השקעות נדל"ן בארה"ב

עם היד על הלב, מי מאיתנו אינו מפנטז על נכס בחו"ל בכלל ובארה"ב בפרט? ארה"ב ארץ האפשריות הבלתי מוגבלות, המדינה אליה נהרו ונוהרים מיליוני אנשים כדי להגשים את חלומם. כיום, לא צריך להתגורר בארה"ב כדי להגשים את החלום, מספיק לרכוש נכס בארה"ב ולהנות מהשפע שיש לאמריקאים להציע. 

כבר לפני עשרות שנים ארצות הברית של אמריקה קסמה לאנשים מכל רחבי העולם, רבים הגשימו חלום והיגרו אליה, ארה"ב קלטה מהגרים רבים משלל מדינות . אחרים, הסתפקו  בהשקעות נדל"ן מעבר לים . בשנים האחרונות המגמה התחזקה וזרים הגבירו את מעורבותם בשוק האמריקאי בהשקעות מגוונות, נדל"ן הוא אחד הפופולאריים מבניהם. גם בקרב הישראלים ניכרה בשנים האחרונות עלייה ורבים לא רק מתעניינים ברכישת נכס בארה"ב, אלא החלו לרכוש נכסים בפועל.  

השקעה בנדל"ן נחשבה לפחות עד לפני קצת יותר מעשור להשקעה הבטוחה ביותר, בנקים בארה"ב וברחבי העולם החלו לחלק משכנתאות (הלוואות) כמעט לכל רוכשי ומשקיעי הנדל"ן. הבנקים סברו, שבמידה ויעניקו משכנתאות לאורך של 15-20 שנה. הם ייהנו מהריביות, וכמובן ימשכנו את הנכס לטובתם. יש גם בונוס לזכותם, ביטוח חיים . עד לשנת 2007 נהנה שוק הנדל"ן האמריקאי מצמיחה חסרת תקדים . תארו לעצמכם, שמתחילת שונות האלפיים ועד לשנת 2007, המחירים טיפסו ביותר מ- 60%! גם הריביות שגבו הבנקים טיפסו בצורה נאה. בשלב מסוים, האזרחים שלקחו הלוואות לא הצליחו לשלם לבנקים , לא את החזר המשכנתא  ולא את תשלום הריבית. זה כולל גם לנותני שירות אחרים בענף. "בועת" הנדל"ן התפוצצה, והבנקים וכל התעשייה שמסביב לזה, ספגו מכה אנושה. חלקם לא החזיקו מעמד וקרסו, אחרים גדולים יותר ומבוססים יותר שרדו. הבורסה בניו יורק הגיבה בירידות חדות, דבר שגרר אחריו ירידות משמעותיות גם באירופה ובאסיה. העולם הפיננסי נכנס לטלטלה. כלכלות חלשות יחסית ניזוקו קשות (יוון שנזקקה לסיוע של האיחוד האירופי כדי לשרוד), מחירי הנדל"ן בארה"ב צנחו בכ- 30% והגיעו לרמתם בשנת 2004. הממשל האמריקאי לא נותר אדיש וסייע בסכומים חסרי תקדים למשק, אמריקה כמנהיגת העולם הכלכלי לא יכלה להרשות לעצמה לגרור את המשבר. ירידת המחירים נבלמה, ובשנת 2012 המחירים החלו לטפס מעלה. כמה למעלה? בכ- 60% נכון לרבעון הראשון של שנת 2021.   

אז מדוע להשקיע בנדל"ן ומדוע בארה"ב? 

ראשית לכל, ארצות הברית היא המדינה החזקה ביותר בעולם החופשי, מנהיגת הכלכלה העולמית, על פיה יישק דבר. חוסן זה, הנובע כאמור בשל עוצמתה הכלכלית, מעניק שקט נפשי לרבים מאיתנו, אשר מעוניינים לבצע השקעת נדל"ן בטוחה ככל הניתן.

שנית, שטחה של ארצות הברית עומד על 9.833 מיליון קילומטרים רבועים. שטח עצום זה מביא להיצע נדל"ן שאינו נגמר בהשוואה למדינות אחרות. בעיקר בהשוואה לישראל,אשר שטחה נאמד בכ – 22,145 קילומטרים רבועים בלבד.

שלישית, ישראל חתומה כבר משנת 1995 על אמנת מס עם ארה"ב. עובדה חשובה זו מונעת מהמשקיע הישראלי לשלם כפל מס. 

מרביתם המכריע של המשקיעים בנדל"ן, בוחרים בנתיב זה מכיוון שהם מחפשים הכנסה קבועה פסיבית. למעשה ההשקעה בערוץ זה, הוכיחה עצמה כבר עשרות שנים בארץ ובעולם כולו. כאחת הפעולות המקנה למשקיע ביטחון פיננסי לטווח ארוך,  עם סיכון מינימלי יחסית בהשוואה להשקעות אחרות . נתיב השקעה זה הוכיח עצמו רק לאחרונה, כששרד את אחד המשברים הגדולים בעולם קרוב ל 100 שנה משבר הסאב פריים. הראייה, המחירים ברוב המדינות לא רק שחזרו לרמתם מלפני המשבר, אלא טיפסו מעלה בצורה מרשימה. 

דווקא מגפת הקורונה שנכפתה על העולם ועל ארה"ב, הביאה לשינוי תפיסתי אצל האמריקאים. עד אז האמריקאים האמינו בעבודה הנעשית במשרדים, מי לא מכיר את החללים הפתוחים במשרדים ששכנו במגדלי ענק ובאזורי תעשייה נחשקים. מאז תחילת הסגרים ואי הוודאות בעיקבות המגיפה , חברות ענק גלובאליות, כמו פייסבוק, גוגל ואחרות, הצהירו כי חלק מהעבודה תתבצע מעתה ואילך מהבית. כלומר לא קשור למצב חומרת הפדמיה , בחלק מהימים העבודה תתבצע מהבית . ההודעה לא הגיעה בחלל ריק, האמריקאים עוברים "בחסות הקורונה" לעבוד יותר ויותר מהבית. זה אומר שתושבים רבים, מבקשים לשפר את הדיור ולעבור לבתים גדולים יותר. בשל כך, בארה"ב מסתמן בתקופה האחרונה מחסור בבתים למכירה ולהשכרה. הביקוש גובר על ההיצע, ורבים מתושבי ארה"ב מתקשים למצוא דיור בר השגה. לכן הנטייה המסתמנת לעבור לשכירות חד-משפחתית. המשמעות היא, שהביקוש לשכירות ממשיך לגדול ב-2021 וצפוי לגדול לפחות  גם בשנה לאחר מכן. בשל כך,  אזורים רבים במדינה חווים פריחה עצומה בביקוש, ומחירי הדירות עולים  כתוצאה מכך בשיעור גבוה מקצב האינפלציה. זה הפך בתים רבים לבלתי ניתנים להשגה עבור הקונים הפוטנציאליים שלהם. בארה"ב לא לקחו זאת בחשבון, לא חל שינוי בהתחלות הבנייה. כך נוצר ביקוש שגבר בהרבה  על ההיצע. עליית המחירים לא נבלמה גם לאחר שהגיעו נתונים המצביעים על המשבר בצמיחת הכלכלה בעקבות ההשפעות השליליות של מגפת הקורונה.  

להלן טבלה הממחישה את קריסת המחירים בשנת 2008, ההתאוששות המרשימה שהגיעה החל משנת  2012 שבה מחיר ממוצע לבית היה 260 אלף דולרים, המחירים טיפסו עד לכ- 435 אלף דולרים בסוף הרבעון השני של  שנת 2020. 

כלכלת ארה"ב התכווצה בשיעור שנתי עצום של 32.9% ברבעון השני של 2020, לאחר צניחה של 5% ברבעון הראשון, על רקע הסגרים והגבלות התנועה בין מדינות בתוך ארה"ב ומחוצה לה. זו הייתה הירידה התלולה ביותר בכלכלה ביותר מאז שנות ה-40. בהתבסס על הערכות קרן המטבע הבינלאומית הכלכלה הגדולה בעולם צפויה להתכווץ ב-6.6% השנה, התכווצות ראשונה מזה 11 שנים ולמעשה מאז משבר הסאב פריים. 

