איך לא לשלם מס רכישה על דירה שניה

מס רכישה הוא מס אותו אנו משלמים למדינה דרך רשויות המס, כאשר אנחנו רוכשים דירה (ואין זה משנה אם היא דירה חדשה מקבלן או דירה יד שניה). ישנו מס רכישה גם לגבי נדל"ן המיועד לעסקים וכן מס על רכישת קרקעות אבל מה שמעניין את רוב הציבור הוא מס רכישה על דירות. למעשה, המס מוטל על מחיר הרכישה וכאן הוא למעשה שונה מעט מכל המיסים האחרים הקיימים בישראל. הסיבה לשוני נעוצה בכך שהוא אינו מס על הרווח. שום רווח לא הופק לרוכש מעצם הרכישה. כאשר הוא ימכור דירה, הוא יצטרך לשלם מס שבח – מס על הרווח שנוצר מהשבחת הדירה אבל כרגע המס הוא על סכום הרכישה בלבד.

תכף ניגע בסיבות מדוע בכלל שנשלם מס על דמי הרכישה של דירה אבל קודם לכן חשוב לציין כי קיים הבדל בין מס רכישה דירה ראשונה למס רכישה על  דירה שנייה. ככלל, מס הרכישה הוא מס המשולם על הדירה לפי שוויה. למעשה, על פי מדרגות מס הקבועות בחוק ואשר לרוב מתעדכנות פעם בכמה זמן. גם אחוז המס שנצטרך לשלם בכל מדרגה משתנה מעת לעת והוא משמש ככלי משמעותי בניסיונות להשתלט על שוק הדירות הגועש בישראל.

על פי שיטת המדרגות ככל שעסקת הרכישה נעשית בסכום גבוה יותר, תשלום המס יהיה גבוה יותר. דירות זולות, ברוב המקרים לא יצטרכו לשלם מס בגינן ואילו דירות יקרות מאוד, המס עלול להיות גבוה. אין ספק כי המס מהווה נטל כבד מאוד. בסיטואציות מסוימות הוא יכול להגיע למאות שקלים. יחד עם זאת חשוב לדעת שיש פטורים שונים, במיוחד כאשר מדובר על דירה ראשונה ובתכנון נכון גם אפשר לחשוב על איך לא לשלם מס רכישה על דירה שניה.

מהות מס הרכישה

עוד טרם ניגע בשיטות השונות לנסות להימנע מתשלום מס רכישה על דירה ראשונה ובמקרים הנוגעים לשאלה איך לא לשלם מס רכישה על דירה שניה, נבין רגע את כוונת המחוקק בעת קביעת מס רכישה. כאמור, מס רכישה הוא שונה. הוא מוטל על הבסיס ולא על הרווח. עם קנינו דירה שניה ב-2 מיליון ₪ ולאחר זמן מה מכרנו אותה ב-2.5 מיליון ₪ הרי שנשלם מס שבח על הרווח בסך חצי מיליון כפול האחוזים הקבועים בחוק. אבל חוץ מזה, נשלם גם מס רכישה על ה-2 מיליון שקנינו בהם את הדירה. מדוע?

הסיבה העיקרית לכך, מלבד הרצון להכניס עוד כסף לקופת המדינה הוא היכולת לשלוט על שוק הדירות בישראל ועל מחיריהן. כיום קשה עד בלתי אפשרי לרכוש דירה בישראל אם אתם זוג צעיר או בעל יכולת שאינה גבוהה. גם אם ברשותכם דירה ואתם רוצים לשפר את מצב הדיור שלכם – זו משימה קשה. הסיבה לכך היא מחירי הדירות שרק הולכים וגדלים. תוצאה של היצע נמוך מול ביקוש רב. לקלחת ההיצע מצטרפים המשקיעים. אלו אנשים שרוכשים את הדירות לא בשל רצונם לגור בהם, שכן אילו אינן הדירות הראשונות שלהן. הם עושים זאת על מנת לזכות בנכס מניב, המאפשר להם לגבות דמי שכירות בכל חודש, כהכנסה קבועה. הכנסה זו הרבה יותר גבוהה מכל ריבית שהם יקבלו בבנק על הפקדון של סכום כזה. לאנשים אלו לרוב יש אפשרות לרכוש דירות נוספות ובכך להתחרות על מעט הדירות שישנן בשוק.

