הכל על מס שבח ירושה

לאחר ימי האבל העצובים על לכתו של קרוב המשפחה מדרגה ראשונה, יתכן ותצטרכו להתעסק עם דבר מורכב וסבוך לא פחות: הדירה אשר ירשתם. ודאי תשאלו: לאור ולמרות הנסיבות המצערות, מדוע כל כך מסובך ומורכב לקבל דירה כמעט במתנה? ובכן, ברור שקבלת דירה בירושה יכולה להיות קרש הצלה עבור כל אחד אלא שבהקשר זה, אם לא תנהלו ותתכננו את עצמכם נכון, אתם עלולים להיתקל ב"אירועי מס" שלא ציפתם ולשלם עליהם כסף רב. אחד מאותם אירועי מס, שגם נחשב לאחד המשמעותיים שבהם הוא מס שבח ירושה.

מהו מס שבח ירושה? האם על כל דירה יוטל מס זה? האם ניתן לקבל פטור או הקלה מהמס ומהם התנאים לכך? והאם אפשר להתכונן ולתכנן מראש כדי להקטין נטל מס זה? על שאלות אלו ואחרות ננסה לענות במדריך שלפנינו, הן בדברים שיכול לעשות המוריש והן בדברים שעל היורש לנקוט. מטבע הדברים, מדריך זה מעניק מבט על ממעוף הציפור ולא יורד לרזולוציות קטנות או מקרים פרטניים. הדברים נאמרים על רקע העובדה, שבסופו של דבר, מס שבח ירושה יכול להיות בסכומים גבוהים מאוד של מאות אלפי שקלים. לכן, יש לבחון בזהירות כל מקרה לגופו ובשל העובדה כי המדובר גם במס מורכב מאוד, כדי לעשות זאת בליווי של מומחים בענייני מיסוי מקרקעין.

מס שבח בישראל

מס שבח הוא מס ותיק יחסית, המוטל על רווח ההון או השבח, שנוצר על דירה מיום קנייתה ועד מכירתה. ב-  1.1.2014 נכנסה רפורמה מקיפה בתחום מס השבח אשר הביאה לשינויי מפליגים במס. כחלק מהרפורמה, הוקשחו התנאים של המס ובוטלו פטורים רבים אולם הרפורמה גם יצרה הזדמנויות רבות אחרות, המאפשרות קבלת פטור או צמצום גובה המס. 

באופן עקרוני, מס השבח מוטל כאמור על רווח ההון – אותו הפרש בין שווי הנכס ביום קנייתו לבין שוויו ביום מכירתו. מסכום זה מקזזים הוצאות שתרמו להגדלת השווי של הדירה כמו עלויות שיפוצים ושדרוגים, אגרות ואשרות, שכר עורכי דין ותיווך וכד'. על סכום זה מוטל המס. לעיתים המס יכול להיות גם בגובה של 40% מרווח ההון אבל במידה ומדובר ב"דירה מזכה"– המס יעמוד לרוב עד שיעור של 25%. "דירה מזכה" הינה דירה אשר שימשה למגורים במשך לפחות  4 שנים או 80% מהתקופה הנוגעת לבחינת מס השבח עליה. בנוסף, חובה שהבעלים של הדירה הוא אדם יחדי ולא חברה או תאגיד. כאשר אנו מגדירים את הדירה העומדת למכירה, כדירה מזכה, אנו רשאים לגשת ולבדוק אילו פטורים ניתן לקבל בגינה.

מס שבח על דירה יחידה

הפטור התדיר והנפוץ ביותר הוא פטור על מכירת "דירה יחידה". במידה ומדובר בדירה יחידה, שרק אותה יש למוכר, הוא מקבל פטור מתשלום מס, במידה ומתקיימים כמה תנאים בסיסיים: אסור למוכר להחזיק בדירה נוספת מעבר לדירה זו. אסור שגם לקרובו, המוגדר כחלק מהתא המשפחתי, תהיה דירה נוספת. עם זאת, הוא חייב להיות בעל הזכויות בדירה (ישנם פרמטרים ואחוזי בעלות שונים) ועל המוכר להיות תושב ישראל. אם הוא בכל אופן תושב חוץ, אסור שתמצא ברשותו דירה נוספת במדינה ממנה הגיע.

תנאי נוסף הוא, שהמוכר את הדירה כעת, לא מכר דירה נוספת בעבר, במהלך 18 החודשים הקודמים. על הדירה גם להיות בטווח שמתחת לתקרת הפטור של דירה יחידה, המגדירה דירה כרגילה הוא כדירת יוקרה. כיום, נכון לשנת 2021, עומד גובה התקרה על סך של 4,495,000 ₪. אז דירה העומדת תחת הגדרות 'דירה יחידה' זכאית לקבלת פטור אבל זה כמובן לא אומר שכל דירה אחרת, שהיא שניה במספר ברשותו של המוכר, תהיה חייבת אוטומטית במס שבח. ישנם עוד סוגי פטורים על דירות שהגיעו או נכנסות תחת סיטואציות מסוימות. אחת מהן היא דירה שנתקבלה בירושה.

