מס שבח – המדריך המלא

'מס שבח' אותו מושג שמחולל אצל רבים מאיתנו סיוטים חוזרים ונשנים, בוודאי החל משנת 2014, הוא אחד מהמסים המשמעותיים ביותר ובעל חשיבות עצומה בכל הקשור לתחום עסקאות הנדל"ן והמקרקעין. אם בעבר, אומנם היה קיים מס שבח בחוק אך בפועל רוב רובם של המוכרים השיגו או קיבלו פטורים שונים לגביו, הרי שמשנת 2014 נכנסה רפורמה מקיפה בתחום והתמעטו מאוד הפטורים סביב מס השבח וגם אז הם מתקבלים תחת מעטה כבד של תנאים וסייגים רבים. 

למעשה, כעת חלה חובה על כל מי שמוכר דירת מגורים, משרד, חנות, מגרשים, מחסנים וכד' – או כל דבר אחר הנכלל תחת הגדרת "זכות במקרקעין" לשלם את המס המיוחד הנובע מן ההפרש שבין שווי הנכס בעת הרכישה לשוויו בעת המכירה.  מעצם העובדה כי עסקאות מקרקעין ונדל"ן מאופיינות בסכומים גבוהים, הרי שלמס השבח המוטל על עסקאות אלו, משמעות עצומה במישור הכלכלי והכספי ולפיכך חשיבות רבה להבנת מס זה ובמידת האפשר, ניצול פטורים, העומדים לסכות בעל הנכס בעת מכירתו.

המס על השבח

מס שבח, הינו למעשה מס על רווח הון. דהיינו, ההון או השבח שהפקנו מן הנכס שלנו בהפרש הזמן שעבר מיום רכישתו על ידנו ועד מכירתו (או גם העברתה של הזכות במקרקעין, גם ללא תמורה, במקרים מסוימים). למעשה, אנו נדרשים לשלם לרשות המסים, את מה שהרווחנו על הזכות במקרקעין, גם אם איננו סוחרים בהכרח בנכסים אלו, באופן קבוע. 

כאמור עד שנת 2014, כל מי שעיניו היו בראשו, יכול היה באמצעות תכנון מס פשוט וקצת סבלנות, לקבל פטור על מס שבח. למעשה, יכולת למכור כמה דירות שתרצה, כל עוד מכרת רק דירה אחת כל 4 שנים, היית זכאי לפטור מלא ממס שבח, גם אם ברשותך היו עוד מספר רב נוסף של דירות.  החל מינואר 2014 השתנו החוקים בעקבות הרפורמה והיכולת להשתמש בפטור זה – נמחקה כמעט לגמרי. כתוצאה מכך, ישראלים רבים שראו במכירת הדירות הזדמנות לעשות רווחים קלים, נתקלו כעת בהוצאה גבוהה ומשמעותית, שהעמידה בספק עסקאות נדל"ן רבות.

כיצד נקבע מס שבח?

כדי לקבוע את גובה המס הנדרש לשלם, קבע המחוקק את השיטה הבאה כמסגרת: מחיר המכירה של הנכס, ביום המכירה, פחות מחיר הרכישה של הנכס וההפרש הוא החלק החייב במס שבח. המס עצמו הוא בשיעור של 25% לפיכך, לשם הדוגמא, במידה ורכשתם לפני 10 שנים נכס ושילמתם עליו סך של 2 מיליון ₪ וכעת אתם מוכרים אותו בסך של 3 מיליון ₪, הרי שרווח ההון שלכם על השבחת הנכס הוא  – 1 מיליון ש"ח ועליו תשלמו 25% מס שבח, בשווי 250,000 ₪.

בפועל הדברים מעט שונים. ראשית, מוסדות המס מבינים כי לא כולנו סוחרי נדל"ן, אשר ברשותם דירות רבות מתוך מחשבה להפיק מהם רווחים רבים. חלקנו, אנשים רגילים אשר מידי כמה שנים יתכן וירצו לשפר דיור, לעבור למקום אחר בנסיבות שונות וכדו'. אין לנו כוונה להפיק מהדירה או מהנכס שנמכור, בהכרח רווח ואיננו עושים פעולות מכירה או רכישה של נכסים כחלק מתוכנית עיסקית של השקעות ומימושים. ככאלו, ובהתקיים שאכן מתקיימים התנאים המראים כי איננו משקיעים, אין סיבה אמיתית שנשלם את מס השבח במלואו.

רווח פחות השקעה

יתרה מכך, אומנם רכשנו את הנכס בסכום נמוך מזה שאנו מוכרים אותו כעת אבל מאוד יתכן, שכדי להגיע למצב זה, השקענו בנכס כספים במהלך הדרך, שמטרתם הייתה לשדרג ולהשביח אותו. למשל, השקענו כסף רב בשיפוץ, בזיפות הגג, שילמנו כספים למומחים הקשורים בדירה ועוד הוצאות רבות, שהיוו חלק מהשבחת הנכס.

