מס רכישה הינו מס שמעביר אצל משקיעים רבים חלחלה ומייצר זיעה קרה. ולא בכדי. זהו אחד המיסים הכבדים והמשמעותיים ביותר ובייחוד, כזה שהוא בעל השפעה וחשיבות עצומה בכל הקשור לתחום עסקאות הנדל"ן והמקרקעין ומצבו של שוק הדירות בישראל. לא לחינם הוא משמש ככלי מדיניות של קובעי המדיניות, המשנים אותו חדשות לבקרים, כדי לשלוט על יוקר שוק הדיור בישראל.
בהיותו של מס רכישה לדירה ראשונה, בפרט ומס רכישה לדירות נוספות בכלל, כל כך חשוב ומשמעותי, ראוי לקרוא אודותיו עוד בשלב התכנון של הרכישה, כדי ללמוד על המדרגות השונות של המס, הדברים המשפיעים עליו, אפשרויות לקבל הקלות ועוד – שיכולות לחסוך לכם הרבה כסף הנובע מאותו מס רכישה לדירה ראשונה.
מהו מס רכישה לדירה ראשונה
מס רכישה לדירה ראשונה הוא מס אותו משלם הרוכש – קונה את הדירה לרשויות המס הישראלי והוא חלק ממיסי המקרקעין השונים (לדוגמא, מס שבח,
המשולם בעת רכישת דירה). יש מס רכישה גם על קרקע ומס רכישה לעסק אך במאמר זה נתמקד במס הרכישה על דירות למגורים. מס רכישה לדירה ראשונה הוא המס הנפוץ ביותר שקיים, שכן רובנו מסתפקים ומסוגלים לדירה אחת אבל המס ילך ויגדל כאשר מדובר בדירה שניה, שלישית וכד' של אותו רוכש.
מס הרכישה הוא כלי מדיניות פיסקלית חזק מאוד וכאמור הוא משמש בידי הממשלות השונות על מנת לנסות להשפיע על שוק הדיור בישראל. שוק הדיור, כפי שידוע לכולנו שובר שיאים בלתי הגיוניים. דבר המקשה על רוב העם ובעיקר על הצעירים לרכוש דירות במחיר סביר נוכח תנאי ההשתכרות שלהם. אחד הגורמים המשפיעים על עליות המחירים המטורפות הן ביקוש גבוה לעומת היצע נמוך. עוד יותר משפיעה העובדה שחלק גדול מן הביקוש הוא על ידי אנשים שכבר יש להם דירות אך הם רוצים לקנות עוד כהשקעה על מנת להרוויח מהן בדמות השכרת הדירה. דבר זה מוביל לכך שזוגות צעירים מתחרים בלי כוחות מול משקיעים חזקים בהרבה על מעט הדירות והמחירים חוגגים.
כדי למנוע מאותם משקיעים לרכוש עוד ועוד דירות ולאזן את השוק יש לגרום לכך שעסקת הנדל"ן שהם מבצעים תהפוך למעט פחות משתלמת עבורם. למשל, על ידי תשלום מס גבוה יותר על הדירות שירכשו. אם הם צריכים לשלם מס על דירה שניה, נגיד בגובה 8%, העסקה כבר פחות משתלמת והם יעדיפו לבצע השקעה באפיק אחר. בתקופה האחרונה אכן עלה מס הרכישה ועל פי קובעי המדיניות הנוכחיים, בשנים הקרובות הוא צפוי לעלות עוד יותר. כל זה מלמד אותנו שמס רכישה הוא מס גמיש ויש לשים לב לגביו ולגבי אופיו. דבר חשוב שצריך לדעת: אמרנו שמס הרכישה מיועד כנגד משקיעים אבל זה רק חצי מהעניין, משום שקיים מס רכישה לדירה ראשונה. דהינו, גם מי שזה דירתו הראשונה עשוי לשלם מס – אבל תכף נרחיב בעניין זה ובעניין מדרגות המס.
