בשנים האחרונות משקיעי נדל"ן רבים מישראל בוחרים להמיר את יעדי השקעותיהם משטחי ישראל למדינות רבות בכל רחבי העולם. השקעות נדל"ן בחו"ל כוללות מגוון יתרונות משמעותיים על פני השקעות בישראל, כך שאם גם אתם חושבים להתחיל לרעות בשדות זרים ולרכוש נכסים להשקעה מחוץ לגבולות המדינה, בשורות הבאות נגע ביתרונות הגדולים של השקעות נדל"ן בחו"ל, בשיטות המיסוי שאתם חייבים להביא בחשבון וכן במספר יעדים אטרקטיביים בהם משקיעים רבים מכל רחבי העולם בוחרים. אז רגע לפני שאתם יוצאים למסע החיפושים אחר הנכס האטרקטיבי ביותר להשקעה בכל רחבי העולם, חשוב שתכירו את הסיבות המרכזיות בגינן השקעות מעבר לים נחשבות טובות, פשוטות ורווחיות יותר מהשקעות בשטחי ישראל.
מדוע משקיעים רבים מישראל בוחרים לרכוש נכסי נדל"ן להשקעה במדינות רבות בעולם? הכירו את היתרונות הבולטים של השקעות בחו"ל
מחירי הדיור בישראל עולים באופן כמעט רציף במשך למעלה משני עשורים. בעשורים הללו המחירים הכפילו ואף שילשו את עצמם, כך שכיום מחירי הדיור בישראל יקרים משמעותית ממוצע
המחירים העולמי. מנגד, מחירי הנכסים במדינות רבות מכל רחבי העולם חוו ירידות של עשרות אחוזים בעשורים האחרונים. המשבר הכלכלי הגדול שפרץ בשנת 2008 מאפשר למשקיעים רבים כיום לאתר אזורים בכל רחבי העולם בהם ההתאוששות התחילה רק בשנים האחרונות. מחירי הדיור הזולים כוללים מספר יתרונות מרכזיים, והם:
- אפשרות לרכוש נכסים ללא הון עצמי גבוה – מדינות רבות בעולם יאפשרו לכם להתחדש עם נכסים טובים בפריים לוקיישן במחיר של דירת חדש באזורי המרכז של ישראל.
- אחוזי תשואה גבוהים מהשכרת הנכסים – אחד מכללי האצבע שחשוב שתכירו הוא: ככל שמחיר הנכס נמוך יותר, כך התשואה שתתקבל מהשכרתו תהיה גבוהה יותר.
- פוטנציאל עליית ערך – מדינות רבות שמחירו הנכסים בה עדיין לא התאוששו מהמשבר הכלכלי הגדול מאפשרות למשקיעים רבים ליהנות מפוטנציאל של עליית ערך גבוהה יותר בהשוואה לנכסים במחירי שיא כל הזמנים בישראל.
מיסים, מיסים ועוד פעם מיסים -ריכזנו עבורכם את כל המיסים שחשוב שתביאו בחשבון!
חושבים להתחיל להשקיע מעבר לים? בשורות הבאות נגע בכל הדגשים שאתם חייבים להכיר אודות מס על רכישת נדל"ן בחו"ל. משקיעים רבים חוששים לצאת מגבולות המדינה בטענה כי
ישנםחוקים שונים ושלל מיסים לא מוכרים שיהפכו את בדיקת הרווחיות מכל עסקה לקשה ומורכבת במיוחד. בשביל לעשות סדר בכל הבלאגן, ריכזנו עבורכם את כל הנתונים החשובים ביותר שאתם חייבים להכיר אודות מס על רכישת נדל"ן בחו"ל.
- אמנת המס – כך תימנעו מכפל תשלומים
ראשית, חשוב לדעת כי משקיעים ישראלים המשקיעים בנכסי נדל"ן בחו"ל נדרשים לשלם מס הן למדינה בה הם משקיעים והן למדינת ישראל. אולם, מדינות רבות בכל רחבי העולם חתומות עם ישראל על הסכם אמנת מס המאפשר למשקיעים לחסוך תשלומי כפל. במסגרת אמנת המס המשקיעים שישקיעו במדינות ההסכם יוכלו לקבל זיכוי על מיסים ששילמו למדינות בהן הם בחרו להשקיע. לא מעט משקיעים בישראל לא מכירים את אמנת המס המאפשרת להם לחסוך לא מעט כסף בכל עסקה, ולכן הם סבורים כי עסקאות מעבר לים קשות יותר ורווחיות פחות.
- מס רכישה – לא בכל העולם!