החוק קובע, כי הוצאות מעין אלו, יתקזזו מערך ההפרש שבין ערך המכירה לערך הרכישה ובעצם, רק מה שנותר אחריהם, יקרא "רווח" ורק עליו יושת המס. כך, הוצאות שונות כמו הוצאות שכר טרחת עו"ד שהיה מעורב ברכישת הדירה, אגרות, תשלום לאדריכלים ולבעלי מקצוע דומים, דמי תיווך והוצאות אחרות, מתקזזים למעשה מתוך רווח ההון. לעיתים, הוצאות אלו יהיו כבדות מאוד ורווח ההון יתקזז משמעותית ונטל המס יוקל מעליכם יחסית. לכן, תמיד מומלץ אגב, לשמור את הקבלות ואת כל החשבונות על ההוצאות בגין הדירה, גם שנים רבות לאחר מכן. אלו יכולים להיות אסמכתאות חשובות, בבואכם לנסות להפחית את תשלום המס והן יכולות להיות בעל ערך רב. בחלק נדיר של המקרים, אף יוצר מצב בו כלל אין רווח הון, בשל העובדה כי ההוצאות על הבית היו גבוהות מערך השבח. במקרים כאלו כלל לא נצטרך לבקש פטור כלשהו ממס שבח. 

לשם ההמחשה, ניקח את הדוגמא הקודמת. רכישה ב- 2 מיליון, מכירה ב-3 מיליון. אלא שבדרך היו גם הוצאות שיפוץ בסך 300 אלף ₪ ושולם שכר טרחה לעורך דין, בעניין קשור, בסך 100 אלף ₪. כתוצאה מכך, רווח ההון עליו יוטל מס השבח אינו 1 מיליון ש"ח, אלא ההוצאות מקוזזות ממנו והוא עומד רק על סך של 600,000 ₪. רק מסכום זה יגבה מס בשיעור 25% – כך שהמס בפועל יהיה רק 150,000 ₪.

מס שבח בשום שכל

בנקודה זו חובה לציין, כי את כל ההתחשבנויות האלו, ובכלל את כל ההתנהלות מול אגף המסים, מומלץ לא לערוך לבד אלא להיעזר במומחים לעניין, המכירים לפני ולפנים את החוקים ואת תכנוני המס וההקלות והפטורים, היכולים להיות לכם לעזר. במקרה שציינו, אם תגישו בקשה לפטור ממס שבח, במקרה בו אינכם זקוקים באמת לפטור זה, הרי ש"תבזבזו" אותו ולא יותר לכם להגיש בשנית, על נכס אחר, בקשה לפטור, גם אם הוא רלוונטי בנכס השני. מנגד, לא כל הוצאה מוכרת לצורך הפחתת הרווח ויהיה חבל אם תסתמכו על מידע לא נכון או שתוציאו אנרגיה על דברים שלא יכולים לסייע לכם. אבל עוד נגיע לחשיבות הסיוע במקצוענים ומומחים בואכם להתעסק עם מס שבח. בינתיים נגיע לכלי חשוב נוסף – הפטורים. 

פטור ממס שבח 

כאמור, המדינה מבינה כי אין הכרח להטיל מס שבח על כל אדם. אנשים רבים מוכרים דירה לא מתוך כוונה לעשות רווח, ודאי שלא באופן סידרתי. אז אחרי שבדקנו שבכלל נוצר לנו רווח הון, כתוצאה ממכירת הדירה, יש באפשרותנו לבחון מספר מסוללים, שבגינם, אולי נזכה לפטור מתשלום המס. 

כאמור, עד תחילת שנת 2014, היה חל סעיף  49ב(1) לחוק, אשר העניק פטור מלא ממס שבח כל מכרנו רק דירת מגורים אחת במשך 4 שנים. אלא שסעיף זה בוטל והתנאים הוקשחו וכעת, נקבע כי ניתן יהיה לקבל פטור מהמס רק עם המכירה היא של 'דירת מגורים מזכה'. 

מהי בעצם 'דירת מגורים מזכה'? למעשה זו דירת מגורים אשר עונה על התנאים, שכולם חייבים להתקיים וכאשר כל תנאים אלו מצטברים וכולם גם נכונים בתאריך המכירה. במקרה כזה, במידה והמוכר יבקש פרואקטיבית לקבל את הפטור מהמס – הדברים ישקלו לחיוב ויתכן ויזכה לפטור על מס שבח. במידה והדירה, לא תכנס תחת הגדרת “דירת מגורים מזכה” – לא יינתן פטור ממס שבח כלל.

דירה מזכה

כדי שהדירה תחשב 'כדירה מזכה' ויינתן לגביה פטור, צריכים להתממש לגביה כמה תנאים מצטברים.

דירת מגורים-  על הדירה להיות משמשת למגורים (ומתוך כך שבנייתה כבר נסתיימה) או שזו דירה המיועדת למגורים לפיה טיבה – דהיינו, היא מכילה דברים ומתקנים ממשיים, הנחוצים כדי לגור בה, כגון: מטבח, שירותים, אמבטיה וכד'.