במידה ונבחן את הנתונים הללו נגלה, כי דווקא בעת זו כדאי למשקיעי הנדל"ן לבחון אפשרות להיכנס לשוק האמריקאי. בעקבות התכווצות הכלכלה  לאחר שחוותה עליה של כמעט עשור. ייתכן מאד שזהו העיתוי הנכון  לרכוש נכס . החלום האמריקאי  לרבים מאיתנו הישראלים, מצטייר בגורדי שחקים ,בטיים סקוור במנהטן ניו יורק, בוורלי הילס בלוס אנג'לס  או ברצועות החוף המדהימות שבדנתונה ביץ', מיאמי פלורידה. זה אומנם מצטלם ונראה מעולה, אבל ארה"ב היא מדינה ענקית, ומרבית העסקאות המשתלמות שם נעשות דווקא במדינות ובערים שנעלמות מעינינו . לשם המחשה , שימו לב לערים שבהן היה העלייה הגדולה ביותר ברבעון השני של שנת 2020 ( רגע לפני בלימת המחירים בעקבות נגיף הקורונה) , פיניקס סיאטל וטמפה. מיאמי , לוס אנג'לס וניו יורק נותרו הרבה מאחור. 

להלן  עליות המחירים במחירי הבתים במדינות השונות בערים השונות ברבעון השני של 2020 בארה"ב. 

אם בכל זאת חפצה נפשכם לרכוש נכס במדינה פופולארית בארה"ב , במקום יוקרתי ובמיקום מצויין. 

להלן שש הערים היקרות בארצות הברית

בעת השקעה בנדל"ן בעת הזו בארה"ב, יש לקחת בחשבון מספר גורמים – השפעת נגיף הקורונה על שוק הנדל"ן העולמי ובעיקר על זה האמריקאי,  ביקוש מול היצע במדינות השונות, ועייניני מיסוי. אחת הנקודות המעניינות את המשקיע הישראלי היא נושא המיסוי שנרחיב עליו בשורות הבאות: 

אמנה למניעת כפל מס בין ישראל ארה"ב:

הממשל האמריקאי וממשלת ישראל חתמו על אמנת מס בין שתי המדינות עוד בשנת 1995. האמנה היא למעשה הסכם, בו קובעות שתי המדינות את הסכם המיסוי ביניהן.  כולל כמובן כללי מיסוי שיחולו על נכסים בהן יש לשתיים זיקה משותפת והכוונה בעיקר לכפל מס. 

מהסעיף העוסק  העוסק בכפל מס אנו למדים , כי בכל סוג הכנסה לא יוטל על הנישום כפל מס. אולם הוא יצטרך לשלם עליו מס בשיעור המס הגבוה ביותר מבין שתי המדינות. כלומר,  עם המס בארה"ב יעמוד על 10% ולעומת זאת המס בישראל  יסתכם ב-  25%. אנו נשלם 10% מס בארה"ב ואת היתרה 15%, נשלם בישראל.

הבהרה חשובה למי שמחזיק באזרחות ארה"ב-  האמריקאים  עיגנו באמנה סעיף הנקרא מיסוי אזרחים.  ישראלי המחזיק באזרחות של ארה"ב, יחויב  במס גם בארצות הברית ובנוסף לדיווח על כך בישראל. יותר מזה , אזרח ארה"ב מחויב לדווח לארצו על מלוא הכנסותיו בכל מדינה  גם אם אינם גרים בארה"ב ואף לא ביקרו שם ולו פעם אחת. 

שיטת המיסוי בארה"ב

בניגוד לנהוג ברוב מדינות העולם, יש לשים לב שפקודות המס שונות ממדינה למדינה ברחבי ארה"ב. גובה המס נע  מ- 0% במדינות אחדות, ויכול להגיע עד ל- 12%במדינות אחרות. מס מדינה נקרא  State Tax ,הוא מגיע בד"כ בנוסף לתשלום המס הפדראלי ( מלבד כמובן מדינות שאין משלמים בהן מס).

לנו כישראלים ,חשוב לדעת שבהכנסה מנכסי נדל"ן בארה"ב, זכות המיסוי הראשונית תהיה של המדינה בה ממוקם  הנדל"ן, קרי בארה"ב. נקודה נוספת שיש להבהיר, אזרח ישראלי חייב בדיווח שנתי ובתשלום מס על הכנסתו במדינה זרה, גם עם היא מתנהלת בחשבונות שעיקרם בחו"ל. זה לא אומר שהוא מחויב בתשלום מס מלא גם בישראל ( בשל אמנת המס בין ארה"ב לישראל), הפרטים להלן:

כל בעל נכס בארה"ב מחויב בהגשת דוחות מס על הכנסות מנדל"ן הנקראים בשפה המקומית :  Fix, Determinable, Annual or Periodical 

במקרה של הכנסה משכר דירה. למשקיעם זרים זה יסתכם במס של 30%  על הכנסת הברוטו. ישנה בכל זאת אפשרות להפחית את המס, זאת בתנאי שאתה משייך את ההכנסה לעניין מסחרי או עסקי,  מה שהאמריקאים מכנים   Effectively Connected Income. מה שנדרש לעשות, למלא טופס בו אתה מצהיר, שזהו נכס למטרה עסקית או מסחרית ולמוסרו לרשות המס המקומית. אפשרות נוספת בכדי להפחית מס, להגיש טופס הצהרה, בו מפורטות כל ההוצאות הישירות שנועדו לשמר ולתחזק את הנכס. את ההוצאות האלו ניתן להפחית מההכנסה החייבת במס.  

שימו לב לגובה המס החייב בתשלום ליחידים/נשואים  בארה"ב ,המס כמובן מדורג.  כלומר עד הכנסה של 19,750 דולר בשנה המס הוא 10% בלבד. מי שירוויח עד  80,250 דולר בשנה ישלם 12% מס בלבד!

 ומה עם המיסוי בישראל עבור הכנסות שכר דירה מחו"ל? 

פקודת מס הכנסה קובעת שכל אזרח ישראלי חייב במס בישראל על הכנסה בארץ או בחו"ל (הדבר מודגש באמנת המס בין שתי המדינות). אולם , בעיון בפקודת מס הכנסה לפי סעיף  122 א'. עולה כי ניתן לצמצם בשיעור ניכר את גובה תשלום המס הכפול. הפקודה מאפשרת לבחור באחד משני המסלולים שלהלן לתשלום מס מהשכרת דירה בחו"ל.

מסלול נטו – תשלום בישראל על ההכנסה נטו שקיבלת משכירות הנכס בארה"ב , במקרה זה יופחת מהסכום המס הפדראלי ומס ששולם למדינה בה הנכס נמצא (במידה ויש ובהתאם לאמנת המס בין שתי המדינות). שיעור המס במקרה זה יהיה על המס השולי ולא יפחת מ- 31 אחוזים. 

מסלול ברוטו – תשלום  מס אחיד של 15% על ההכנסה ברוטו בארה"ב. כאשר לבעל הנכס האופציה לנכות הוצאות פחת. 

יש להדגיש שבתום שנת מס, ניתן להחליף בין המסלולים. 

האם אנו חייבים בתשלום מס שבח (רווחי הון) בישראל על מכירת נכס  נדל"ן בארה"ב?

בישראל קיים מס שבח על כל מכירת נכס בשיעור של  25% משוויו . כל אזרח ישראלי חייב במס זה, גם אם העסקה מבוצעת בחו"ל. חובת הדיווח לרשויות המס בישראל היא תוך 30 יום ממכירת הנכס.  

במידה והשתכנעתם לרכוש נכס בארה"ב, עליכם להבין את אשר מצפה לכם לכל אורך כל הדרך. להלן השלבים המצפים לכם :

רכישת נכס בארה"ב – צעד אחר צעד

אפיון הנכס- כיצד אני רוצה לראות את הנכס שלי.

תהליך לרכישת נכס – בארה"ב רובם המכריע של רכישות הנכסים עוברות דרך מכרזים. היות ועל המכרז מתחרים בד"כ לא מעט מתמודדים , יש להיערך בהתאם. כדאי לדעת , מרבית מרכישות הנכסים מתבצעות במכרזים, חשוב מאד להתכונן כראוי למכרזים. רצוי גם לשכור סוכני נדל"ן שיסיעו בהכנת המכרז, רצוי גם לשכור חברה אשר תסייע בתהליך הרכישה כפי שתבינו בהמשך. 

על מנת להתניע תהליך האמריקאים מבקשים הוכחה של הון זמין בדמות מסמך,  זה נקרא-Proof Of Fund   או בקיצור POF. 

כל בקשת להצעת מחיר המוגשת למוסד בנקאי או מוסד אחר, אמור להיות מגובה במסמך POF. ההון העצמי שלך המתבטא במסמך, מהווה כביטחונות (סוג של ערבות)  כנגד הנכס. אלטרנטיבה אחרת במקום הצגת המסמך היא, לפתוח חשבון בנק בארה"ב הנמצא ברשותך. ובהנחה שנמצא בו סכום המספק את הרשויות למימוש העסקה (כולל עלויות שיפוץ אשר כופה בד"כ העיריה). 

