השקעה בנדל"ן מניב – מחירי הדיור בישראל בועתיים? לאחר עליות של מאות אחוזים בעשורים האחרונים – זה הזמן לרכוש נדל"ן?

אנשים רבים בישראל בוחרים להשקיע את מיטב החיסכונות שלהם בענף הנדל"ן. שוק הדיור המקומי מוכיח את עמידותו ויציבותו לאורך

זמן ובמהלך העשורים האחרונים השלים עלייה מרשימה של מאות אחוזים. מחירי הנכסים הכפילו ואף שילשו את עצמם, ולא נראה שהמגמה הכללית צפויה להשתנות בקרוב. אז אם גם לכם יש חיסכונות שיושבים בפק"מ או גרוע מכך, בחשבון העו"ש, הגעתם למקום הנכון. בשורות הבאות נגע במספר דגשים חשובים וטיפים מקצועיים אודות יסודות השקעות הנדל"ן בישראל. בין כלל הנקודות שיובאו מטה ניתן למנות את:

• היכרות עם שוק הדיור המקומי
• היכרות על החלופה המרכזית – תוכנית חיסכון בנקאית
• אופן השפעת האינפלציה השנתית על הכיס של כולנו
• היכרות עם מאזן הכוחות בין הביקוש להיצע והשפעתו על מחירי הדיור בישראל
• היכרות עם מסלולי ההשקעה הגדולים והאטרקטיביים ביותר
• היכרות עם אפשרויות המימון הזולות ביותר

אך גם אם מעולם לא חשבתם להתחיל להשקיע בענף הנדל"ן בישראל, חשוב שתמשיכו לקרוא את הפסקאות הבאות. בפסקאות הבאות נגע באינפלציה ובהשפעתה על החיסכונות שאינם מושקעים נכון וכן בחלופה המרכזיות של השקעות נדל"ן בישראל.

עליות המחירים הכלליות במשק שוחקות את כוח הקנייה של הכסף שלכם – כך האינפלציה משפיעה על הכיס של כולנו

ראשית, חשוב לדעת כי האינפלציה הממוצעת בישראל עומדת על כ 2% מידי שנה. האינפלציה פירושה עליות מחירים כלליות שגורמות באופן ישיר לשחיקה של כוח הקנייה. במילים אחרות, במידה והכסף שלכם יושב בחשבון העו"ש ללא כל תנועה, הוא מאבד מערכו כ 2% בכל שנה. הבעיה הגדולה היא שהשחיקה לא נראית לעין. כלל החוסכים בחשבון העו"ש רואים שהסכום נותר בעינו מידי שנה ללא כל ירידה, מה שגורם שגורם להם לחשוב שהם לא מפסידים. בשביל להבהיר את הנקודה הצורה בהירה, נציג דוגמה פשוטה. עד לפני כעשר שנים יכלתם להגיע לכל סופר שכונתי מצויידים בשטר בודד של 100 שקלים ולרכוש סל קניות הכולל מוצרים בסיסיים רבים. כיום, בשביל למלא את אותה עגלת קניות הכולל. סל מוצרים זהה, תידרשו לשלם הרבה יותר מ 100 שקלים בלבד. על אף שהערך המספרי של הכסף זהה בשתי נקודות הזמן (100 שקלים), כוח הקנייה ירד בצורה משמעותית במרוצת השנים.

תוכניות חיסכון בנקאיות באמת שומרות על הכסף שלכם?

אז השארת החיסכונות בחשבונות עו"ש מבטיחות הפסדים של כ 2% מידי שנה, אך מה עם תוכניות חיסכון בנקאיות? תוכנית חיסכון בנקאית היא החלופה המרכזית להשקעות נדל"ן בישראל. רבים מהחוששים להשקיע את מיטב כספם בענף הנדל"ן בוחרים בתוכנית חיסכון בנקאית במטרה להימנע המפסידים. אך האם תוכניות החיסכון הללו מבטיחות לכלל הבוחרים בהם הגנה מפני הפסדים? לא בדיוק. תוכניות החיסכון הבנקאיות מציעות לכלל הבוחרים בהם ריבית אפסית. הריביות המקובלות נמוכות משמעותית מהאינפלציה השנתית בישראל, מה שאומר שגם הבוחרים באפיק החיסכון ה"בטוח ביותר" שהבנקים מציעים, מפסידים לא מעט כסף מידי שנה. רוצים לשמור על ערך הכסף שלכם וליהנות מתשואה עודפת נאה מידי שנה? חשוב שתכירו כמה פרטים חשובים אודות ענף הנדל"ן.

