דירה להשקעה בדימונה

רבים שואלים אותנו, האם כדאי לקנות דירה להשקעה בדימונה? השאלה לא סתם עולה לחלל האוויר, שכן כל העת  ישנו דיבור מאוד חם על כך שהשקעה בדימונה היא השקעה מעולה והתשואה עליה גבוהה. ואכן, שיטוט בשלל כתבות בעיתונות, מעלים כי דירה להשקעה בדימונה ממוקמת בין אלו עם התשואה הגבוהה בארץ, גם ביחס לערים מרכזיות ומבוקשות. האמת היא שגם לאחר עיון בנתונים אלו, קשה לנו להאמין. הרי הרגילו אותנו, שמי שרוצה לרכוש דירה להשקעה בישראל, וגם להחזיר את ההשקעה ולהרוויח עליה בצורה משמעותית, צריך לעשות זאת רק במרכז הארץ היכן שיש ביקושים גבוהים. אז כיצד דימונה משתרברבת לצד השקעות בדירות בירושלים, חיפה, תל אביב, רמת גן וכגבעתיים?

עלות הדירה והשפעתה על התשואה

אם כן למה לרכוש דירה להשקעה בדימונה דווקא ולא בערים מרכזיות אחרות או ערים היותר קרובות למרכז? אז קודם כל, דימונה היא אופציה אחת מוצלחת שאינה פוסלת אפשרויות אחרות במרכז הארץ או בדרומה אבל כדי לענות על שאלה זו חשוב להבין איך עובדת ההשקעה בעולמות הנדל"ן. מה שמעניין משקיע נדל"ן הוא חלק הרווח שהוא יכול לעשות וחלק הביטחון והיציבות שבהשקעה. משקיעי נדל"ן אינם הרפתקנים המוכנים לסכן את כספם. אחרת הם היו בוחרים להשקיע בבורסה. הם מבקשים הכנסה קבועה ויציבה וגם כזו שבסבירות גבוהה תמשיך לעלות בערכה ובטח לא לרדת.

כולנו מכירים את שוק הדיור בישראל ואת המחירים המאמירים שלו. כבר עשרות שנים ששוק הדיור עולה ועולה ורק עולה. זו בשורה טובה למשקיעים שכן ערך הדירה יעלה ובעצם מייצר להם רווח, במידה וירצו לממש את השקעתם בבוא מן הימים. אבל לצד רווח זה יש גם רווח מתשואה על הדירה שמקורה בהכנסה הנובעת מהשכרת הדירה לאנשים אחרים המשלמים חודש בחודשו. מחירי השכירות במרכז גבוהים מאשר תקבלו על דירה להשקעה בדימונה אבל…

כדי לחשב את התשואה באמת צריך לחשב אותה באחוזים. לצורך העניין, דירה יכולה הרכש ב-5 מיליון ₪ אבל התשואה עליה תהיה רק 2%, משום שמחיר הרכישה היה גבוה ולכן התשואה המחושבת כהכנסות שנתיות חלקי ההשקעה- תהיה נמוכה יחסית. במילים אחרות, על מנת לרכוש דירה במרכז הארץ צריך לבצע השקעה ולשלם סכום גבוה ומשמעותי ויהיה קשה יותר יחסית להחזיר אותו. לעומת זאת, דירה להשקעה בדימונה לא תניב שכירות חודשית גבוהה אבל מחירי הדירות שתרכשו בה יהיו מראש נמוכות מאוד. כך שההכנסה משכירות תהיה משמעותית. על דירות בדימונה שערכן פחות ממיליון ₪, ניתן לקבל גם תשואה של 5% וזוהי בשורה אדירה למשקיעי הנדל"ן בעיר.

דימונה החדשה.