מס רכישה לדירה ראשונה ומס לדירות נוספות
כאמור, המחוקק קבע הבדלים בהקשר של מס הרכישה בין מחזיקים בדירה ראשונה לבין כאלו שיש להם דירה שניה או שלישית וכד' והם עושים זאת לרוב
כחלק מתוכנית עיסקית של השקעה ולא רק לצורכי מגורים בסיסיים. בנקודה זו ראוי לציין שאומנם המינוח המקובל הוא "דירה ראשונה" אך בפועל מה שעומד מאחוריה הוא היותה 'דירת מגורים יחידה'. מה ההבדל? ובכן נגיד שאתם זוג צעיר שהייתה לו דירה קטנה במשך כמה שנים. כעת מכרתם אותה ואתם מתעתדים לעבור לדירה אחרת. לכאורה זו אינה דירתכם הראשונה- שכן כבר גרתם בדירה שלכם בעבר. אבל בפועל, לעניין המס, גם הדירה החדשה היא עדיין דירתכם הראשונה, שכן היא הדירה היחידה שלכם ולכן המס יכול עליכם בדרגות המופחתות שלו או שיהיה לכם פטור לחלוטין.
אגב, מקרה דומה העוסק בהגדרת דירה ראשונה ודירה יחידה הוא המקרה הנפוץ של החזקת 2 דירות במקביל באופן זמני. מתי הדבר קורה? לרוב כאשר, המשפחה אשר רוצה לעבור לבית גדול יותר. בחלק מן המקרים, האנשים קודם ימכרו את הדירה הנוכחית שלהם, כדי לממן את הדירה החדשה. אולם במקרים אחרים, יהיו כאלו שאין להם לאן לעבור בפרק הזמן שבין המכירה לכניסה לבית החדש ולכן ימכרו את הבית הישן, רק לאחר המעבר לדירה החדשה. במצב זה, יש פה למעשה אחזקה של המוכר בשתי דירות במקביל ולכן אין לו רק דירה יחידה ויצטרך לשלם מס כבד על רכישת הדירה השנייה. ובכן, למעשה, לא בדיוק. המחוקק מבין כי זהו מצב זמני בלבד, תלוי סיטואציה שתתפוגג עוד מעט ואין באמת סיבה אמיתית לחייב את הרוכש של הדירה בעוד מס. מטרתו אינה לבצע רווח מהשקעות נדל"ן. לכן, במידה והרוכש, ימכור את דירתו הישנה בתוך 18 חודש מיום רכישת הדירה החדשה, יראו בו עדיין כמחזיק דירה אחת בלבד ולכן ישלם מס רכישה על דירה ראשונה בלבד.
חישוב מס רכישה לדירה ראשונה
מס רכישה נקבע ומשולם בהתאם למדרגות מס, המביאות בחשבון את גובה מחיר הדירה. ככל שעלות הדירה תהיה גבוהה יותר, כך שיעור המס יהיה גבוה
יותר. דירות שמחירן נמוך יחסית, גם המס אודותן יהיה נמוך יחסית או שבכלל יהיה פטור לגביו. שיטת מדרגות המס הדיפרנציאלית הזו, נועדה שוב כדי למנוע נטל על השכבות הצעירות והחלשות יותר ולמסות בעיקר את העשירים (מתוך מטרה להשפיע כאמור על שוק ההשקעות בדיור).
יתרה מכך, יש גם הפרדה בין רוכשי דירה ראשונה לדירה שניה או שלישת. מס רכישה על דירה ראשונה נע בין מדרגה של 0% (פטור) על שווי דירה של 1,805,545 ש"ח, עבור ב-3.5% על 18,416,900 ₪. כפי שציינו, מדרגות המס משתנים לעיתים קרובות. לכן מומלץ לעקוב אחרי הדברים באתרים מוסמכים וכן להתייעץ עם מומחים בעת הצורך. מס רכישה על דירה שניה כבר פועל אחרת לגמרי, והוא מכיל שיעורי מס גבוהים יותר, שוב, על מנת להפוך את עסקת הנדל"ן להשקעה לקצת פחות כדאית. כיום, המדרגה הבסיסית והראשונה ביותר של מס רכישה על דירה שניה עומדת כבר על 8% (והיא צפויה עוד לעלות בתקופה הקרובה, לפחות על פי הצהרות הפוליטיקאים) וכמובן שהאחוזים מאמירים בחדות, ככל שמחיר הדירה עולה גם הוא.