הגורמים המרכזיים לעליות המחירים – הכירו את מאזן הכוחות בין הביקוש להיצע והשפעתו על מחירי הדיור בישראל

שוק הדיור בישראל נמצא במגמת עלייה ארוכה של כמעט שני עשורים רצופים. במהלך השנים מחירי הנכסים הספיקו להכפיל ואף לשלש את עצמם, מה שגורם לרבים לחשוש להצטרף לענף בנקודת הזמן הנוכחית. מחירי הדיור בשיאי כל הזמנים לאחר עליות של מאות אחוזים, האם זה הזמן הנכון להצטרף לענף? בשביל לענות על כך אתם חייבים להכיר את הגורמים המרכזיים המשפיעים על תנועות מחירי הדיור בישראל. מחירי הדיור בישראל מושפעים ממאזן הכוחות בין הביקוש להיצע. כלל אצבע שאתם חייבים להכיר מתוך שינה הוא – כל עוד הביקוש לדיור גדול מההיצע הקיים, המחירים עולים וכך גם להיפך, כל עוד ההיצע הקיים גדול מהביקוש, מחירי הנכסים יורדים. בחינת מאזן הכוחות בין הביקוש להיצע בישראל תאפשר להעריך האם מחירי הדיור בועתיים וצפויים לרדת בשנים הקרובות, או שמא הם עתידים להמשיך צפונה במגמת העלייה לעוד שנים ארוכות.

ביקוש – הביקוש לדיור בישראל מושפע ממשתנים רבים. המרכזיים שבהם:

1. הגירה חיובית
2. גידול טבעי
3. כמות גדולה של מתגרשים
4. כמות גדולה של משקיעים

היצע – ההיצע בישראל מושפע ממשתנה אחד מרכזי

1. התחלות הבנייה החדשות
2. בירוקרטיה ארגונית לקבלת אישורי בנייה

בדיקות מקצועיות של לא מעט אנשי מקצוע בתחום מעלות תמונה ברורה. נכון לכתיבת שורות אלה, הביקוש לדיור בישראל גבוה משמעותית מההיצע הקיים, מה שאומר שהמחירים הנוכחיים אינם בועתיים. ומה באשר לעתיד? מומחי נדל"ן רבים בתחום יודעים להעריך מהי המגמה הכללית של מחירי הדיור במהלך השנים הקרובות.

השיטה פשוטה – כל שנדרש לעשות זה לערוך השוואה בין קצב גידול הביקושים לבין קצב גידול התחלות הבנייה החדשות שיהפכו להיצע בשנים הבאות. בדיקה זו יכולה להעלות את אחת משלושת התוצאות הבאות:

1. קצב גידול הביקושים מהיר יותר מקצב התחלות הבנייה החדשות – מצב זה יתמוך בהמשך של מגמת עלייה במחירי הדיור.
2. קצב גידול הביקושים זהה לקצב התחלות הבנייה החדשות – מצב זה יותיר את תנועות המחירים כפי שהם. כלומר, שוק עולה ימשיך לעלות ושוק יורד ימשיך לרדת בקצב זהה.
3. קצב גידול הביקושים איטי יותר מקצב התחלות הבנייה החדשות – מצב זה מסמן על תחילת שינוי מגמה ואפשרות של ירידת מחירים בשנים הקרובות.

לאן מועדות פני מחירי הדיור בישראל? כך ניתן להעריך את תנועות המחירים לשנים הבאות

בדיקת התונים אלה מעלה אף היא תשובה ברורה – קצב גידול הביקושים מהיר יותר מקצב התחלות הבנייה החדשות. לא מעט קבלנים בישראל מתלוננים על הליכים בירוקרטיים סבוכים וארוכים שנדרש לעבור על מנת לקבל את האישור המיוחל לרדת לשטח ולהתחיל לבנות. כל עוד לא יחול שינוי משמעותי בבירוקרטיה המורכבת ובקצב מתן אישורי הבנייה, הסיכוי שקצב התחלות הבנייה ידביק את קצב גידול הביקושים נמוך במיוחד. מנתונים אלה עולה שמחירי הדיור צפויים להמשיך באותה מגמת עלייה גם בשנים הבאות. רוצים להצטרף לענף הנדל"ן וליהנות מעליית ערך הנכסים? בחרנו עבורכם מספר מסלולי השקעה שאתם חייבים להכיר.

