פטור ממס רכישה 

פטור ממס רכישה 

רכישת נכס נדל"ן בנוי או קרקע כרוכה בהשקעה של סכום משמעותי. ואולם מעבר לסכום שעובר מהקונה למוכר במהלך העסקה, כרוכה העסקה גם בתשלום מיסים למדינת ישראל. ההיגיון מאחורי מיסוי מקרקעין ובכלל, הוא שמי שרוכש נכס נדל"ן הוא אדם בעל יכולת. ככזה, הוא אמור לשלם מיסים למדינה עבור הרכישה של נכס נדל"ן. עם זאת, מדינת ישראל מעניקה פטור ממס רכישה למי שנמצא ראוי לכך. לאחרונה מתפרסמות ידיעות על כוונה להעלות את מס הרכשה לשמונה אחוזים, כפי שהיה בתחילת העשור הקודם. מהו בעצם מס רכישה ואיך הוא מחושב? מה בין מס רכישה עבור נכס ראשון ומס רכישה עבור כל נכס נוסף? מה ההבדל בין מס רכישה לבין מס שבח המשולם על נכסים? אילו הקלות במס ניתנות על פי חוק ומי הזכאים להן? מי זכאי לקבלת פטור ממס רכישה? מהו הליך התשלום של מס הרכישה? מה נדרש לעשות על מנת לקבל את הפטור מהמס? המאמר שלפניכם עוסק בנושאים אלה ומשיב לשאלות שהועלו בהרחבה.

מה זה בעצם מס רכישה

מס רכישה הוא מס המוטל על רכישת נדל"ן, קרקעות או זכויות בנדל"ן או בקרקעות. כשמו כן הוא, מס הרכישה משולם בעת הרכישה של נכסים מהסוג האמור לעיל. זאת במועד סמוך לביצוע העסקה ועל פי ההוראות בחוק. באופן עקרוני, הרוכש אמור להצהיר על עסקת הרכישה בתוך שלושים יום מרגע ביצוע העסקה. ההצהרה על הרכישה צריכה לכלול את סכום העסקה, שהוא למעשה השומה העצמית של המצהיר על שווי הנכס שרכש. העקרונות המנחים של מס רכישה הם כדלקמן:

• מהות המס: מס הרכישה משולם עבור רכישת נכס נדל"ן.
• מס פרוגרסיבי: מס הרכישה הוא פרוגרסיבי. ככל שהנכס יקר יותר, כך המס על הרכישה יהיה גבוה יותר. בעלייה בגובה המס היא לא רק יחסית למחיר הנכס, אלא גם האחוזים של מס הרכישה הם גבוהים יותר ככל שהנכס יקר יותר.
• ריבוי נכסים: מדרגות המס עבור נכס ראשון שונות ממדרגות מס רכישה עבור נכסים נוספים. עבור נכס נוסף אין פטור ממס רכישה. עם זאת, מי שיש לו חלק קטן בנכס נדל"ן אחר, עשוי לקבל פטור ממס רכישה כאלו רכש נכס יחיד.
• פטורים והקלות: מדינת ישראל מעניקה פטור ממס רכישה למגוון רחב של אוכלוסיות, כפי שיפורט בהמשך. הפטור משקף את הצד החברתי בחקיקה, ונועד להקל על האוכלוסיות הפטורות את רכישת הבית, דירת המגורים או הקרקע שעליה יבנו את הבית החדש שלהם.

בהמשך המאמר נביא הסבר מורחב בנושא של פטור ממס רכישה, מי זכאי לו ומתי..

