קביעת הערך של נכס נדל"ן היא סוגיה שאתה מתמודדים מספר לא קטן של בעלי תפקידים ובעלי מקצוע. באופן עקרוני, הערך של נכס נדל"ן נקבע על פי השילוב בין מספר גורמים. לעיתים מדובר בגורמים סביבתיים, ובמקרים אחרים מדובר באיכות הנכס עצמו. עם הגורמים הסביבתיים ניתן למנות מוסדות ציבור הנמצאים בסביבת הנכס או מתוכננים להיבנות שם. עם זאת, יש מקרים שבהם ניתן לזהות בצורה מובהקת גורם דומיננטי המשפיע על מחיר הנכס ומעלה אותו. אם הגורם הזה קשור בשינויים ושיפורים כל שהם שבצעה הרשות המקומית הרי שאותה רשות תדרוש, במרבית המקרים, היטל השבחה מבעלי הנכסים בסביבה. התשלום מתבצע עם מכירת הנכס, ולפיכך בעל הנכס צריך לבקש שומה להיטל השבחה, אם החליט למכור אותו. יחד עם זאת, אם בעל הנכס חזר בו מהכוונה למכור את הנכס, אך הגיוני יהיה מצידו לבקש ביטול היטל השבחה עבור התשלום. בשורות הבאות נרחיב את היריעה בנושא היטל השבחה. זאת, תוך התמקדות במצבים שבהם תתעורר דרישה מבעלי הנכס לביטול שומת מס הרכישה.
היטל השבחה – מה זה ומה בינו לבין מס שבח מקרקעין
היטל השבחה הוא היטל אשר נגבה מהבעלים של נכסי נדל"ן, עקב השבחת הנכס בעקבות פעולות שונות שבוצעו בידי הוועדה המקומית. הוועדה המקומית עצמה היא אחת משלוש הערכאות הממונות על תכנון תוכניות בנייה ברמה המקומית, והיא שמאשרת מגוון פעולות שכל אחת מהן וכולן כאחת עשויות להשביח את הקרקע. להלן הפעולות המאושרות על ידי הוועדה המקומית:
- אישור תוכניות בנייה: אישור תוכניות בנייה הוא אחד התפקידים המשמעותיים של הוועדות המקומיות. מדובר בדרך כלל בבנייה חדשה, כאשר האישור של הוועדה המקומית סולל למעשה
את הדרך להתחלת הבנייה. - מתן הקלות: בנייה על שטח אדמה מתבצעת על פי אישור וללא אפשרות לחריגה מהאישור שניתן. מתן הקלה, פירושו הגדלת אחוזי הבניה והגדלת האפשרות לבנייה על שטח אדמה כל שהוא.
- התרת שימוש חורג: כל שטח אדמה במדינת ישראל באופן כללי, ובכל אחת מהרשויות המקומיות בפרט, מיועד לשימוש ספציפי. כאר הוועדה המקומית מאשרת שימוש חורד, ערך הקרקע עשוי לעלות באופן משמעותי בעקבות האישור הזה.
את הדרך להתחלת הבנייה.אישורי בנייה, הקלות או חריגות גורמים במרבית המקרים לעלייה אוטומטית בערך הקרקע. העלייה הזאת מעלה את ערך הנכסים הבנויים עליה, מה שמאפשר לרשות המקומית לגבות מבעלי הקרקעות או הנכסים היטלי השבחה בהתאם. גביית ההיטל איננה מותנית בהכרח בהתחלת בנייה, אלא בעצם האישור.
מי משלם את היטל ההשבחה
היטל השבחה, כשמו כן הוא, הינו תשלום סכום כסף אשר מוטל על הבעלים של הקרקעות.
- בעלי הקרקעות: מי שהוא בעלים של קרקע אשר קביעה של הוועדה המקומית מעלה את הערך שלה, יצטרך לשאת בתשלום היטל השבחה.
- חוכרים: מי שהקרקע נמצאת בידיו על פי חוזה חכירה, ישלם גם הוא היטל השבחה. חוזה חכירה נחתם בין מי שמקבל את הזכויות על הקרקע, לבין רשות מקרקעי ישראל. החוזה נחתם לתקופה של 49 – 98 שנים. מי שמתגורר בנכס בשכירות או פועל בו בשכירות, גם אם לאורך זמן, לא ישלם היטל השבחה.
- בעלי נכסים: בעלי בתים או דירות בבנייני מגורים או מסחר משותפים.
בחלק ניכר מהמקרים, מי שמשלם את היטל ההשבחה בפועל הוא מי שרוכש את הנכס. זאת, בהתאם להסכמה שהצדדים (המוכרים והקונים) הגיעו אליה.