ראשית, חשוב לפתוח ולומר כי בניגוד למקובל לחשוב, ענף השקעות נדל"ן אינו מסתכם ברכישת דירה והשכרתה לטווחי זמן ארוכים. כיום יש מבחר גדול של מסלולי השקעה השונים זה מזה הן בטווחי זמן ההשקעה, הן ברמות הסיכון והן בציפיות הרווח. אז לפני שאתם ממהרים לרכוש דירת מגורים לטובת השכרתה לטווחי זמן ארוכים, חשוב שתכירו את כל מסלולי ההשקעה האטרקטיביים ביותר.

מסלולי ההשקעה הגדולים והאטרקטיביים ביותר הם:

• נדל"ן מניב- מסלול השקעות נדל"ן מניב נחשב למסלול הדגל בענף הנדל"ן. מסלול זה כולל רכישת נכסים והשכרתם לטווחי זמן ארוכים. המסלול כולל לא מעט יתרונות שגורמים למשקיעים רבים ,תחילת דרכם לבחור דווקא בו. בין כלל היתרונות הגדולים ניתן למנות את העובדה שמסלול השקעות זה נחשב לפשוט ובטוח, כולל הכנסה חודשית ופסיבית, כולל שני אפיקי רווח שונים ועוד. אם גם אתם חושבים להתחיל להשקיע בענף הנדל"ן בעזרת רכישת דירה והשכרתה לטווחי זמן ארוכים, חשוב שתכירו את כל היתרונות, החסרונות והסיכונים במסלול.

היתרונות, החסרונות והסיכונים במסלול הם:

• נדל"ן על הנייר- מסלול השקעות נדל"ן על הנייר נחשב לאחד המסלולים הגדולים בענף. במסגרת מסלול זה המשקיע רוכש נכסים על הנייר (נכסים שעדיין לא בנויים), בהנחות גדולות של בין 10% ל 30% ממחירי השוק. שואלים את עצמכם למה שהקבלנים יסכימו למכור נכסים במחירים מוזלים? התשובה היא כי נם צריכים את הכסף שלכם. במטרה לנהל נכון תזרים מזומנים של פרוייקט מוצלח, קבלנים רבים בוחרים להציע מספר מצומצם של דירות למכירה מוקדמת במחירים זולים. רכישת דירה על הנייר כוללת כמה וכמה חסרונות על פני רכישת דירה קיימת. החסרונות המרכזיים הם: סיכון שהקבלן לא יצליח לעמוד בכל התחייבויותיו, לא ניתן לגור בדירה, לא ניתן להשכיר את הדירה, שארית התשלום צמודה למדד ועוד. כלל החיסרונות הללו מחייבים את הקבלן להציע דירות על הנייר במחירים נמוכים ממחירי השוק.

לאחר רכישת הנכס המשקיע ימתין עד לתום שלבי הבנייה וימכור את הדירה במחירי שוק עם קבלת המפתח. המשקיע יהנה תוך מספר שנים בודדות של בניית הדירה מהדלתא שבין מחיר הרכישה למחיר המכירה.

היתרונות, החסרונות והסיכונים במסלול הם:

• אקזיט בנדל"ן – מסלול השקעות אקזיט בנדל"ן אף הוא נחשב לאחד ממסלולי הדגל של הענף. במסגרת מסלול זה המשקיע רוכש דירה במחירים נמוכים ממחירי השוק, משביח אותה בעזרת שיפוץ קוסמטי מהיר וזול, ומוכר אותה במחירי שוק לאחר מספר חודשים בודדים. חשוב להדגיש כי מסלוך אקזיט בנדל"ן אינו מתאים לכל משקיע. המסלול מצריך מהמשקיע שעות ארוכות של עבודה מידי שבוע במטרה לאתר את הנכס האטרקטיבי ביותר שנמכר במחירים נמוכים ממחירי השוק.