מס רכישה, מס שבח מקרקעין וההבדלים ביניהם

ההבדל העיקרי והמשמעותי ביותר בין שני סוגי המס – מס רכישה מחד גיסא, ומס שבח מאידך, טמון בעובדה שמס הרכישה מתייחס באופן ישיר למחיר הרכישה או להערכת המחיר של הנכס. לפני חישוב מדרגות המס או עבור מי שיש לו פטור ממס רכישה, גובה המס נגזר באופן ישיר ממחיר הרכישה של הנכס. מנגד, מס שבח מקרקעין הוא מס המוטל על הרווחים ממכירת הנכס. הרווחים ממחיר הנכס נמדדים אחרי קיזוז מחיר הרכישה של הנכס ממחיר המכירה. כמו כן, מקוששות עליות המדד שבין מועד הרכישה של הנכס למועד המכירה שלו. גם בחישוב מס שבח מקרקעין יש מדרגות מס, ואולם בנושא מס השבח נעסוק במאמר נפרד. מס הרכישה מחושב על כל מחיר הנכס. מס שבח, לעומת זאת, מחושב רק על הרווח הריאלי ממכירת הנכס.

מדרגות מס רכישה והחישוב שלהן

מס רכישה הוא מס מדורג. מעבר לעליית סכום המס יחד עם עליית מחיר הנכס, ישנה גם עלייה באחוזי המס. ככל שהסכום ששולם עבור הנכס הוא גבוה יותר, כך אחוזי המס עולים. האחוז המרבי של תשלום מס רכישה הינו שמונה אחוזים. משתנה נוסף שעשוי לשנות את גובה התשלום של מס הרכישה, הוא האם הנכס שנרכש הוא הנכס היחיד של הרוכשים, או שמדובר על נכס נוסף להשקעה. עם זאת, יש מצבים שבהם גם עצם קיומו של נכס נוסף ברשות הרוכשים, לא מונע התייחסות לדירה או קרקע שנרכשו  כאל נכס יחיד\ עם כל המשמעויות הכרוכות בכך. בנוסף, יש כמה סוגי אוכלוסייה שיש להם פטור ממס רכישה. להלן מדרגות מס רכישה על פי החוק עבור נכס יחיד, נכס נוסף וקרקע לא בנויה:

טבלת אחוז מס רכישה לנכס יחיד

כפי שניתן לראות מהטבלה, רשויות המס בישראל פוטרות מתשלום מס מי שרכש נכס יחיד, שהשווי שלו נכון לשנת 2021 הינו 1,747,865 ₪. לכאורה, מדובר בסכום שרירותי למדיי. אלא שמבט מעמיק מעלה כי מדובר בעיקר בנכסים שנמצאים באזורים פחות יוקרתיים באזור המרכז. לחילופין, הסכום הפטור מייצג מחירים של בתי מגורים או דירות בפריפריה. באזורי הפריפריה במדינת ישראל, המחירים נמוכים בעשרות אחוזים מהמחירים באזור המרכז. מי שמסכים להתרחק ממרכז הארץ, יכול לשדרג מאד את רמת המגורים שלו. בקצה השני של הסקאלה נמצאים הנכסים אשר הערך שלהם הוא מעל 17,858,555 ₪. עבור הנכסים הללו, ישולם מס רכישה של 10 אחוזים. גם מי שיש לו סיבות לקבלת פטור ממס רכישה, לא יקבל אותו כלל ועיקר בסכומים הללו.

טבלת אחוז מס רכישה לנכס נוסף

כאשר הרוכש של נכס נדל"ן הוא הבעלים של נכס נדל"ן נוסף, אחוז המס המינימלי מתחיל מחמישה אחוזים. ואולם ברמה החמישית, גם מי שהוא בעל נכס נוסף ישלם מס רכישה של 10 אחוזים. מי שיש ברשותו יותר מנכס אחד לא נהנה, כאמור לעיל, מקבלת פטור ממס רכישה. זאת למעט מקרים מסוימים כגון בעלות חלקית על נכס.

