השקעה פסיבית נדל"ן: מדריך השקעות נדל"ן מניב מסביר כיצד ניתן להגיע לכך גם ללא הון עצמי

לא מעט אנשים חולמים על הכנסה חודשית קבועה ופסיבית שתיכנס לחשבון הבנק שלהם מבלי שהם יעשו דבר. הדרך הפשוטה ובטוחה ביותר לייצר הכנסות פסיביות חודשיות וקבועות היא בעזרת השקעות נדל"ן. גם אתם רוצים ליהנות מהכנסה קבועה ופסיבית ללא התעסקות משמעותית? בשורות הבאות של מדריך השקעות נדל"ן להכנסות פסיביות נציג לכם את הדרך הבטוחה ביותר להגיע ליעד הנכסף – הכנסה חודשית קבועה ופסיבית. במדריך ניגע בכוחות המרכזיים המשפיעים על תנועות מחירי שוק הדיור, בסיבות ששוק הדיור הישראלי נמצא בעלייה רצופה של למעלה משני עשורים, ביעדים האטרקטיביים ביותר להשקעה שיאפשרו גם לכם ליהנות מאחוזי תשואה גבוהים מידי שנה (באופן פסיבי כמובן), באפשרויות המימון שיעזרו לכם להתחדש בנכסים גם ללא הון עצמי גבוה וכמובן, במסלולי ההשקעה האהובים ביותר על המשקיעים הגדולים. מוכנים? לפני שנצלול עמוק למים חשוב שתכירו את הסיבה המרכזית בגינה משקיעי נדל"ן רבים טוענים שהשארת הכסף "במקום מבטחים" כמו פק"מ, עו"ש או תוכניות חיסכון בנקאיות עם ריבית אפסית מבטיחה הפסד כלכלי משמעותי מידי שנה.

בטוחים שהמקום הבטוח ביותר לכסף שלכם הוא הבנק? הבנק הוא המקום הבטוח בו תפסידו כ 2% מכספיכם מידי שנה!

אנשים רבים בטוחים שהמקום הבטוח ביותר עבור הכסף שלהם הוא בבנק. לדעתם, הבנקים אמנם לא מעניקים ריביות חיוביות משמעותיות אך לפחות ישנה בטוחה שערך הכסף לא ירד. האמת היא שההפך הוא הנכון. האינפלציה הקבועה שעומדת על כ 2% מידי שנה שוחקת את ערך כל החיסכונות שלכם שיושבים בפק"מ, בעו"ש ואף בתוכניות חיסכון בנקאיות שונות. האינפלציה התמידית גורמת לכך שהכסף שלכם יקנה הרבה פחות מידי שנה כך שאם אתם משאירים אותו בבנק, אתם מפסידים כ 2% מכל ערכו מידי שנה. במרוצת השנים מדובר על הפסדים גדולים ומשמעותיים במיוחד. אם בעבר לפני כעשר שנים סל הקניות למשפחה ממוצעת עלה כ 150 שקלים, כיום באותם 150 שקלים לא תוכלו למלא אף לא חצי סל קניות ממוצע.

במילים אחרות, השארת הכסף בבנק, בכל תוכנית שלא תהיה, מבטיחה לכם הפסד משמעותי ובטוח מידי שנה. אז מה החלופה? איך ניצלים משחיקת האינפלציה ללא סיכון גבוה בהפסד כל כספי החיסכונות שלכם? הכירו את החלופה האטרקטיבית ביותר – השקעות נדל"ן. אנשים רבים נרתעים מהמילה השקעות אך בשורות הבאות ננסה להציג את התמונה במלואה כך שתבינו מדוע השקעות נכונות בעולם הנדל"ן ישמרו על ערך הכסף שלכם ברמת בטיחות גבוה יותר מאשר השארתו בתוכניות החיסכון השונות שהבנקים מציעים.

שוק הדיור בישראל הוא שוק בועתי? הכירו את הכוחות המשפיעים על תנועות המחירים והחליטו בעצמכם!

נתחיל מהיכרות עם הכוחות המשפיעים על תנועות המחירים בשוק. שוק הדיור בישראל עולה ללא מעצורים במשך למעלה משני עשורים, האם מדובר בבועה? הדרך היחידה לענות על השאלה הזאת, היא להכיר את הכוחות המשפיעים על תנועות המחירים ולבחון היטב את מצבם כיום. הכוחות הגדולים המניעים את מחירי הדיור דרומה או צפונה בהתאמה הם רמות הביקוש מול ההיצע הקיים. אחד מכללי הברזל שמלווים כל משקיע נדל"ן בבחירת יעדי ההשקעה שלו הוא בחינת רמות הביקוש מול רמות ההיצע הקיימים באזור הספציפי בו הוא מתכנן להשקיע. ככל שרמות הביקוש גבוהות יותר מההיצע הקיים בשוק, מחירי הדיור יעלו ללא בלימה משמעותית ארוכת טווח, וכן להיפך, ככל שההיצע הקיים גדול מהביקוש באזור, מחירי הדיור ירדו ללא בלימה משמעותית בטווחי הזמן הארוכים. בדומה לכל מוצר בשוק, אם הביקוש אליו גבוה יותר מכמות המוצרים הקיימת במלאי, מחירו יעלה ללא גבול. הדרך היחידה לבלום את עליית המחירים היא להגדיל את ההיצע הקיים.

הביקוש בישראל עולה בקצב מהיר יותר מהתחלות הבניה, מה שאומר שבשנים הקרובות פני השוק צפונה!

משחקי הכוחות בין הביקוש להיצע בשוק הדיור בישראל חד משמעיים במשך למעלה משני עשורים. רמות הביקוש גבוהות משמעותית יותר מכמות ההיצע הקיימת בשוק ולכן מחירי הדיור האמירו ויותר מהכפילו את עצמם בעשור האחרון. אז האם שוק הדיור בישראל נמצא בבועה? בהתחשב בעובדה שרמות הביקוש גבוהות יותר מההיצע הקיים ויתרה מכך, הביקוש ממשיך לגדול בקצב מהיר יותר מקצב התחלות הבנייה, דהיינו מקצב הגדלת ההיצע, נדמה ששוק הדיור הישראלי אינו נמצא בבועה ומחירי הנכסים בו ימשיכו את דרכם צפונה כל עוד לא יחול שינוי משמעותי. השינויים הנדרשים לבלימת מחירי השוק הם עלייה משמעותית בקצב התחלות הבנייה או פיצול נכסים קיימים בהיתר על פי חוק. שני השינויים הללו לא פשוטים כלל וממשלות רבות בשני העשורים האחרונים לא הצליחו ליישם אותם, כך שנדמה שמגמת שוק הדיור בישראל כאן בשביל להישאר, לפחות לשנים הקרובות. במצב כזה, אין חלופה טובה יותר לתוכניות החיסכון של הבנק מהשקעות נדל"ן מנצחות. רוצים להצטרף למשקיעי הנדל"ן שהצליחו להכפיל ואף לשלש את חסכונותיהם בעשור האחרון? ריכזנו עבורכם את כל הדגשים והטיפים החשובים ביותר שיעזרו לכם לעשות זאת.

