מדרגות מס שבח ואופני החישוב

מדרגות מס שבח ואופני החישוב

אדם בישראל, המוכר לדוגמת דירת מגורים,עשוי להיות חייב בתשלום מס מיוחד בשם מס שבח. למעשה, מס השבח הוא מס ותיק אלא שבשנת 2014 חלה עליו רפורמה מקיפה שהביאה לשינויים מרחיקי לכת במס ובצורת ההתכוננות לגביו. ממס שכמעט ולא היו משלמים אותו, כתוצאה מתכנוני מס נכונים הוא הפך למס נוקשה יותר והוא מתחדש ומתעדכן כל העת. 

יחד עם זאת, במקרים רבים ועם חשיבה מקדימה וליווי אנשי מקצוע נכונים, היכולים לייעץ בשעת אמת, ניתן עדיין לקבל פטורים או הקלות לגבי מס שבח ובמיוחד לבחור בדרכים נכונות שיקלו מעט את עול המס. מהו מס שבח? אילו מדרגות מס שבח קיימות ?וכיצד ניתן לקבל פטורים? תשובות אלו ואחרות לשאלות נוספות בשורות הבאות.

מדרגות מס שבח והמקור שלהן

כאמור, מס שבח נדרש להיות משולם כאשר אדם מוכר את הזכות על הנכס שלו והוא בעצם נגזרת של עליית ערך על שוויו של הנכס הנמכר. המס עצמו, מוטל עם כך על הרווח שנבע מעליית הערך של הנכס או הזכות על הנכס מרגע הרכישה המקורי של הנכס ועד הרגע בו הוא מומש. ההפרש הוא הסכום המחויב במס, כאשר מדרגות מס שבח על האחוזים השונים, קובעים את גובה המס שישולם לרשות המסים.

ניקח לדוגמא דירת מגורים. בעקבות שיפורים, שידרוגים ושיפוצים שנערכו בה או בעקבות עליית השוק בסביבה הגאוגרפית שמובילה לעליה בערך הנכס או בעקבות זכויות בניה שהתווספו או בשל כל סיבה אחרת – עלה ערך הנכס והוא שווה כעת יותר מערך הקניה. לשם ההמחשה, הדירה נרכשה בסך של 2 מיליון ₪ אך כעת, בעת מכירתה, היא שווה 3 מיליון ₪. המיליון ₪ של עליית הערך הוא למעשה רווח הון שחייבים לשלם עבורו מס שבח. במקרה זה, בפשטות, המס יעמוד על 25% מתוך המיליון. עוד מעט נגלה על מדרגות מס שבח ועל פטורים שונים והגנה ליניארית. אבל קודם כל, נקזז רגע ברווח ההון.

קיזוז ההוצאות

רשות המיסים מכירה בהוצאות מסוימות, שהיה בהן כדי להביא לכדי יצירת רווח ההון. השקעה זו שאומנם תרמה לעליה, כבר נעשתה על ידנו ולכן לא ראוי שנשלם עליה מס. ההוצאות המותרות לפי חוק להיות מנוכות מרווח ההון יכולות להיות מגוונות אך חשוב לדעת כי לא כל הוצאה אכן תאושר ככזו שניתן לנקות. הוצאות שכן מוכרות יכולות להקטין את סכום השבח הכולל ולכן גם את התשלום עצמו בפועל הנובע מהאחוזים ממנו. לשם הדוגמא, אם מרווח ההון מהמקרה שהצגנו בן 1 מיליון ₪, ננכה הוצאות מותרות בסך 400 אלף ₪ הרי שהסכום הכולל החייב במס יהיה רק 600 אלף ₪ ו25% המס יהיו רק על סכום זה.

אילו הוצאות מותרות לניכוי? הוצאות על שיפוצים, תיקונים, שדרוגים וכל מה שתרם להשבחת הנכס, אגרות שונות המשולמות בעת הרכישה או המכירה, שכר טרחה של עורכי דין, שמאים, מתווכים או מודדים וגם הוצאות ריבית, בחלקן, על הלוואות קשורות. כאמור, לא כל הוצאה מותרת. ככלל, חובה שהו יוצאו על ידי בעלי הנכס ושלא קיבלנו עליהן ניכויים במס הכנסה. כדאי מאוד להיוועץ עם מומחה למיסוי מקרקעים בסוגיה זו, שכן היא יכולה לחסוך כסף רב ובנוסף, תמיד מומלץ לשמור חשבוניות וקבלות על הוצאות הקשורות בדירה, גם שנים רבות, כדי להציג אותם בזמן שתזדקקו להם.