למי שמאיתנו שאינו אזרח אמריקאי וחפץ לרכוש נכס, הוא ייאלץ  להקים חברה על שמו. חברה זו תלווה אותו לאורך ביצוע עסקאות הנדל"ן, בקנייה וגם במכירה עתידית. באמצעות חברה זו ישולמו בנוסף, חשבונות המיסים וחשבונות שוטפים נוספים. עלות פתיחת חברה בערבון מוגבל  הנקראת (Limited Liability Company) ,  LLC  נעה בין 150-250 דולר . ככול שהחברה תוקם מוקדם יותר, כך ייטב ויסייע למניעת הוצאות נוספות ועיקובים מיותרים.

לאחר הקמת החברה (LLC), יש לפתוח על שמה חשבון בנק.  עדיף תמיד באזור מיקום הנכס. פתיחת החשבון הנה ללא עלות , החשבון כאמור ישמש לכל ההוצאות הנלוות של הנכס (כגון  מימון, תיקונים , העברת דמי שכירות וכדו') 

על מנת לפתוח את חשבון הבנק, נדרש להציג בשפה האנגלית כמובן את הפרטים הבאים- פירטי מורשה חתימה,  כתובת מגורים ,צילום דרכון ותעודה מזהה רשמית נוספת. בארה"ב קיים שירות Stripe Atlas. שירות זה, קרוב לוודאי יעזור לך להקים חברה וחשבון בנק  במהירות ובעלות זולה יחסית.    

השקעות נדל"ן בארה"ב: כיצד לפעול לאיתור הנכס האידיאלי עבורי? 

אפשרי לעשות זאת באופן עצמאי כמובן, אבל רצוי להסתייע באנשי מקצוע. בארה"ב מיקום הנכס משמעותי ביותר בבחינת כדאיות ההשקעה,  כמו גם מצבו של הנכס בעת המכירה. תופתעו לגלות שרוב הבתים הנמכרים זקוקים לשיפוץ, חלקם אף  מסיבי. חשוב להדגיש כי איכות הבנייה, אופי המוכרים וכד',  שונה בתכליתו לא רק במדינות השונות, אלא אפילו בין רובעים סמוכים.  

כיצד רוכשים נכס בארה"ב? 

לאחר שאיתרנו נכס מתאים למדתינו, והחברה פעלה בשבילינו איתרה את המוכר והגיע עמו להסכם. בעל הנכס בארה"ב אמור לקבל את ההסכם לאשרו ולחתום . ביטוח על הנכס נשלח  ע"י החברה המתמחה לאחר שערכה  בדיקה מקיפה של הנכס. 

המוכר והקונה מקבלים את החוזה לאישור העסקה ע"י החברה המתמחה. עלויות סגירה  (Closing Costs)של עסקה כזו עם חברה חיצונית נעה בארה"ב לא ניתן לרכוש נכס באופן עצמאי, יש להסתייע באחת מהחברות המתמחות בשוק הנדל"ן , בין הנתונים שמציגות החברות לרוכש, ניתן למצוא  את כל הפרטים על הנכס החל מהמיקום דרך מפרט הבית ועד לצילום אוויר. נתונים המקלים רבות על קבלת ההחלטה. 

אבל זה לא מסתכם רק בזה, בנוסף,  החברה מבצעת בדיקה לגבי מצבו החוקי של הנכס, כולל שעבודים וחובות של הבעלים הקודמים. לאחר שהשתכנעת שאכן מדובר בעסקה נאותה, עליך לחתום על מסמכי הרכישה.  במקביל, תתבקש להפקיד מקדמה בחשבון "נאמנות" של עו"ד. אותו עו"ד מקשר הקונה לבין החברה המקצועית שפועלת  לקניית הנכס מבעליו החוקיים בארה"ב. עלות הטיפול ,בין 500 דולרים ועד ל 1% מגובה הנכס. 

שלב העברת הכספים: באמצעות החברה המתמחה,  לאחר שקיבלה את כספי המוכר, היא ממתינה לקבלת אישור העברת בעלות של הנכס מבעליו הנוכחיים לבעליו החדשים (הלקוח). לאחר קבלת אור ירוק לביצוע העסקה, מועברים כספי הרכישה למוכר הנכס והקונה מקבל מהחברה את שטר הבעלות על הנדל"ן שזה עתה רכש. 

ריכזנו עבורכם את עלויות הטרחה לעו"ד , מתווכים ולנותני שירות:

לצד זה, יש להוסיף עלויות  נוספות כמו אחזקה , מיסוי (בהתאם למדינה) , הגשת דוחות מס ( כ- 150 דולר) , בדיקת קבלן ( כ- 200 דולר) , בדיקת שמאי ( כ- 200 דולר) עלויות אכלוס,  במידה ובחרת בסוכן עצמאי , נהוג לשלם לו כגובה דמי השכירות של חודש אחד. במידה וזו חברות ניהול שעוסקת בכך,  דמי התשלום  המקובלים הינם 10% מן השכירות הניגבת.

השקעות נדל"ן בארה"ב: שורה תחתונה: 

ארה"ב מוכיחה שהיא מתאוששת בשנה האחרונה גם ממשבר מגפת הקורונה, היא עשתה זאת פעמיים בצורה מרשימה במילניום האחרון. בשנת 2001 לאחר המגה פיגוע של אל קעידה, ובשנת 2008 לאחר משבר הסאב פריים. מדיניות החיסונים העיקשת והסיוע הרחב למשק של הממשל האמריקאי , סייעו ובגדול לכלכלה המובילה בעולם לצאת מהמיני משבר שפקד אותה בתחילת שנת 2020. לא רק הפנדמיה העולמית שינתה את פני הכלכלה בכלל ושוק הנדל"ן בפרט , גם שינוי האקלים, השיטפונות הרבים לצד שרפות שמשתוללות בתדירות שלא ידענו, שכנעו את תושבי ארה"ב לשפר דיור, כלומר, למצוא בתים בטוחים יותר. הרבה מהבתים בארה"ב הם במצב רעוע עשויים מעץ ואסבסט. המציאות החדשה שנכפתה על תושבי ארצות הברית של אמריקה, גרמה להם לתור אחר שיפור הדיור, לרוע מזלם איש לא צפה את הפנדמיה ואת השינוי הקיצוני באקלים ( הרבה תודות למדיניות הישיבה על הגדר של נשיא ארה"ב לשעבר טראמפ). תוכניות להגברת התחלות הבנייה לא היו כנראה. ושוק הנדל"ן הגיב בהתאם, בעליות! אנו סבורים שמגמה זו עשויה להמשיך ולהתחזק. יחד עם זאת , חשוב להדגיש שהשקעת נדל"ן בחו"ל ובמיוחד בארה"ב עם הגבלות המרחק הגיאוגרפי בתוך המדינה ובינה לבין ישראל, על שלל חוקי המיסים הקשוחים של האמריקאים. מחייבת מקדם זהירות בהחלטה האם להשקיע בנדל"ן בארצו של הדוד סם.  

חברת השקעות נדל"ן בארה"ב – המדריך המלא להשקעות נדל"ן בארה"ב

בשנים האחרונות אנשים רבים מחליטים למשוך את כל כספי החיסכונות שלהם מתוכניות החיסכון נטולות הריבית שהבנקים מציעים לטובת השקעות שונות. אם גם לכם נמאס שכספי החיסכון שלכם לא מייצרים תשואה עודפת כלל, המדריך הבא נועד בדיוק עבורכם. ישנן לא מעט אפשרויות השקעה טובות עם רמות סיכון משתנות וצפי לאחוזי תשואה משתנים. כיום נעסוק באחת מאפשרויות ההשקעה הגדולות ביותר בעולם, השקעות נדל"ן. בטח יצא לכם לשמוע לא אחת על משקיעי נדל"ן המחזיקים במספר דירות ונהנים מהכנסה פסיבית מהשכרתן מידי חודש. בשורות הבאות נברר כיצד גם אתם יכולים להגיע לכך, נכיר את הכוחות הגדולים ביותר המשפיעים על מחירי הדיור בארץ ובעולם, נלמד לבחון שווקי דיור ולהחליט האם הם כדאיים להשקעה, נכיר את כל אפשרויות המימון שיאפשרו לכם להתחדש עם נכסים חדשים גם עם חיסכונות קטנים וכמובן נגע בכל מסלולי ההשקעה הגדולים והאטרקטיביים ביותר.