איך בוחרים אזור טוב להשקעה? הכירו את כל הפרמטרים עליהם משקיעי נדל"ן שמים דגש לפני ההשקעה

ראשית, חשוב להדגיש ולומר כי רמות הביקוש וההיצע צריכות להיבחן באזורים ממוקדים שמעניינים אתכם להשקעה. בחינת רמות הביקוש וההיצע בכל ישראל לא יספיקו בשביל לאתר אזור מנצח שמחירי הנכסים בו עתידים לעלות בעשרות אחוזים בשנים האחרונות. ישנם אזורים בישראל בפרט ובעולם כולו בכלל עם רמות ביקוש גבוהות במיוחד ולצידם אזורים במרחק הליכה של כמה מאות מטרים בלבד ללא ביקוש כלל. משקיעי נדל"ן רבים בתחילת דרכם בוחנים את האזור הכללי על בסיס כתבות או מאמרים שונים שקראו לאחרונה ללא בחינת השכונה ואף הרחוב בו הם מתכננים לרכוש את הנכס. אז אם שמעתם שהעיר בת ים סומנה על ידי משקיעי נדל"ן רבים כיעד אטרקטיבי שערך נכסיו עתידים לעלות בעשרות אחוזים תוך זמן קצר, אל תהיו בטוחים שכל שכונה בעיר אכן תצליח להשביח את עצמה. אז איך מזהים שכונה מנצחת? ישנם כמה פרמטרים שחשוב שתכירו.

• קרבה לקניונים, אזורי מסחר ומקומות בילוי – אחד הפרמטרים החשובים ביותר המשפיעים על עתידה של השכונה הוא הקרבה לאזורים מבוקשים. הסיכויים לעליית ערך משמעותית של שכונה הממוקמת בקרבת קניונים, חנויות, אזורי מסחר, מקומות בילוי, פנאי ובידור, גבוהים הרבה יותר בהשוואה לשכונה מרוחקת שכל יציאה ממנה לאזור המסחר או הבילוי הקרוב ביותר מצריכה נסיעה של דקות ארוכות. משקיעי נדל"ן רבים מתייחסים לנתון זה כשהם מתחילים למפות את האזורים הפחות מעניינים במטרה לאתר את השכונה המנצחת שהסיכויים שמחירי הנכסים בה יעלו הם הגבוהים ביותר.
• קרבה לנתיבי תחבורה ציבורית – פרמטר נוסף שמשפיע רבות על סיכויי ההצלחה של השכונה הוא קרבה לנקודות מרכזיות של תחבורה ציבורית. אנשים רבים ישמחו לגור בקרבת נתיבי תחבורה ציבורית רבים שיאפשרו להם להגיע לכל פינה בארץ בקלות ובמהירות רבה. לכן, רמות הביקוש לנכסים הסמוכים לנתיבי תחבורה ציבורית גבוהים הרבה יותר בהשוואה לנכסים המחייבים הליכה של דקות ארוכות עד לתחנה הקרובה. נתיבי התחבורה המרכזיים הם תחנות מרכזיות של אוטובוסים, תחנת רכבת וכמובן גם תחנת רכבת קלה.
• קרבה למוסדות לימוד אקדמיים -משקיעי נדל"ן רבים בוחרים להשקיע את מיטב כספם בנכסים הממוקמים בקרבת מוסדות לימוד אקדמיים. הסיבה לכך היא הביקוש הגדול להשכרת נכסים באזור על ידי הסטודנטים שלומדים במוסד. הסטודנטים כוללים מספר יתרונות משמעותיים למשקיע, הם נחשבים לשוכרים טובים ובטוחים שמצליחים לשלם את השכירות החודשית ללא איחורים או בעיות כלל (לא בגלל שהם מרוויחים הרבה, אלא בגלל שברוב המקרים ההורים עומדים בגב ילדיהם כך שגם במקרה הגרוע ביותר, במקרים רבים הם יסייעו להשלמת תשלומי השכירות). מעבר לכך, השכרת נכסים לסטודנטים שותפים מאפשרת למשקיע ליהנות מאחוזי תשואה גבוהים במיוחד. אם אחוזי התשואה הממוצעים להשכרת נכס למשפחה עומדים על כ 3%, השכרת נכס לשותפים יכול להניב כ 5% עד 7% תשואה מידי שנה.
• קרבה לים -גם נכסים הקרובים לים כמובן נחשבים לכאלה שהביקוש אליהם גבוה במיוחד. משקיעי נדל"ן רבים בוחרים להשקיע בנכסים הממוקמים במרחק הליכה מהים, אך לא בכאלה הנמצאים בקו ראשון לים. הסיבה לכך היא שנכסים הממוקמים בקו ראשון לים יקרים משמעותית מאלה הממוקמים כמה מאות מטרים מהם. הביקוש לנכסים היקרים מעט שונה כי כמות האנשים באזור שיכולים להרשות לעצמם להתחדש עם נכס בקו ראשון לים לא גבוהה כמו כמות האנשים שיכולים להרשות לעצמם להתחדש בדירה במרחק הליכה מהים.
• אזורים הנמצאים בהליכי התחדשות עירונית מואצת -כיום יש לא מעט אזורים בישראל בהם הוועדות המקומיות מתחילות לקדם באינטנסיביות את ההתחדשות העירונית. פרוייקטים רבים של תמ"א 38 וכן של פינוי בינוי משפרים משמעותית את מראה השכונה כולה והופכים אותה מישנה ומוזנחת לחדשה ואטרקטיבית. לכן, מחירי הנכסים באזורים בהם מתוכננים פרוייקטים רבים של התחדשות עירונית צפויים לעלות בעשרות אחוזים תוך זמן קצר.

ריכזנו עבורכם כמה מהשכונות האטרקטיביות ביותר בישראל על בסיס הפרמטרים המסייעים לאיתור אזורים טובים להשקעה

משקיעי נדל"ן רבים מסמנים את האזורים הסמוכים לים, למוסדות אקדמיים, לתחבורה ציבורית ולאזורי פנאי ומסחר כאזורים החמים ביותר בשכונה. ריכזנו עבורכם כמה שכונות לדוגמה הנמצאות בסמיכות לאזורים הללו ומסומנות כאטרקטיביות להשקעה על ידי מומחי נדל"ן רבים.

קרית חיים מערבית, חיפה –שכונת קריית חיים מערבית שבחיפה כוללת נכסים נמוכים וישנים שנבנו לפני שנים ארוכות. היתרון הגדול של האזור הוא הקרבה לים. בתי מגורים רבים בשכונת קרית חיים מערבית ממוקמים ממש על הים, מה שהופך אותם לאטרקטיביים במיוחד. בשונה מאזורים רבים בכל רחבי הארץ בהם מחירי הנכסים הממוקמים על הים כבר הספיקו להרקיע שחקים, מחירי הנכסים בקרית חיים מערבית עדיין נמוכים במיוחד. הסיבות המרכזיות לכך הן הקירבה לחוות מכלי הגז וכן הקירבה לבתי הזיקוק. המפעלים הללו נחשבים למזהמים במיוחד ולכן הביקוש לשכונת קרית חיים מערבית על הים, עדיין לא גבוה. מדוע בכל זאת כללנו אותה ברשימת השכונות האטרקטיביות ביותר להשקעה בישראל? מפני שנדמה שבעתיד הקרוב המפעלים הללו עתידים לעבור משם, מה שיאפשר למחירי הנכסים באזור להרקיע שחקים בדיוק כמו אזורים רבים אחרים בכל רחבי הארץ הממוקמים בקו ראשון לים. מחירי דירת שלושה חדרים בשונה עומדים על כ 750,000 שקלים. דירה כזו תניב למשקיעים בה כ 4.1% תשואה שנתית ופסיבית לחלוטין.