היתרונות, החסרונות והסיכונים במסלול הם:

חושבים להשקיע במסלול השקעות אקזיט בנדל"ן? חשוב שתכירו בהבדלים שבין שיפוץ קוסמטי לבין שיפוץ יסודי.

• שיפוץ יסודי – שיפוץ מקיף ומשמעותי הכולל הרמת מרצפות, החלפת תשתיות, שבירת קירות, הוספת קירות, הנמכת תקרות וחלוקת כל החלל מחדש. עבודות שיפוץ אלה לוקחות חודשים ארוכים של עבודה ועולות מאות אלפי שקלים.
• שיפוץ קוסמטי – שיפוץ קוסמטי הוא שיפוץ קליל יותר המתמקד בעיקר בנראות הדירה. אם אתם חושבים להשקיע במסלול אקזיט בנדל"ן, חשוב לבחור בשיפוץ קוסמטי בלבד. שיפוץ זה כולל הדבקת ריצוף חדש על הריצוף הקיים, צביעת קירות, הוספת קירות גבס, הוספת וילונות, הוספת רהיטים חדשים ועוד. שיפוץ זה מאפשר לכם להשביח בצורה משמעותית את מראה הדירה תוך זמן קצר ובעלות סמלית של כמה עשרות אלפי שקלים בלבד.

מאפיינים מרכזיים לשכונות אטרקטיביות במיוחד

נקודה נוספת שחשוב להדגיש לפני שתתחילו להשקיע במסלול נדל"ן מניב היא בחירת השכונה הטובה ביותר בעיר. בחינת מאזן הכוחות בין הביקוש להיצע ברזולוציה ארצית מספיקה בשביל להגדיר את המגמה הכללית של מחירי הדיור, אך אינה מספיקה בשביל לבחור את השכונה האטרקטיבית ביותר להשקעה. לכן, חשוב להדגיש כי על אף שהמגמה הכללית היא מגמת עלייה, ישנו שכונות בהן רמות הביקושים נמוכות מההיצע הקיים, מה שאומר שמחירי הנכסים צפויים להישאר בעינם או אף לרדת בשנים הקרובות. איך תדעו לבחור נכון את השכונה הטובה והמבוקשת ביותר? ריכזנו עבורכם מספר מאפיינים מרכזיים לשכונות אטרקטיביות להשקעה.

כעת, לאחר שהכרנו את המשתנים המשפיעים על תנועות מחירי הדיור, הכרנו את כל מסלולי ההשקעה המרכזיים ונגענו במאפיינים בולטים של שכונות אטרקטיביות להשקעה, חשוב לגעת באפשרויות המימון האפשריות לרכישת נכסי נדל"ן.

אפשרויות המימון האטרקטיביות ביותר הן:

1. משכנתא –  הלוואת המשכנתא היא אפשרות המימון האטרקטיבית ביותר. במסגרת ההלוואה ניתן לקבל סכומי כסף גדולים, לטווחי זמן ארוכים ובריביות נמוכות. הבנקים בישראל מעמידים לרשות הלווים עד 75% מימון משווי הנכס ברכישת דירה ראשונה ועד 50% מימון משווי הנכס ברכישת דירה שניה.
2. הלוואה חוץ בנקאית – הלוואה חוץ בנקאית נחשבת להרבה פחות משתלמת מהלוואת המשכנתא. הסיבה המרכזית בגינה אנשים רבים בוחרים לקחת הלוואה חוץ בנקאית למימון רכישת נכסי נדל"ן היא למטרת השלמת ההון העצמי הנדרש לקבלת הלוואת משכנתא. מאפייני הלוואה חוץ בנקאית הם: הלוואת סכומי כסף קטנים, לטווחי זמן קצרים עד בינוניים ובריביות גבוהות.
3. משכון נכס קיים  –האפשרות השלישית למימון רכישת נכסי נדל"ן היא משכון נכס קיים. אם קיים ברשותכם נכס, אתם יכולים לחלץ לא מעט כסף מקירותיו על ידי משכון 50% מערכו. הבנקים בישראל מאפשרים לרבים למשכן עד 50% משווי הנכס שלהם, ובתמורה לקבל 50% משווי הנכס כהלוואה בתנאי משכנתא. הלוואה זו יכולה לשמש לרכישת דירה למטרות השקעה עם אחוזי מימון גבוהים במיוחד.