דירות להשקעה: האם כדאי ולמי?

דירות להשקעה הן הגביע הקדוש אליו נושאים עיניים משקיעים בכל העולם, מכל הסוגים ובכל הרמות והיקפי ההון. גם משקיעים ישראלים, ויש שיאמרו 'במיוחד, משקיעים ישראלים', רואים בשוק הדירות המקומי יעד ראשון במעלה להשקעת כספם, הרבה יותר מהשקעה בבנקים, במניות או בכל אפיק השקעה אחר. לא לחינם הדבר כך, שכן דירות להשקעה הן כאלו שעונות לטובה על כל האתגרים שאפיקי השקעות אחרות מציגים. ואנחנו כמובן מדברים גם על דירות להשקעה בישראל וגם על מה שנחשב לבונטון החם ביותר כיום – דירות להשקעה במדינות ובערים מרכזיות מעבר לים.

אמת, שוק הדירות להשקעה כל כך חזק, שגם הוא משפיע על גובה מחירי הדירות בישראל ובעל תרומה נכבדה לעובדה שהמחירים מרקיעים שחקים. אמת, שהממשלה מנסה כל העת למתן מעט את שוק זה, באמצעות כלים שונים כמו מיסים מוגברים. ועדיין, ללא ספק, אדם שיש ברשותו סכום כסף שהוא מעוניין להשקיע, יעשה בחוכמה באם יבדוק לעומק השקעה בדירות בארץ או בחו"ל.

דירה להשקעה  – רווח כפול

דירה להשקעה, הינה דירה, חדשה או יד שניה, שאנו רוכשים על מנת שהיא תניב לנו תשואה. לרוב, הרוכשים דירות להשקעה, כבר גרים בבתים שלהם וכל כוונתם היא לצבור נכס נוסף שיניב להם רווח קבוע ויציב ואף מעבר לכך בנסיבות מסוימות. למעשה, המשקיע שם בתחילת התהליך סכום כסף גדול כדי לרכוש את הדירה להשקעה והוא מצפה לתשואה ורווח מ- 2 אפיקים: הראשונה היא כמובן שכירות חודשית יציבה אותה הוא יקבל מידי חודש בחודשו על השכרת הנכס לדיירים אחרים.

הרווח השני נובע מהמחיר שאותו יקבל המשקיע בעת מכירת הנכס בבוא מן הימים, כשיבחר לממש את ההשקעה. רווח זה יכול לנבוע כתוצאה משבח ממשי שעבר הנכס (בין עם בו עצמו או בשל גורמים סביבתיים, כמו למשל הקמת פארק לידו וכד') או מכך שמחיר הנכס עלה בשל כוחות השוק (מה שבישראל קורה כמעט בוודאות). כך, מחיר המכירה יהיה גבוה יותר ממחיר הרכישה ולכן המשקיע יקבל תשואה גבוהה מאוד.

למה דירות להשקעה כל כך פופולאריות?

בשלושה מילים: הרווח הגדול ביותר. במספר גבוה יותר של מילים: הרי שדירות להשקעה יכולות לספק כיום, באקלים הקיים, את התשואה הגבוהה ביותר עבור ההשקעה ובייחוד להיות השקעה בטוחה ויציבה. חשבו רגע על משקיע, אפילו מתחיל, שיש בחשבונו סכום מסוים אותו הוא מעוניין להשקיע. האופציה הראשונה שיבדוק תהיה לסגור את הכסף בבנק בתוכנית או פקדון מסוים. בנק הוא בהחלט עסק יציב אבל כך גם הרווח והתשואה על ההשקעת -יהיה אפס הן פשוט לא יעלו. הריבית האפסית או הנמוכה על כל פיקדון וכד', לא תאפשר להרוויח כלום באפיק זה.