נווה עופר, תל אביב –שכונת נווה עופר הממוקמת בדרום תל אביב סבלה שנים ארוכות מהזנחה של ממש. ההזנחה מצד הרשות המקומית גרמה לכך שהשכונה לא נהנתה מזינוק במחירי הנכסים, כפי ששכונות רבות בכל רחבי תל אביב נהנו. מחירי הדיור בשכונת נווה עופר נכון לכתיבת שורות אלה זולים בעשרות אחוזים משכונות סמוכות רק בגין ההזנחה הקשה. אז למה בכל זאת בחרנו בשכונה כאטרקטיבית להשקעה? ראשית, חשוב להדגיש כי ככל שהשכונה נמצא במצב ירוד יותר ומחיריה נמוכים בהשוואה לסביבה הקרובה, כך הפוטנציאל שלה לעליות מחירים משמעותיות ומהירות גבוה יותר. משקיעי נדל"ן רבים סבורים כי השכונות הזולות ביותר ימשכו על ידי השכונות המתפתחות בקרבתן ועם השנים פערי המחירים יצטמצמו ואף יסגרו לחלוטין. ניתן לראות זאת עם עליות מחירים בשוכנה, תכנונים רבים להתחדשות עירונית מאסיבית, פתיחת מוסד לימודי חדש באזור, העברת בית המעצר אבו כביר וסלילת שביל אופניים המקשר בין השכונה הדרומית למרכז העיר במהירות רבה ללא פקקים. מחירי דירות שלושה חדרים באזור נעים בין 1,500,000 שקלים ל 1,600,000 שקלים, זול בעשרות אחוזים מהמחיר הממוצע בכל תל אביב. דירות אלה יניבו למשקיעים בהן כ 3.2% תשואה פסיביים מידי שנה.

שחמון, אילת- שכונת שחמון באילת היא אחת השכונות היוקרתית ביותר באזור כולו. הסיבה המרכזית שבחרנו בה כיעד אטרקטיבי להשקעה היא מחירי הנכסים הזולים באופן יחסי לכל שאר ערי ישראל (על אף רמות הבנייה הגבוהות, השטחים הפתוחים וגודל הנכסים בשכונה). העיר אילת כולה עתידה לעבור שינויים רבים בשנים הקרובות, לרבות הוספת מרכזי עבודה רבים, חברות גדולות צפויות להתמקם דווקא באילת בשנים הקרובות, פיתוח מסיבי של אזורי מסחר, פארקים גדולים ומרכזי פנאי, קישור העיר לכל שאר ערי ישראל בעזרת רכבת עתידית שתקצר משמעותית את זמן ההגעה לעיר ועוד. שחמון מציעה דירות לאנשים העמידים ביותר באילת אך לא פחות חשוב מכך, לתיירים רבים ולישראלים שבוחרים לשכור וילה מפנקת במקום ללון באחד מהמלונות הרבים הקיימים בעיר. השכרת נכסים לטווחי זמן קצרים, בין אם מדובר לתיירים ובין אם מדובר לישראלים, מגדילה משמעותית את אחוזי התשואה השנתיים מהשכרת הנכס. נשמע מעניין? מחירי דירות בנות שלושה חדרים באזור עומדים על כ 1,200,000 שקלים. דירות אלה יניבו למשקיעים בהם כ 3.8% תשואה מידי שנה.

גבעת אולגה, חדרה- שכונת גבעת אולגה שבחדקה צפויה לעבור שינויים רבים בשנים הקרובות. הנכסים הישנים וצמודי הקרקע עתידים להתחלף בבניינים גבוהים וחדשים שישדרגו את כל פני השכונה. מעבר לכך, גבעת אולגה תשלב בעתיד הקרוב משרדים רבים ויאפשרו לרבים מהאזור ליהנות ממקומות עבודה חדשים. השינוי הגדול של השכונה המיושנת עתיד להעלות את מחירי הנכסים בה בעשרות אחוזים תוך שנים בודדות. מחירי הדיור הזולים באזור מאפשרים למשקיעים בשכונה ליהנות מעליית ערך משמעותית ולהרוויח מאות אלפי שקלים על כל נכס. מחיר דירות שלושה חדרים באזור עומדים על כ 970,000. דירות אלה יניבו כ 2.8% תשואה שנתית למשקיעים בהם.

עיר היין, אשקלון –עיר היין באשקלון היא מעין עיר קטנה וחדשה שנכון לכתיבת שורות אלה מתחילה לרקום עור וגידים. בעיר צפויים להיבנות בניינים חדשים רבי קומות לצד בפארקים גדולים ואזורי מסחר ועבודה בקרבת מקום. העיר אשקלון בכלל ועיר היין בפרט מרכזות עניין רב בקרב משקיעי נדל"ן רבים ופעם אחר פעם שוברות שיאים של רמות ביקוש גבוהות במיוחד. עיר היין צפוייה להיות עיר קטנה ומתוכננת היטב בתוך אשקלון שתכלול את כל מה שתושביה יצטרכו במרחקי הליכה בלבד, לרבות פארקים ציבוריים גדולים ומרשימים, מרכזי קניות גדולים, מרכזי תעסוקה, מקומות בילוי, פנאי ובידור ועוד. כלל היתרונות הללו הופכים את עיר היין החדשה לאחד האזורים החמים והאטרקטיביים ביותר להשקעה בישראל. מחירי דירות בנות שלושה חדרים באזור נעים בין 1,000,000 שקלים ל 1,150,000 שקלים נכון לכתיבת שורות אלה. אחוזי התשואה שצפויים להתקבל מהשכרת נכסים דומים באזור נעים בין 2.9% ל 3.2%.

 

חשוב להדגיש שאחוזי התשואה שצויינו בשכונות הנבחרות הללו מתייחסים אך ורק לכספים מהשכרת הנכסים. מעבר לכך כמובן שיש עוד אחוזי רווח רבים מעליית ערך הנכסים בשכונות הללו, אותם לא הבאנו בחשבון. לסיכום השכונות החמות ביותר להשקעה פסיבית ופשוטה בשוק הדיור הישראלי:

 

שכונה	מחיר	אחוזי תשואה מהשכרת הנכס
קרית חיים מערבית, חיפה	כ 750,000 שקלים	כ 4.1% תשואה שנתית
נווה עופר, תל אביב	כ 1,550,000 שקלים	כ 3.2% תשואה שנתית
שחמון, אילת	כ 1,200,000 שקלים	3.8% תשואה שנתית
גבעת אולגה, חדרה	כ 970,000 שקלים	כ 2.8% תשואה שנתית
עיר היין, אשקלון	כ 1,100,000 שקלים	כ 3% תשואה שנתית

 

כלל השכונות הללו סומנו על ידי משקיעי נדל"ן רבים כשכונות אטרקטיביות להשקעה על בסיס הפרמטרים שהוצגו מעלה. כולן עתידות לעבור התחדשויות עירוניות, נמצאות באזורים אסטרטגיים המעלים את רמות הביקוש, סמוכות לתחבורה ציבורית ועוד. בחינת השכונה המועדפת עליכם להשקעה בעזרת הנקודות הללו תסייע לכם לאתר אזורים חמים שמחירי הנכסים בהם צפויים לעלות בעשרות אחוזים בשנים הקרובות. רוצים להתחיל ליהנות מהכנסה פסיבית וחכמה עם רווחים גדולים מהשקעות נדל"ן? חשוב שתכירו את אחד הדברים החשובים ביותר שמסייעים לכל משקיע בכל עסקה – אפשרויות המימון.

לא חייבים להיות עשירים בשביל ליהנות מהכנסה פסיבית ממספר דירות להשקעה – כך תתחילו להשקיע גם ללא הון עצמי כלל!

בשונה מהמקובל לחשוב, אתם ממש לא חייבים להביא הון עצמי גבוה מהבית בשביל להתחיל להשקיע בעולם הנדל"ן. על אף מחירי הדיור היקרים, ישנן לא מעט אפשרויות מימון אטרקטיביות שיאפשרו לכם להתחדש עם נכסים בכל רחבי הארץ עם הון עצמי נמוך במיוחד או אף ללא הון עצמי כלל. בשורות הבאות ננסה לנפץ לא מעט דעות קדומות שגורמות לרבים מכם לחשוש מהצעד הראשון בעולם הנדל"ן אל עבר ההכנסה הפסיבית המיוחלת.