למה לא בישראל? כל הסיבות לנדידת משקיעי נדל"ן רבים אל מעבר לים

אך לפני שניגע בכלל הנקודות החשובות הללו, חשוב שתכירו את הסיבה המרכזית בגינה משקיעי נדל"ן רבים מישראל בוחרים בשנים האחרונות להעביר את כל השקעותיהם אל מעבר לים. שוק הדיור הישראלי הפך פחות אטרקטיבי בעיני משקיעי נדל"ן רבים המחפשים אחר יעדים מתגמלים יותר מעבר לים. ישנן לא מעט סיבות לכך, בחרנו עבורכם את הסיבות המרכזיות. אז הסיבה הראשונה היא ריצת מחירי הדיור בישראל במשך למעלה משני עשורים רצופים. מחירי הדיור בישראל נמצאים במגמת עלייה ברורה במשך שנים ארוכות, מה שגורם לכך שנכסים באזורי הביקוש בישראל הפכו יקרים במיוחד. ישנן מדינות רבות בכל רחבי העולם שמחירי דירות מגורים בלב אזורי הביקוש בהם זולות בעשרות אחוזים בהשוואה לדירות באזורי הביקוש בישראל. המחירים הגבוהים מקשים על משקיעים קטנים ללא הון עצמי גבוה לאתר נכס מספיק טוב באזור ביקוש. ומה עם אפשרויות המימון למינוף הכסף? הבנקים בישראל מאפשרים למשקיעים ליהנות מעד 50% מימון בלבד.

אחוזי התשואה הממוצעים מהשכרת נכסים בארה"ב עומדים על כ 6% עד 9% מידי שנה, בעוד אחוזי התשואה הממוצעים בישראל עומדים על כ 2.6% בלבד!

סיבה נוספת בגינה משקיעי נדל"ן רבים מישראל בוחרים לנדוד אל מעבר לים היא אחוזי התשואה הנמוכים שניתן לקבל מהשכרת נכסים בפריים לוקיישן בישראל. אחד מכללי האצבע שמנחים את כל משקיעי הנדל"ן הגדולים ביותר הוא: ככל שמחיר הדירה גבוה יותר, כך אחוזי התשואה שיתקבלו מהשכרתה יהיו נמוכים יותר. כלל זה עובד גם הפוך כך שככל שמחיר הדירה נמוך יותר, כך אחוזי התשואה מהשכרתו יהיו גבוהים יותר. ואכן אחוזי התשואה מהשכרת דירות בתל אביב עומדים על כ 2.3% מידי שנה, בגבעתיים תוכלו ליהנות מ 2.4% בשנה וברמת גן מ 2.5% בשנה. אחוזי תשואה נמוכים אלה הופכים את השקעה להרבה פחות אטרקטיבית מהשקעה בדירות זולות בעשרות אחוזים שמניבות כ 6% עד 9% תשואה מידי שנה. נשמע לכם מעניין? בחרנו עבורכם את אחד היעדים הגדולים, הבטוחים והיציבים ביותר בעולם, השקעות נדל"ן בארה"ב. ארצות הברית מאפשרת למשקיעים זרים רבים ליהנות מיעדים אטרקטיביים להשקעה בתנאים נוחים כך שגם אתם תוכלו ליהנות מנכסים זולים המניבים תשואה חלומית. כיום יש חברת השקעות נדל"ן בארה"ב המלווה משקיעים לאורך כך שלבי התהליך, החל מאיתור הנכס המתאים ביותר לפרופיל המשקיע, המשך ברכישתו ורישומו וכלה בניהול הנכס, מציאת שוכרים וקבלת הכנסה פסיבית מידי חודש.

למה דווקא ארה"ב? כל היתרונות שאתם חייבים להכיר

אז למה דווקא ארה"ב? בשורות הבאות ניגע בכל היתרונות הגדולים ביותר של ארה"ב שמצליחים למשוך לא מעט משקיעי נדל"ן מכל רחבי העולם.

• רמות ביקוש גבוהות במיוחד – ארה"ב כוללת כ 330 מיליון איש דורשי דיור. חשוב להדגיש שלא סתם בחרנו את עולם השקעות הנדל"ן כחלופה לתוכניות החיסכון נטולות הריבית של הבנקים. מסלול השקעות נדל"ן נחשב לאחד ממסלולי ההשקעה הבטוחים ביותר בשל העובדה הפשוטה שהביקוש לנדל"ן הוא ביקוש קשיח. כמות האנשים שחיים בארה"ב מחיית כמות אדירה של דירות מגורים כי כולם צריכים קורת גג לישון בה. בשונה ממוצרים רבים שניתן לוותר עליהם, דירת מגורים היא מוצר בסיסי שכולם צורכים ללא אפשרות ויתור, מה שהופך את הביקוש לקשיח ויציב במיוחד. הגידול בכמות האנשים המתגוררים בארה"ב מגדילה את רמות הביקושים, מה שמשפיע באופן ישיר על עליית מחירי הדיור באזור.

• כלכלה חזקה ויציבה – אחד היתרונות המשמעותיים ביותר בגינו משקיעי נדל"ן רבים בוחרים דווקא בארה"ב הוא כלכלת ארה"ב. כלכלת ארה"ב נחשבת לכלכלה הגדולה והיציבה ביותר בעולם מה שמקטין מאוד את הסיכון להשקעה בנכסים שברשותה. ארה"ב יודעת להתמודד עם משברים שונים וכלכלתה היציבה מסייעת לשמור על מצב תקין ללא בהלה שיכולה לגרור תנודתיות רבה בשוק הדיור. מעבר לכך, היציבות הכלכלית בארה"ב מאפשרת לממשל לפתח אזורים רבים, לחדש אזורים נחלשים, לחדש בניינים ישנים, להקים אזורי מסחר, פנאי ובידור חדשים ועוד. כלל השינויים הללו תורמים אף הם לעליית מחירי הנכסים באזור.

• משטר דמוקרטי – יתרון נוסף של ארה"ב התורם לבטיחות ההשקעה הוא המשטר הדמוקרטי שלה. מדינות רבות בעולם עם משטר שאינו דמוקרטי נחשבות בעיני משקיעי נדל"ן רבים כסכנה של ממש. משטרים שאינם דמוקרטיים לא צפויים ויכולים לחולל שינויים מרחיקי לכת שישפיעו באופן ישיר על מחירי הנכסים. לעומת זאת, משטר דמוקרטי כמו זה הקיים בארה"ב מבטיח למשקיע ליהנות מפעולות מתונות המקובלות על כל נבחרי הציבור.

• שפת המקומיים – משקיעי נדל"ן זרים נדרשים להתמודד עם לא מעט הליכים המחייבים אותם לתקשר עם המקומיים. האפשרות לדבר עם המקומיים באנגלית מהווה יתרון משמעותי הן בשלבי הקנייה, הן בשלבי הרישום והן בשלבי השכרת הנכסים. אך חשוב להדגיש ולומר כי גם אם האנגלית שלכם לא משהו, כיום יש חברת השקעות נדל"ן בארה"ב המרכזת מספר גדול של משקיעים ומסייעת להם בכל שלבי התהליך. החברה העוסקת במלאכה מכירה היטב את כל תנאי המיסוי המקומיים, את אפשרויות המימון השונות, את כל ההוצאות הנלוות הנדרשות לשם רכישת נכס וכמובן גם את כל הנדרש בשביל לאתר את השוכרים הטובים ביותר.
• שקיפות מלאה בכל שלבי העסקה – בארה"ב יש שקיפות חוקית המאפשרת למשקיעים לדעת כל פרט חוקי אודות השקעותיהם. שקיפות זו מאפשרת למשקיעים רבים להימנע מהשקעות מסוכנות של נכסים שונים שאינם באמת אטרקטיביים כמו שהם נראים. נתון זה הופך את ההשקעה הבטוחה בארה"ב לבטוחה אף יותר כך שכל שנותר לכם לעשות זה למשוך את כל כספי החיסכון שלכם מהבנק ולהתחיל להשקיע. חברת השקעות נדל"ן בארה"ב תשמח להעמיד לרשותכם את כל ניסיונה בתחום ולאתר עבורכם את הנכס הטוב ביותר לפרופיל המשקיע שלכם.