האופציה השנייה שתבדקו תהיה השקעה במניות, בקופות גמל או הימור בבורסה. כן, זה בהחלט הימור, משום שכשם שאתה יכול להרוויח בגדול, לרוב, אתה גם יכול להפסיד. אז אומנם התשואה יכולה להיות גבוהה אבל אין שום ביטחון שבכלל תהיה לך תשואה ולא תפסיד את כל כספך. וכאן בדיוק מגיעה האופציה של דירות להשקעה. רכישת דירה בכסף, מהווה השקעה שמצד אחד כמעט אינה טומנת בחובה סיכון, שכן עשרות השנים האחרונות הוכיחו כי מחיר שוק הדירות רק עולים ועולים ולפי אנליסטים, מצב זה לא הולך להתהפך בקרוב, אם בכלל אי פעם. כך שיציבות – יש. אלא שמלבד זאת, התשואה לא רק בטוחה אלא היא גבוהה. התשואה בישראל על דירות בממוצע שנתי עומדת על בין 3 ל-6 אחוז. זוהי תשואה גבוהה ביותר וכאמור, זו רק התשואה השנתית בלי לכלול את עליית מחיר הדירה שמתרחש כמעט בצורה אוטומטית.

בארץ או בחו"ל?

כפי שציינו, יש אופציות השקעה בנדל"ן גם בישראל וגם בחו"ל וכל אחד מהם מכיל יתרונות. השקעה בישראל היא אפיק בטוח ובעיקר מוכר. רובנו חיים כאן, מכירים את המנטליות, את החוקים ואיננו נרתעים מהשקעה במקומות רחוקים. גם קל לנו יותר לנהל את ההשקעה שנמצאת ממש כאן לידנו. לעומת זאת, דירות להשקעה בחו"ל פירושן רכישת נכס במדינה שאינה מוכרת לנו מספיק, שאיננו בקיאים ברגולציה ובבירוקרטיה ובמערכת הפיננסית שלה, בוודאי אם מדוברת בה שפה שאיננו מבינים ובעיקר ההשקעה מתנהלת רחוק מאיתנו.

למעשה, יש כיום פתרונות לקושי זה והם בעיקר נעוצות בליווי עסקת השקעה בחו"ל באמצעות חברות מתמחות במדינה הספציפית. חברות אלו לא רק שמכירות היטב את החוקים, המוסדות והרשויות במקום וכיצד להתנהל מולם אלא שהם גם מאתרים לך את הנכס עם הפוטנציאל הטוב ביותר וגם לאחר רכישת הנכס, הם מסייעים לך בניהולו, למשל במציאת זרם שוכרים קבוע ויציב, בלי שאתה נדרש להיות כל הזמן אכול דאגות על קו נתב"ג -היתרו, למשל.

מנגד, דירות להשקעה בחו"ל טומנות בחובן יתרון עצום על פני השקעה בדומיהן בישראל. במדינות ובעירים מרכזיות בחו"ל, ובוודאי במדינות מתפתחות כמו פולין, הונגריה וכד', מחיר רכישת הדירות מאוד זול. אם אדם ממוצע בישראל, שיש לו מעט כסף להשקעה, ירצה לרכוש דירה בישראל, הוא יתקל בבעיה שהיא גם הרווח שלו. ככל שמחירי הדירות עולים הוא מרוויח אבל מחירי הדירות הגבוהים בזמן הרכישה מהווים חסם גבוה מאוד עבורו. זוכרים, קשה מאוד לרכוש דירה במחיר נוח בישראל. כך שמראש ההשקעה תהיה עם תשואה נמוכה יותר. לעומת זאת בחו"ל, גם בערים גדולות, המחירים מאוד נוחים. לפעמים אפילו במחיר שהוא כרבע מישראל, על דירה דומה. כך, מתאפשר לכל משקיע, גם עם הוא מתחיל וגם אם ההון שלו לא גבוה במיוחד, לרכוש דירה להשקעה.