אפשרויות המימון האטרקטיביות ביותר המסייעות לכל משקיע בכל עסקה הן:

• הלוואת המשכנתא – התוואת המשכנתא היא הלוואה בסכומים גדולים, לטווחי זמן ארוכים ובריביות נמוכות במיוחד. מטרת הלוואת המשכנתא היא לסייע לאנשים לרכוש נכסים למגורים או להשקעה. אדם שרוצה לרכוש את דירת המגורים שלו (בהניה שהיא הדירה הראשונה בבעלותו), יקבל עד 75% מימון מעלות הדירה. כלומר, אדם שרוצה לרכוש דירת מגורים בכ 1,000,000 שקלים, יוכל לקבל מהבנקים השונים הלוואת משכנתא על סך 750,000 שקלים. את שאר הסכום הוא ידרש להביא כהון עצמי מהבית או מעוד שלל אפשרויות מימון נוספות. לעומתו, משקיע שרוצה לרכוש דירת מגורים שניה בבעלותו, יוכל לקבל מהבנק עד 50% הלוואת משכנתא מערך הנכס.

כלומר, משקיע שירצה לרכוש דירה שניה בכ 1,000,000 שקלים, יקבל הלוואת משכנתא על סך 500,000 שקלים בלבד. איך הלוואה

בסכומי כסף גדולים לכל כך הרבה שנים (עד 30 שנה) ניתנת בריביות נמוכות? הרי לכאורה הסיכון של הבנק בהעמדת ההלוואות הללו גדול במיוחד. התשובה פשוטה וניתן להבין אותה משם ההלוואה. ההלוואה נקראת הלוואת משכנתא, על שם משכון הנכס. הבנק המלווה ממשכן את הנכס שהלווה רוכש כך שגם אם הלווה לא יצליח לעמוד בכל שנות ההחזרים שלו, הבנק יוכל לשעבד את הנכס, למכור אותו ולהשיב לעצמו את כל כספו. להלוואה זו יש מסלולים רבים המרכיבים תמהיל הלוואה, מומלץ להיעזר בשירותי יועץ משכנתאות פרטי שיעזור לכם להרכיב את התמהיל הטוב והמתאים ביותר עבורכם.

• הלוואות קצרות מועד- הלוואת קצרות מועד ניתנות לתקופות זמן של עד חמש שנים בסכומים נמוכים משמעותית מסכומי הלוואת המשכנתא ובריביות גבוהות. בשונה מהלוואת המשכנתא המבטיחה בטוחה לבנקים, הלוואות אלה נחשבות בסיכון גבוה יותר ולכן הריביות בהן פחות אטרקטיביות. הלוואת אלה מסייעות למשקיעים רבים להשלים את ההון העצמי הנדרש לקבלת הלוואת המשכנתא כל שעם הלוואה זו ניתן להגיע ל 90% מימון ואף מעבר לכך.

• שעבוד נכס קיים – יש לכם נכס שאינו משועבד? אתם יכולים לחלץ לא מעט כסף מקירותיו. הבנקים בישראל מאפשרים לבעלי נכסים למשכן את הנכס שברשותם לטובת הלוואה של עד 50% משוויו. כלומר, אם יש לכם נכס ששווה כ 1,500,000 שקלים, תוכלו לקבל תמורתו כ 750,000 שקלים בתנאי הלוואת משכנתא. תמורת קבלת 50% משווי הנכס שלכם, תשעבדו 50% ממנו לבנק מה שאומר שתחזרו לשלם החזרי משכנתא. אך חשוב להדגיש ולומר כי במידה ותבחרו נכון נכס אטרקטיבי להשקעה, השכרתו תכסה את כל החזרי המשכנתא החודשיים שלכם כך שבעצם לא תידרשו להוציא מהכיס שקל נוסף אחד. במשך כל תקופת ההלוואה הנכס המושכר ישלם את ההחזרים ובסיום התקופה תוכלו ליהנות מנכס נוסף בשווי של כ 750,000 שקלים (ללא חישוב עליית ערכו) ומהכנסה פסיבית קבועה של כ 3,000 שקלים.

לאחר שנגענו גם בכמה מאפשרויות המימון האטרקטיביות ביותר שמסייעות לכל משקיע בכל עסקה, חשוב לגעת במסלול ההשקעה הפשוט, הפסיבי, הבטוח והרווחי ביותר בעולם הנדל"ן, השקעות נדל"ן מניב.

מסלול ההשקעה האטרקטיבי והגדול ביותר שיבטיח לכם הכנסה פסיבית מידי חודש מעוגנת בחוזה חוקי!

מסלול השקעות נדל"ן מניב כולל רכישת נכס באזור אסטרטגי עם רמות ביקוש גבוהות והשכרתו לתקופות זמן ארוכות. חשוב להדגיש שמסלול השקעה זה אינו נזיל בשומה ממסלול השקעות אקזיט בנדל"ן או מסלול השקעות על הנייר במחירי פריסייל בהם המשקיע נהנה מהרווחים תוך חודשים עד שנים בודדות. מסלול השקעה זה מבטיח לכל הבוחרים בו הכנסה פסיבית, קבועה ובטוחה מידי חודש כמעט ללא התעסקות כלל. נשמע מעניין? אלה עיקרי הדגשים למסלול זה. ראשית, חשוב להכיר ביתרונות הגדולים של המסלול. היתרונות המשמעותיים בגינם משקיעים רבים בוחרים דווקא בנדל"ן מניב הם:

היתרונות

1. מסלול פסיבי – התעסקות חד שנתית בממוצע והנאה מהכנסה פסיבית קבועה ומעוגנת בחוזה
2. מסלול בטוח – הביקוש לדיור קשיח ולכן תמיד יהיו אנשים שישמחו לגור בנכס שלכם.
3. מסלול רווחי – הרווחים במסלול זה מגיעים משני אפיקים שונים, האפיק הראשון הוא מהשכרת הנכס והאפיק השני הוא מעליית ערך הנכס במרוצת השנים.

כלל היתרונות הללו גורמים למשקיעים מתחילים רבים לבחור דווקא במסלול זה המבטיח להם השקעה פשוטה ובטוחה עם הכנסה פסיבית קבועה ומעוגנת בחוזה. אך כמובן שלמסלול השקעות ה יש גם מעט חסרונות שחשוב שתכירו והם:

החסרונות

1. אחוזי תשואה נמוכים יחסית – אחוזי התשואה הממוצעים מהשכרת דירה לטווחי זמן ארוכים עומדים על כ 2.9% מידי שנה.
2. התעסקות עם שוכרים – ישנם שוכרים שלא מצליחים לעמוד בכל התשלומים החודשיים, מה שמצריך מהמשכיר לפתוח בהליכים משפטיים.
3. שוכרים שלא מפנים את הדירה – ישנם שוכרים שלא מוכנים לפנות את הדירה במועד הנקוב בחוזה, מה ששוב יחייב את המשקיע לפנות להליכים משפטיים שיכולים לקחת לא מעט זמן.

לסיכום, השקעות נדל"ן נכונות יבטיחו לכם הכנסה פסיבית מידי חודש!

לסיכום, השקעות נדל"ן במסלול המניב יאפשרו גם לכם ליהנות מהכנסה פסיבית קבועה ומעוגנת בחוזה חוקי. במידה ותקפידו לבחור את הנכסים שלכם תוך התחשבות בכל הדגשים והטיפים שהובאו מעלה, תוכלו ליהנות מאפיק רווח נוסף – עליית ערך הנכסים שלכם בעשרות אחוזים במרוצת השנים. זכרו, אתם לא חייבים להביא הון עצמי גבוה מהבית בשביל להתחיל ליהנות מהכנסות פסיביות בעזרת השקעות נדל"ן.