מס מניעה

כדי למנוע מהמשקיעים להצטרף לחגיגה מוטל מס הרכישה על דירה שניה. בדירה הראשונה הם פטורים או משלמים מעט אבל בדירה השנייה המס מתחיל כבר ב-8 אחוז והוא על כלל עלות הדירה (בלי מדרגה התחלתית שעד אליה הסכום הוא 0 אחוז). ברגע שמוטל מס על הרכישה של הדירה השנייה, העסק הופך כבר לפחות כדאי. ניקח לדוגמא רכישת דירה שניה בסכום של 2 מיליון ₪. תשלום של 8 אחוזי מס מביא לתשלום של 160,000 ₪ מס. זהו סכום נכבד מאוד, שיורד מההכנסות הפוטנציאליות ויביא את המשקיעים למחשבה שניה ושלישית. לפיכך, כאשר מגדילים את נטל המס, ניתן להפחית ביקושים ולהוריד מעט את מחירי הדירות.

לאחרונה, בתקופת הקורונה, הופחת מס הרכישה אבל כעת הוא חזר ל-8% מס על דירה שניה והצפי, כך לפי הצהרות הפוליטיקאים, הוא שבקרוב הוא יועלה גם ל-12.5 אחוז. בכל אופן, העובדה שמס רכישה משתנה מעת לעת, מחייבת מעקב אחרי האחוזים והמדרגות השונות ושימושים במחשבוני מס שונים שמפרסמים רשויות המס. ככלל, תכנון מקדים יכול לחסוך כסף רב כולל איך לא לשלם מס רכישה על דירה שניה.

איך לא לשלם מס רכישה על דירה שניה או ראשונה?

יש כאמור הבדל מהותי בין מס רכישה על דירה ראשונה לבין מס על רכישת דירה שניה וההבדל קבוע בחוק. בעניין זה צריך לציין כי דירה ראשונה היא הגדרה מעט מטעה. נכון יותר לומר דירה יחידה. שכן, לעיתים הדירה הזו יכולה להיות השלישית שלנו, למשל (עברנו כמה דירות במהלך החיים) אבל היא הדירה היחידה בה אנו מחזיקים. דירה ראשונה או דירה יחידה המשמעות שווה:  פטור ממס רכישה עד תקרה מסוימת המהווה את המדרגה הראשונה, ושיעור מס מופחת מעבר יחסית במדרגות הבאות.

לעומת זאת, כאשר אנחנו רוכשים דירה שניה, נוספת לזו שכבר בחזקתנו, אין את שיעורי המס המופחתים ואת ההקלות במדרגות השונות אלא הוא משלם מס בשיעור 8% כיום כבר מהשקל הראשון בשווי הדירה (למעט אם ילמד איך לא לשלם מס רכישה על דירה שניה). אם הדירה יקרה יותר, החל מ- 5,340,425 ₪, שיעור מס יהפוך ל- 10 אחוז מעבר למדרגה זו.

איך לא לשלם מס רכישה על דירה שניה או לשלם מס מופחת?

מי שרוכש דירה שהיא היחידה שלו משלם כאמור סכום נמוך יחסית עם מדובר בשווי רב של הדירה או שאולי יש לו אפילו פטור מלא. על כל דירה נוספת המס חל מהשקל הראשון והמס גבוה הרבה יותר. אז איך לא לשלם מס רכישה על דירה שניה. ישנם למעשה 2 אפשרויות. הראשונה הן הקלות, פטורים והטבות הניתנים לאוכלוסיות מסוימות. השנייה היא באמצעות תכנון מס נכון מראש, שיש בהן כדי להקל או אפילו לפתור לגמרי. כמובן, שעל תכנון המס להיות חוקי לחלוטין ומומלץ לעשות אותו באמצעות אנשי מקצוע אן משפטנים המבינים בתחום המס.