ערעור על גובה ביטל השבחה
היטל השבחה מוטל על נכס נדל"ן או על קרקע, בסמוך למועד האישור של תוכניות בנייה, הקלות או שימוש חריג כאמור לעיל. גובה ההיטל הינו מחצית מעליית הערך הצפויה של הנכס. יחד עם
זאת, קורה לא אחת שבעלי נכסים שהוטל עליהם לשלם את ההיטל הזה, מערערים על גובה הסכום. במקרים אחרים, הערעור הוא על עצם הטלת ההיטל. להלן כמה כללים חשובים הקשורים בערעור על גובה ההיטל:
- מועד הגשת הערעור: הגשת הערעור על גובה היטל ההשבחה תתבצע לא יאוחר מאשר 45 יום מקבלת השומה. אי הגשת ערעור, פירושה הסכמה למעשה של בעל הנכס או החוכר לשומה.
- אופן הגשת הערעור: המערער רשאי להביא שמאי מטעמו, או לבקש מהוועדה המקומית למנות שמאי מכריע.
- תשלום היטל ההשבחה: אמנם ההיטל מוטל עם יצירת התנאים לעלייה בערך הקרקע. עם זאת, התשלום מתבצע בחלק ניכר מהמקרים רק בעת מכירת הנכס.
- תשלום מיידי: בעל נכס שהוטל עליו היטל, רשאי לדרוש לשלם אותו באופן מיידי. במקרה הזה, הרשות המקומית חייבת לשלוח לו שומה בתוך 90 יום מהגשת הבקשה לתשלום.
ביטול היטל השבחה ומתי הוא אפשרי
למרות שהיטל השבחה נגזר למעשה מעלייה בערך הנכס, יש לא מעט מצבים שבהם בעלי הנכס לא ישלמו היטל למרות עליית הערך של הנכס. ישנם מצבים שבהם נקבע מראש שלא ייגבה היטל השבחה. במקרים אחרים, ביטול היטל ההשבחה נגזר מאופי השינויים שגרמו מלכתחילה לעליית הערך של הנכס.
היטל השבחה לא ייגבה במקרים כדלקמן:
- אזורי שיקום: אם הנכס המדובר נמצא באזור שהוכרז על ידי המדינה כאשור שיקום, לא ייגבו מהבעלים שלו היטלי השבחה, למרות העלייה לכאורה בערך הקרקע.
- אזורים שבהם נקבע מראש שלא יחולו בהם ביטלי השבחה.
- השבחת הקרקע מיועדת למוסדות ציבור
- קרקע שנועדה לבניית בתים לזכאי משרד השיכון
- תוספת זכויות שנועדו להנגשה הנכס: מדובר בתוספת זכויות בנייה לבניית שביל גישה או כל אמצעי אחר שעשוי לשפר את הנגישות של הנכס לבעלי מוגבלויות ובכלל. במקרים כאלה, לא תגבה הרשות מקומית היטל השבחה.
היטל השבחה יבוטל במקרים הבאים:
- תוספת ממ"ד: בעל נכס שהוסיף ממ"ד לנכס, פטור מתשלום היטל השבחה. עם זאת, הגודל של המרחב המוגן הוא מוגבל.
- בנייה או הרחבה של דירת מגורים: בעלים המחזיקים בקרקע המיועדת לבנייה לפחות 10 שנים, פטורים משתלום היטל השבחה על הרחבה של דירת המקורים
- תמ"א 38: בפרויקטים כאמור, קיים היטל השבחה אבל הוא עומד על 5% בלבד מערך הנכס (במקום 50%).
- הרחבת דירת מגורים עד 140 מ"ר: עד לגודל הזה, פטור בעל הנכס מהיטל השבחה. כל מטר רבוע מעבר לגודל הזה יחויב בהיטל השבחה.
ככלל, היטל השבחה נועד לצרכי הרשות, ומאפשר לה לממן את הוצאות הוועדה המקומית. בנוסף, ההיטל מאפשר לרשות המקומית לרכוש מקרקעים לצרכי ציבור, או שימור מבנים או מקרקעין. בנוסף, ההיטל מאפשר לרשות המקומית לפצות אזרחים בגין ירידה בערך הנכס, שגם היא עלולה להתרחש בערבות פעולות שונות של הרשות עצמה. למשל שינוי תב"ע הגורם להפחתה בערך הנכס ולא לעלייה שלו. כיוון שמדובר בקביעה סובייקטיבית למדיי, קיימת ועומדת הזכות לבעלי נכסים שעליהם הוטלו היטלי השבחה, לפעול להפחתה או לביטול שלהם. העילות לביטול או להפחתה של היטל ההשבחה הן רבות, וחלק מהן נמנו לעיל. עם זאת, חשוב להקפיד להגיש את הערעור על ההיטל בסמוך למועט הוצאת השומה. כמו כן, חשוב לפרט ככל שניתן את הסיבות למתן הפטור או ההפחתה. ככל שהערעור על גובה השומה או הבקשה לביטולה יוגשו בצורה מקצועית יותר, כך הסיכויים להפחתת השומה או ביטולה יהיו גבוהים יותר.