תשלום מס רכישה לדירה ראשונה
נניח שרכשתם דירה בסכום של 2 מיליון ₪ וזוהי דירתכם היחידה. תצטרכו לשלם 3.5% אחוזי מס על כל שקל מעל 1,805,545 ₪. את התשלום אתם צריכים לבצע על ידי כך שאתם מצהירים בתוך 30 יום, כי רכשתם שירה. את ההצהרה אתם מגישים למשרד מיסוי מקרקעין האזורי, המשתייך לאזור שלכם, בצורה אינטרנטית על ידי טופס 7002 – הצהרה על מכירה ורכישת זכות במקרקעין/על פעולה באיגוד מקרקעין. בשלב מאוחר יותר תקבלו בחזרה שומת מס רכישה, אותה צריך לשלם, במידה ואין לכם הסתייגויות, בתוך 14 יום. חשוב לזכור, כי במידה ולא תעמדו בנדרש יושתו עליכם קנסות וריביות.
זמן ממנו חייבים להצהיר (בתוך 30 יום הוא יום הרכישה שהוא למעשה יום החתימה על חוזה הרכישה או חתימה על זיכרון דברים, במידה ומתקיים כזה. עוד חשוב לדעת כי כל האמור נכון לגבי דירת מגורים. אולם אם בכוונתכם להקים על שטח הדירה עסק, אזי חישוב המס שונה לחלוטין.
פטורים והקלות
רכישת דירה עד סכום מסוים יכולה להיות פטורה ממס אבל לעיתים, גם דירות יקרות יותר יכולות לשאת פטור או לכל הפחות הקלות מס. חלק מן הקלות מס
כאלו, ניתן לקבל באמצעות תכנון מס מחושב ונכון ולעיתים תכנון שכזה יכול לחסוך לכם סכומים גבוהים מאוד. מעבר לכך, ישנם ציבורים שלמים אשר מקבלים הטבות מס בין השאר על מס רכישה לדירה ראשונה. זכאים שכאלו לתשלום מס רכישה מופחת על דירת מגורים יכולים להיות נפגעי פעולות איבה, נכים על פי קריטריונים שונים וכן 'תושבים חוזרים' ששבים לישראל אחרי שנים בחו"ל ועולים חדשים.
גם במקרים של דירה העוברת בין בני זוג שהחליטו להתגרש, פטורה ממס רכישה שכן היא אינה נחשבת לעסקת מקרקעין ולכן לא נוטל עליה מס. בהקשר של דירה זוגית, הרי שחשוב לציין כי מבחינת רשויות המס אין לעובדה כי רק אחד מבני הזוג מחזיק בדירה – שום משמעות וזאת משום שרשויות המס רואות בתא המשפחתי את החייב. יתרה מכך, בני זוג לא יכולים לטעון כי הבעל מחזיק בדירה אחת ואילו אשתו בדירה אחרת ואצל שניהם זו דירה יחידה. לתא המשפחתי כולו מותר להחזיק רק בדירה אחת, כדי לזכות בפטור או באחוזים נמוכים של מס רכישה ובמקרה זה על הדירה השנייה ישולם מס במלואו כפי שמושת על כל משקיע הרוכש דירה שניה.
חריגים לכך, הן דירות שהתקבלו כחלק מירושה כאשר ברוב המקרים הן יהיו פטורות ממס רכישה, שוב בגלל שהן אינן נחשבות עסקאות מקרקעין. במקרים מסוימים, גם דירות שניתנו במתנה, למשל בין הורה לילדו, יהיו פטורים ממס רכישה. תופעה זו שבה הורה נותן ורושם על שם ילדו שירה, כאילו ניתנה במתנה, נפוצה מאוד והיא מהווה חלק מתכנון המס. אם זאת, צריך לדעת כי בחלק מן המקרים, רשויות המס בודקים כיוונים מעין אלו.