בחלק הראשון, כדי לא לשלם מס או לקבל הטבות, יש להשתייך לקבוצות מסוימות המוגדרות בחוק. עצם ההשתייכות לקבוצה זו אינה מקנה הנחה אוטומטית ויש להוכיח את ההשתייכות ולפעול אקטיבית כדי לקבל אישור לפטור. האוכלוסייה הגדולה ביותר הזכאית לפטורים שונים הם בעלי נכויות המוכרים ככאלו. ישנם קריטריונים שונים ועצם השתייכות לקבוצה מסוימת לא מקנה אוטומטית פטור או הנחה זהים ויש לבדוק כל דבר ועניין. כך למשל יזכו לפטור או הנחות גדולות נכים (באחוזי נכות גבוהים), הורים לילד נכה, כאלה שהם בעלי "אי כושר השתכרות לצמיתות" לפי הקריטריונים הקובעים של הביטוח לאומי. גם בני משפחות שכולות של חיילי צה"ל או של פעולות איבה- זכאים לפטור מלא. עולים חדשים וכן תושבים חוזרים לישראל – זכאים גם הם לתקרת מס מופחתת של  0.5%. מקרים אלו הם מקרים שלא הינו בהכרח רוצים להיכלל תחת קטגוריה זו רק בשביל לא לשלם מס רכישה. אבל איך לא לשלם מס רכישה ברכישת דירה שנייה גם במקרים עצובים פחות?

פטורים והטבות נוספות

מקרים כאלו יכולים להיות למשל כאשר מתכננים הפרדה רכושית באמצעות הסכם ממון (ללא הסכם כזו, לא תעזור העבודה שהבעל מחזיק בדירה אחת על שמו והאישה מחזיקה בדירה אחר על שמה, משום שמבחינת רשויות המס מה שנחשב זה התא המשפחתי ולזה יש 2 דירות). במקרה של הסכם ממון, אם כבר ישנה דירה אצל אחד מבני הזוג  ודירה שניה נרשמת על בן הזוג האחר, הרי שדירה זו תהיה פטורה מתשלום מס רכישה. דין דומה יש כאשר מתבצעת עסקה ללא תמורה. בדרך כלל מדובר על דירה שניתנת במתנה, למשל מהורה לילדו או כאשר מדובר על דירה שנתקבלה בירושה וגם בה לא רואים עסקת מקרקעין החייבת במס.

מקרה נוסף שעוסק בשאלת איך לא לשלם מס על רכישת דירה שניה הוא מקרה של אחזקת  2 דירות – באופן זמני. בד"כ מקרה זה קורה כאשר יש צורך להחזיק 2 דירות, לפרק זמן מוגדר. למשל כאשר אנשים אשר רוצים לעבור לבית גדול יותר ולשפר את מצב הדיור שלהם. במקרים מסוימים הם יקנו דירה חדשה, גם אם הם עדיין לא מוכרים את הישנה כרגע (אבל ימכרו אותה בהמשך, כשהדירה החדשה תהיה מוכנה). במצב זה, מחזיק הקונה דירה בשני דירות במקביל ולכן היה צריך לכאורה לשלם מס רכישה מלא על הדירה השנייה.

אולם גם המחוקק מבין כי זהו מצב זמני בלבד ואין באמת סיבה אמיתית לחייב את הקונה במס רכישה על דירה שימכור עוד מעט. המטרה של הרוכש היא רק להחזיק בשתי דירות עד שיוכל להפטר מאחת והוא לא משקיע שרוצה להפיק רווח מהחזקת 2 דירות.  לכן, כל עוד האדם ימכור את הדירה הראשונה בתוך פחות מ- 18 חודשים מרכישת הדירה החדשה, הוא יוכל לקבל פטור על מס הרכישה, למרות שלמעשה הוא החזיק במקביל 2 דירות.