נכסים מניבים – הדרך להשקעה בטוחה

הקשה על מילות החיפוש נכסים מניבים בגוגל תציג בפניכם רשימה מרשימה של אתרים שיבטיחו לכם נכסים כאלו, האומנם? לא שחלילה יש לפקפק בכשרותם של אתרים אלו, אך בואו נבדוק מהי המשמעות של נכס מניב ואיך תוכלו לוודא שאכן השגתם כזה.

מהו נכס מניב?

נכס מניב הוא נכס פרטי או מסחרי שיספק לכם הכנסה כספית חודשית בזכות השכרתו. בין הנכסים האלו תוכלו למצוא נכסים למגורים, חנויות, משרדים, מפעלים ועוד. כמובן שההשקעה בנכסים מסוג זה והרווחים שתפיקו מהם משתנים, ותלויים בגודל הנכס, מיקומו ופרמטרים רבים אחרים.

לכאורה, החיים יפים כשיש לכם נכסים מניבים, משכירים אותם ומקבלים תמורה חודשית. אבל גם אתם בוודאי מבינים כי לא כל מה שנראה יפה הוא אכן כזה. הסיבה לכך היא כי נכס כזה יכול להיות רלוונטי עבורכם במידה ואתם מחפשים אפיק השקעה אשר יניב לכם השקעה כספית חודשית, אבל, ויש פה בהחלט אבל מאוד גדול, רק אם אתם באמת מבינים דבר אחד או שניים בנדל"ן וגם, וזה הכי חשוב, מוכנים לקחת סיכונים. כי ככלות הכל אתם תגלו כי קיימת התאמה מאוד ברורה בין מידת הסיכון שלוקחים לגובה ההכנסה הצפויה מהנכס שהשקעתם בו.

סיכונים וקשיים הקשורים לתחום נכסים מניבים

כל מי שמשקיע בנדל"ן יגיד לכם שהדבר החשוב ביותר הוא המיקום בו נמצא הנכס. ולכך מספר סיבות. הראשונה היא מיקומו של הנכס המניב ישליך גם על אופי הדיירים והשוכרים הפוטנציאלים באותו מקום. לכן כשבאים להשקיע בנכס כזה כדאי לעשות בירור מעמיק עם עצמכם מיהם האנשים שאיתם תוכלו "להסתדר". האם אתם תוכלו להתמודד עם סוגי אוכלוסיות שאתם לא באים איתם במגע במהלך היום יום שלכם, או שמא תמצאו עצמכם מתקשים להתמודד מולם.

שוכרי דירות או משרדים, יכולים להיתפס בעיני בעלי הנכס כבעיתיים או מטרידים, אם הם אינם רגילים בסוג ובאופן הפנייה שהדיירים נוקטים בו. בנוסף, מיקום הנכס שלכם בסביבה חלשה, אך עם פוטנציאל עתידי רב, עלול לחשוף אתכם להתמודדות עם דיירים המתקשים לעמוד בתנאי התשלום. יכול להיות שהתשואה שתשיגו באותו מקום תהיה גבוהה אך הסיכון שתקחו במקרה כזה הוא גבוה יותר. לעומת זאת, רכישת נכס באזור עם אוכלוסיה עמידה אומנם יחייב אתכם להשקעה גדולה יותר, מה שאומר שהתשואה שלכם תיקטן אך לחילופין תהיה יציבה יותר.

סוג הנכס – פרטי או מסחרי

נקודה נוספת לחשוב עליה היא סוג הנכס, כלומר האם מדובר בנדלן פרטי או מסחרי. בנכס פרטי לרוב הכוונה היא לדירה או בית, המושכרים לקהל הרחב לצרכי מגורים. ואילו בנכס מסחרי הכוונה היא לכל נדל"ן שאינו למטרות מגורים. כלומר: משרדים, חנויות, מבני תעשייה, מחסנים לוגיסטיים, תחנות דלק, ועוד. לכל אחד מהסוגים הללו יש את הסיכונים והבעיות שלו.

כאמור השקעה שתעשו לגבי נכסים מניבים בתחום הפרטי, נדלן מניב תביא לכם תשואה נמוכה יותר מזו של ההשקעה בתחום המסחרי. אך היציבות היא גבוהה יותר, מכמה סיבות. התחום המסחרי מאוד רגיש לתנודות בשוק, מיתון או משבר כלכלי יכולים להביא למצב שהנכס שלכם יוותר ללא דורש לאורך זמן, מה שיהפוך את ההשקעה שלכם לפחות מניבה. לעומת זאת, כשמשקיעים בתחום המגורים, גם כשמתרחש משבר, אנשים עדיין יצטרכו לגור היכן שהוא – הלא כן?

אבל לא הכל כה חד וחלק. נכון העסקות בעולם הנדל"ן המסחרי מורכבות יותר וארוכות יותר מאשר ברכישת דירה, אולם מצד שני עסקה מוצלחת מביאה עמה תמורה גדולה בהרבה לעומת עסקה בנדל"ן למגורים. לפעמים עד פי 2 או 2.5 לשנה. בנוסף, עסקאות בתחום הנדל"ן המסחרי הניבו הרבה מעבר לתשואה השוטפת, מאחר וגם רווחי ההון בזמן המכירה,כלומר המימוש, שלהם כנכס מניב. הווה אומר העברת בעלות יחד עם השוכר, היו גבוהים בהרבה ממחיר הרכישה.

מיסים שיש לשלם

גורם נוסף אותו חשוב לשקלל כשמנסים לחשוב על סוג ההשקעה הוא המיסוי. קחו בחשבון כי על הכנסה מהשכרת נכס מסחרי יש לשלם מס שולי שהמדרגה ההתחלתית שלו היא 30%; בנוסף מצטרפת ההכנסה מההשכרה אף היא לסך ההכנסה הכוללת של בעלי הנכס ובהתאם למס השולי שלו. לכן חשוב לבחון את השלכות העסקה ואת המיסוי שצפוי לכם בכל שלב.