מעטים הם ההחלטות או הפעולות שאנו עושים שיש בהם משמעות כל כך גודלה על תחומים רבים כל כך בחיינו. רכישת דירה היא אחת מהן. זוהי בעצם הבחירה במקום בו נבנה את עתידנו, נגדל את משפחתנו, נכיר א הסביבה וניצור קשרים חדשים וננסה להקים בית פשוטו כמשהו. גם כאשר נרצה לרכוש דירה
להשקעה להשכירה לאחרים ולא על מנת שאנחנו נגור בה, יש לסוג הדירה, מיקומה וכד' משמעות גדולה שכן רכישת דירה היא עסק יקר והרבה מוטל כאן על הכף.
לכן אנחנו מבקשים להעניק לכם מדריך לרכישת דירה. כמו כל דבר גדול בחיים, גם רכישת דירה היא דבר מורכב הבנוי ממאות החלטות, נקודות, פרמטרים ודקויות שיש לשים לב אליהם. מדריך לרכישת דירה זה, הוא כמובן רק טעימה. תמיד מומלץ ללוות את התהליך בייעוץ מקצועי, החל מחברות המתעסקות בנדל"ן ויאתרו עבורכם נכס המתאים לכם, עבור ביעוץ משפטי, סיוע פיננסי (בוודאי אם יש צורך במשכנתא), מומחי מס (ביחוד בעת רכישה או מכירה) ועוד.
רכישת דירה היא עסקה המצריכה השקעה כספית משמעותית ביותר, גם אם מדובר באנשים בעלי אמצעים. היא דורשת אורך רוח וסבלנות, גם באיתור הדירה, שיפוץ שיתכן וצריך וכניסה לבית עצמו או החזר השקעה, כאשר מדובר בדירה להשקעה. תמיד כדאי להביא בחשבון את מגוון השיקולים הפיננסיים הרלוונטיים. החל מההון העצמי שלנו, התשלומים שנצטרך לשלם על משכנתא או הלוואות, המיסוי, עלויות הניהול ואחזקת הדירה ולעומת זו התשואה שנקבל על הדירה, אם בכלל. רק חישוב שכזה יכול לתת לנו תמונה מלאה לפני רכישת הדירה, שתתן לנו בסיס להחלטות נכונות ומועילות עבורנו.
הרגע שלפני.
תחילתו של מדריך לרכישת דירה שלנו עוסקת ברגעים של טרום רכישת הדירה. דיברנו על החשיבות של בדיקת היבטים רבים טרום הרכישה. חלק חשוב
כאמור הוא החלק הפיננסי והאיתנות הכלכלית שלנו. האם נרצה לשעבד את חיינו לטובת רכישת דירה מסוימת או שאולי כדאי לנו להתפשר על דירה פחות נוצצת ופחות יקרה או באזורים רחוקים ופחות מבוקשים, שם מחרי הדירות עודם הגיוניים. מומלץ לא לקפוץ מעל הפופיק ולהתאים את הוצאות הרכישה השונות להכנסות הצפויות שלנו. כדאי לבדוק גם דברים טריוויאליים כמו עלות הארנונה באזור, עלות מיסי ועד הבית וכד'.
כדי להימנע ממשברים בשוק הדיור כפי שנחוו במדינות אחרות, אשר לא הציבו מגבלות לציבור על רכישת דירות, התקנות מחייבות את הבנקים להעניק משכנתא רק כאשר ההון העצמי עומד על 30%, כך שהמשכנתא עצמה תהיה רק 70%. זה מונע כניסה להרפתקאות מסוכנות ממי שאין לו וזה גם מרסן במעט את הביקוש בשוק הדירות. זה גם מאפשר ביטחון מסוים שהלווה יוכל לעמוד בהחזרי המשכנתא ולא נזדקק למהלכים משפטיים לא נעימים ולחילוט השיעבודים.