התדמית של דימונה בעבר הייתה שלילית. לא בגלל משהו לא טוב שהיה בעיר אלא בשל היותה "רחוק מהעין רחוק מהלב" ובשל העובדה כי לצעירים ומשפחות צעירות לא היה כל כך עתיד מבחינת תעסוקה, פנאי, תרבות ואפשרויות דיור חדישות. עבור אלו, העיר הגדולה הסמוכה – באר שבע קרצה הרבה יותר. אלא שמהתדמית הזו נשארה אולי התדמית כאשר במציאות הדברים הפוכים כיום לגמרי. משקיעי הנדל"ן כבר יודעים זאת בבירור ולכן רצים לרכוש דירה להשקעה בדימונה.

המהפכה שקברניטי העיר יחד עם מוסדות המדינה, דוגמת המשרד לפיתוח הנגב והגליל חוללו בעיר מרשימה מאוד. בעיר נפתחים ומוקמים הרבה יותר מקומות עבודה וגם הסביבה מתפתחת בנושא זה. אלו לא רק התעשיות הישנות אלא גם החדשות. דרכים מהירות ונוחות הרבה יותר מחברים את דימונה לבאר שבע ודבר זה פועל לשני הכיוונים: יותר תושבי דימונה יכולים להמשיך לגור בדיור זול בהרבה בדימונה ולנסוע בנוחות לבאר שבע כדי להתפרנס. מנגד, צעירים רבים, בהם גם סטודנטים של מרכזי ההשכלה הגבוהה באזור, מעדיפים את דימונה בגלל השקט ובגלל המחירים הנוחים יותר אל מול האופציות האחרות.

ובנוסף לכל אלו או שמא בגלל כל אלו, הגלגל התהפך ומהגירה שלילית בעבר, משפחות צעירות חוזרות לגור בדימונה. השקט והשלווה של העיר והמשפחתיות עודן שם אבל לצד זאת גם פורחים הפארקים החדשים, מרכזי הקניות, מוסדות הלימוד והתרבות ועוד. ואת כל זה הם יכולים לקבל בעלויות מחיה הרבה יותר זולות. תוסיפו לזה את הטבות המס (נקודות הזיכוי שהישוב מקבל), שמהוות גם הם רווח כספי לא מבוטל וסיבה לשוב ולגור בעיר

דירה להשקעה בדימונה ויציבות

נתונים אלו מביאים לכדי כך, שיש ביקוש גדול לדירות בדימונה. גם ממשפחות חוזרות, גם ממשפרי דיור וגם כאמור מסטודנטים

המבקשים לגור בעיר. זה אומר שצפויה לכם הכנסה קובעה ויציבה על הדירה להשקעה שלכם. יתרה מכך, כיום עדיין ניתן למצוא בעיר נכסים ודירות במחירים משתלמים כך שהמשקיע יכול לרכוש נכס במצב מצוין במחיר טוב, להשביח אותו במעט  ואז להשכיר אותו כדירה מרווחת וחדישה ולהרוויח עליו דמי שכירות נאים. לצד זאת, ערך הדירות ממשיך לעלות בדימונה כמו בכל הארץ, כך שגם ערך הדירה עולה ואיתו הרווח העתידי של המשקיע.

דברים דומים אגב קורים עם דירות להשקעה בחו"ל. ההשקעות החמות ביותר מתרחשות בערים מרכזיות אבל דווקא בכאלו הממוקמות במזרח אירופה, כמו בולגריה, פולין, רומניה, הונגריה וכד'. הסיבה היא כי אלו ערים מתפתחות המזנקות כעת ומתחדשות אל מול הקיפאון שאפיין אותם כשהיו משתייכים לגוש הסובייטי ובייחוד כי מחירי הדירות בהן עדיין נמוכים לרכישה. שוב, המשוואה האולטימטיבית עבור המשקיעים ומנגנון דומה קורה בדימונה.

ההתחדשות של דימונה אינה אפיזודה חולפת. לעיר יש תוכניות התחדשות עירונית גדולות ותקציבים רבים מופנים אליה. מה שהופך את דימונה לעיר מתפתחת באמת שתמשיך למשוך אליה אוכלוסייה איכותית גם בהמשך. כל זה הופך את התשואה בדימונה לגבוהה ביותר גם אל מול ערים מרכזיות אחרות בישראל.

