פטור מהיטל השבחה התחדשות עירונית

מזה כמה עשורים עולה מדי פעם בפעם סוגיית החיזוק של בנייני מגורים ישנים. זאת עקב רעידת אדמה קטנה או אירוע חריג אחר. דוגמה לאירוע חריג היתה התמוטטות בניין מגורים בחולון, בספטמבר 2021. כדי להתמודד עם המצב, יצאו גורמי המקצוע בתוכנית תמ"א 38. מדובר בתוכנית המאפשרת חיזוק בניינים, כאשר המימון לחיזוק הבניינים יתבצע מהרווחים עבור תוספת בנייה שאותה יקבל היזם. תוכניות התמ"א נמנות עם תוכניות התחדשות עירונית. במשך יותר מעשור, נהנו יזמים מקבלת פטור מהיטל השבחה התחדשות עירונית. באוגוסט 2021 השתנתה המגמה, והפטור צומצם מאד. מהי בדיוק תמ"א 38? מה זה היטל השבחה ולמה הפטור הוא משמעותי לקידום תוכניות התחדשות עירונית? מי יכול לאשר הקטנת היטל ההשבחה? מתי ניתן פטור גורף מהיטל השבחה לנכסים? איך גובה הרשות המקומית את ההיטל האמור? כדאי לקרוא – התשובות לשאלות אלה יובאו בהמשך המאמר.

מהי התחדשות עירונית, מה זה תמ"א 38

התחדשות עירונית הינה שם כללי להתערבות באזור עירוני ריק, או כזה שהידרדר עם השנים. זאת, על מנת לשפר הן את התשתיות באזור המדובר והן את הרקמה החברתית. תוכניות תמ"א 38 (תוכנית מתאר ארצית 38 לחיזוק מבנים), משתלבות בתוכנית ההתחדשות העירונית. ההיגיון מאחורי התוכנית השאפתנית הזאת הינה הענקת אפשרות ליזם המבצע את חיזוק המבנה, להוסיף עליו שתי קומות או יותר. מכירת הדירות שייבנו על גבי המבנה המחוזק אמורה לממן את חיזוק המבנה. כולם יוצאים לכאורה נשכרים:

1. בגעלי הדירות במבנה נהנים מחיזוק המבנה. כמו כן, נוסף להם ממ"ד, ולעיתים גם תוספות אחרות לדירה.
2. הקבלן – נהנה מהרווחים ממכירת הדירות, שאמורים לכסות גם את חיזוק המבנה. כמו כן, עד לא מכבר קבלו היזמים, כאמור לעיל, פטור מהיטל השבחה התחדשות עירונית. מדובר בפועל בפטור מהיטל השבחה על הדירות הנוספות שנבנו.
3. הרשות המקומית – שלמעט אישור התוכנית, לא צריכה לתרום דבר לביצוע החיזוק של המבנה בפועל.

ישנם כמה סוגים של תמ"א, ולא כאן המקום לפרט אותם. באופן כללי, מדובר בחיזוק ללא תוספת בנייה וקבלת זכויות בנייה במקום אחר, חיזוק כולל תוספת בנייה או פינוי בינוי.

פטור מהיטל השבחה התחדשות עירונית והמשמעות שלו להצלחת התמ"א

היטל השבחה הוא למעשה מס אשר גובה הרשות המקומית. זאת עבור תוספת הערך לנכס, בעקבות פעולה שבצעה בו. פעולה כאמור עשויה להיות אישור תוכנית תמ"א, אישור שימוש חריג בקרקע או שינויים בייעוד המקורי שלה. בכל אחד מהמקרים, חלה עלייה כזרת או אחרת בערך הנכסים. עליית הערך מחושבת על יד שמאי מקצועי, והרשות המקומית גובה את מחצית העלייה בערך הנכס מבעל הנכס. לדוגמה – נכס שמחירו 1,000,000 ₪, הוערך על ידי השמאי עם אישור תמ"א במחיר של 1,200,000 ₪. במקרה כזה, הרשות תגבה מבעל הנכס מחצית מעליית הערך – שזה אומר 100,000 ₪. באוגוסט 2021 פסק בית המשפט המחוזי בתל אביב, כי הרשות המקומית רשאית לגבות מהיזם בתמ"א היטל השבחה לא רק על הדירות הקיימות בתבנה, אלא גם על הדירות החדשות שנבנו בו. במקום חישוב הערך של כל נכס וחישוב היטל ההשבחה בהתאם, החישוב החדש הוא פשט: מהמחיר הכולל של הנכס החדש מופחת הערך של הנכס הישן (כלל המבנה). בנוסף, מופחתות הוצאות התכנות והבניה שהיזם נשא בהן. תמורת ההפרש, היזם חייב לשלם היטל, עד כדי מחצית מעליית ערך הנכס. המשמעות של הפסיקה הזאת ברורה – תמ"א 38 הפכה לתוכנית בלתי משתלמת בעליל. נכון למועד כתיבת שורות אלה, אין אינדיקציה ברורה על השפעת הפסיקה על יזמים ועל תוכניות תמ"א עתידיות.

