הכל על מיסוי נדל"ן

מיסוי נדל"ן בישראל הוא שם כולל לכמה סוגי מיסים שונים, המאופיינים בצורה שונה כל אחת ומוטלים על צדדים שונים בעסקאות נדל"ן מגוונות. לעיתים כל צד יכול לשלם מיסוי נדל"ן שונה על אותו הנכס. למשל, אדם הרוכש דירה יכול לשלם מס רכישה בעוד המוכר ישלם מס שבח. רוב המיסים מוטלים על רווח מסוים שנוצר כתוצאה מעסקת הנדל"ן אבל במקרים מסוימים כמו מס הרכישה, המס מתבצע על עצם הפעולה, גם אם אין בה הפקת רווח.

מיסוי הנדל"ן בישראל משתנה מעת לעת, ביחוד בכל הנוגע למדרגות המס השונות ולאחוזי המס המוטלים על העסקה. הסיבה לכך היא היותו כלי שיש בו כדי להשפיע על שוק הנדל"ן ולנסות לקבוע מדיניות. אולם למרות השינויים השונים, מיסוי הנדל"ן, באופיו נותר קבוע ולכן יש חשיבות רבה להכיר את סוגי המיסים השונים. יתרה מכך, באופן טבעי, בשל גובה העסקאות, מיסוי נדל"ן יהיה בסכומים גבוהים מאוד. לכן, תכנון וחשיבה נכונים ובעיקר שימוש בהקלות והטבות שמאפשר החוק, יכולים להיות לעזר רב ולחסוך הרבה כסף למי שהמס מוטל עליו.

באותה המידה, חשוב להכיר בעובדה שעולם מיסוי הנדל"ן הוא עולם מורכב ואפילו מסובך. לכן, לקראת כל התעסקות עם תחום זה או לפני עסקת נדל"ן כלשהי, תמיד כדאי להתייעץ עם מומחי מס נדל"ן ואנשי מקצוע נוספים המתמחים נושא אודות האופציות השונות, המס הצפוי וכד', גם כדי להבין טוב יותר האם העסקה בכללותה משתלמת וכן אולי למצוא דרך להקל במעט על נטל המס

סוגי מיסוי נדל"ן שונים

כאמור, מרביתם המכריע של עסקאות הנדל"ן בישראל טומנות בחובם מס שיוטל על אחד מן הצדדים. בנקודה זו חשוב לציין כי אנחנו אומנם מדברים פה על עסקאות נדל"ן שהועבר בהן כסף מצד אחד לשני אבל במקרים רבים ובהיעדר הנחות, הטבות או פטורים, יתכן ויוטל עלינו מיסוי נדל"ן גם במידה ולא הייתה שום תמורה כספית. למשל בעת העברת זכויות על דירה במתנה, העברת זכויות בין בני זוג, ירושה, חלוקת קרקעות מחדש ועוד.

המיסים המרכזיים, שהם לרוב הנפוצים יותר הינם מס הרכישה המוטל על רוכש דירה, בהינתן תנאים מסוימים ומס שבח, המוטל על המוכר. מיסים נוספים הקיימים הם היטל השבחה שקשור לרשות המקומית בה נמצא הנכס, מס הכנסה בגין ההכנסות מהשכרת דירה, מע"מ במקרה ומדובר בהתאגדויות החיבות בכך ועוד.

מס הרכישה

המס הראשון וזה שיש בו אולי כדי להשפיע בצורה החזקה ביותר הוא מס הרכישה. זהו מס אותו משלם רוכש הנכס על קנית הנכס (למרות שהוא לא הפיק ממנו שום רווח, עדיין ובכלל). זהו מס המבוסס על מדרגות הנעות לפי גובה הרכישה ולפיכך הוא דיפרנציאלי. אולם עיקר ההבחנה לגבין היא בין מס רכישה המוטל על דירה ראשונה לבין מס רכישה על דירה שניה ומעלה.

כאשר אדם רוכש דירה, ברירת המחדל היא שעליו לשלם מס על הרכישה. אלא שבמקרה ומדובר בדירה ראשונה  או יותר נכון לומר הדירה היחידה שברשותו, הרי שהמס נותר בעינו אבל הרוכש מקבל פטור על המדרגה הראשונה. כאשר מחיר הרכישה עובר מדרגה זו ועולה על סך 1,805,545 ₪, הרי שיהיה צורך לשלם מס בשיעור של 3.5%. ישנן מדרגות נוספות המעלות את אחוז המס (5% על החלק שבין 2,141,605 ₪ ועד  5,525,070 ₪ משווי הדירה) וכן הלאה עד 10%. מומלץ להשתמש במחשבוני המס של רשות המיסים, גם בשל היכולת לקבל תמונה ראשונית מסוימת על המס שתדרשו לשלם אבל בעיקר בשל העובדה כי מדרגות המס משתנות מעת לעת.

זהו כאמור המס על דירה יחידה. אבל, כאשר אדם רוכש דירה שניה או שלישת, המס כבר חל במלואו על כל סכום הדירה וגם האחוזים שלו עולים – 8% אחוז. מדובר במס כבד מאוד. חישבו רגע על רכישה דירה שניה ששוויה רק 2 מיליון. המס עליה יהיה כ-160,000 ₪. דבר זה יביא למחשבה שניה האם העסקה בכלל משתלמת ותוך כמה זמן עם בכלל נכסה את ההשקעה. וזוהי בדיוק מטרתו של המס. האפשרות לשלוט בשוק הנדל"ן המסתחרר בישראל. חלק ממחירי הדיור הגבוהים נובעים ממשקיעים המבקשים לקנות עוד ועוד דירות כדי שישמשו להם כהכנסה מניבה קבועה. אלא שכך מתמעטים הדירות עבור הציבור הרחב והמחיר של כל דירה פנויה עולה. הרחקת המשקיעים על ידי הטלת מס רכישה על דירה שניה ומעלה, עשויה להפחית את הרכישות שהן מותרות והוזיל במעט את מחירי הדיור. זו גם הסיבה שמומחים ופוליטיקאים, מעריכים ופועלים להמשיך ולעלות את אחוזי מס הרכישה בעתיד.