פטור בקצרה

על דירות רבות נשלם מדרגות מס שבח שונות אבל לא בכל המקרים. לעיתים, נוכל לקבל הקלות או טוב יותר- פטורים מתשלום המס. לצורך כך, על הדירה עליה נרצה לקבל פטור או הקלת מס להיות מה שמוגדר בחוק "דירה מזכה". זהו תנאי סף, שרק עמידה בו תאפשר לנו להמשיך הלאה ולבדוק אפשרות להקלה. דירת מגורים מזכה, לעניין מס שבח, היא כזו שחייבת להיות מוגדרת כדירה בבעלות או בחכירה של יחיד, שאינה מהווה מלאי עסקי (למשל של חברה קבלנית) ושבנייתה כבר הסתיימה והיא משמשת בפועל למגורים או שהיא מיועדת למגורים (יש בה תנאים בסיסים הקבועים בחוק המאפשרים מגורים).  

גם אם הוגדרה כדירת מגורים, הרי שכדי שתוגדר גם כדירה מזכה, עליה להיות  כזו ששימשה למגורים לפחות ב- 80 אחוז מתקופת הרכישה ועד המכירה או למשך 4 שנים לפחות לפני מועד המכירה.  בהמשך נגלה, אילן סוגי פטורים וכן מדרגות מס שבח ניתן להשיג עם מענה חיובי להגדרת "דירה מזכה".

מדרגות מס שבח

כזכור, שיעור מס השבח נובע מההפרש שבין שווי קניית הזכות או הנכס לבין השווי בעת המכירה בניכוי של ההוצאות השונות. יש לזכור, כי לעיתים, עליית השבח נובעת לא רק משינוי ערך אמיתי אלא גם משינויים אינפלציונים שהתרחשו לאורך השנים. מכיוון שב-1.1.2014 נכנסה לתוקפה הרפורמה במס והביאה עימה שינויים והגדרות חדשות וכן מדרגות מס שבח אחרות. כעקרון, מכיוון שעד תחילת 2014, ניתן היה לקבל פטורים שהתבטלו מעתה ואילך, רשות המיסים הציעה סוג של הגנה על מי שרכש דירות עוד לפני כניסת הרפורמה לתוקף. הגנה זו זכתה לכינוי הגנה ליניארית על שם צורת החישוב שהיא מציגה.

על פי השיטה דירה אשר נרכשה לפני 1.1.2014 לא תחויב כלל במס שבח ושיעורו עמוד על 0%. החל מ-1.1.24 מס השבח הריאלי יהיה 25%. כדי לכמת את רווח ההון נכון, נלקח כל ערך השבח ומחולק שווה בשווה בכל שנות אחזקת הנכס בידי הבעלים הנוכחי. כך נוצר סכום אחיד לכל שנה. על השנים שקדו ל-2014- לא משלמים מס שבח ואילו החל מ-2014 אנו מכפילים את הרווח לשנה, במספר השנים שחלפו מתחילת 2014 ועל סכום זה וסכום זה בלבד, מושת המס. 

לשם ההמחשה, דירה שנרכשה בתחילת שנת 2011 ונמכרת בסוף-2021 (נתייחס כרגע לשנים שלמות לצורך החישוב), צוברת רווח הון במשך 11 שנה- בסך 220,000 ₪. אם נחלק במספר השנים, בכל שנה רווח ההון יעמוד על 20,000 ₪. על 3 השנים הראשונות שבין 2011 עד תחילת 2014 – לא ישולם מס שבח כלל. על 8 השנים הבאות בואכה היום – יחושב רווח של 8 שנים כפול 20,000 ועל 160,000 ₪ אלו יושת מס בשיעור 25%.

קיימות מדרגות מס שבח אחרות על מכירת זכות שאינה דירת מגורים מזכה. כך, מס השבח יהיה בשיעור של 47% מיום הרכישה ועד 6.11.2001, 20% מס ריאלי מיום 7.11.2001 ועד 31.12.2011 ומיום 1.1.2012 ועד יום המכירה בימנו אנו – 25 מס שבח. לעומת זאת, חברה אשר מוכרת דירות, יעמוד שיעור המס שלה על מס החברות – 23%.

אופן תשלום מס שבח

חישוב המס וחישוב דרגות מס שבח וההצהרה לרשויות המס על מכירה של זכות במקרקעין, הן חובתו של המוכר. על פי החוק, הצהרה זו חייבת להיות מוגשת (כיום באופן אינטרנטי) בתוך 30 יום ממועד המכירה. לצורך חישוב המס, המוכר צריך לבצע שומה עצמית בה הוא קובע את רמת השבח או למעשה את רווח ההון שנצבר לו. כזכור, הרווח מתבסס על מחיר המכירה פחות מחיר הקניה ואחרי קיזוזים שונים. השומה אומנם עצמית אך אין זה אומר שרשויות המס סומכים ידיהם על כל הצהרה של כל אחד והם נוטלים לעצמם את החירות לבדוק את השומה שניתנה להם ובמקרה שנראה להם לבקש שומה מסודרת מטעמם. גם המוכר עצמו יכול לבצע תיקון שומה בפרק זמן של עד 4 שנים.