על הדירה להיות בבעלותו (לרבות חכירה – 25 שנה ומעלה) של המוכר שהוא מוכר יחיד (ולא חברה קבלנית או תאגיד כלשהו שקיים לו מלאי של דירות וכן שלפחות 50% משטחה, משמע- חלקה העיקרי, שימש למגורים ב-4 שנים שלפני המכירה או 80% מכל התקופה בגינה מחושב מס השבח. 

כאן מגיעה גם הדרישה, לפיה אותה הדירה המועמדת להימכר ובגינה אנו מבקשים פטור, הינה הדירה היחידה של אותו מוכר ואין לו בילתה דירה  אחרת, כאשר בנוסף, דירה זו בחזקתו לפחות 18 חודשים וכאשר בתקופה זו של 18 חודשים הוא גם לא מכר דירה אחרת. 

מזל טוב, מכרתם את הדירה שלכם. למה מזל טוב? כי לרוב זה מסיבה טובה. יתכן ושיפרתם את רמת הדיור שלכם עם מעבר לדירה מרווחת וגדולה יותר, יתכן וקיבלתם דירה בירושה וכעת אתם רוצים לממש אותה ויתכן כי ברשותכם כמה דירות, כחלק מהשקעה וכעת אתם רוצים להפיק רווחים. אלא שאם לא תתכננו נכון ותכלכלו את צעדיכם, אתם עלולים להפסיד כסף רב. זאת בשל העובדה כי קיים מס שבח דירה יחידה ובמקרה של מספר דירות שברשותכם, מס שבח גדול הרבה יותר, לעיתים בלי שום פטור.

חשוב לזכור כי עוד טרם מכירת הדירה, יהיה נכון לבדוק את כל ההיבטים והצדדים הקשורים למס השבח בגין מכירתה וזאת כל מנת לנסות ולנטרל את נטל המס, אם לא במלואו אז לפחות בחלקו. במדריך הבא נפרט סוגיות שונות על מס שבח דירה יחידה, על הפטורים השונים, ההבדלים בין סוגי דירות ייחודיים ועוד. 

אולם חשוב לדעת, כי מס שבח הוא אחד מן המיסים המורכבים ביותר, הן מבחינת החישובים שלו והן מבחינת מגוון החוקים והתקנות המרכיבות אותו. זהו גם מס, שעבר רפורמה מקיפה בשנים האחרונות ומשכך, משתנה חדשות לבקרים. זו גם הסיבה, מדוע נכון לעשות את צעדיכם בנבכי מס שבח, בסיוע של מומחה לתחום, אשר מכיר את הנושא לפני ולפנים. לעיתים זה יכול להיות ההבדל בין תשלום מס בסך מאות אלפי שקלים לבין פטור מלא.

השנויים בחוק

מס שבח הוא מס ותיק יחסית. אלא שביום הראשון של שנת 2014, החלה רפורמה מקיפה במס ונכנסו אליו שינויים רבים, ששינו אותו ואת דרך ההתייחסות אליו מן הקצה אלא הקצה. עד ינואר 2014, היה קיים פטור כללי ממס שבח, למי שמכר דירה אחת, פעם ב- 4 שנים. עם כניסת הרפורמה לתוקף, פטור זה בוטל. החשיבה של מתכנני הרפורמה הייתה להעשיר את היצע הדירות בשוק הישראלי, על ידי עידוד מכירת דירות על ידי מי שמחזיק בכמה מהם, מעצם העובדה כי הוא יוכל למכור דירה רק פעם ב-4 שנים, בלי לשלם עליה מס שבח. כאמור, פטור זה בוטל. 

אלא שדווקא ביטול הפטור הגורף, הביא בכנפיו גם הזדמנויות חדשות, במידה ותבצעו תכנון וחשיבה נכונים, למכירת הדירות, בלי לשלם מס כלל או מס מופחת.  ישנם מספר מסלולים המאפשרים פטור מס שבח דירה יחידה או דירות בסטטוס אחר, אולם כדי לקבל פטור זה, עלינו לעמוד במספר מבחנים וקריטריונים שונים.

הזכאות לפטור ממס שבח 

כדי לקבל פטור ממס שבח, צריך שהדירה אותה אתם מתעתדים למכור, תכנס תחת ההגדרה: "דירה מזכה". הכוונה  בדירה מזכה היא דירה שנעשה בה שימוש למגורים (בניגוד למשל לדירה שעיקרה משמש כמשרד) למשך של לפחות 4 שנים או 80% מהתקופה עליה יחושב מס השבח העתידי. בנוסף, הבעלים של הדירה וזה שמוכר אותה, הוא אדם יחדי ולא חברה, תאגיד או חברה קבלנית.

קיומה של "דירה מזכה" הוא תנאי סף ורק ברגע שהתמלא התנאי הבסיסי של "דירה מזכה", נוכל לגשת ולבדוק האם בכלל נוכל לקבל זכאות לפטור ממס שבח על הדירה. קיימים כמה סוגי פטורים או יותר נכון לומר, סיטואציות המאפשרות קבלת פטורים: פטור על מס שבח דירה יחידה, פטור במכירה של דירה אחת ואפילו 2 דירות במידה ובתוך פרק זמן הקבוע בחוק, תרכוש במקומה דירה חלופית גדולה או יקרה יותר, פטור בהקשר של עסקאות תמא 38, פטור במכירת דירה שהתקבלה בירושה ועוד מספר פטורים ספציפיים יותר, כמו העברת דירה בעקבות גירושין, העברה בין קרובים ועוד. נפרט כעת על הבולטים שבפטורים.

