם התוכניות העתידיות, יכולה ללמד אותנו על הפוטנציאל הרב שיש ברכישת דירה להשקעה בחיפה באזורים אלו ובסכומים קטנים כאלו. זאת משום, שישנה תוכנית למשל לפנות את כל המפעלים האלו ובעתיד, הדירה שרכשתם בזול תהיה בסביבת שכונות חדשות שיבנו על שטחים אלו שהתפנו והם יהיו קרובים לים – והערך פשוט יקפוץ, כך שהרווח שלכם יהיה עצום על השקעה כל כך קטנה כיום.

כל זה בא ללמד אותנו, שהשקעות נדל"ן, בכלל ורכישת דירה להשקעה בחיפה, בפרט הן עסק של מקצוענים ואם אתם אינכם כאלו, נסו להיוועץ עם מומחים בתחום. אלו מכירים את העיר, המאפיינים השונים של כל אזור, קהל התושבים באזור, תוכניות הפיתוח העתידיות והמגמות המשתנות ובעיקר הם יכולים לסייע לכם לאתר נכסים להשקעה עם פוטנציאל גבוה במיוחד.

על מיסים והוצאות

עוד נקודה חשובה לא פחות היא להביא בחשבון את המיסים השונים שיתכן ותדרשו לשלם כאשר תבקשו לרכוש דירה להשקעה בחיפה. חשוב להכיר מיסים והוצאות אלו מראש, כדי לחשב נכונה ונכוחה את התשואה האמיתית שלכם. חשוב להכיר כי בישראל קיים מס רכישה על דירה להשקעה בסך 8% על הסכום על רכישת דירה שניה להשקעה וכן קיים מס שבח בשיעור 25% על השבח – הרווח שמהווה את ההפרש שבין מחיר הרכישה למחיר המכירה וכן מס הכנסה על התקבולים מהשכירות ועוד.

גם בנקודות אלו יכולות לעזור לכם חברות מקצועיות או חברות המתמחות בדיני מיסוי נדל"ן. במקרים רבים תגלו כי ניתן להשיג הקלות ואפילו פטורים רבים שיהיו שווים לכם כסף רב, לאורך כל חיי ההשקעה.

ההתחדשות של העיר חיפה היא למעשה ההזדמנות שלכם להשקעה נבונה ורווחית. העובדה שתוכלו לרכוש דירה בחיפה במחיר סביר,שלא מתקרב למחיר ההשקעה במרכז ועדיין ליהנות מתשואה גבוהה לא פחות, היא היתרון העצום של השקעה בעיר העתיד חיפה.