חשוב להדגיש ולומר כי ארה"ב כוללת כ 330,000,000 בני אדם המפוזרים במחוזות רבים ושונים. נתון זה מאפשר למשקיעים הזרים ליהנות מאפשרויות השקעה רבות באזורים השונים של ארה"ב. ישנם אזורים מתויירים במיוחד בהם ניתן להתחדש עם דירות נופש המיועדות להשכרה לטווחי זמן קצרים, ישנם אזורים יוקרתיים בהם ניתן להתחדש עם דירות פאר גדולות במיוחד, ישנם אזורים הממוקמים בפריים לוקיישן ובסמיכות לאזורי בילוי, פנאי, בידור ומסחר המתאימים יותר להשכרה למשפחות ולצעירים לטווחי זמן ארוכים וישנם כמובן אזורים רבים הסמוכים למוסדות לימוד אקדמיים המאפשרים למשקיע הזר לשווק את דירתו בתור דירת שותפים. דירת שותפים מניבה למשקיע תשואה גבוה יותר בהשוואה להשכרת אותה דירה בדיור למשפחה ויכולה להגיע ל 10% תשואה מידי שנה. אז רגע לפני שנגע בכל המאפיינים של שוק הדיור בארה"ב, תרבות מיסוי, אפשרויות מימון ומסלולי השקעה מובילים, חשוב שתכירו את הדרך הטובה ביותר לאתר אזור מנצח להשקעה.

השיטה הטובה ביותר לזיהוי אזורים בהם מחירי הדיור צפויים לעלות במשך שנים ארוכות – הביקוש מול ההיצע

תחילה חשוב להכיר את הכוחות המשפיעים על תנועות מחירי הדיור בארה"ב ובעולם כולו. הכוחות המשפיעים על מחירי הדיור הם כמובן הביקוש וההיצע. ככל שהביקוש לדירות מגורים גדול יותר מההיצע, מחירי הדיור יעלו וכן להיפך, ככל שההיצע הקיים גדול יותר מהביקוש, מחירי הדירות ירדו. דוגמה לכך ניתן לראות בשוק הדיור הישראלי. רמות הביקוש בשוק הדיור הישראלי גבוהות משמעותית מההיצע הקיים, מה שגורר עליות מחירים רצופות של למעלה משני עשורים. על אף כל ניסיונות הממשלה למתן את מחירי הדיור בישראל, ניכר כי הצלחתם מוגבלת וזמנית בלבד. מחירי הדיור ממשיכים לעלות ללא מפרע בגין רמות הביקוש הגבוהות לעומת ההיצע הקיים. אז כלל ראשון שאתם חייבים לבחון באזור בו אתם עתידים להשקיע הוא רמות הביקוש באזור לעומת ההיצע הקיים. במידה ותאתרו אזור בו רמות הביקוש גבוהות יותר מההיצע הקיים, תוכלו להיות סמוכים ובטוחים שהשקעה בנכס באזור תאפשר לכם ליהנות מעליית ערך משמעותית במרוצת השנים.

קצב גידול הביקוש לעומת קצב גידול התחלות הבנייה יאפשר לכם לנבא את עתיד מחירי הדיור בכל אזור

חידוד נוסף על נקודה זו הוא השינוי בקצב רמות הביקוש ורמות ההיצע הקיים. ככל שקצב גידול רמות הביקוש מהיר יותר מקצב גידול ההיצע הקיים, מחירי הדיור יעלו בקצב מהיר יותר מידי שנה וכן להיפך, ככל שקצב גידול ההיצע מהיר יותר מקצב גידול הביקוש, מחירי הדיור יתחילו להתמתן בשנים הקרובות ואף להיבלם לחלוטין. בארה"ב ישנם אזורים רבים בהם הביקוש גבוה משמעותית מההיצע הקיים וכן קצב גידול הביקוש מהיר יותר מקצב התחלות הבנייה המשליכות על קצב הגדלת ההיצע. במילים אחרות, בחירה נכונה של אזורי ביקוש תבטיח לכם עליית ערך של עשרות אחוזים במרוצת שנות ההשקעה.

הכירו את האינפלציה – תוכניות החיסכון של הבנק הן הדרך הבטוחה ביותר להפסיד לא מעט כסף בכל שנה!

זכרו, האינפלציה התמידית שוחק. את ערך הכסף שלכם כל שאם אתם לא משקיעים אותו בנכסים שעולים עם השנים, הוא פשוט מאבד אחוזים רבים מערכו. אנשים רבים בוחרים בתוכניות החיסכון של הבנק על אף שהן לא כוללות ריבית חיובית במטרה לשמור על כספם. מה שהם לא מבינים זה שזוהי הדרך הבטוחה ביותר להפסיד לא מעט כסף מידי שנה. אינפלציה תמידית וממוצעת ל כ 2% מידי שנה שוחקת את ערך הכסף שיושב ללא תנועה בבנק. אמנם מספרית ישאר לכם סכום זהה, אך ירכו יהיה נמוך יותר. אם לפני מספר שנים לא רבות יכלתם לקנות סל קניות למשפחה ממוצעת ב 200 שקלים, כיום 200 שקלים ימלאו חצי מסל הקניות המלא שרכשתם בעבר. במילים אחרות, כל עוד אתם לא משקיעים בנכסים עולים והמניבים אחוזי תשואה מידי שנה, ערך הכסף שלכם נשחק ואתם מפסידים לא מעט מערכו מידי שנה.

המדינות האטרקטיביות ביותר להשקעה בארה"ב

השקעות נדל"ן בארה"ב נשמעות לכם בטוחות ורווחיות? משקיעי נדל"ן רבים המגיעים להשקיע באזור מכל רחבי העולם בחרו את המדינות המעניינות ביותר להשקעה. כמובן שתידרשו לבחון את האזורים הטובים והאטרקטיביים ביותר בכל מדינה, אך חשוב שתכירו את המדינות המרכזיות שכדאי לכם להתמקד בהן. המדינות שמושכות הכי הרבה תשומת לב מצד המשקיעים הן:

1. ניו יורק
2. וושינגטון
3. אוהיו
4. פלורידה
5. קנטקי
6. נבאדה
7. קליפורניה
8. אטלנטה
9. אינדיאנה
10. טקסס

כלל המדינות הללו מאפשרות למשקיעים ליהנות ממסלולי השקעה שונים שיתאימו לכל פרופיל משקיע. במדינות הללו תמצאו אזורים הסמוכים למוסדות לימוד אקדמיים, אזורים מתויירים המתאימים להשכרה לטווחי זמן קצרים, אזורי נופש שיאפשרו למשקיעים להפוך את דירתם לדירת נופש, אזורי מסחר שיתאימו לעובדים ועוד.

כך תאתרו את השכונות המנצחות של ארה"ב

אך רגע לפני שאתם מתחילים לחרוש את האזורים הללו מבלי באמת לדעת מה אתם מחפשים, בחרנו עבורכם מספר פרמטרים חשובים המסייעים למשקיעי נדל"ן רבים מכל רחבי העולם לאתר את האזורים האטרקטיביים ביותר להשקעה בכל מדינה בעולם. הפרמטרים לבחינת אזור מנצח הם:

