אנשים רבים הבוחרים להתחדש עם נכסי נדל"ן, הן לטובת מגורים והן לטובת השקעה, כלל לא מודעים לכל המיסים הנלווים שהם נדרשים לשלם. אם גם אתם מתכננים לקנות או למכור נכס בקרוב, הגעתם למקום הנכון. בשורות הבאות נגע במספר נקודות חשובות אודות המיסים שאתם חייבים לקחת בחשבון בכל עסקת נדל"ן, בהוצאות נלוות שאנשים רבים לא מכירים, בגורמים המשפיעים על תנועות מחירי הדיור בישראל, באפשרויות המימון האטרקטיביות ביותר וכמובן בסיבה המרכזית בגינה כדאי לכם להתחיל לרכוש נכסים בישראל. לפני שנצלול לפרטים החשובים אודות המיסים השונים הכרוכים בכל עסקת נדל"ן, חשוב שתכירו את כל האמת על אחת החלופות הגדולות ביותר להשקעות נדל"ן. אז גם אם מעולם לא חשבתם לקנות נכסים להשקעה או למכור את דירת המגורים שלכם, חשוב שתמשיכו לקרוא את השורות הבאות.
לא מתכוונים לרכוש דירות במחירי שיא? חשוב שתשמרו טוב טוב על הכסף שלכם!
רבים מהחוששים לרכוש נדל"ן בישראל מכל סיבה שהיא (פוחדים מהפסדים, בטוחים שלאחר שני עשורים רצופים של עליות מחירי הדיור עומדים לפני תקרת זכוכית שיתקשו לעבור, מרגישים שזעקת העם על יוקר המחיה פסע לפני השפעה אמיתית שתתבטא גם במחירי הדיור ועוד), בוחרים לשכן את מיטב החסכונות שלהם במסלולי חיסכון בנקאיים ללא סיכון. הבנקים נהנים למכור את מסלולי החיסכון בטענה כי הם אינם חשופים להשקעות כלל, מה שאומר שלא ניתן להפסיד דבר. אך האמת הפוכה לגמרי, מסלולי החיסכון השונים של הבנקים בישראל הם הדרך הבטוחה ביותר להפסיד לא מעט כסף בכל שנה. התייקרות המחירים בישראל עומדת על כ 2% מידי שנה, מה שגורם לשחיקת כוח הקנייה של הכסף המושקע בתוכניות חיסכון בנקאיות ללא ריבית (או עם ריבית אפסית).
הדרך הבטוחה להפסדים – תוכניות חיסכון בנקאיות לא באמת נטולות סיכון!
הבנקים לא מספרים לכל אותם אנשים שבוחרים להעביר את כל חסכונותיהם לתוכניות חיסכון שונות ששיעור האינפלציה גבוה יותר משיעור הריבית בתוכניות החיסכון מה שאומר כי כל הבוחרים
במסלולים אלה מפסידים לא מעט בכל שנה. איך מפסידים אם הסכום שהופקד לתוכניות החיסכון עומד בעינו ללא שינוי במשך שנים רבות? הערך המספרי של הכסף אמנם נשאר ללא תזוזה, אך כוח הקנייה שלו נשחק בצורה משמעותית עם השנים. הדוגמה הטובה ביותר לכך היא רכישת סל קניות בסופר. עד לפני כעשר שנים הייתם יכולים לרדת לסופר הקרוב לביתכם ולמלא סל קניות עם מגוון מוצרים בסיסיים למשפחה ממוצעת בעזרת שטר בודד של 100 שקלים. כיום, אותו שטר בדיוק לא יצליח למלא חצי מאותו סל קניות, גם אם תחפשו את הסופר הזול ביותר. דוגמה זו מבהירה כיצד הערך המספרי של הכסף יכול להישאר זהה בעוד כוח הקנייה שלו יורד בצורה משמעותית מידי שנה.
מס רכישה, מס שבח ושלל הוצאות נלוות שאתם חייבים להביא בחשבון לפני כל עסקה
אחת הדרכים הטובות ביותר לשמור על ערך הכסף שלכם מפני שחיקת האינפלציה היא השקעות נדל"ן. אז רגע לפני שאתם מתחילים, חשוב שתכירו מספר דגשים חשובים וטיפים מקצועיים שיבטיחו שתיקחו בחשבון את כל ההוצאות הנלוות והמיסים השונים. המיסים המרכזיים שאתם חייבים להכיר הם:
- מס רכישה
מס רכישה הוא מס שקונה הנכס נדרש לשלם בעת הרכישה. מס הרכישה הוא מס מיוחד המשולם כבר בעת הרכישה ללא כל קשר לרווחים (בשונה מכל שאר
המיסים שאנו מכירים). שיעור המס מחושב באחוזים משווי הנכס כך שככל שהדירה יקרה יותר, כך שיעור מס הרכישה יהיה גבוה יותר. שיעורי מיסים נדל"ן משתנים מידי שנה ולכן חשוב לוודא שאתם מעודכנים בשינוי האחרון והרלוונטי לשנת רכישה שלכם. ישנם מספר נקודות מרכזיות שאתם חייבים להכיר על מס הרכישה והן:
- מס רכישה על רוכשי דירה ראשונה
המדינה מעניקה פטור ממס רכישה על דירה ראשונה עד למחיר מסויים. המטרה המרכזית היא להקל על רוכשי דירת מגורים ולהקשות על משקיעים שרוכשים דירה שניה ומעלה (בעזרת מדרגות מס גבוהות בהן נעסוק מטה). שיעורי מס הרכישה על רכישת דירה ראשונה הם:
- כאשר מחיר הנכס נמוך מ 1,747,865 שקלים – הרוכש יהנה מפטור מלא.