ההכנה שלפני חייבת לכלול היכרות עם הדירה וסביבתה. כמובן בהיבט של איזו שכונה אנחנו עוברים אליה, איזו אוכלוסייה יש בה, מה מצב התחבורה בה, מוסדות הלימוד, זוגות צעירים או שכונה ותיקה וכד'. אבל, יש לשים לב גם לכל התוכניות העתידיות של הסביבה. גם עם כעת השכונה סבירה, יתכן ויש תוכניות לגביה, למשל התחדשות עירונית, שינוי תוואי תחבורה, הקמת שטחים ירוקים, מרכז מסחרי וכד'. לשינויים אלו, יש השפעה על ערך הדירה, נתון חשוב ביותר אם תרצו פעם לממש את ההשקעה או למכור את הדירה ולעבור לדירה אחרת.
מדריך לרכישת דירה – הבדיקות
לצד הבדיקות הכלכליות והיתכנות הרכישה וסביבת המגורים עצמה, כדאי לבצע עוד בדיקות שיתנו לנו תמונה מלאה יותר על הנכס הפוטנציאלי ובעיקר, בכוחם למנוע בעיות משפטיות כבדות בהמשך. כאמור, כדאי לברר נקודות אלו באמצעות מומחים הבקיאים בתחום, עורכי דין, מהנדסים וכד'.
ראשית יש לבדוק את הדירה פיזית. לא רק את הדירה עצמה אלא גם את הסביבה (בבתים המשותפים גם את השטחים המשותפים). בבדיקה פיזית אנחנו מתכוונים גם על המאפיינים שלה (גודל חדרים, כיווני אוויר) אבל גם על מצבה הפיזי והתשתיתי. כך תוכלו ללמוד האם תסתפקו במה שיש או שתדרשו לשיפוץ ואלו עלויות יהיו לו. אל תתביישו לשאול ולנסות דברים פיזיים בדירה. כמו לבדוק חלונות, דלתות, זרם מים, רטיבויות וכד'. אם המקום מצוי כרגע בשכירות, שאלו את השוכרים. אלו עוזבים וישמחו לנדב לכם מידע אמיתי, שיתכן שהמוכר אולי מסתיר. הקפידו לבדוק ולמדוד גם את שטח הדירה והאם הוא תואם לתוכניות. בדקו גם את הסביבה, בכמה נקודות לאורך היום. אולי, בהקצנה, הדירה נחמדה אבל צמוד אליה נמצא אולם אירועים שימרר לכם את החיים עם רעש ותפיסת כל מקומות החניה?
מדריך לרכישת דירה החלק המשפטי
רכישת דירה חדשה עוסקת גם בדיני הקנין. לכן מומלץ לבדוק את נסח הטאבו של הדירה ושל מי הזכויות בדירה. ככלל, מומלץ לבדוק האם המוכר הוא בעל
זכויות בדירה וכן האם יש כבר על הדירה שיעבוד בגין סיבות מגוונות. ובכלל האם הוא הבעלים היחידים או שיש לו שותפים נוספים שיכולים להערים קשיים. עלינו לוודא כי נוכל לקבל את הדירה במועד שנקבע בחוזה ושלא נקלע לבעיה בה אין לנו היכן להתגורר אבל הדירה החדשה לא נמסרת לידנו.
ככלל, הנושא המשפטי והקנייני ברכישת דירה הוא סבוך ומורכב. הבעיה הגדולה איתו היא שטעות היא קריטית ותעלה כסף רב. אם נעקצנו על ידי מתחזה כבעל הדירה, שמכר לנו דירה שהיא לא שלו, נפסיד הרבה כסף. לכן כדאי ללוות את כל התהליכים על ידי עורך דין מנוסה. לא לוותר על אף מסמך, לקרוא ולנבור בכל פרט ולא להסתמך על דברים בעל פה ועל "תאמין לי". מדובר פה כאמור על עתידכם ועליו לא מהמרים.