דירה להשקעה בדימונה לאחר חקירה ובדיקה

כל הנתונים וההסברים שנתנו נכונים במידה שכן כמו בערים אחרות, גם דימונה אינה מקשה אחת. יש בה שכונות כאלו ושכונות אחרות. לא כל השכונות מבוקשות באותה הרמה, לא כולם מפותחות באותה הרמה ולא כולם שוות את אותן הערכים. קשה מאוד לשים את היד על הדופק המדויק ולהגיד שאזור זה או אחר נכון יותר ושיש בו פוטנציאל רווח גדול יותר להשקעה. נמחיש זאת בדוגמא: אנחנו יכולים לבוא לשכונה שנראית לנו מוזנחת. הבית שרכשנו הוא במצב סביר אבל הסביבה כולה במצב לא טוב. אנו בספק מי יבוא לגור פה בכלל. מחירי הדירות שם אומנם מאוד נמוכים וזו הזדמנות אבל אנחנו בטוחים שערך הדירות באזור לא יעלה. לכאורה, אין מקום להשקעה שם.

אבל מה יקרה אם נדע שבעוד תקופה קצרה תמומש תוכנית התחדשות מלאה לאזור שהיא באישורים האחרונים שלה, בתים יפונו ויבנו תחתיהם חדשים ומודרניים, הדרכים יישתדרגו, יוקמו פארקים ומוסדות פנאי ורווחה, גני הילדים ישופצו וכד'. כל הסביבה תקפוץ מדרגה וכך גם ערך הדירות באזור. הקפיצה של ערך הדירה שלנו יהיה גבוה יותר- שכן רכשנו אותה במחיר מאוד נמוך.

כל זה בא ללמד אותנו שלא לסמוך רק על תחושות אלא בבואנו להשקיע יש צורך ללמוד את העיר ואת הקצב והמאפיינים שלה. להבין היטב מהם האזורים המבוקשים, להיכן פונים הצעירים, מה מחיר הדירה ומה ממוצע מחיר ההשכרה באזור זה, האם יש תוכניות להתחדשות עירונית באזור זה, האם יש תקציבים לפיתוח ועוד ועוד נתונים. למען האמת, יקשה עלינו לאגור ולנתח נכונה את כל הנתונים הללו ולכן תמיד מומלץ להיוועץ בחברות המתמחות ברכישת דירה להשקעה בדימונה או באזורים אחרים. חברות אלו מכירות היטב את כל המגמות והאפיונים והם יוכלו לאתר עבורכם נכס עם פוטנציאל השקעה גבוה וכזה שמותאם במיוחד עבורכם ועבור התקציב שלכם.

להביא בחשבון דברים נוספים

דירה להשקעה בדימונה אינה רק מחיר הרכישה שלה. יש הוצאות נוספות לאורך הדרך שחשוב להכירם כדי לחשב נכונה את התשואה האמיתית. לתושבי דימונה וגם למשקיעים יש הטבות והקלות במס אבל גם שם יש צורך לשלם מס רכישה על דירה שניה להשקעה וכן גם שם יש מס שבח שצריך לשלם בזמן מכירת הדירה. על דמי השכירות שנקבל, מעבר למדרגה מסוימת נצטרך לשלם מס הכנסה.

ובכלל, במידה ונרכוש דירה להשקעה בדימונה במחיר נמוך מאוד, יש לבחון האם אין צורך לבצע בה שיפוץ או שדרוג. הוצאות אלו יכולות להיות קטנות או כבדות, הכל לפי מצב הנכס בעת הרכישה אבל עדיין צריך להחסיר הוצאות אלו בחישוב התשואה. בכל מקרה, גם אחרי כל המיסים והשיפוצים, דירות בדימונה הן כר פורה למשקיעים המבטיחים תשואה נאה, כעת וגם בעתיד הנראה לעין.