- כאשר מחיר הנכס הוא עד 2,073,190 שקלים – הרוכש יידרש לשלם 3.5% מס רכישה על ההפרש בלבד.
- כאשר מחיר הנכס הוא עד 5,348,565 שקלים – הרוכש יידרש לשלם 5% מס רכישה על ההפרש בלבד.
- כאשר מחיר הנכס הוא עד 17,828,555 שקלים – הרוכש יידרש לשלם 8% מס רכישה על ההפרש בלבד.
- כאשר מחיר הנכס גבוה מ 17,828,555 שקלים – הרוכש יידרש לשלם 10% מס רכישה על ההפרש בלבד.
- מס רכישה על רוכשי דירה שניה
מס הרכישה על דירה שניה גבוה משמעותית ממס הרכישה על דירה ראשונה והוא משולם כבר מהשקל הראשון. בשנים האחרונות אחוז מס הרכישה על דירה שניה נע בין 5% ל 8% מהשקל הראשון. בדומה למס הרכישה על נכס ראשון, גם על הנכס השני ישנן מדרגות מס קבועות שחשוב שתכירו לפני שאתם רוכשים את הדירה השניה שלכם.
- מס רכישה על משפרי דיור
ומה קורה עם משפרי דיור שרוכשים דירה לפני שמוכרים את הדירה הראשונה? החוק בישראל מאפשר למשפרי דיור ליהנות מ 18 חודשים בהם הם רשאים למכור
את הנכס הראשון מבלי לשלם מס רכישה על הנכס השני כבר מהשקל הראשון. למרות שמשפרי דיור רבים מחזיקים בשני נכסים בו זמנית לתקופת זמן לא מבוטלת, המדינה מעניקה להם פטור זמני בן 18 חודשים. הסיבה לכך היא בעיקר טכנית, משפרי דיור הם אינם משקיעים והסיבה בגינה הם בכל זאת מחזיקים בשני נכסים היא בשל הקושי בתזמון הקנייה והמכירה.
- פטור ממס רכישה
ישנם לא מעט אנשים הזכאים לקבל פטור או הנחה במס רכישה. לא אחת קורה שאנשים רבים שלא מודעים לעובדה שהם זכאים להטבות מס רכישה משלמים מיסים גבוהים שלא לצורך. לכן חשוב שתכירו את הזכאים המרכזיים לפטור מלא או להנחה, והם:
א. רוכשי דירה יחידה
ב. נכים
ג. נכי צה"ל
ד. נפגעי פעולות איבה ומשפחתם הקרובה
ה. ניצולי שואה
ו. הורים לילדים עם צרכים מיוחדים
- מס שבח
מס שבח הוא המס המוכר לנו, מס על רווחים מהשבחת הנכסים. מחירי הדיור בישראל עולים במשך למעלה משני עשורים רצופים. עליות המחירים גרמו להכפלה ואף לשילוש בערך הנכסים, מה שהניב לאנשים רבים רווחים גדולים. את מס השבח משלמים רק בעת מכירת הנכס. כלומר, כל עוד אתם מחזיקים בנכס, גם אם ערכו עלה במאות אחוזים, אתם לא נדרשים לשלם על כך דבר. חשוב להדגיש, כל עוד מכרתם את הדירה לאחר שנה וחצי מרגע רכישתה, תהיו פטורים מתשלום מס שבח. מטרת חוק זה היא להרחיק משקיעים הרוכשים דירות לטובת רווח בלבד ומוכרים אותן לאחר תקופת זמן קצרה מ 18 חודשים. מס השבח עומד על 25% משווי הרווח בלבד. אם רכשתם דירה ב 1,000,000 שקלים ולאחר מספר חודשים מכרתם אותה ב 1,000,000 שקלים, תידרשו לשלם 25% משווי הרווח בלבד, שהוא 100,000 שקלים.