• קרבה לצירי תחבורה ציבורית – נכסים הממוקמים בקרבה לצירים מרכזיים של תחבורה ציבורית נחשבים לנכסים אטרקטיביים במיוחד. אנשים רבים רוצים לגור בסמוך לצירים מרכזיים של תחבורה ציבורית שיאפשרו להם להגיע לכל פינה במדינה בקלות, בנוחות ובמהירות. מנתונים שנאספו מכל רחבי העולם נראה שמחירי הנכסים הקרובים לנתיבי תחבורה ציבורית חדשים זינקו בכ 10% באופן מיידי. אפשרות התניידות קלה ומהירה בעזרת התחבורה הציבורית מאפשרת למתגוררים באזור להגיע למקום עבודתם במהירות, לבקר בני משפחה וחברים ולהתנייד בחופשיות לכל מקום שיבחרו. נקודה זו תקפה גם לגבי נתיבי תנועה ראשיים אך נתיבי תחבורה ציבורית ראשיים משפיעים יותר על מחירי הנכסים.
• קרבה לאזורי פנאי, בילוי ובידור – אזורים הממוקמים בסמיכות לאזורי פנאי, בילוי ובידור נחשבים למבוקשים יותר בשל העובדה הפשוטה שרבים רוצים להתגורר קרוב למקומות שיאפשרו להם להתאוורר לאחר יום עבודה ארוך. אזורי פנאי ובילוי מושכים לא מעט זוגות צעירים המחשבים לשוכרים טובים שמשלמים בזמן ויודעים לשמור על פנים הדירה. לעומת זאת, אזורים המרוחקים מכל מקומות הפנאי והבילוי השונים נחשבים להרבה פחות אטרקטיביים עד רמה של חוסר ביקוש כלל. ישנן מדינות בהן רמות הביקוש לאזורים הסמוכים לאזורי פנאי כל כך גבוהות שיבטילו לכם שדירתכם לא תעמוד ריקה אף לא יום אחד ולעומתם, אזורים מעט מרוחקים ממקומות הבילוי ללא ביקוש כלל כך שסביר להניח שדירתכם תעמוד ריקה ימים ארוכים עד שתמצאו שוכרים המעוניינים בה.
• קרבה למוסדות לימוד אקדמיים – משקיעי נדל"ן רבים בכל רחבי העולם בוחרים את הנכסים שלהם בסמוך למוסדות לימוד להשכלה גבוהה. הסיבה לכך פשוטה, סטודנטים רבים המגיעים ממקומות רבים מתרכזים לשכונות הסמוכות ביותר למקום לימודיהם. רבים מהם רוצים להתגורר בקרבה לאוניברסיטה, מה שמעלה משמעותית את רמות הביקוש לדיור באזורים אלה. עליית רמות הביקוש מביאה כמובן לעלייה במחירי הדיור כך שהמשקיעים באזור נהנים מעליית ערך של נכסיהם. יתרון נוסף לשכונות בקרבת מוסדות לימוד להשכלה גבוהה הוא השכרת הנכס לסטודנטים. סטודנטים נחשבים לשוכרים טובים שיודעים לשמור על פנים הדירה ומקפידים לשלם בזמן. מעבר לכך, משקיעי נדל"ן הרוצים למקסם את הרווחים יכולים לשווק את הדירה שלהם כדירת שותפים. דירות רגילות המושכרות למשפחות מניבות כ 7% תשואה בממוצע בעוד דירות שותפים יכולות להניב למשקיע המאושר 10% תשואה מידי שנה ואף למעלה מכך.
• קרבה לאזורי קניות ומסחר – בדומה ליתרון הקרבה לאזורי פנאי ובילוי, הקרבה לאזורי קניות ומסחר חשובה לא פחות. אנשים רבים ישמחו להתגורר בסמוך למקומות בהם הם יוכלו לרכוש את כל הצרכים שלהם, לרבות מזון, ביגוד, הנעלה ועוד. שכונות הממוקמות לצידי מרכזי קניות גדולים נחשבות למבוקשות במיוחד כך שגם תצליחו להשכיר את הדירות שם במהירות רבה וגם ערכן יעלה בקצב מהיר יותר בהשוואה לשכונות המרוחקות.
• קרבה לאזורים מתויירים – מיליוני תיירים פוקדים את ארצות הברית מידי שנה. למרות שהתיירים לא מתכוונים להשתקע באזורי הטיול שלהם, הם עדיין צריכים קורת גג לישון בה ולכן עצם הגעתם מעלה את רמות הביקוש באזור. מעבר לכך, משקיעי נדל"ן רבים בוחרים להשקיע באזורים מתויירים במטרה ליהנות מהשכרת דירתם לטווחי זמן קצרים. השכרה לטווחי זמן קצרים נחשבת לרווחית הרבה יותר ויכולה להניב למשקיע בין 10% ועד 15% תשואה מידי שנה.

כל מה שאתם צריכים לעשות בשביל לאתר את האזור האטרקטיבי ביותר להשקעה בארה"ב זה לבחור את אחת המדינות האטרקטיביות ביותר להשקעה שצויינו מעלה ולהתחיל לחפש את השכונות הטובות ביותר בהתאם לפרמטרים השונים שצגנו. חברת השקעות נדל"ן בארה"ב עושה זאת עבור משקיעים רבים ומצליחה לאתר את הנכסים האטרקטיביים ביותר להשקעה. רגע לפני שאתם יוצאים לדרך ישנן עוד כמה נקודות חשובות שאתם חייבים להכיר.

כל ההוצאות הנלוות שחשוב להביא בחשבון

תחילה, חשוב לקחת בחשבון את כל המיסים וההוצאות הנלוות שתידרשו לשלם עבור השקעתכם. משקיעי נדל"ן רבים לא מביאים בחשבון את ההוצאות הנלוות, מה שגורם להם לא אחת לבצע עסקאות מפסידות. מבחינת המיסוי, ישנן מדינות רבות בארה"ב והמיסים על משקיעי נדל"ן זרים משתנים ממדינה למדינה. לאחר שתבחרו אץ היעד האטרקטיבי ביותר עבורכם, חשוב שתבדקו כמה מיסים תידרשו לשלם בעת רכישת הנכס. מעבר לכך, ישנן הוצאות עורך דין, הוצאות שיפוץ במידת הצורך, הוצאות רישום הנכס ועוד. במידה ותדעו להתכונן לכך נכון, תוכלו לבצע עסקאות מרוויחות ללא הפתעות לא נעימות של הוצאות שלא התכוננתם אליהן. שנית, לשוב שתכירו את האזורים בהם נרשמו עליות מחירים גבוהות ביותר בארה"ב. חשוב להדגיש משקיעי נדל"ן רבים בוחנים את התמונה המלאה והגדולה הכוללת את רמת הבטיחות בהשקעה, גובה ההוצאות הנלוות בכל מדינה, אחוזי התשואה השנתיים שיתקבלו מהשכרת הנכסים ועוד לא מעט פרמטרים מעבר לאחוזי העלייה של הנכסים מידי שנה. בכל זאת נביא את היעדים שהציגו את העליות המרשימות ביותר והם:

1. פיניקס
2. סיאטל
3. טמפה
4. שרלוט
5. קליבלנד
6. מיניאפוליס
7. סן דייגו

כלל הערים הללו מצליחות למשוך לא מעט תשומת לב מצד משקיעי נדל"ן רבים מכל רחבי העולם. חברת השקעות נדל"ן מסייעת ללקוחותיה לאתר את הנכסים הטובים ביותר במדינות הבטוחות ביותר ובערים המתפתחות ביותר במטרה להבטיח השקעה בטוחה ורווחית ככל הניתן. כעת נעבור לאפשרויות המימון המסייעות למשקיעים רבים לממן חלקים משמעותיים מכל השקעותיהם.

אפשרויות מימון שיעזרו לכם למנף את החיסכון הקטן לכדי נכס להשקעה

הלוואת משכנתא

אז אפשרות המימון הראשונה והמבוקשת ביותר היא הלוואת המשכנתא. הלוואת המשכנתא מאפשרת למשקיעים קבים ליהנות מהלוואות גדולות לטווחי זמן ארוכים ובריביות אטרקטיביות במיוחד. בשונה מהלוואות רבות אחרות, הלוואת המשכנתא ניתנת בריביות נמוכות משמעותית מהריביות של הלוואה ממוצעת. הסיבה לכך נעוצה ברמת הבטיחות שיש לבנק בעת העברת ההלוואה. במסגרת הלוואת המשכנתא הבנק משעבד לרשותו את הנכס שנרכש בעזרת כספי ההלוואה. נתון זה מאפשר לבנק למשכן את הנכס במקרה בו הלווה לא מצליח לעמוד בכל שנות ההחזרים. במילים אחרות, גם אם הלווה נקלע לקשיים כלכליים שונים במהלך שנות החזרי ההלוואה, תמיד הבנק יוכל למכור את הדירה ולהחזיר לרשותו את כל כספי ההלוואה. רמת בטיחות הלוואה זו מאפשרת לבנקים להעמיד לטובת כלל הציבור הלוואות גדולות לש מיליוני שקלים בריביות אפסיות.

הלוואה לטווח זמן קצר

אפשרות נוספת היא הלוואה לטווח זמן קצר. הלוואה זו שונה בתכלית מהלוואת המשכנתא – הלוואה זו ניתנת לתקופות זמן קצרות עד בינוניות בלבד, הלוואה זו כוללת ריביות גבוהות יותר מהריביות של הלוואת המשכנתא וכמובן סכומי ההלוואה שניתנים במסגרתה נמוכים יותר. אז למה לקחת הלוואה לטווח זמן קצר? הסיבה המרכזית בגינה אנשים רבים בוחרים לקחת הלוואה לטווח זמן קצר היא במטרה להשלים את ההון העצמי שנדרש בשביל לקבל את הלוואת המשכנתא. הלוואת המשכנתא מאפשרת למשקיעים ליהנות מאחוזי מימון משתנים ונעים בין 50% ל 90% לכל היותר. את שאר הסכום המשקיע ידרש להביא מהבית או מהלוואה לטווח זמן קצר. אפשרויות המימון השונות מאפשרות לאנשים רבים להתחיל להשקיע בנכסים רבים בישראל או בארה"ב גם ללא הון עצמי של מאות אלפי שקלים. בטוחים שאתם נדרשים לכיסים עמוקים בשביל להתחיל להשקיע בעולם הנדל"ן? בעזרת מינוף נכון וניצול מרבי של אפשרויות המימון תוכלו להתחיל להשקיע גם ללא הון עצמי כלל.