פטור מס שבח דירה יחידה

כדי לקבל את הפטור על מכירת דירה יחידה (דירה יחידה שיש לנו), חייבים להתקיים כמה תנאים. ראשית כמובן, מעצם ההגדרה, זו חייבת להיות דירתו היחידה של המוכר ואסור לו להחזיק ברשותו דירה נוספת. בעניין זה נדגיש כי גם בן או בת זוגו של המוכר וילדיו, נחשבים בעיני החוק כתא משפחתי אחד. כך שגם אם כל אחד מהם מחזיק בבעלותו דירה אחת בלבד, הרי שבפועל הם יתפסו כימי שכל אחד מהם מחזיק יותר מדירה אחת.

תנאי נוסף הוא שהמוכר חייב להיות תושב ישראל או תושב חוץ, שלא קיימת ועומדת לו דירה נוספת במקום מוצאו. תנאי זה, הגיע כמובן, על מנת למנוע את התופעה של השקעות זרות או רכישת דירות על ידי תשובי חוץ, הגורמים לביקוש גדול ותר והקטנת היצע הדירות הקיים.

תנאי נוסף הוא שהמוכר, גם אם ברשותו כרגע דירה יחידה אחת בלבד, לא מכר ב-18 החודשים הקודמים, שום דירה אחרת. במקביל, הוא חייב להיות בעל הזכות בדירה שעומדת להימכר (לא נכנס כעת לניואנסים הקטנים של אחוזי האחזקה), למשך לפחות 18 החודשים הקודמים לתאריך המכירה. בנוסף, חשוב לדעת שקיימת גם תקרת פטור, שמעליה, גם דירה העומדת בכל תנאי אחר של דירה מזכה, לא תקבל פטור. תנאי זה נועד לרסן מעט את שוק דירות היוקרה. תקרת הפטור משתנה מעת לעת וכדאי לבדוק את המספרים עוד טרם המכירה, כדי לקבל תמונת מצב אמיתית על מס שבח דירה יחדיה בדירות יקרות.

פטור ממס שבח גם על דירה שאינה יחידה

גם אדם אשר מחזיק, בסיטואציות מסוימות יותר מדירה אחת, יוכל לקבל לעיתים פטור גם אם אין לו פטור מס שבח דירה יחידה. המקרה הבולט ביותר הוא דירה שקיבלנו כתוצאה מפטירת קרוב משפחה והורשת הדירה אלינו. בכך למעשה אנו מחזיקים ב-2 דירות ובמידה ונרצה להפטר מאחת מהן, הרי שלכאורה נצטרך לשלם מס שבח, כמי שמחזיק ב-2 דירות רגילות. אלא שהמחוקק מבין כי הדירה לא הגיעה לידנו כתוצאה מתכנון ארוך טווח של השקעה שמטרתה לקצור רווחים משוק הנדל"ן. ולכן, גם דירה שהתקבלה בירושה יכולה לקבל פטור. 

בקצרה נציין כי גם פה יש תנאים, ביניהם העובדה כי היורש היה בן או בת זוגו של המוריש או צאצא שלו, שלמוריש עצמו לא הייתה יותר מדירה אחת ושגם המוריש עצמו, לו היה בחיים והיה רוצה למכור את דירתו – היה הוא זכאי לפטור ממס. במקרים אלו ואחרים, יראו את היורש דירה נוספת, כאילו עדיין יש ברשותו רק דירה יחידה (זו המקורית). אבל כאמור, מסלולי פטור על דירה בירושה, הינם סוגיה נפרדת ומרוכבת, וראוי להתייעץ עליה בכובד ראש עם מומחים לדבר. אגב, אחוזי בעלות על דירה, אדם שבנוסף לדירתו הרגילה, מחזיק בחלק בדירה נוספת, יכול להיות גם הוא זכאי לפטור ממס שבח וזאת בתנאי שחזקתו בדירה אינה עולה על שליש.

סיטואציה נוספת בה אדם יכול להחזיק במקביל ב-2 דירות ועדיין לקבל פטור ממס, היא מכירת 2 דירות, מתוך מטרה לקנות דירה חלופית. מצב זה מאפיין בעיקר משפרי דיור אשר רוכשים את דירת חלומותיהם החדשה עוד טרם מכרו את הישנה. במקרה כזה, בבואם למכור את הדירה הישנה, הם מחזיקים ברשותם 2 דירות כאשר לכאורה, הם מתחייבים בגינם מס (כי אין דירה יחידה). גם כאן קרא המחוקק את הסיטואציה ומבין שגם כאן אין ניסיון התערבות לא תמים בשוק. לכן, במידה והדירה החדשה נקנתה בתוך 24 חודשים שלפני תאריך המכירה – יינתן פטור ממס שבח.