מדריך השקעות נדל"ן ללא הון עצמי – בטוחים שאתם חייבים לגייס הון עצמי של מאות אלפי שקלים בשביל לרכוש דירה להשקעה? טעות בידכם! 

לא מעט אנשים עם חסכונות בפק"מ או בעו"ש לא מודעים לעובדה שערך הכסף שלהם נשחק בכ 2% מידי שנה. האינפלציה גורמת לכך שכל מה שתרצו לרכוש עם הכסף שיושב בעו"ש יהיה יקר יותר בעוד ערך הכסף נשאר ללא תנועה. מסיבה זו אנשים רבים בוחרים להשקיע את כספם בנכסים שינועו יחד עם האינפלציה ואף מהר ממנה, כך שלא רק שערך הכסף ישמר אלא גם יסב למשקיע רווחים יפים. נשמע לכם מעניין? ערכנו עבורכם מדריך השקעות נדל"ן מקוצר שיגע בכל הטיפים החשובים ובדגשים שאתם חייבים להכיר לפני שאתם בוחרים את דירת ההשקעה הראשונה שלכם. 

בטוחים שבשביל להשקיע בנדל"ן חייבים כיסים עמוקים וחסכונות של מאות אלפי שקלים? טעות בידכם. ישנם משקיעי נדל"ן רבים שמצליחים לרכוש דירות מגורים להשקעה עם הון עצמי נמוך של כמה עשרות אלפי שקלים בלבד או אף ללא הון עצמי כלל. במדריך נגע בכל אפשרויות המימון הקיימות כיום, בשווקי הנדל"ן המעניינים ביותר שמצליחים למשוך משקיעים רבים מכל רחבי העולם, באחוזי התשואה הממוצעים על נכסים באזורי המרכז לעומת אחוזי התשואה הממוצעים על נכסים באזורי פריפרייה וכמובן על כל מסלולי ההשקעה הגדולים והבטוחים ביותר. אם החלטתם שאתם מושכים את כל חסכונותיכם מהפק"מ ומהעו"ש ועוצרים את שחיקת כספיכם, הגעתם למקום הנכון. 

 

המנוע של מחירי הדיור – מאזן הכוחות בין הביקוש להיצע 

תחילה חשוב שתכירו את המנוע המרכזי שמניע את מחירי השוק לשני הכיוונים, לעליות מחירים או לירידות מחירים. המנוע הוא מאזן הכוחות בין הביקוש להיצע – ככל שהביקוש גבוה יותר מההיצע הקיים, המחירים עולים וכן להיפך, ככל שההיצע גדול יותר מהביקוש הקיים המחירים יורדים. מאזן הכוחות בין הביקוש להיצע הוא הכלי הבסיסי ביותר של משקיעי נדל"ן מקצועיים לבחון את שוק הנדל"ן בו הם מתעניינים להשקעה. ישנם אזורים רבים בכל רחבי העולם בהם שוק הדיור נמצא במצב בו הביקוש גבוהה משמעותית מההיצע הקיים ואף ממשיך לגדול בקצב מהיר יותר מהגדלת ההיצע, מה שמבטיח המשך עליות מחירים בקצב עולה. גם שוק הנדל"ן בישראל נמצא כבר למעלה משני עשורים בעליות חסרות רסן בדיוק מהסיבה הזאת. שוק הדיור בישראל נמצא במחירי שיא כל הזמנים וממשיך לייצר שיאים חדשים מידי חודש עם עליות בלתי נגמרות. הביקוש בישראל גדול משמעותית מההיצע הקיים מה שגרם למחירי הדיור להאמיר ולעלות בעשרות ואף במאות אחוזים תוך כעשר שנים. לכן, משקיעי נדל"ן רבים מישראל מתחילים לרעות בשדות זרים ולהשקיע את כל כספם בנדל"ן מעבר לים. 

מעדיפים להשקיע מעבר לים במטרה ליהנות מרווחים גדולים יותר? במדינות רבות באירופה תוכלו לקבל תנאי מימון טובים יותר מאלה שתקבלו בישראל! 

הסיבות המרכזיות בגינן משקיעי נדל"ן רבים בוחרים להשקיע את כספם במדינות רבות מעבר לים הן: קלות ביצוע ההשקעה ללא צורך בביטול ימי עבודה רבים או תשלומים גבוהים על טיסות, מחירי הדיור היקרים בישראל וכמובן אחוזי תשואה עודפים במדינות רבות מעבר לים. כיום, הליך ההשקעה בחו"ל הפך פשוט הרבה יותר מבעבר. ישנם אנשי מקצוע רבים המסייעים למשקיעים הזרים להכיר את כל תנאי המימון במדינה, המיסים שנדרשים לשלם בעת רכישת דירה, ניהול הנכס מרחוק בעזרת חברה מקצועית לכך ועוד. מעבר לכך, מחירי הדיור במדינות רבות בכל רחבי אירופה נמוכים משמעותית (בעשרות אחוזים) בהשוואה למחירי הדיור בישראל. מדוע כדאי לרכוש נכסים במחירים נמוכים? 

אחד מכללי האצבע החשובים ביותר שמנחים כל משקיע נדל"ן מקצועי באיתור נכסיו הוא: ככל שהנכס זול יותר, כך התשואה מהשכרתו תהיה גבוהה יותר וכן להיפך, ככל שהנכס יקר יותר, כך התשואה מהשכרתו תהיה נמוכה יותר. כלל זה גורם למשקיעי נדל"ן רבים להבין שלאחר גל עליות מתמשך של למעלה משני עשורים בישראל, שוק הדיור המקומי הפך לפחות אטרקטיבי להשקעה. לעומת שוק הדיור הישראלי ישנם שווקים רבים בכל רחבי העולם שעד לפני מספר שנים בודדות היו במשבר כלכלי של ממש שהפיל את מחירי הדיור בכ 30% עד 50% לכל היותר, מה שמאפשר למשקיע ליהנות מכ 60% עד 100% עלייה במחירי הנכס רק בשביל להגיע למחירים שהיו טרם תחילת המשבר. בהמשך המדריך נגע בכמה יעדים אטרקטיביים במיוחד שמצליחים למשוך אליהם משקיעי נדל"ן רבים מכל רחבי העולם.  

 

ריכזנו עבורכם את כל אפשרויות המימון האטרקטיביות ביותר שאתם חייבים להכיר לעסקת הנדל"ן הבאה שלכם!

כעת נעבור לכל אפשרויות המימון שיאפשרו גם לכם להתחיל להשקיע בעולם הנדל"ן ללא הון עצמי גבוה של מאות אלפי שקלים או אפילו ללא הון עצמי כלל. ישנן אפשרויות מימון רבות, בחרנו עבורכם את האפשרויות המקובלות והאטרקטיביות ביותר. 