הכירו את עיקרי מסלול ההשקעה הגדול, המבוקש והבטוח ביותר בעולם השקעות הנדל"ן

לפני שנסיים, נציג בפניכם את מסלול ההשקעות האטרקטיבי והגדול ביותר בארה"ב – מסלול השקעות נדל"ן מניב. מסלול השקעות נדל"ן מניב לא סתם נחשב למסלול ההשקעה הגדול ביותר. משקיעים רבים בוחרים במסלול זה בגין לא מעט יתרונות משמעותיים על פני כל מסלולי ההשקעה האחרים. מסלול זה נחשב למסלול ההשקעה הבטוח ביותר, הפשוט ביותר והפסיבי ביותר. כל שאתם נדרשים לעשות זה לאתר את האזור המנצח על פי כל הפרמטרים שהוצגו מעלה ולבחור את הנכס האטרקטיבי ביותר עבורכם. לאחר רכישת הנכס מה שנשאר לכם זה לבחור נכון את השוכרים הטובים ביותר ולתת להשקעה להתחיל לרוץ כמעט ללא התעסקות כלל. יתרון נוסף ומשמעותי במיוחד הוא אפיקי הרווח השונים. בשונה מלא מעט מסלולי השקעה אחרים, במסלול השקעות נדל"ן מניב המשקיעים נהנים מרווח כפול המגיע משני אפיקים שונים. הראשון הוא מהשכרת הנכס והשני הוא מעליית ערכו במרוצת השנים. כלל היתרונות הללו הפכו את מסלול השקעות נדל"ן מניב למסלול הגדול ביותר בעולם הנדל"ן. לסיכום כלל יתרונותיו, חסרונותיו והסיכונים שהוא כולל:

לסיכום, חברת השקעות מקצועית תשמח להעמיד לרשותכם את כל ניסיונה במטרה לאתר את הנכסים הטובים ביותר

לסיכום, השקעות נדל"ן בארה"ב בסיוע חברה מקצועית להשקעות המכירה היטב את כל האזורים האטרקטיביים ביותר יבטיחו לכם הכנסה חודשית קבועה, עליית ערך הנכסים בעשרות אחוזים במרוצת השנים וחלופה מיטבית לכל תוכניות החיסכון שהבנקים מציעים.

משקיעים ישראלים רבים בוחרים בשנים האחרונות להשקיע במדינות רבות מעבר לים. שוק הדיור בישראל נמצא במגמת עלייה ארוכת טווח שהחלה לפני למעלה משני עשורים, מה שהופך את השוק המקומי להרבה פחות אטרקטיבי. מאות אחוזי עלייה, הכפלה ואף שילוש של ערכי הנכסים בשנים האחרונות גורם לרבים לחשוב שמחירי הדיור בישראל מנופחים ועומדים פסע לפני תחילתה של מגמת ירידה. לכן, משקיעי נדל"ן ישראלים רבים בוחרים כיום להשקיע את מיטב כספם מעבר לים, ואחד היעדים המרכזיים הוא ארצות הברית. בשורות הבאות נגע בכל הטיפים המקצועיים, הדגשים החשובים והסיכונים שחייבים לקחת בחשבון לפני שמתחילים להשקיע בארה"ב. אך קודם לכן, חשוב שתכירו את החסרונות הגדולים בהשקעות נדל"ן בישראל.

1. מחירים בשיאי כל הזמנים – לאחר למעלה משני עשורים של עליות מחירים, המחירים בישראל בשיאי כל הזמנים. נתון זה מגביל את פוטנציאל הרווח האפשרי. לאחר גל עליות של מאות אחוזים ומחירים בשיא כל הזמנים, לא ניתן לצפות להמשך עליות משמעותיות. לעומת זאת, בארה"ב ישנן מדינות שמחירי הנכסים בהן נעו באיטיות בשנים האחרונות וכעת מתחילים את מגמת העלייה שהחלה בישראלי לפני למעלה מעשר שנים.
2. לא למשקיעים קטנים – מעבר להיעדר הפוטנציאל, המחירים הגבוהים מקשים מאוד על משקיעים קטנים לאתר נכסים אטרקטיביים במקומות מבוקשים. מחירי הדיור באזורי המרכז בישראל נושקים ל 2,000,000 שקלים ובאזורי פרירפיה עומדים על כ 1,150,000 שקלים בממוצע. המחירים הללו מחייבים את המשקיעים להביא מאות אלפי שקלים מהבית בשביל להצליח לרכוש דירה להשקעה בישראל.
3. אחוזי תשואה נמוכים – המחירים הגבוהים בישראל שוחקים את התשואה המתקבלת מהשכרת הנכסים. אחד מכללי האצבע החשובים ביותר שאתם חייבים לזכור הוא: ככל שמחיר הדירה גבוה יותר, כך התשואה שתתקבל מהשכרתו תהיה נמוכה יותר וכן להיפך. נכסים בישראל מניבים בין 2.6% בממוצע לאזור המרכז ל 4% בממוצע לאזורי פריפריה בעוד בארה"ב ניתן למצוא נכסים רבים המניבים בין 6% ל 12% תשואה מידי שנה!

הכירו את הסיכונים הגדולים ביותר שמשקיעים רבים נוטים לפספס!

אז אם אתם חושבים להתחיל להשקיע בארה"ב, חשוב שתערכו לכך נכון. משקיעים רבים שומעים את המחירים ואחוזי התשואה המתקבלים מהשכרת נכסים במדינות רבות בארה"ב ומשקיעים ללא היכרות עם כל הסיכונים, המיסים המקומיים וההוצאות הנלוות שהם ידרשו לשלם. לכן, ריכזנו עבורכם מספר דגשים חשובים אודות הסיכונים, ההוצאות הנלוות והמיסים שתידרשו לשלם עבור נכסים להשקעה בארה"ב.

לא כל המדינות בעולם ישמחו לקבל את המשקיעים הזרים בזרועות פתוחות ובתנאים אטרקטיביים

תחילה, חשוב לדעת שלא כל מדינות העולם מקבלות בברכה משקיעים זרים המעוניינים לרכוש נדל"ן בשטחיהן. ישנן מדינות רבות המציבות קשיים רבים למשקיעים זרים במטרה להרחיק אותם, לרבות מיסים גבוהים במיוחד, תנאים קשים, בירוקרטיה ארוכה ומורכבת ועוד. לכן, חשוב לדעת לבחור נכון את המדינות הכדאיות ביותר להשקעה שמקבלות בברכה את המשקיעים הזרים. חשוב להדגיש כי ישנן מדינות רבות שרואות במשקיעים הזרים מנוע צמיחה כלכלי ולכן הן מקבלות אותם בזרועות פתוחות. לא מעט מדינות בכל רחבי העולם מציעות למשקיעים תנאים אטרקטיביים הרבה יותר מהתנאים הקיימים בישראל, הן מבחינת אפשרויות המימון, הן מבחינת גובה המיסים שיש לשלם והן מבחינת כל ההליכים הבירוקרטיים הנדרשים.

רכישת נכס בשלט רחוק – זה לא תמיד פשוט כמו שחשבתם

שנית, חשוב לדעת שרכישת נכס בשלט רחוק כוללת לא מעט סיכונים שאינם קיימים ברכישת נכס שניתן לבקר בו בכל עת שתירצו. משקיעים ישראלים שבוחרים להשקיע במדינות רבות מכל רחבי העולם נעזרים באנשי מקצוע מקומיים המכירים את השוק המקומי על הצד הטוב ביותר. בשביל להצליח לבחור נכון דירה אטרקטיבית להשקעה, חשוב להכיר היטב את מחירי השוק, האזורים המבוקשים ביותר, אפשרויות ההשכרה של הנכס ועוד. כלל הנתונים הללו מחייבים את המשקיעים הזרים להיעזר באנשי מקצוע מיומנים, מקצועיים ואמינים, מה שמוביל אותנו לסיכון הראשון – אנשי מקצוע מפוקפקים.

אנשי מקצוע מפוקפקים – בחרו בקפידה את כל אנשי המקצוע שלכם!

כיום יש לא מעט אנשי מקצוע המתיימרים להיות מקצועיים ואמינים, אך בפועל, רמת מקצועיותם שואפת לאפס. משקיעים זרים רבים לא יודעים לבחור נכון את אנשי המקצוע הטובים ביותר שיסייעו להם לאתר את האזורים החמים ביותר להשקעה וכן את המכסים המבוקשים ביותר שיבטיחו להם הכנסה חודשים גבוהה וקבועה. בחירה לא נכונה של אנשי מקצוע מפוקפקים שלא מכירים היטב את מחירי השוק, או שאינם מספיק אמינים, עלולה לגרום למשקיע לבחור נכסים ללא ביקוש, מה שיוביל לקשיים בהשכרת הנכס, יפגע באופן ישיר באחוזי התשואה המתקבלים מהשכרתו ואף יוביל לעליות ערך נמוכות בהשוואה לממוצע האזורי.