סוף מעשה במחשבה תחילה

כבר עמדנו על מורכבותו של מס השבח. הסעיפים הרבים שבו, יכולים לפעול ל-2 הכיוונים. הם יכולים להכשיל את מי שאינו בקיא בהם ולא בדק ותכנן נכון והתוצאה תהיה תשלום מס של 25%. המשמעות, למשל במכירת דירה בשווי 2 מיליון ₪, שהניבה רווח (שבח) של מיליון ₪: מס שבח של 250,000 ₪. יחד עם זאת, ריבוי הסעיפים, התקנות ומסלולי הפטורים יכול להוביל לכך, שתזכו לפטור מוחלט או פטור חלקי, שיחסוך לכם הרבה כסף.

בבואנו למכור דירה, עלינו לשאול את עצמנו מספר שאלות הכרחיות: האם ברשותי דירות נוספות או בבעלותם של אחד מבני התא המשפחתי שלי (שכן הם מצטרפים לכדי ישות אחת)? במידה וישנם אכן מספר דירות ברשותי או ברשות מישהו מהתא המשפחתי הקרוב, הרי שתשאל השאלה: על איזו דירה הכי משתלם לקבל את הפטור (קרי, איזו דירה למכור, כדי שאירוע המס עליה יהיה הכי שולי ויפגע בי הכי פחות). ובכלל, צריך להישאל, האם אני בכלל זכאי לפטור עבור מכירת הדירה? (דהיינו, האם היא עומדת בהגדרות של "דירה מזכה") ואם אני זכאי, האם יש מספר פטורים, שרצוי שאבחר בטוב ביותר שבהם עבורי (שכן לרוב, אין כפל פטורים וכפי שציינו, שימוש בפטור, עלול להביא לכך שהוא לא יהיה זמין עבורנו בעתיד, גם לא עבור דירה אחרת).

על שאלות אלו ואחרות מומלץ לענות ביחד עם יועץ מס, הבקיא דווקא בעולמות מס השבח, בפרט ובעולם הנדל"ן והמקרקעין, בכלל. תוכלו לבחור אדם שכזה בעקבות המלצות שקיבלתם או מהתרשמות אישית והוא יסייע לכם בנבכי הבירוקרטיה מול המוסדות השונים ובדיונים הרבים מולם. גם אם במבט ראשוני ואפילו שני אתם מבחינים כי אינכם זכאים לפטור מלא, הרי שאיש מקצוע בתחום יכול לנקוט במספר פעולות שיפחיתו מעט מגובה המס וגם בזה אין מה לזלזל.

חישוב מס השבח

מס שבח דירה יחידה ובכלל, הוא מס בשיעור 25%, הנגזר מסך הרווח של המוכר ממכירת הדירה. הרווח הוא למעשה, אוו ההפרש שבין מחיר הקניה של הדירה אי אז למחר המכירה הנוכחי. לשם ההמחשה, במידה והדירה נרכשה בסך של 2 מיליון ₪ ונמכרה ב-3 מיליון שח, הרי שרווח המכירה, המחויב במס שבח הוא 1 מיליון ₪ ו-25% ממנו הוא 250,000 ₪, שישי להעביר כמס.

בפועל, ניתן להפחית את נטל המס על ידי קיזוז הוצאות שהיו לארוך חיי הדירה, בין אם סייעו להגדלת שוויה והשבח שלה ובין אם לא. כך למשל שכר טרחת עורך דין שהיה מעורב בענייני הדירה, יקוזז מסך הרווח. כך גם במידה וערכנו שיפוץ משמעותי בדרכה שהעלה את ערכה (וגם אם לא העלה), הוצאות תיווך, אגרות ורישיונות ועוד וכן, אפילו חלק מהוצאות הריבית על המשכנתא. חשוב להדגיש שלא כל הוצאה מוכרת לקיזוז. אולם מכיוון שלא תמיד אתם מכירים את החוק על בוריו ואינכם יודעים איזו בדיוק הוצאה מוכרת ואיזו לא, מומלץ לשמור העתקים של כל הקבלות והתעודות השונות, על מנת לממש את הקיזוזים בגינם. 

אם נחזור לדוגמא שלנו, הרי שנוכל להוריד מ- 1 מיליון ₪, 200,000 ₪ שכר עורך דין, 100,000 שיפוץ פנימי ו-100,000 שיפוץ חיצוני. בסה"כ, נוכל לקזז, במידה ויש לנו תיעוד להוצאות אלו, סך של 400000 ₪, כך שהרווח עליו יחושב 25% מס, יהיה רק 600,000 ₪ – משמע מס של 150,000 ₪.

מס שבח ליניארי

אז מס שבח דירה יחידה לא יוטל אם אכן ש לכם דירה יחידה. אבל מה אם היו לכם 2 דירות, שאחת מהן, נרכשה עוד לפני ינואר 14 מועד כניסת התקנות ברפורמה החדשה. כזכור, הרפורמה הכילה את מה שמכונה תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין, לפיו מתבטל הפטור בגין מכירת דירה אחת כל 4 שנים. אלא שגם המחוקק הבין, שאם אתה משנה את החוקים באמצע המשחק, המשחק אינו הוגן. ישנם אנשים רבים שרכשו דירה שניה לפני כניסת הרפורמה וכעת הם יפגעו חד צדדית ובלי יכולת להגיב.