 

השקעות נדל"ן ללא הון עצמי: הלוואת משכנתא – טווחי זמן ארוכים, סכומים גדולים וריביות נמוכות 

אפשרות המימון הראשונה היא כמובן הלוואת המשכנתא. הלוואת המשכנתא בישראל מוגבלת עד ל 75% משווי הנכס במידה ומדובר בדירה ראשונה ובמדיה ומדובר בדירה שניה והלאה, הלוואת המשכנתא תינתן על סך 50% משווי הנכס בלבד. הלוואה זו נחשבת לאפשרות האטרקטיבית ביותר לכל משקיע בשל מספר יתרונות משמעותיים על פני כל הלוואה אחרת. ראשית, הלוואה זו מאפשרת למשקיע ליהנות מהלוואה ארוכת טווח, עד 30 שנה לכל היותר. הלוואה ארוכת טווח תסתכם בהחזר חודשי נמוך יחסית, מה שפותח בפני אנשים רבים את האפשרות לעשות שימוש בהלוואה. כמו כן הלוואת המשכנתא מתאפיינת בריביות נמוכות משמעותית מהריביות המתקבלות מכל מסלול הלוואה אחר. הסיבה המרכזית לכך היא רמת הסיכון הנמוכה של הבנקים במתן ההלוואה. בשונה מהמקובל לחשוב, דווקא הלוואת המשכנתא ארוכת הטווח על סך מאות אלפי ולעיתים אף מיליוני שקלים, נחשבת להלוואה הבטוחה ביותר. הבנקים משעבדים לרשותכם את הנכסים הנקנים בעזרת ההלוואה, מה שאומר שיש להם בטוחה ממשית כנגד הכסף. במקרה הכי גרוע בו הלווה לא מצליח לעמוד בכל החזריו החודשיים, הבנק יכול למכור את הדירה, לקחת את חלקו היחסי ולהחזיר את הכספים שהלווה. חשוב להדגיש שהלוואת המשכנתא תחייב את המשקיע להעמיד לטובת ההשקעה כ 25% משווי הנכס כהון עצמי. 

 

השקעות נדל"ן ללא הון עצמי: קבלו טיפ להלוואת משכנתא מנצחת: אל תסתפקו ביועץ משכנתאות מטעם הבנק! 

רוצים לקחת הלוואת משכנתא למימון הנכס שלכם? בחרנו עבורכם טיפ וחשוב במיוחד אחד שיעזור לכם לעשות זאת נכון. כיום יש מבחר עשיר של מסלולי הלוואה אפשריים המרכיבים תמהיל משכנתא מלא. אדם מן השורה שאינו עוסק בתחום המשכנתאות צפוי להתבלבל מכל השמות והמסלולים הקיימים, מה שיוביל להרכבה שגויה של תמהיל לא מותאם לצרכיו. לשם כך הבנקים מעמידים לרשות כל לווה יועץ משכנתאות מטעמם שיסביר על המסלולים המרכזיים ויסייע בהרכבת התמהיל המלא. אך האם כדאי לסמוך על היועץ הבנקאי? הדעות חלוקות. היועץ הבנקאי משרת את הגוף בו הוא עובד – בנק, ולכן פעמים רבות שהוא נמנע מלהציג ללקוחותיו את כל המסלולים האטרקטיביים ביותר (שהרי כל הנחה בסך ההחזרים תביא להקטנת ההכנסה של הבנק). לכן, משקיעי נדל"ן רבים בוחרים להצטייד ביועץ משכנתאות פרטי המכיר היטב את כלל המסלולים הקיימים, עורך היכרות מעמיקה עם כל צורכי המשקיע ובונה תמהיל משכנתא מותאם במדוייק למידותיו. היועצים הפרטיים גובים עבור שירותם בין 4,000 שקלים ועד 10,000 שקלים לכל היותר. לדעת משקיעים רבים מדובר בהשקעה כדאית שיכולה להביא להורדה של עשרות ואפילו מאות אלפי שקלים בסך כל ההחזרים. 

 

הלוואות קצרות מועד – טווחי זמן קצרים, סכומים קטנים וריביות גבוהות  

אפשרות מימון נוספת היא כמובן הלוואות קצרות מועד המוצעות כיום כמעט לכל דורש. הלוואות קצרות מועד אינן כוללות שעבוד נכסים בשווי סך ההלוואה (בשונה מהלוואת המשכנתא) ולכן על אף שמדובר בהלוואה קטנה ולטווחי זמן קצרים, עדיין רמת הסיכון של הבנק נחשבת לגבוהה. רמת הסיכון הגבוהה מחייבת את כל הלווים לשלם על ההלוואה ריביות גבוהות יותר מאלה המוענקות בהלוואת המשכנתא ולכן אפיק מימון זה נחשב לפחות אטרקטיבי. למה בכל זאת משקיעי נדל"ן רבים בוחרים להיעזר בהלוואת קצרות מועד בריביות גבוהות? כפי שהזכרנו לעיל, הלוואת המשכנתא יכולה לכסות עד 75% משווי הנכס לכל היותר (ובמקרים של רכישת דירה שנייה עד 50% בלבד). לכן המשקיעים נדרשים להביא מהבית הון עצמי להשלמת העסקה. הלוואות קצרות מועד אלה יכולות לסייע למשקיעים רבים עם הון עצמי נמוך להשלים את ההון העצמי ל 25% משווי הדירה. 

 

לדוגמה משקיע שיש ברשותו חיסכון של 25,000 שקלים בלבד ורוצה לרכוש דירה בשווי כ 500,000 שקלים באזורי פריפרייה. בהנחה ומדובר בדירה הראשונה שלו, הוא יוכל לקבל הלוואת משכנתא עד 75% משווי הנכס כלומר, 375,000 שקלים. אותו משקיע ידרש להביא מהבית את כל השאר, 125,000 שקלים. בעזרת הלוואה קצרת מועד הוא יוכל לקבל 100,000 שקלים ובתוספת חיסכונו הוא יגיע בדיוק להון העצמי הנדרש בשביל להשלים את העסקה. חשוב להבהיר שלא כל אדם יוכל לקבל הלוואות מקסימליות מהבנק, הדברים תלויים בכל התנהלותו הכלכלית בשנים האחרונות. הבנק רוצה לבחון את הסיכויים של כל לווה לעמוד בכל החזריו, במידה והוא מתרשם שהלווה יצליח לעמוד בהחזריו החודשיים בכבוד (בהתבסס על מצבו הכלכלי, עבודתו, סך הכנסתו החודשית ועוד) הוא יוכל לקבל הלוואות מקסימליות. 

 

השקעות נדל"ן ללא הון עצמי: שיעבוד נכס קיים – חילוץ כספים מהקירות

רוצים להתחיל להשקיע בעולם הנדל"ן ללא הון עצמי כלל? אפשרות מימון זו יכולה להתאים לכם. במידה ויש ברשותכם נכס שיותר מ 50% ממנו ברשותכם, אתם יכולים לחלץ מקירותיו לא מעט כסף. הבנקים בישראל מאפשרים לאנשים רבים עם נכסים לקבל הלוואות בתנאי משכנתא על סך 50% משווי הנכס שלהם. במילים פשוטות יותר, אם יש לכם נכס בשווי 1,000,000 שקלים, אתם יכולים לקבל עד 500,000 שקלים לטובת רכישת נכס נוסף. איך הלוואה גדולה כל כך ניתנת בתנאי מימון אטרקטיביים כל כך? מאותה סיבה שהלוואות המשכנתא ניתנות בריביות נמוכות – רמת בטיחות גבוהה במתן ההלוואה. בעצם קבלת 50% משווי הדירה שלכם, אתם משעבדים 50% משווי הנכס שלכם לטובת הבנק, כך שהוא מקבל בטוחה להלוואה. משקיעים רבים ששומעים על אפשרות זו נבהלים מעצם העובדה שהם צריכים שוב לשעבד את דירתם לבנק ולהתחיל לשלם משכנתא מחדש, ולכן חשוב להדגיש נקודה חשובה. אמנם זה נכון ששיטה זו תשעבד את הנכס שלכם לבנק ושתידרשו לשלם מידי חודש את החזרי ההלוואה, אך אל לכם לשכוח שיש ברשותכם נכס נוסף שניתן להשכיר אותו. משקיעים רבים מושכים את כספי השכירות ומעבירים אותם באופן ישיר להחזרים החודשיים בשלושה אופנים: 

• במידה ואחוזי התשואה שאתם מקבלים מהשכרת הדירה החדשה נמוכים, סביר להניח שתידרשו להוסיף עוד כמה מאות שקלים מידי חודש לטובת כיסוי ההחזר כולו. 
• במידה ואחוזי התשואה שאתם מקבלים מהשכרת הדירה החדשה ממוצעים, ייתכן שכספי השכירות יכסו את מלוא ההחזר החודשי כך שלא תידרשו להוסיף כלום מכיסכם.
• במידה ואחוזי התשואה שאתם מקבלים מהשכרת הדירה החדשה גבוהים, לא רק שלא תידרשו להוסיף כסף מכיסכם, אלא גם תוכלו ליהנות מהכנסה חודשית קבועה בת כמה מאות שקלים לאחר קיזוז של ההחזרים החודשיים. 