היערכו נכון לקבלת אחוזי מימון מדוייקים בהתאם לפרופיל המשקיע האישי שלכם!

סיכון נוסף שחשוב להביא בחשבון הוא אפשרויות המימון שהבנקים המקומיים יסכימו להעניק למשקיע. משקיעים רבים בוחרים את דירות ההשקעה שלהם תוך התחשבות בקבלת אחוזי מימון גבוהים. לא אחת קורה שמשקיעים חותמים על רכישת נכס בידיעה שהם יקבלו את אחוזי המימון הגבוהים, אך עם ניסיונם לקבל את הלוואת המשכנתא המיוחלת, הם נתקלים בסירוב מצד הבנקים המקומיים. לכן, חשוב לבחון היטב את אחוזי המימון המתקבלים בכל מדינה וכן את אחוזי המימון שהבנקים מעניקים למשקיעים זרים. ישנן מדינות המגבילות את המשקיעים הזרים באחוזי מימון נמוכים ולעומתן, ישנן מדינות המאפשרות למשקיעים הזרים לקבל אחוזי מימון גבוהים מאלה הניתנים בישראל.

הכירו את כל ההוצאות הנלוות

נקודה נוספת שיש להביא בחשבון היא כל ההוצאות הנלוות הנדרשות להשקעה מעבר לים. משקיעים רבים לא מביאים בחשבון את המיסוי המקומי, ההוצאות הנדרשות לאנשי המקצוע השונים, הגעה פיזית לדירה (לא חובה) ועוד. כלל ההוצאות הנלוות הללו יכולות להפוך כל עסקה מרוויחה על הנייר, לעסקה מפסידה בפועל, ולכן חשוב להביא בחשבון את כלל הנתונים הללו. ריכזנו עבורכם את עיקרי ההוצאות הנלוות שתידרשו לשלם עבור השקעה בארה"ב והן:

• תשלום לעורך דין מקומי
• תשלום למתווך או יועץ נדל"ן מקומי
• תשלומי מס רכישה (גם ברכישת דירה ראשונה)
• תשלומי מס הכנסה על רווחים מההשקעה
• תשלומי כפל מס (למדינות רבות אין אמנת מס עם ישראל, מה שיחייב את המשקיעים הישראלים לשלם מיסים גם לישראל וגם למדינה בה הם בחרו להשקיע)
• שיפוץ הנכס אם צריך

היערכות נכונה והיכרות עם כל הסיכונים היא שם המשחק – עשו זאת נכון ותיהנו מהשקעות אטרקטיביות במיוחד

במידה ותביאו בחשבון את כלל ההוצאות הללו, תוכלו להעריך נכון את כדאיות ההשקעה. לסיכום, השקעות נדל"ן בארה"ב מאפשרות למשקיעים הישראלים ליהנות ממחירי נכסים נמוכים בעשרות אחוזים בהשוואה למחירי הדיור בישראל. המחירים הנמוכים כוללים מספר יתרונות מרכזיים, והם: פוטנציאל רווח גדול יותר, אחוזי תשואה גבוהים יותר ופתיחת דלת למשקיעים קטנים ללא הון עצמי גבוה. אם גם אתם רוצים ליהנות מכל היתרונות הללו, חשוב להביא בחשבון את כל הסיכונים שציינו לעיל, במטרה לוודא שתבצעו עסקה מרוויחה. הביאו בחשבון את כל ההוצאות הנלוות, בחרו בקפידה את אנשי המקצוע שילוו אתכם, וודאו שתוכלו לקבל את הלוואת המשכנתא שתכננתם והתחילו ליהנות מאחוזי תשואה גבוהים בעשרות אחוזים בהשוואה לאלה המתקבלים מהשכרת נכסים בישראל!

משקיעי נדל"ן רבים מישראל בוחרים להתחיל להשקיע מעבר לים. השקעות נדל"ן במדינות רבות בכל רחבי העולם כוללות לא מעט יתרונות על פני השקעות נדל"ן בישראל. היתרונות הגדולים ביותר הם:

• מחירים נמוכים בעשרות אחוזים – מה שמאפשר גם למשקיעים קטנים עם הון עצמי נמוך להתחדש בנכסים אטרקטיביים באזורי פריים לוקיישן.
• אחוזי תשואה גבוהים מהשכרת הנכסים – מחירי הדיור הגבוהים בישראל שוחקים את אחוזי התשואה המתקבלים מהשכרת הנכסים. בעוד אחוזי התשואה הממוצעים המתקבלים מהשכרת נכס בישראל עומדים על כ 3% בלבד, במדינות רבות בארצות הברית ניתן ליהנות מתשואה שנתית הנעה בין 5% ל 10% בכל שנה.

המיסים שאתם חייבים להביא בחשבון לפני רכישת כל נכס!

אז אם גם אתם שוקלים להתחיל להשקיע את מיטב החיסכונות שלכם בנדל"ן בכל רחבי העולם, חשוב שתכירו את המיסים וההוצאות הנלוות שאתם חייבים להביא

בחשבון. משקיעים רבים שבוחרים להשקיע מעבר לים לא מכירים היטב את המיסוי המקומי וכן את כלל ההוצאות הנלוות שהם ידרשו לשלם, מה שהופך את ההשקעה למסוכנת ומורכבת יותר. לכן, בשורות הבאות נגע במיסים החשובים שאתם חייבים להביא בחשבון לפני שתתחילו להשקיע בנדל"ן בכל רחבי ארצות הברית.

• מס רווח הון –מס רווח הון או בשמו המוכר בישראל, מס שבח, הוא המס הראשון שאתם חייבים להביא בחשבון לפני שתרכשו נכסים בארצות הברית למטרות השקעה. מס השבח הוא מס המשולם על הרווח בעת מכירת הנכס. כלומר, אדם שרכש דירה בארצות הברית בעלות של 450,000 שקלים ומכר אותה לאחר מספר שנים ב 520,000 שקלים, יהיה חייב בתשלום מס שבח על הפער שבין הרכישה למכירה, היינו 70,000 שקלים.

מס רווחי הון בארצות הברית הינו מס פרוגרסיבי.

1. רווח נמוך מ 36,900 דולר – פטור ממס רווחי הון.
2. עד 406,000 דולר – המשקיע ידרש לשלם 15% מס רווחי הון.
3. מעל 406,000 דולר – המשקיע ידרש לשלם 20% מס רווחי הון.

• מס על הכנסות מהשכרת נכסים בארצות הברית – גם המיסים שתידרשו לשלם בגין כל הכנסותיכם מהשכרת נכסים בארה"ב פרוגרסיביים.
  מדרגות המס שאתם צריכים להכיר הן:

1. רווח של עד 9,950 דולר בשנה – המשקיע ידרש לשלם 10% מס.
2. עד 40,500 דולר – המשקיע ידרש לשלם 12% מס.
3. עד 86,300 דולר – המשקיע ידרש לשלם 22% מס.
4. עד 164,000 דולר – המשקיע ידרש לשלם 24% מס.
5. עד 209,400 דולר – המשקיע ידרש לשלם 32% מס.
6. עד 523,600 דולר – המשקיע ידרש לשלם 35% מס.
7. מעל 523,600 דולר – המשקיע ידרש לשלם 37% מס.

קיימת אפשרות לקזז הוצאות מוכרות מההכנסה החייבת במס – קיזוז נכון יכול לחסוך לכם תשלומי מס על סך אלפי שקלים מידי שנה!

יש להדגיש כי ניתן לקזז הוצאות חיוניות ומוכרות רבות מהרווח הנקי שיחושב לצורך ניכויי מס. כלומר, אדם שהרוויח 50,000 דולר בשנה מהשכרת נכסים בארה"ב, אך הוציא לשם כך 20,000 דולר במהלך השנה כולה (הוצאות מוכרות בלבד), יהיה זכאי להוריד את ההוצאות מההכנסות לצורכי חישוב מס, כך שההכנסה החייבת שלו עומדת על 30,000 דולר בלבד.

משקיעים רבים שוכחים להביא בחשבון את כלל המשתנים הללו, מה שגורם להם להתמודד עם עסקאות מפסידות רבות. לכן, חשוב להביא בחשבון את כל המיסים בארצות הברית לפני שבוחרים להתחיל להשקיע במחוזותיה. כך תוכלו להיות סמוכים ובטוחים בהצלחת העסקה שלכם.