מדריך לרכישת דירה החלק ההנדסי
זוכרים שאמרנו לכם לפתוח חלונות, לנסות את הדלתות, לבדוק רטיבויות וכד'. ובכן, בואו, אתם לא באמת מהנדסים. בדיקה שלנו היא טובה למציאת ליקויים גדולים ובולטים אבל בדיקה הנדסית המבוצעת על ידי מהנדס בנין חשובה לא פחות. לבדיקה זו קוראים "בדק בית" והיא יכולה להיות בכמה רמות. בדק הבית ייתן לכם תמונה מקצועית על מצבה האמיתי של הדירה ועל כל הליקויים בה. הדו"ח יכול לכלול גם נתונים על הסביבה של הדירה, בבניין המשותף צמו או בסביבה היותר רחוקה. כמובן שככל והדירה ישנה יותר, עולה חשיבות ביצוע בדק הבית, שכן הדירה עצמה והתשתיות השונות, יתכן ונפגעו עם השנים. במציאת ליקוי, תוכלו לבקש מבעל הבית לתקנו או להתקזז עימו במחיר הרכישה.
בדיקה חשובה לא פחות, שגם היא כדאי שתעשה על ידי אנשי מקצוע (מודד, אדריכל, שמאי ועורך דין) היא בדיקת היתר הבניה של הדירה. חובה עלינו לוודא שהדירה שאנו רוכשים מוגדרת כ"דירת מגורים" וכי לא התבצעו בה כל חריגות בניה. דבר זה חשוב מאוד, למרות שלכאורה הוא לא קשור אלינו ולא אנו ביצענו את החריגה. העובדה שאנו רוכשים דירה שיש לגביה בעיה מול הרשויות, תפריע לנו בוודאי בהמשך, כשנרצה למכור את הדירה, כשנרצה לקחת משכנתא, כשנרצה לערוך בה שינויים וכאשר נרצה להעביר את הזכויות על הדירה על שמנו. באותו עניין, מומלץ לוודא שיש לדירה טופס המתיר לאכלס אותה. בדיקה מקדימה של נושאים אלו תחסוך לנו הרבה כאבי ראש עתידים, בזבוז זמן והוצאות כבפיות מיותרות.
מיסים
נקודה חשובה בתחום של מדריך לרכישת דירה היא חשיפת המיסים שיש לשלם. כן, יש בישראל גם מס על קנית דירה והוא נקרא: מס רכישה. אם זו דירתכם
היחידה – הרי שתקבלו פטור ממס עד למדרגה גבוהה יחסית מעלות הנכס. אבל אם זו דירתכם השנייה, הרי שתצטרכו לשלם מס רכישה בשיעור 8% מערך הדירה כולו. זהו מס כבד מאוד ויש להתחשב בו מראש.
מדריך לרכישת דירה: במרכז או בפריפריה
אם נבקש רגע להתעלם מפרמטרים ש"מכריחים" אותנו לרכוש דירה באזור מסוים כמו עבודה, צמידות למשפחה הגרעינית וכד', היכן כדאי למעשה לרכוש דירה, באזור המרכז המבוקש או באזור מרוחק יותר. המשמעות היא כמובן בעלות הרכישה. דירה בפריפריה תהיה יותר זולה. אין מדובר בהכרח בדבר רע. ביחוד אם מדובר בדירה שיש בה מימד של השקעה, שכן, בשל המחיר בנמוך של הרכישה, התשואה צפויה להיות גדולה יותר גם משל דירה במרכז, שהינו צריכים להשקיע בה כסף רב בעת הרכישה ויהיה קשה יותר להחזיר השקעה זו.
ככל, אם אנחנו רוצים לחסוך בעת הרכישה אבל ליהנות מדירה שוות ערך יותר גבוה בזמן המכירה, עלינו גם לבדוק דירות שנמצאות או צפויות להיות חלק מפרויקט התחדשות עירונית.