כלומר, גם על הצד הגרוע ביותר, כל שתידרשו לשלם עבור הדירה החדשה שלכם זה חלק קטן מסך ההחזר החודשי. 

השקעות נדל"ן ללא הון עצמי: דירה נוספת ללא הוצאה נוספת – כך עושים את זה נכון

בשביל לקבל תמונה בהירה יותר, בחרנו להציג את הדברים בדוגמה פשוטה. בדוגמה ישנם שני אנשים עם נכס בשווי כ 1,000,000 שקלים לכל אחד. האחד בחר למשכן 50% מדירתו לטובת רכישת דירה נוספת בכספי ההלוואה שיקבל בעוד השני מעט שמרן יותר ובחר להישאר בבעלות מלאה על כל שווי הנכס. בדוגמה זו נביא את האפשרות הגרועה ביותר שצויינה מעלה, במסגרתה הדירה החדשה של האדם הראשון מניבה לו אחוזי תשואה נמוכים שלא מכסים את סך החזרי ההלוואה. האדם הראשון יקבל 500,000 שקלים מהבנק וירכוש דירה באזורי פריפרייה שתניב לו 2,100 שקלים בלבד. סך ההחזר החודשי שלו עומד על כ 2,500 שקלים כך שהוא נדרש להוציא מכיסו 400 שקלים נוספים מידי חודש לכיסוי החזרי ההלוואה. בתום שנות ההחזרים אותו אדם שבחר למשכן 50% מדירתו ולשלם 400 שקלים מידי חודש יהיה בעל שני נכסים בשווי כולל של 1,500,000 שקלים + הכנסה חודשית קבועה של 2,100 שקלים (מהדירה החדשה). ולעומתו, האדם השמרן ישאר בעל נכס אחד בלבד בשווי 1,000,000 שקלים וללא הכנסה חודשית פסיבית כלל. לסיכום הדברים: 

 

אדם שמישכן 50% משווי הנכס שלו	אדם שבחר להישאר הבעלים הבלעדי על הנכס
קיבל 500,000 שקלים לרכישת דירה חדשה	לא קיבל הלוואה ולא רכש דירה נוספת
משלם מכיסו 400 שקלים מידי חודש להחזר ההלוואה (הפרש בין הכנסת השכירות מהדירה החדשה להוצאות ההחזר החודשי)	לא נדרש להוציא מכיסו 400 שקלים מידי חודש
בתום שנות ההחזרים – בעל 2 נכסים בשווי כולל של 1,500,000 שקלים + הכנסה חודשית ופסיבית מהשכרת הדירה החדשה	לאחר מספר שנים – אמנם חסך 400 שקלים יותר מידי חודש, אך בעלים של נכס אחד בלבד בשווי 1,000,000 שקלים וללא הכנסה חודשית קבועה

 

השקעות נדל"ן ללא הון עצמי: הכנסת שותפים משלמים לעסקה

 

אפשרות נוספת שמסייעת למשקיעים רבים לרכוש נכסי נדל"ן גם ללא הון עצמי היא הכנסת שותפים לעסקה. כיום יש לא מעט משקיעים שרוצים להשקיע את כספם בעסקאות נדל"ן טובות ומניבות אך ללא ידע מקצועי לאתר את העסקאות הללו. משקיעים אלה ישמחו להעניק את כל כספם לאיש מקצוע מיומן שידע לזהות עבורכם את העסקאות הטובות ביותר וכמובן יהנה יחד איתם מהרווחים. אז אם גם אתם יודעים לאתר אזורים עם רמות ביקוש גבוהות במיוחד (מה שעתיד להעלות את מחירי הנכסים באזור עם השנים) וכן נכסים ספציפיים עם הזדמנות גדולה, אתם יכולים ליהנות מכספם של משקיעים רבים שרק מחכים לאנשים כמוכם. משקיעי נדל"ן רבים נעזרים בשותפים בעסקאות רבות המסייעים להם בכל שלבי המימון. בעזרת כלל אפשרויות המימון הללו גם אתם תוכלו להתחדש בדירה להשקעה עם הון עצמי נמוך או אף ללא הון עצמי כלל. 

 

החלטתם להיעזר בפתרונות המימון ולהתחיל להשקיע? חשוב שתכירו את כל מסלולי ההשקעה האטרקטייבים ביותר!

 

• המסלול הבטוח ביותר – נדל"ן מניב 

 

אז רגע לפני שאתם מתחילים את מסע החיפושים אחר הנכס הטוב ביותר עבורכם, חשוב שתכירו את כל מסלולי ההשקעה האטרקטיביים ביותר. לא מעט משקיעי נדל"ן כיום לא מכירים את כלל המסלולים הקיימים ובוחרים במסלול השקעה שלא תמיד מתאים להם רק בגין חוסר היכרות נרחבת עם האפשרויות הרבות שענף הנדל"ן מציע למשקיעיו. אז המסלול הראשון והמוכר ביותר בעולם השקעות הנדל"ן הוא כמובן השקעות מניבות. השקעה מניבה כוללת רכישת דירת מגורים והשכרתה לטווחי זמן ארוכים. היתרונות של מסלול השקעה זה רבים, ולכן הוא נחשב למסלול ההשקעה הגדול ביותר. בין כלל היתרונות ניתן למנות את רמת הבטיחות הגבוהה בהשקעה, את עליות הערך של הנכסים, את ההכנסה הקבועה ועוד. אך רגע לפני שאתם בוחרים את דירת המגורים המתאימה ביותר להשקעה שלכם, חשוב שתכירו את כל הדגשים שיעזרו לכם לבחור נכון דירה מתאימה למסלול השקעה מניבה. בין כלל היתרונות הגדולים ביותר של מסלול זה, נמצא יתרון הכפילות. יתרון הכפילות מאפשר למשקיע ליהנות מרווח כפול, הראשון הוא מהשכרת הנכס והשני הוא מעליית ערכו. לכן, אם גם אתם רוצים להשקיע במסלול נדל"ן מניב ברמת בטיחות גבוהה ועם הכנסה פסיבית קבועה, חשוב שתבחרו נכון אזור עם רמות ביקוש גבוהות שיאפשר לכם ליהנות מעליית ערך משמעותית של הנכס במרוצת השנים. אז לסיכום מסלול השקעה שנחשב בעיני רבים למסלול הבטוח ביותר:

 

יתרונות	חסרונות/סיכונים
מסלול השקעה בטוח ויציב	אי הצלחה להשכיר את הנכס
הכנסה חודשית קבועה ופסיבית	השכרת הנכס לדיירים שלא עומדים בתשלום החודשי
רווח כפול מאפיקים שונים – השכרת הדירה ועליית ערכה	השכרת הנכס לדיירים שלא מפנים את הדירה בתום החוזה

 

אם מסלול השקעה זה מתאים לפרופיל המשקיע לכם, חשוב שתדעו שישנן דרכים פשוטות להתגבר על כל החסרונות והסיכונים שהובאו מעלה. באשר לחשש להיכשל בניסיונות השכרת הנכס – חשוב לדעת לבחור נכון את הנכסים להשקעה באזורי פריים לוקיישן. אזורי פריים לוקיישן הם האזורים החמים ביותר בסמיכות למסעדות, קניונים, בתי קפה, אתרי תרבות ומסחר. דירות באזורים אלה מושכרות בקלות תוך זמן קצר. באשר לשוכרים הבעייתיים, חשוב לבחון לעומק כל שוכר פוטנציאלי שרוצה לגור בדירה שלכם. 