מס השבח

מיסוי נדל"ן נוסף ונפוץ הוא מס השבח. למעשה, זהו מס המוטל על מכירת הדירה הוא מדויק יותר על רווח ההון שנוצר ממכירתה. רווח ההון או כפי שהוא מכונה השבח שהפקנו מן הנכס, נקבע לפי הפרש הזמן שעבר מיום רכישתו על ידנו ועד מכירתו ולמעשה, אנו נדרשים לשלם לרשות המיסים, את מה שהרווחנו על הנדל"ן.

גובה המס הוא תוצאה של החישוב הכללי הבא: מחיר המכירה של הנכס, ביום המכירה, פחות מחיר הרכישה של הנכס. ההפרש הוא החלק החייב במס שבח.

על ההפרש – המס עצמו הוא בשיעור של . כך לדוגמא, אם לפני 10 שנים רכשתם נכס ושילמתם עליו סך של 2 מיליון ₪ וכעת אתם מוכרים אותו בסך של 3 מיליון ₪, הרי שרווח ההון שלכם על השבחת הנכס הוא  – 1 מיליון ש"ח ועליו יש לשלם מס בשיעור של 25%.

גם כאן, כמו במס הרכישה יש משעות לשאלה האם אתם משקיעים או שעושים עסקאות בנדל"ן כדי להפיק רווח או אזרחים רגילים שמידי פעם משפרים דיור ומשנים מקום מגורים. לכן המדינה אינה מטילה מס זה , במסגרת מיסוי נדל"ן על 'דירה מזכה'. מהי דירה מזכה? ובכן, זוהי דירת מגורים אשר צריכים להתממש לגביה כמה תנאים מצטברים: על הדירה להיות דירה המשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפיה טיבה – משמע מכילה דברים ומתקנים ממשיים, הנחוצים כדי לגור בה (אמבטיה, שירותים וכד'). על הידרה גם להיות בבעלותו של המוכר ושזו הדירה היחידה של אותו מוכר ואין לו בילתה דירה  אחרת, כאשר בנוסף, דירה זו בחזקתו לפחות 18 חודשים וכאשר בתקופה זו של 18 חודשים הוא גם לא מכר דירה אחרת.

ככלל, מס שבח הוא מס מורכב ויש בו המון סעיפים ותתי סעיפים. ניתן לנצל נקודות אלו להשיג לעיתים פטורים או לכל הפחות הקלות מס שמשמעותן כסף רב. כך למשל, חשוב להכיר את העובדה שהמס הוא על רווח שהופק מן הדירה ולכן, אם השקענו בדירה כסף על מנת שהרווח יגדל, נכון יהיה לקזז סכום זה מסכום הרווח המחויב במס. לכן, הוצאות מסוימות כמו הוצאות שיפוצים ומומחים שהיו קשורים להשבחת הדירה – ראוי ונכון לקזז. לכן גם חשוב לשמור קבלות על הוצאות מעין אלו שישמשו אותנו בבוא היום.

היטל השבחה

מיסוי נדל"ן נוסף שקיים הוא היטל השבחה. זהו היטל שמוגש לנו מטעם הרשות המקומית, בד"כ מצד הוועדה המקומית להיתרי בניה, האמונה על אישורי והיתרי תוכניות הבניה. העובדה כי היא מאשרת תוכנית, עשויה להביא לעליה בערך המקרקעין. לפיכך יש לשלם על כך מס. שוב, בדומה לעולם מיסוי נדל"ן בכלל, גם במס זה ניתן לקבל פטורים וחשיבה מוקדמת על כך והיעזרות במומחים עשויה להועיל בהפחתת הנטל.

מס הכנסה על השכרת נדל"ן

אנחנו מכירים מס הכנסה באמצעות המס על ההשתכרות שלנו מעבודה אבל למעשה קיים מס כזה גם על הרווח מהשכרת נדל"ן ומהכסף שמתקבל מדמי שכירות. יש כמה מסלולים שונים שניתן לבחור לגביהם בעניין המס ואין זה המקום להתעמק בהם, אולם חשוב לדעת, כי גם מס זה יכול להיות הרבה יותר נוח, אם מתייעצים עם מומחים לגבי המסלול הנכון, מביאים בחשבון את מספר הנכסים שאנחנו משכירים ועושים תחשיבים נכונים ומוקדמים. גם במס זה קיימות מדרגות, כאשר עד למדרגה הראשונה (5,100 ₪), קיים פטור מלא. מעבר למדרגה זו יש חיוב יחסי.

כמו מס הכנסה, יש גם את מע"מ שמגיע אלינו מעולמות אחרים. מע"מ על נדל"ן משולם בדרך כלל על עסקאות בין חברות או התאגדויות המחויבות במע"מ.

לתכנן מראש

מיסוי נדל"ן יכול להיות כבד מאוד והוא יכול להיות מוטל על כל עסקת נדל"ן ועל הצדדים השונים. החוכמה היא לתכנן מראש, להיערך מראש ולחשוב כיצד ניתן להקל ולו במעט על נטל המס על ידי השגת פטורים שונים.