עסקת רכישה של קרקע

כאשר הנכס המדובר הוא קרקע שאין עליה נכס בנוי, כי אז מס הרכישה יגיע לכדי שישה אחזים מערך הרכישה. גם כאן, ייתן פטור ממס רכישה או לחילופין הנחות במיסים, בדיוק כמו ברכש נדל"ן בנוי. עם זאת, כאשר מוגשות התוכניות וחלה התקדמות לעבר בניית נכס, כי אז יחזירו רשויות המס בישראל אחוז אחד מערך הרכישה, שזה אומר בעצם שישית מהסכום ששולם לטובת מס רכישה. ההחזר הזה הוא בבחינת זרז שימריץ את מי שרכשו קרקע לבנות עליה בית מגורים או כל נכס אחר.

מי זכאי לקבלת פטור ממס רכישה או הקלות

מדינת ישראל, כחלק ממדיניות חברתית של סיוע לשכבות חלשות באוכלוסייה, גיבשה במהלך השנים אמות מידה לקבלת פטור ממס רכישה, לחילופין, יש קבוצות אוכלוסייה שגם אם לא קבלו פטור מלא, הן עשויות להנות מהפחתה משמעותית של מס הרכישה. להלן רשימת קבוצות האוכלוסייה שיש להן הנחות משמעותיות או פטור ממס רכישה:

1. נכים: נכים עשויים להיות זכרים להנחה משמעותית במס הרכישה. זאת, עבור רכישת דירה יחידה שערכה עד 2,500,000 ₪, נכון לשנת 2021. במדרגת המס הראשונה, (עד 1,747,865), הרוכש פטור, כמו כל רוכש אחר, מתשלום מס רכישה. למעשה, ההנחה לנכים היא משמעותית החל ממדרגת המס השנייה.
2. עיוורים ולקויי ראייה: לעניין מס רכישה, זכויותיהם של העיוורים ולקויי הראייה זהות לאלה של הנכים.
3. הורים לילד נכה: הורים לילד נכה זכאים גם הם לפטור או הנחה במס רכישה, בדומה למי שהוגדרו נכים או עיוורים. אם הנכות הבועה של הילד היא 90% או יותר, הפטורים וההנחות ניתנות אוטומטית. אחרת, על הילד לעבור וועדה רפואית שתפקידה לבדוק האם ההנחה הזאת מגיעה.
4. ניצולי שואה: בדרך כלל, ניצולי שואה זכאים להנחות בדומה לנכים או עיוורים. 
5. נכי עבודה ונכי צה"ל: לעניין מס הרכישה, אין הבדל בזכויות בין נכי עבודה ונכי צה"ל. כולם ישלמו מס רכישה של 0.5% בלבד עבור דירה יחידה שערכה עד 2.5 מיליון שקלים חדשים.
6. נפגעי פעולות איבה
7. נפגעי תאונות דרכים

כאמור, קבלת פטור ממס רכישה איננה אוטומטית. מרבית קבוצות האוכלוסייה הנזכרות לעיל זכאיות להנחה משמעותית, אבל לא לפטור מלא ממס רכישה. זאת, כמובן, למעט המדרגה הראשונה של המס, שלגביה זכאי כל תושב ישראל לקבלת פטור ממס רכישה.

הליך תשלום מס רכישה

הליך התשלום של מס רכישה כולל כמה שלבים. בשלב הראשון יש להצהיר על הרכישה. בשלב הבא, יש להעביר לידי הרשויות את התשלום בגין מס רכישה. זאת, על פי שומה עצמית ובהתאם למחיר הרכישה של הנכס כפי שהוא מופיע בחוזה הרכישה.