 

איך עושים את זה? בשלושה צעדים פשוטים:

 

• בדיקת תלושי שכר אחרונים – בדיקה זו תאפשר לכם לוודא שהשוכרים הפוטנציאליים שלכם יצליחו לעמוד בכל התשלומים החודשיים. 
• בדיקת הוצאה לפועל – בעזרת שיקים פשוטים תוכלו לבדוק האם לשוכרים הפוטנציאליים יש הוצאה לפועל על נכסיהם. 
• בדיקה עם המשכיר הקודם – משקיעים רבים בוחרים לערוך בדיקה נוספת עם המשכיר הקודם של השוכרים הפוטנציאליים. בדיקה זו נועדה בכדי לוודא שהשוכרים יודעים לשמור על הדירה ומוכנים לפנותה במועד הכתוב בחוזה. 

 

• מסלול ללא התעסקות עם שוכרים – רכישת דירות על הנייר במחירי פריסייל

 

מסלול השקעה נוסף בו משקיעים רבים בוחרים בשנים האחרונות הוא מסלול של רכישת דירות על הנייר. משקיעי נדל"ן רבים רוכשים דירות על הנייר במחירי פריסייל במטרה ליהנות מהנחות של בין 10% ל 30%  בהשוואה למחירי השוק. למה שקבלנים יסכימו למכור דירות בפרוייקטים שלהם בהנחות גדולות כל כך? הרעיון הגדול העומד מאחורי עסקאות פריסייל פשוט. הקבלנים והיזמים נדרשים להביא מהבין הון עצמי גבוה שלא תמיד עומד לרשותם. בעזרת ההון העצמי הקבלנים והיזמים מקבלים ליווי בנקאי והלוואות נדרשות להשלמת כל שלבי הפרוייקט. מסיבה זו, הקבלנים מציעים למכירה מספר דירות על הנייר במחירי פריסייל זולים במטרה למשוך משקיעים לרכוש את הדירות. גם המשקיעים וגם האנשים שבוחרים לרכוש דירה על הנייר לטובת מגורים מבינים שרכישת דירה שעדיין לא בנויה מגלמת רמת סיכון גבוהה יותר בהשוואה לרכישת דירה קיימת. רמות הסיכון הגבוהות הופכות כל דירה על הנייר להרבה פחות אטרקטיבית ולכן בעליה חייבים להציע אותה למכירה במחירים נמוכים ממחירי השוק בכ 10% עד 30%. במילים אחרות, משקיעים שמוכנים לרכוש דירות על הנייר מסייעים לקבלן להמשיך להתקדם להשלמת הפרוייקט ובתמורה לכך הם מקבלים אחוזי הנחה משמעותיים על הדירה. אז איך בדיוק מנהלים השקעת פריסייל אתם שואלים? 

ככל שהעסקה מתקדמת והבניין מתחיל לרקום עור וגידים, מחירי הדירה עולים. ככל שמתקרבים למועד קבלת המפתח, כך רמות הסיכון שהבנייה לא תושלם יורדות ולכן המחיר עולה בהתאם. משקיעים רבים שלא רוצים להתעסק עם שוכרים כלל בוחרים לרכוש דירות על הנייר במחירי פריסייל, להמתין עד לשלב קבלת המפתח ולמכור את הדירה במחירי השוק. מכירת הדירה במחירי שוק מגלמים בין 10% ל 30% רווח שהשקיע עשה בשל הקנייה הזולה. לסיכום מסלול השקעות על הנייר:

יתרונות	חסרונות/סיכונים
רכישה במחירי פריסייל – כ 10% עד 30% מתחת למחיר שוק	רמות סיכון גבוהות יחסית
ללא צורך בהתעסקות עם שוכרים כלל	תשלום מס רווח הון בשיעור של 25% על הרווחים

 

• המסלול המהיר והנזיל ביותר – עסקאות אקזיט בנדל"ן 

מסלול השקעות נוסף בו משקיעים רבים בוחרים הוא מסלול השקעות אקזיט. מסלול זה כולל קניית נכסים במחירים נמוכים ממחיר השוק, השבחתם ומכירתם תוך מספר חודשים בודדים. כיום יש לא מעט נכסים שמוצעים למכירה במחירים נמוכים ממחירי השוק בגין סיבות שונות. הסיבות השכיחות ביותר לכך הן:  

• דירת ירושה
• דירה נטושה
• דירה מכונס נכסים
• דירה הרוסה

משקיעים רבים שבוחרים במסלול עסקאות אקזיט מוצאים דירות ירושה, דירות נטושות, דירות מכונס נכסים או דירות הרוסות במחירים נמוכים ממחירי השוק. רכישת הנכסים במחירים מוזלים מאפשרת לקונה להעביר את הדירה השבחה מהירה ולהציע אותה למכירה לאחר מספר חודשים בודדים במחירי שוק ואף למעלה מכך. היתרונות הגדולים ביותר של מסלול זה בגינן משקיעים רבים בו הוא רווחים גדולים תוך זמן קצר, נזילות תמידית והגדלת הון עצמי. אם גם אתם רוצים להגדיל את ההון העצמי שלכם תוך זמן קצר, מסלול זה הוא המסלול המתאים ביותר עבורכם. אך חשוב להדגיש ולומר שלא כל משקיע בתחילת דרכו יכול לעמוד בכל הדרישות של המסלול. מסלול השקעות זה דורש מהמשקיע לחרוש את השטח במטרה לאתר את הדירה המנצחת שנמכרת במחירים מוזלים. לעיתים החיפושים יארכו תקופות ארוכות של שבועות וחודשים ארוכים ללא מציאת הדירה המיוחלת, מה שיכול לשבור את רוחם של לא מעט משקיעים שאינם מתאימים לתנאי המסלול. לכן, אם אתם רוצים להגדיל את ההון העצמי שלכם ומוכנים להשקיע לשם כך שעות ארוכות של חיפושים מידי יום לתקופת זמן לא ידועה ולא מוגבלת, ייתכן שאתם פסע לפני האקזיט הנדל"ני הראשון שלכם. לסיכום מסלול השקעות אקזיט:

 

יתרונות	חסרונות/סיכונים
הגדלת ההון העצמי תוך זמן קצר	ללא הכנסה חודשית קבועה
רווחים נזילים	צורך בעמל רב לאיתור נכס מנצח
איתור נכסים במחירים נמוכים	רמת סיכון גבוהה

 

לסיכום, אתם ממש לא חייבים להביא מהבית מאות אלפי שקלים בשביל להתחדש עם דירה נוספת להשקעה! 

לסיכום, כלל מסלולי ההשקעה בעולם הנדל"ן בישראל בפרט ובעולם כולו בכלל מאפשרים גם לכם להתחיל להשקיע עם הון עצמי נמוך או ללא הון עצמי כלל. משקיעים שינצלו את מלוא אפשרויות המימון שהוצגו מעלה יצליחו לבצע עסקאות רבות ללא צורך בהבאת כסף מהבית. לפני שאתם מתחילים לחרוש את שוק הדיור במטרה לאתר את ההשקעה הבאה שלכם, חשוב שתכירו את פרופיל המשקיע האישי שלכם ואת מסלול ההשקעה המתאים לו ביותר. בחרנו עבורכם שלושה מסלולי השקעה שונים עם רמות סיכון שונות כך שתוכלו לבחור בקלות את המסלול הטוב ביותר עבורכם.