ישנם עוד לא מעט מיסים על עסקאות נדל"ן הכוללות קרקעות ונכסים מיוחדים. היכרות עם כלל הנתונים הללו תאפשר לכם להיערך נכון מבחינה כלכלית ולוודא שאתם מצליחים לעמוד בכל ההוצאות הנדרשות וכן שהעסקה שלכם אכן משתלמת. משקיעי נדל"ן רבים לא מביאים בחשבון את כל המיסים וההוצאות הנלוות, מה שלא אחת גורר עסקאות מפסידות. לכן, לפני שאתם בוחרים את העסקה הבאה שלכם, חשוב מאוד להכיר את כל המיסים שאתם צריכים לשלם במטרה לוודא שהעסקה אכן עסקה מרוויחה.
ההוצאות הנלוות שידרשו מכם להוציא מהכיס עוד כמה עשרות עד מאות אלפי שקלים!
מעבר למיסים נדל"ן בהם נגענו מעלה, חשוב לגעת גם בכמה מההוצאות הנלוות לרכישת דירה. כל רכישת דירה מגיעה עם הוצאות נלוות רבות שחשוב להיערך אליהן נכון. בחרנו עבורכם כמה מההוצאות הנלוות השכיחות ביותר, והן:
- תשלום לעורך דין נדל"ן – כידוע, כל רכישת דירה כוללת התעסקות חוזית ארוכה, רישומים בטאבו, רישומי הערות אזהרה עם חתימות החוזה ועוד. לשם כך,
אתם נדרשים לסיוע מקצועי של עורך דין שידע לייצג את מלוא הצרכים שלכם על הצד הטוב ביותר ויוודא כי כל הליך הרכישה נעשה בצורה חוקית ונכונה. רוב עורכי הדין בתחום דורשים כ 0.5% משווי העסקה עבור כל עבודתם. - תשלום תיווך – רוכשים דירה מתיווך? חשוב לקחת בחשבון את דמי התיווך תידרשו לשלם למתווכים. מתווך מקצועי מקשר בין המוכרים לקונים, מנהל משא ומתן על המחירים, מראה את הדירה ומסביר אודותיה. שירות זה יעלה לכם כ 2% משווי הדירה, תשלום בלתי מבוטל שיכול להגיע לעשרות אלפי שקלים שחשוב להביא בחשבון. חשוב לדעת שהחל משנת 1996 כל מתווך העוסק בתחום חייב לעבור מבחן קפדני של משרד המשפטים. מבחן זה נועד להעלות את רמת מקצועיותם של המתווכים ולהבטיח שירות טוב יותר הן לקונה והן למוכר.
- שיפוץ הדירה – לא אחת אנשים שבוחרים לרכוש דירה, בוחרים לעשות שיפוץ ריענון טרם כניסתם. חשוב להדגיש כי ישנם שני סוגים שונים של שיפוצים, שיפוץ יסודי ושיפוץ קוסמטי. שיפוץ יסודי הוא שיפוץ מקיף הכולל שבירת קירות, חלוקת כל חלל הדירה מחדש, הוספת קירות, הנמכת תקרות, החלפת תשתיות חשמל ואינסטלציה ועוד. השיפוץ היסודי נמשך מספר שבועות עד חודשים ויכול להגיע למאות אלפי שקלים. לעומת זאת, שיפוץ קוסמטי הוא שיפוץ בסיסי הכולל שינויים חזותיים בלבד. השיפוץ הקוסמטי כולל הוספת קירות גבס, צביעת קירות הדירה, חידוש מטבח וחדרי רחצה, הדבקת ריצוף חדש על הריצוף הקיים ועוד. שיפוץ זה אורך מספר ימים עד שבועות ועלותו מסתכמת בכמה עשרות אלפי שקלים בלבד.
אתם נדרשים לסיוע מקצועי של עורך דין שידע לייצג את מלוא הצרכים שלכם על הצד הטוב ביותר ויוודא כי כל הליך הרכישה נעשה בצורה חוקית ונכונה. רוב עורכי הדין בתחום דורשים כ 0.5% משווי העסקה עבור כל עבודתם.לסיכום, עולם הנדל"ן מציע לכל משקיעיו את המסלול הטוב ביותר לשמירה על החסכונות מפני שחיקת האינפלציה. אם גם אתם רוצים להצטרף לעגלה הדוהרת של שוק הדיור בישראל, חשוב שתביאו בחשבון את כל המיסים שאתם נדרשים לשלם בעת המכירה או הרכישה של הנכס הבא שלכם וכן את כל ההוצאות הנלוות. משקיעים רבים שלא מביאים בחשבון את כל ההוצאות מסביב, מגלים בדיעבד שהעסקה שהם היו בטוחים שתהיה רווחית במיוחד, היא עסקה מפסידה שבזבזה להם לא מעט זמן יקר וכסף רב. אס רגע לפני שאתם ממהרים להתחיל להשקיע את מיטב החסכונות שלכם בעולם הנדל"ן, חשוב מאוד שתהיו מודעים לכלל המשמעויות ותהיו מוכנים לכל תרחיש.