לכן הותקן החישוב הליניארי, שמטרתו לרכך את נטל המס ובעצם לנטרל את השנים, שלפני כניסת הרפורמה. החישוב הליניארי מתבצע בצורה מעט מורכבת: גם כאן אנו מקבלים את רווח ההון כתוצאה ממכירת השירה (מחיר מכירה, בקיזוז ההוצאות הרלוונטיות, פחות מחיר הקניה הראשוני).  את רווח ההון, אנו מחלקים בצורה שווה על פני כל תקופת הדירה ברשותנו. כך, כל התקופה שווה ואנו מנטרלים עליות שבח כתוצאה מאירועים חד פעמים או אירועי שיא. ומכאן, אנו מחלקים לפי תאריך כניסת הרפורמה. כל השווי שנצבר בחלק שעד ינואר 14, זכאי להיות פטור ממס שבח וכל החלק שאחרי ינואר 14 ובמידה ואין פטור אחר או נוסף, יתחייב ב-25% מס. 

לשם הדוגמא, דירה שנרכשה בשנת 2013 ונמכרה בשנת 2020. (נתייחס לשנים שלמות לצורך פשטות החישוב). היא למעשה הייתה ברשות הבעלים שנה 1 (2013) לפני כניסת הרפורמה החדשה ו- 7 שנים לאחריה. את הרווח הנצבר, במקרה שלנו מיליון, אנחנו מחלקים לכל 8 שנות תקופת חיי הדירה בבעלות המוכר הנוכחי – קרי 125,000 ₪ לשנה. את שנת 2013 אנו פוטרים ומחייבים רק את 7 השנים האחרונות: 7 כפול 125,000 שווה 875,000 רווח הון. על סכום זה יגיע מס של 25% שיהיה שווה 218,750 ₪.

מס שבח מול מס רכישה

רבים נוטים להתבלבל בין מס שבח לבין מס רכישה.חשוב מאוד לשים לב להבדל בין הגדרת דירה יחידה מס שבח לבין הגדרת דירה יחידה לעניין מס רכישה. מס רכישה הוא מס שכל קונה הרוכש זכות במקרקעין, מחויב עליו בתשלום למדינה והוא מחושב לפי גודל העסקה. יש פטור על מס שבח דירה יחידה, במידה והיא נמכרת אחת לשנה וחצי (18 חודש) ובמידה ויש חיוב מס שבח (בדירה שאינה מזכה), החישוב הנעשה הוא לניארי. לעומת זאת, במס רכישה, גם דירה יחידה יכולה להיות מחוייבת במס (אם כי בשיעורים נמוכים יחסית), בעוד דירה שניה מחוייבת בסכומים גבוהים בהרבה.

בנוסף, לעניין מס שבח דירה יחידה, ההגדרה נוגעת לדירת מגורים, דהיינו דירה שגרים בה בפועל. במס רכישה, ההגדרה היא דירת מגורים או דירה המיועדת למגורים. משמע, שגם דירה שנמצאת כעת במהל הבניה, יכולה להיות מחויבת במס, על אף שטרם התגוררו בה.

תשלום מס שבח

את מס השבח הראשוני צריך המוכר לחשב בעצמו. הוא יכול עשות זאת בעזרת עשרות המחשבונים המצויים ברחבי הרשת או להיעזר באיש מקצוע מנוסה, שיוכל להאיר לו טוב יותר את הדרך. חשוב לזכור שיש גם קיזוזים שניתן לעשות. חישוב זה נקרא "שומה עצמית" ואותה יש להגיש לגוף המיסוי בתוך פרק הזמן הנקבע בחוק, מרגע המכירה. בתוך 60 יום מתהליך המכירה יש כבר לשלם בפועל שומה עצמית זאת. לא תמיד יסכימו רשויות המס עם הערכת השומה העצמית ולעיתים יערכו שומה אחרת, שתניב רווח הון שונה ותשלם גבוה יותר של מס שבח. גם במקרים אלו כדאי שיהיה לצידכם איש מקצוע מנוסה שידע להתמודד אל מול הרשויות. 

בעלויות ותא משפחתי

לעניין הבעלות על הדירה, חשוב לשים לב, כי רואים גם את בן או בת הזוג של המוכר, כתא משפחתי אחד. מתוך זה אנו למדים, שפטור, אם ניתן, הוא לתא משפחתי, ולתא המשפחתי כולו מותר להחזיק רק בדירה אחת, כדי לזכות בפטור עקב דירה מזכה. המחוקק הדגיש נקודה זו, בכדי שלא ניתן  יהיה לבצע תכנוני מס, לפיהם דירה אחת תרשם על הבעל והשנייה על האישה, כדי שלכל אחד מהם תהיה רק דירה אחת.