• הצהרה על רכישה של זכות במקרקעין: בשלב הזה, הרוכש חייב להעביר לרשויות המס הצהרה על רכישה של זכות במקרקעין. הרוכש יכול להעביר את ההצהרה בעצמו, או להסתייע לצורך כך בעורך דין או מייצג. זאת, כחלק מהמחויבות של עורך הדין במהלך העסקה. מאליו מובן שהתשלום יגיע מכיסו של הרוכש, רק ההליך יבוצע על ידי המייצג. ההצהרה חייבת להימסר בתוך שלושים יום מרגע הרכישה. בנוסף, ניתן למסור את ההצהרה אך ורק בצורה מקוונת. במשרדים האזוריים של מיסוי מקרקעין, יש מחשבים ייעודיים שבאמצעותם ניתן להגיש את ההצהרה.
• שומה עצמית: בהצהרה המוגשת למיסוי מקרקעין, יצהיר הרוכש על סכום העסקה. בהצהרה הזאת יכול הרוכש לכלול גם הצהרה על סכום המס שהוא אמור לשלם. רשות המיסים יכולה לקבל את ההצהרה כלשונה או לחלוק עליה. במקרה הזה, הרשות תשלח לרוכש שומה משלה. במרבית המקרים, חילוקי הדעות עלולים להתעורר במקרה של העברה ללא תמורה. זאת, משוך שערך הנכס הוא רק הערכה ולא סכום נקוב שסוכם בחוזה בין הצדדים.
• השגה על שומה: אם נשלחה לרוכש שומת מס שונה מזאת שהרוכש הצהיר עליה, הוא רשאי להגיש השגה על שומת המס לרשות המיסים. גם את ההשגה יש להגיש בצורה מקוונת. עם זאת, יכול להיות שהרוכש יזומן לשימוע לפני קבלת החלטה סופית בעניינו. העדר תשובה, פירושה שההשגה התקבלה למעשה. 
• תשלום מס רכישה: התשלום של מס הרכישה צריך להגיע לידי הרשויות בתוך שישים יום (חודשיים) מרגע ביצוע העסקה. ניתן לבצע את התשלום באופן מקוון. זאת, באמצעות מערכת תשלום המיסים של משרג האוצר. אפשר, כמובן, לבקש שובר תשלום ולשלם במקומות המצוינים בו, שהם בדרך כלל הבנקים או בנק הדואר. ואולם השימוש באופן התשלום הזה נמצא בירידה מתמדת.
• שומת מנהל: לעיתים, השומה העצמית של הרוכש לא תתקבל. במקרה הזה יקבעו הממונים על הנושא ברשויות המס שומה משלהם וישלחו שובר לתשלום. השובר יכלול תשלום הפרש המס בין הערכת השומה של הרשויות לבין המס ששולם בפועל. את ההפרש הזה חייב הרוכש לשלם בתוך שבועיים מרגע קבלת השובר. ואולם יש מקרים שבהם השומה עשויה להיות נמוכה יותר, ואז תחזיר רשות המיסים את הפרש המס לרוכש.

כאמור לעיל, מרבית ההליכים לקבלת שומה מחד גיסא ולתשלום מאידך, ניתנים לביצוע בצורה מקוונת. את התיך השומה והתשלום יכול לבצע אך ורק הרוכש בעצמו או מיופה כוחו. אין כל אפשרות להגיש שומה או לבצע תשלום אם מי שמבצע את הפעולות הללו איננו בעל הנכס עצמו. מי שמלווה בידי עורך דין יכול להסתייע בו לביצוע כלל הפעולות הללו כחלק מהליך הרכישה של הדירה החדשה.