אחד המיסים המרכזיים איתם משקיעי נדל"ן בישראל נדרשים להתמודד הוא מס הרכישה. מס הרכישה בישראל משתנה בהתאם למחיר הנכס אך בכלליותו של דבר, רוכשי דירה ראשונה נהנים מפטור מלא ממס רכישה ואילו רוכשי דירה שניה נדרשים לשלם מס רכישה כבר מהשקל הראשון. נתון זה נועד בכדי להרחיק את ציבור המשקיעים משוק הדיור בישראל בניסיון נואש לצנן את עליות המחירים שהפכו דירה ממוצעת לחלום רחוק עבור ישראלים רבים.
בארצות הברית ניתן ליהנות מרכישת נדל"ן ללא תשלומי מס רכישה, בעוד שבספרד מס הרכישה גבוה ויכול להגיע עד 10% משווי העסקה.
- מס בעת המכירה – מס רווח הון
בישראל, המשקיעים ידרשו לשלם מס רווח הון בשיעור של 25% מסך הרווחים כל עוד הם מכרו את הנכס לאחר פחות מ 18 חודשים. מס זה בחזקת מיסוי מקרקעין, בשטנה ממדינות רבות בכל
רחבי העולם המחייבות את משקיעי הנדל"ן במיסוי בחזקת מס הכנסה. מה ההבדל בפועל? החל משנת 2003 מדינות רבות בעולם השוו את שיעור מס רווח הון לשיעורו בישראל – 25% מסך הרווחים. אך במידה ורכשתם נכס לפני השינוי שחל ב 2003, חישוב תשלומי המס שלכם היה בהתאם לשיעור המס השולי הראלי מהרווחים שהצטברו.
- מס על רווחים מהשכרת הנכסים
מס נוסף שיש להביא בחשבון הוא מס על ההכנסה מהשכרת הנכסים. משקיעים רבים שוכחים להביא בחשבון את מס זה ומופתעים לגלות כי העסקה שביצעו לא באמת רווחית כפי הם חשבו. מס על רווחים מהשכרת הנכס משולם למדינה בה השקעתם, כך שחשוב לוודא כי יש לה אמנת מס עם ישראל. אם יש לה, המשקיע ידרש לשלם את המס ולערוך הסדר לזיכוי מתשלומי מס נוסף בישראל. אמנת המס תמנע מהמשקיע לשלם כפלי מס, אך חשוב לערוך הסדר לסידור הדברים.
ישנם שני מסלולים לתשלום מס על רווחים מהשכרת נכס בחו"ל שאתם חייבים להכיר, והם:
- המסלול הראשון והפשוט הוא תשלומי מס שולי על מלוא ההכנסות מהשכרת הנכס פחות ההוצאות הנדרשות לטובת ההשקעה. הוצאות מוכרות שניתן לנכות מההכנסה הן: יועצי השקעות,
תשלומי אחזקה, פחת ערך הדירה, דמי ניהול ועוד. - המסלול השני הוא מסלול קבוע במסגרתו המשקיע ישלם 15% מסך כל ההכנסות מהשכרת הנכס. חשוב להדגיש כי מסלול זה אינו מאפשר להוריד את ההוצאות המוכרות מסך ההכנסה. משקיעים רבים טועים לחשוב כי גם במסלול זה ניתן לחשב את תשלומי המס מההכנסה הנקייה לאחר שורת הוצאות מוכרות. מסלול זה מתאים בעיקר למשקיעים הנדרשים לשלם מס שולי גבוה.
תשלומי אחזקה, פחת ערך הדירה, דמי ניהול ועוד.- מס על רכישת נדל"ן בחו"ל עבור עסקים וחברות
כללי המיסוי על עסקים וחברות שונים מכללי המיסוי על משקיעים פרטיים. מיסוי עסקים הן במעמד המכירה והן בכל תקופת ההכנסה מהשכרת הנכס נקבע בהתאם לשיעור מס שולי. חשוב להדגיש כי כל הכנסה לעסק יכולה להתחייב בתשלומים נוספים של ביטוח לאומי ומע"מ. לעומת זאת, חברה בע"מ מתחייבת בתשלומי מס קבועים על סך 23% הן בעת מכירת הנכס והן במהלך כל תקופת ההכנסות מהשכרתו.
לסיכום, הכנה נכונה והיכרות מלאה עם כל המיסים על נכסי נדל"ן בחו"ל יאפשרו לכם ליהנות מהשקעות רווחיות במיוחד!
אז אם גם אתם מתכננים להתחיל להשקיע מעבר לים, חשוב שתכירו לעומק את כל הפרטים החשובים אודות מיסוי העסקה שלכם. משקיעים רבים שלא מביאים בחשבון את כל המיסים שהם נדרשים לשלם, מגלים כי העסקאות שלהם מפסידות. זכרו, אמנת המס בין ישראל לבין מדינות רבות בכל רחבי העולם מאפשרת לכם ליהנות מחיסכון של תשלומי כפלי מס הן למדינה בה השקעתם והן למדינת ישראל, אך חשוב לוודא שאתם מסדירים את התשלומים כך שתקבלו את הזיכוי המגיע לכם מהמדינה.