בנוסף, על פי החוק רק תושבי ישראל זכאים לפטורים על מס שבח, בבואם למכור את הדירה היחידה שלהם בישראל. באשר לתושב חוץ, הרי שכדי לזכות בפטור, הוא יצטרך להביא אישור ממדינת המקור שלו, כי הוא אינו מחזיק בה נכס נוסף. מהלך זה נועד כדי למנוע מאזרחים זרים לבצע השקעות חסרות מגבלות בשוק הדירות הישראלי ולהשפיע עליו ועל התנודתיות בו. בנקודה זו ראוי לציין כי גם דירה אחת בבעלות אדם – לא בהכרח תזכה בפטור. קיימת תקרת פטור, בסך 4,495,000 ש”ח, אשר כל שווי הדירה מעל תקרה זו, מחויב מס רכוש כרגיל. גם דירה שבנייתה טרם הושלמה, אינה מאפשרת קבלת פטור בעת מכירתה, שכן אינה נקראת עדיין "דירת מגורים".

בקשת הפטור

את הפטור על מס שבח מבקש המוכר בעצמו באופן פרואקטיבי, כחלק מההצהרה שלו לרשויות המס על עסקת המכר. במידה והמוכר בדק כי בכלל יש לו שבח על הדירה, עליו יוטל המס, גם לאחר קיזוז ההוצאות ובמידה והוא עומד בהגדרה של 'דירה מזכה', עליו כעת לבדוק ולתכנו היטב את האפיק הפטור הנכון ביותר עבורו. בשלב זה, רצוי שלא לסמוך רק על החושים שלנו אלא להיעזר באי מקצוע הבקיא בחוקים ובתקנות בתחום המקרקעין. בקשות לא נכונות, הצגת דברים בצורה מסוימת, תזמון וכד' – יכולים להיות שווים גם מאות אלפי שקלים.

כאשר אין למוכר פטור והוא יאלץ לשלם מס שבח, הוא מחויב לדווח בתוך 40 יום לרשות המיסים על הנכס ועל תמורתו מהמכירה והרווח שעלה מהמכירה (לאחר שניכה את ההוצאות וכו') וחישוב המס שנראה לו כנכון. לחישוב זה קוראים "שומה עצמית". הוא גם חייב לשלם את המס אותו חישב בתוך 60 יום מביצוע עסקת המכירה.  רשות המיסים יכולה שלא לקבל תחשיב זה של שומה עצמית ולעיתים עורכת תחשיב או שומה משל עצמה. 

היוצאים מן הכלל

מס שבח אינו חל כאשר הדירה עוברת בעלות כחלק מירושה ולא רואים בדירה שירשנו, כדירה נוספת, בעת המכירה, גם אם לבעלים החדשים של הדירה יש כבר דירה אחרת. לפיכך, לא יוטל מס שבח על דירה שעברה בירושה ואותה הדירה תזכה לפטור. יחד עם זאת, פטור זה אינו גורף ותלוי ב-3 תנאים: הראשון הוא שמוכר הדירה (היורש), הוא בן או בת זוג של מי שהוריש את הדירה או צאצא שלו. התנאי השני הוא, שלמוריש הייתה רק דירה אחת- אותה כאמור הוריש. במידה והוא הוריש דירה, כאשר הייתה לו דירה נוספת – המוכר -היורש, לא יהיה זכאי לפטור.

 התנאי השלישי מבקש לוודא כי במידה והמוריש היה עודנו בחיים והיה רוצה למכור את הדירה, גם הוא היה מקבל עליה פטור. במידה והוא לא היה זכאי לפטור עליה (למשל כי כבר ניצל פטור בתוך התקופה), גם יורשו לא יהיה זכאי. גם אם היורש עצמו אינו מחזיק בדירה נוספת והדירה שרכש היא היחידה שלו, הוא אינו יכול לקבל פטור ממס על מכירתה, במידה והמוריש היה צריך לשלם עליה מס, לו היה חי. בתוך כך ראוי לציין, כי הורה שירש דירה מילדו – אינו זכאי גם הוא לפטור. יורש מאבא- זכאי, הורה שירש- לא.

2 דירות – באופן זמני

כזכור, כאשר לאדם 2 דירות במקביל, הוא אינו זכאי לקבל את הפטור בגין דירה מזכה. אבל מה קורה כאשר הדבר נובע מצורך? במיוחד הדברים אמורים לגבי אנשים אשר רוצים לעבור לבית גדול יותר. במקרים מסוימים, יהיו אנשים שקודם ימכרו את הדירה הנוכחית שלהם, כדי לממן את הדירה החדשה. אולם במקרים אחרים,  יהיו כאלו שיהיה סיפק בידם לקנות דירה חדשה, גם אם הם עדיין לא מוכרים את הישנה (אבל ימכרו אותה בהמשך). במצב אחרון זה, מחזיק המוכר של הדירה הישנה, בשני דירות במקביל. הפטור- ניתן רק למי שמחזיק בדירה אחת. אם כן -נוצרה בעיה.