מי יכול לאשר הקטנת היטל השבחה או פטור מההיטל

היטל השבחה הוא היטל שנגבה על ידי הרשות המקומית, כיוון שכך, הרשות המקומית היא גם זאת שרשאית להעניק פטור מהיטל השבחה התחדשות עירונית. אותה רשות מקומית יכולה גם להפחית את היטל ההשבחה, אם היא מוצאת לנכון. עם זאת, יש מקרים שבהם ניתן פטור מהיטל ההשבחה ללא קשר להחלטה של הרשות. פטור כאמור ניתן במקרים הבאים:

• נכסי נדל"ן באזורי שיקום: בעלי נכסי נדל"ן הממוקמים באזורים אשר מוגדרים אזורי שיקום, יהיו פטורים מתשלום היטל השבחה.
• מוסדות ציבור אשר נבנו ללא מטרות רווח: אם מבנה כל שהוא נבנה עבור מוסד ציבורי שאין לו כוונות רווח, בעל הנכס יהיה פטור מתשלום היטל השבחה. זאת, גם אם הרס את המבנה ובנה אחר במקומו. עם המוסדות הכלולים בסעיף הזה ניתן למנות בתי ספר, מוסדות דת וכן מוסדות צדקה למיניהם.
• נכסים הזכאים לסיוע של משר השיכון: אם בעלי הנכס מקבלים סיוע ממשרד הבינוי והשיכון, והנס כלול בתוכניות השיקום של המשרד, גם אז הבעלים של הנכס יהיו פטורים מתשלום הטל השבחה.
• התאמת נגישות: אם בנכס בוצעו שיפורים ותוספות, אשר המטרה שלהם היא שיפור הנגישות, תוספת הערך הנובעת מהבנייה לא תחויב בהיטל השבחה. זאת, בהתאם למגמה להנגיש מבני ציבור, מבנים ובתי מגורים פרטיים.

זה המקום לציין כי היטל ההשבחה הוא גם המקור הכספי שממנו משלת הרשות פיצויים לבעלי נכסים שערכם נפגע כתוצאה מתוכניות בנייה של הרשות המקומית. מתן פטור מהיטל השבחה התחדשות עירונית הוא זכותה המלאה של הרשות, אבל במרבית המקרים הפטור כאמור לא ניתן.

איך גובה הרשות המקומית את היטל ההשבחה

היטל ההשבחה יכול להיות מוטל ברגע שאושרה תוכנית בנייה כל שהיא, אשר עצם האישור עשוי לגרום להעלאת הערך של הנכסים הכלולים בתוכנית הבנייה, ולעיתים גם נכסים באזורים הסמוכים למבנה שעתיד לקום. בשורות להלן נביא לידיעת הקוראים חלק מהסיבות האפשריות לעליית ערך הנכסים ולגביית היטל השבחה:

1. אישור תב"ע חדשה: תב"ע (תוכנית בניין עירונית) מגדירה את זכויות הבנייה של כל אחד מבעלי הנכסים הכלולים בה. התב"ע מאושרת לגבי אזורים שונים ברשות המקומית. בדרך כלל, הוועדה המקומית איננה נוטה לאשר תוכניות החורגות מהתב"ע. יחד עם זאת, עשויה הוועדה המקומית לאשר תב"ע חדשה, אשר מגדילה בפועל את זכויות הבנייה לבעלי נכסים וליזמים. הגדלת זכויות הבניה מגדילה, בחלק ניכר מהמקרים, את ערך הנכס. עבור העלייה בערך הנכס עשויה הרשות לגבות היטל השבחה.
2. שינוי ייעוד קרקע: אם הרשות המקומית משנה ייעוד של קרקע באופן הגורם לעלייה בערך שלה, כי אז הבעלים של הקרקע ושל נכסים הבנויים עליה יכולים להיות מחויבים בתשלום היטל השבחה. הדוגמה הבולטת ביותר היא שינוי ייעוד קרקע מקרקע חקלאית לקרקע לבנייה, מה שמכפיל, ולעיתים גם משלש את הערך שלה.
3. הקלות בתב"ע: לפעמים לא מאושרת תב"ע חדשה, אלא מאושרות רק הקלות. בדרך כלל מדובר בהגדלת אחוזי הבנייה, שהמשמעות שלה היא תוספת דירות. במקרה כזה ישלמו בעלי הקרקע היטל השבחה.

למרות האמור לעיל, רשאית כאמור הרשות המקומית להעניק פטור מהיטל השבחה התחדשות עירונית במקומות ובאזורים שבהם היא תמצא לנכון להעניק את הפטור כאמור. לרוב מדובר באזורם שלרשות המקומית יש אינטרס לקדם אותם הן לטובת התושבים והן לטובת הרשות. כל האינדיקציות מורות כל כך שתוכנית התחדשות עירונים מזרימה לאזור דם חדש ואנשים איכותיים. לפיכך משתלם להעניק פור כאמור, ולגרום בכך להגעת אוכלוסייה טובה. אוכלוסייה כזאת אולי לא תשלם היטל השבחה, אבל תשתתף בפעילות באמצעות המיסים העירוניים.