קבלת הנחות או פטור ממס רכישה ומה צריך לעשות

כאמור לעיל, יש קבוצות אוכלוסייה שונות שזכאיות לקבלת הנחה בתשלומי מס רכישה. פטור ממס רכישה ניתן אך ורק על מדרגת המס הראשונה. ואולם ההנחה שניתנת היא משמעותית, כאשר מי שמקבל אותה משלם מס רכישה של 0.5% בלבד בדרך כלל. עם זאת, ההנחה היא רק על דירה ראשונה או יחידה, בשווי שלא יעלה על 2.5 מיליון ₪. אין בעניין זה התייחסות למיקום הנכס. עם זאת, כדי לקבל את ההנחות על הרוכשים להציג אישורים על מצבם הרפואי. בחלק ניכר מהמקרים, האישורים הרפואיים עשויים להספיק. במקרים מסוימים, על הרוכשים לעבור וועדה מיוחדת שתאשרר את הזכות שלהם להנחה. לכן, חשוב שכל מי שסובל מאחת הבעיות המצוינות לעיל, יצטייד במסמכים המוכיחים את הטענות שלו. כשמדובר בהורים לילדים נכים, יש מקרים שבהם הם יצטרכו לעבור וועדה לאישור ההנחה במס הרכישה. בכל מקרה, ההנחה ניתנת אך ורק על דירה ראשונה או יחידה. על כל נכס נוסף, ישולמו מיסי הרכישה באופן מלא על פי מדרגות המס.

ביטול עסקה והחזר מס רכישה

עסקה של רכישת נדל"ן היא מטבעה עסקה משמעותית מאד עבור המוכרים והקונים כאחד. למרות החשיבות הרבה שלה לכל הצדדים, העסקה הזאת עלולה להיתקל לעיתים במכשולים לא צפויים הגורמים לעיכובים בביצוע העסקה. במקרים אחרים, המכשולים עלולים להוביל לביטול העסקה. במקרים כאלה זכאים הרוכשים לתבוע בחזרה את הסכום שולם כמס רכישה. גם מי שקבלו פטור ממס רכישה חייבים להצהיר בפני הרשויות המתאימות על ביטול העסקה. אחרת, ברכישה הבאה הם עלולים להיתקל בדרישה לתשלום, למרות הפטור שלהם. להלן השלבים בהליך ביטול עסקת מקרקעין והחזר מס רכישה:

1. הגשת תצהיר ביטול עסקה במקרקעין: התצהיר המבוקש יוגש ל גבי טופס ייחודי. התצהיר הזה הוא המסמך הראשוני המעיד על ביטול העסקה. הטופס האמור יוגש כאשר הוא חתום על ידי שני הצדדים לעסקה. במקרים חריגים אפשר להסתפק בחתימות של צד אחד לעסקה. ואולם לרוב, גם אם הצד השני לעסקה לא חתם על הטופס, תידרש הבעת העמדה שלו כחלק מהליך ביטול העסקה.
2. אימות חתימה: בנוסף לחתימות של שני הצדדים, הטופס חייב להיות מאומת על ידי עורך דין. בדרך כלל, שני הצדדים יחתמו על הטופס בפני עורך הדין המאשר את החתימות.
3. תחקיר: הרשויות המתאימות יחקרו בצורה יסודית את ביטול העסקה, הגורמים לו והאם יש בביטול כאמור טעם לפגם. בעיקר תיבדק הכוונה של הצדדים בביטול העסקה והאם הביטול לא בוצע בכוונה לחמוק מתשלומי מיסים.

בתום התהליך, יוחזרו הסכומים ששולמו לטובת מס רכישה ותבוטל השומה שהוטלה על הנכס.

מס רכישה הוא מס המשולם למדינה עבור כל עסקת רכש נדל"ן. בדרך כלל, פטור ממס רכישה חל על רכישת נכס יחיד, שהעלות שלו היא  1,747,865 ₪ לכל היותר. בהמשך עולה מס הרכישה, ואם אחוזי המס מסכום הרכישה עולים בהתאם. לעיתים, הליך תשלום מס הרכישה מתבצע על ידי עורך דין מייצג, כחלק מהייצוג בהליך רכישת נדל"ן. במקרים אחרים, מי שמבצע את התשלום הוא הרוכש בעצמו מעוניינים לדעת עוד? נמצאים בהליכי רכישה של נכס נדל"ן?. אם התשובה חיובית, אתם במקום הנכון. צרו קשר כעת והמומחים שלנו יחזרו אליכם בהקדם להמשך התהליך.