אולם גם המחוקק מבין כי זהו מצב זמני בלבד ואין באמת סיבה אמיתית לחייב את המוכר של הדירה הישנה במס שבח. הוא אינו בא לבצע רווח מהשקעות. לכן, במידה והמוכר רכש דירה נוספת, כדי שבבוא העת תחליף את דירתו הישנה, בעת מכירת הדירה הישנה וכל עוד לא עברו 18 חודשים בין רכישת החדשה למכירת הישנה, הוא יוכל לקבל פטור על מס שבח, למרות שלמעשה הוא מחזיק במקביל 2 דירות.

 חישוב מס שבח

אדם אשר בחזקתו 2 דירות, ישלם מס שבח כאשר הוא ימכור אחת מהן. על כך אין עוררין. אבל יכול לבוא אותו אדם ולטעון: סליחה, אני רכשתי את הדירה שלי עוד לפני כניסת הרפורמה והתקנות החדשות בתחילת 2014. אז היה מותר למכור דירה נוספת, כל 4 שנים. האם עלי להיענש על רכישות שבצעתי בתמימות אז, עוד לפני תחילת הרפורמה? למה אני לא יכול לקבל הגדרה של "דירה מזכה", כעת על דירה שהייתה לה הגדרה שכזו לפני 2014?

ואכן, גם המחוקק הבין שישנו פה עיוות קטן ולכן התקין את שיטת החישוב הליניארית לגבי מס שבח. אדם שברשותו יותר מדירה אחת, כאשר הרכישה התבצעה לפני 1.1.2014, יהיה זכאי לקבל פטור חלקי ממס השבח, פטור שיתייחס לשנים בהן הדירה הייתה ברשותו לפני 2014. חישוב זה הנקרא גם 'הגנה ליניארית', מביא בחשבון את החלק היחסי המקושר רק לתקופה ואילך, בה נכנסה הרפורמה לתוקפה, בעוד כל החלק שקשור לתקופה שלפני- יהיה פטור ממס לחלוטין.

ההגנה הליניארית יכולה להיות מעט מורכבת לחישוב. באופן כללי ניתן לדעת שאתרים רבים מפרסמים מחשבוני מס רכוש, שבהזנת נתונים נכונה, יכולים לנבא בקירוב את עלות המס. בנוסף, זכרו שתמיד כדאי להתייעץ עם מומחים לדבר, כדי לקבל תמונה אמיתית ונכונה של המס אותו אתם צפויים לשלם. אבל בואו ננסה להסביר את שיטת חישוב המס הליניארית בצורה פשוטה יחסית. 

לצורך כך, נחזור אל אותה הדירה מהדוגמאות הראשונות שהניבה שבח של 1 מליון ₪. אלא שלמעשה, הדירה נרכשה כבר לפני 10 שנים – בתחילת שנת 2012 (נניח לצורך הדיון והפשטות שאנו נמצאים בסוף שנת 2021). למעשה, הדירה הייתה ברשות המוכר שנתיים לפני כניסת הרפורמה ועוד 8 שנים לאחריה, עד למכירתה בסוף 2021. הרווח בסך 1 מיליון ₪, נוצר בעקבות השבח בכל התקופה- 10 שנים, משמע, שחלקו, נוצר כאשר הרפורמה החדשה עוד לא היה בתוקף והדירה הייתה אז דירה מזכה ולא היה חל עליה מס שבח כלל. לכן, נוצר החישוב הליניארי. לוקחים את כלל הרווח- 1 מיליון ₪, ומחלקים אותו ב-10 שנות "חיי הדירה" ברשות המוכר. התוצאה היא 100,000 שח רווח בשנה. כעת, נכפיל סכום זה רק באותן שנים החל מ- 1.1.2014 – במקרה שלנו 8 שנים (2014-2021). לכן, מתוך המיליון, רק 800000 יהיו חייבים במס שבח, בשיעור של 25% – ובסה"כ לתשלום: 200,000 ₪.

כך תרוויחו כסף

מס שבח יכול להיות בעל השפעות כלכליות גדולות, מעצם טבעו כמס שהוא נגזרת של 25% מעסקאות בסכומים גבוהים מאוד. אף אחד לא אוהב לשלם סתם, גם לא אתם ובטח לא סכומים גבוהים שכאלו. בחוק ובמסגרת החוק, ישנם מגוון מסלולי פטורים אותם ניתן לקבל באופן גורף או להסתייע בהם לתשלום מופחת. אולם חשוב לדעת, שרפורמה צעירה יחסית זאת, מתעדכנת כל העת והיא משתנה בתדירות, כך שמה שהיה נכון לרגע זה, יכול ויהיה לא רלוונטי בעוד חצי שנה. 

זו גם הסיבה מדוע רצוי להתייעץ עם אנשים מלומדים בתחום, שיכולו להיות עבורכם מורי נבוכים בעולם המיסים המורכב. לעיתים, יהיה ניתן מראש לערוך כמה צעדים, שימנעו מכם מבוכה רבה ותשלום מוגדל לחינם, בעתיד הקרוב והרחוק, כמו למשל בעת העברת דירה בעתיד בירושה, העברת דירות בין קרובים- ללא תמורה, כמתנה וכד'.