ההצהרה על העסקה עצמה, שתוגש לרשות המיסים, צריכה לכלול  את פרטי המוכר, פרטי הנכס או הזכות הנמכרים, פרטים על יום הרכישה, יום המכירה ושווי הדירה בכל נקודת זמן שכזו, העתק חוזה המכר ופרטים נוספים. בבואנו לקבוע מדרגות מס שבח או לקבל פטור עלינו להציג ולהצהיר על כל התנאים והנתונים, המקנים לנו את הגדרתה של הדירה כמזכה. כמוכן, צריך לצד השומה העצמית להסביר כיצד הגענו אליה ולציין ולפרט את הניכויים והזיכויים שאנו סבורים כי מגיעים לנו ויפחיתו את גובה השבח. 

באופן כללי, צריך לזכור שקביעת שומה עצמית אינה דבר של מה בכך ובטח ובטח שלא התנהלות בעולם המורכב של מדרגות מס שבח וכד'. לכן, מומלץ ללוות את התהליך בשירותיו של מומחה מיסוי מקרקעין אשר ייעץ כיצד לגשת לשומה, מה יש לבצע, על אילו דברים ניתן להזדכות ועוד ועוד ובכלל יתנהל מול הרשויות השונות. באותו הקשר, תכנון מס נכון, שיתבצע על ידי ליווי מקצועי, יכול לחסוך לכם כסף רב, אם זה על ידי הקלות בנטל המס עצמו ואם במהלכים שיניבו פטורים שונים. 

את מס השבח עצמו, חייב המוכר לשלם בתוך 60 יום ממועד מכירת הזכות או הנכס. בחלק מן המקרים תדרשו לשלם מקדמה ובחלק אחר של המקרים יהיה ניתן לעשות הסדרי פריסה עד 4 שנים ותשלומים.

פטור ממס שבח

במקרים מסוימים, ניתן לקבל פטור מלא מתשלום מס שבח. כפי שציינו תנאי הסף לבחינת קבלת הפטור הוא שמדובר ב'דירת מגורים מזכה'. על דירה זו להיות דירתו היחידה של המוכר, שאם לא כן ישלם את המס. בעניין זה כדאי להדגיש. בני זוג אשר מחזיקים כל אחד בעצמו דירה, הרי שרואים בהם כתא משפחתי אחד ומבחינת החוק, הרי שהם מחזיקים ב-2 דירות במקביל ולפיכך לא יהיו זכאים לפטור בגין מכירת דירה יחידה.

לתנאי המחייב רק דירה אחת ברשותכם, כדי לזכות בפטור, יש כמה חריגים כאשר הבולטים שבהם הם:. דירה שנתקבלה בירושה (והיא כאמור דירה שניה), אשר ניתן לקבל לגביה פטור בהתקיים מספר תנאים. בין השאר הדירה היתה דירתו היחידה של המוריש וגם הוא לא היה משלם עליה מס אם היה מוכר אותה עוד בחייו, שהיורש הוא צאצא או בן בת זוג (אח- לא זכאי לפטור). 

ישנם פטורים גם על דירה שנתקבלה במתנה או הועברה ללא תמורה, דירה שנתקבלה כתוצאה מהליכי גירושין ועוד. מקרה מוכר מאוד הוא של המצאות ברשות אדם 2 דירות מתוך כוונה למוכרם, בפרק זמן סביר ולרכוש תמורתם דירה אחת. מקרה זה אופייני לאדם הרוכש דירה חדשה (לדוגמא, מתוך כוונה לשפר את רמת הדיור שלו) אך טרם מכר את דירתו הישנה וכעת ברשותו 2 דירות. כאשר יבוא למכור את הדירה הראשונה, לכאורה הוא יתחייב רק במס שבח אלא שבפועל, יזכה לפטור ממס.

מי אינו זכאי לפטור

החוק קבע תקרת פטור ממס שבח, מתוך רצון למסות דירות יוקרה. כיום, דירות ששווין עד לסך של 4,495,000 ש”ח יוכלו לקבל פטור בעוד דירות השוות למעלה מכך, יהיו חייבות במס על החלק שמעל התקרה. לפטור ממס שבח זכאי רק תושב ישראל, במידה והוא מחזיק בדירה אחת בלבד. תושב חוץ, יוכל לקבל פטור רק אם יוכיח לרשות המיסים כי הדירה שהוא מוכר בישראל הינה דירתו היחידה, הן בארץ והן בארץ המקור שלו.

כאמור, ישנם עוד פטורים שונים נוספים והקלות רבות במס. החוכמה היא לתור אחריהם ולנסות לקשור אותם על מנת לשם פחות מס. בסופו של דבר, בתכנון ועם ייעוץ של צוות מקצועי ומומחה בתחום, ניתן גם לחסוך מאות אלפי ₪.  דוגמא קלאסית לתכנון מס נפוץ, במידה ולמוכר יש שתי דירות, שבאופן רגיל יחייבו אותו במס שבח, הוא לבצע העברה ללא תמורה של אחת מן הדירות לילדיו. כך תוותר אצלו רק דירה אחת יחידה שתוכל להיכנס תחת הגדרת דירה מזכה ותפטור אותו מתשלום המס בעת מכירתה.