להשקיע בחוכמה

זה נכון לכל אפיק השקעה באשר הוא וזה נכון גם לתחום של דירות להשקעה: הנושא מורכב והוא תלוי בכל כך הרבה גורמים עם אינטרסים שונים, הן ברמת המדינה והן ברמת משקיעים אחרים. לכן, מומלץ להתייעץ עם מומחים לפני כל רכישת נדל"ן או לכל הפחות לערוך מחקר עצמאי ולקרוא מאמרים ומדריכים רבים בתחום. באותו אופן, אדם המבקש לבצע השקעה דרך רכישת דירה, חייב לשאול את עצמו מספר שאלות מרכזיות ולבדוק כמה דברים מהותיים, כדי שיביא לכדי מיצוי את הסיכוי שלו להרוויח בצורה מקסימלית.

ראשית, עליו לבדוק את התשואה השנתית ואת הרווח הפוטנציאלי, שיוכל להיגזר עבורו בסוף ההליך. לצורך כך יש להביט על הנכס עצמו אבל גם על הסביבה ממנה הוא יושפע, כולל תוכניות עתידיות ומגמות דיור באזור. לשם ההמחשה, אם מדובר באזור נחשק לדיור, הרי שיש סיכוי שההכנסה הקבועה משכירות תהיה יותר גבוהה. לצערנו, לא תמיד כל מה שאנחנו חולמים מתממש אבל לכל הפחות ראוי שנביא בחשבון נתונים אלו עוד טרם קבלת ההחלטה הסופית על ההשקעה.

שנית, חשוב לזכור, שלעיתים מחיר הדירה שנרכוש לא יהיה המחיר הסופי. לעיתים יהיה עלינו לשפץ אותה ובכך להוציא יותר כסף ממה שתכננו או לבצע בה תיקונים לתקלות שקורות אצל השוכרים וכד'. אולם עלינו גם לדעת, שעל מחיר הרכישה יש להוסיף דברים נוספים, שיש בהם בעצם להוריד את רמת הרווח שלנו. בעיקר הדבר נוגע למיסים שאותם נשלם ומיסים על נדל"ן משלמים על דירות להשקעה, גם בעת הרכישה וגם בעת המכירה והמימוש. בעת הרכישה, נצטרך לשלם על דירה שניה מס רכישה, כיום בשיעור 8% מערך הדירה. זהו מס כבד שמטרתו היא לפגוע, פשוטו כמשמעו, בציבור המשקיעים ובכך להרחיקו מהשוק מתוך מחשבה שבכך יקטן הביקוש וירדו המחירים. המס בעת המכירה הינו מס שבח והא מחושב כאחוז מהרווח או ההפרש שבין מחיר המכירה למחיר הרכישה (וכאמור, כמעט תמיד ערך הדירה יעלה). ועל כל אלו יש להוסיף את מס ההכנסה, שמבקש את חלקו גם כן על רקע ההכנסה שלנו מהשכירות החודשית.

דירות להשקעה עדיין שוות

ועדיין, נראה שעל אף המיסים והתנודתיות, תחום הדירות להשקעה כאן וחזק. בארץ או בחו"ל, ישראלים מבינים שבסופו של דבר הרווח הגדול ביותר וגם זה הבטוח ביותר, נמצא בשוק זה. ניתן להשקיע באמצעות דירה גם בסכומים קטנים יחסית. לא חייבים לרכוש דירה להשקעה במחיר של 4 מיליון. ברבע מחיר ניתן לרכוש דירה להשקעה בגרמניה או בקפריסין, למשל. גם אם אתם בוחרים להשקיע בישראל, ניתן למצוא דירות להשקעה באזורי הפריפריה ושניתן לרכוש אותם גם בסכומים נוחים ועדיין, מבחינת אחוזים, התשואה תישאר גבוהה מאוד.

לכן הדבר הנכון ביותר הוא להביא את מכלול השיקולים: ההון שברשותך, האזור המבוקש, מחירי הרכישה, הפוטנציאל והתשואה הצפויה, המיסים ועלויות הניהול והאחזקה, המגמות המסתמנות בשוק ובאזור הגאוגרפי ומהם לנסות ולבחון את הרווח הצפוי הקבוע ובעת המימוש. בהצלחה.