מס שבח ירושה

כאשר אדם דורש דירה וברשותו כבר דירה ראשונה שבבעלותו, הוא למעשה מחזיק כעת ב-2 דירות. כתוצאה מכך, על פי ההיגיון היה על המחזיק בדירות, במידה וירצה למכור אחת מהן לשלם מס גבוה במיוחד, שכן הוא אינו מחזיק בהגנת "דירה יחידה". אלא שבפועל, על פי סעיף 49ב(5) בחוק המס, קיים פטור ממס בעת מכירת דירת ירושה על ידי היורש. פטור זה אינו גרוף. חייבים להתקיים כמה תנאים מצטברים על מנת לקבל פטור ממס שבח במכירת דירה שנתקבלה בירושה. התנאי הראשון הוא שהיורש חייב להיות בן או בת זוג של המוריש, בן או נכד שלו או בן או בת זוג של הצאצא. כדאי לשים לב שאח היורש מאחיו, אינו נכלל בפטור זה. 

תנאי נוסף לקבלת הפטור על דירה שהתקבלה בירושה, נוגע לעובדה שהמוריש עצמו, לפני פטירתו, לא היה בעליה של דירה נוספת מעבר לדירה שהוריש ועומדת כעת למכירה. במקרה רגיל, אדם המחזיק בעד שליש דירה נוספת, אינו נחשב כמי שברשותו שתי דירות אבל במקרה של הורשה, גם אם המוריש החזיק בפחות משליש בדירה נוספת, הרי שהיורש לא יוכל להנות מן הפטור, שכן למוריש, עוד בחייו, היו יותר מ-2 דירות. התנאי האחרון הוא, שאילו המוריש היה כעת עדיין בחיים והיה רוצה למכור את דירתו, גם הוא היה פטור ממס שבח על המכירה (בשעת המכירה ולא בשעת הפטירה)

באופן עקרוני, פטור על מס שבח ירושה נחשב לפטור חזק ומשמעותי וההמלצה לרוב הניתנת על ידי מומחי מיסוי היא לעשות בו שימוש ולא להסתמך על מסלולי פטורים אחרים. במסלולים אחרים, שימוש לא מושכל בהם עלול להערים קשיים וכמו כן יתכן "בזבוז" שלהם, שימנע להשתמש בהם במקרים שיניבו הקלות גבוהות יותר. דבר זה בא לחדד בשנית את החשיבות של תכנון מס שבח ירושה, בפרט ושל מס שבח בכלל, על ידי מומחים בענייני יעוץ מס.

דרכים נוספות לקבלת פטור על מס  שבח ירושה

במידה והדרך הרגילה לקבלת פטור על דירה שנתקבלה בירושה, אינה צפויה להצליח עומדים בפני המוריש (עוד בחייו) וגם בפני היורש מספר דרכים נוספות. נתחיל במוריש עצמו. עוד לפני היותו ז"ל הוא יכול לבצע תכנון מס שיטיב בעתיד עם קרוביו היורשים בכל הקשור לפטור ממס שבח על הדירות שברשותו. כזכור, אחד התנאים לקבלת הפטור הוא שגם למוריש עצמו לא היו 2 דירות. במקרה שתנאי זה לא נכון לגבי המוריש, שכן ברשותו, עוד בחייו שתי דירות, ההמלצה עבורו היא להעביר במתנה או ללא תמורה לילדים היורשים העתידיים את הדירה. רצוי שזו תהיה הדירה ששוויה נמוך יותר מהשנייה.  כך, לאחר פטירתו, יוכל היורש את הדירה בעלת השווי הגבוה יותר, למכור אותה תוך קבלת פטור מלא על מס שבח ירושה.

גם ליורש עצמו יש מה לעשות כדי להקל מעליו את נטל המס. נזכיר מספר פתרונות רק בקצרה, שכן הם סבוכים ודורשים עיון רב יותר על ידי מומחים משפטיים לדבר (כאמור, זה נכון לגבי כל עולם המיסים ומס שבח בכללם). פתרון אפשרי אחד יכול להיות הסכם חלוקת עיזבון בין יורשים. הדברים נוגעים למקרה בו לצד הדירה, ישנו עיזבון נוסף הכולל נכסי נדל"ן או נכסים כספיים אחרים. גם אם קיים צו ירושה ברור, במידה והוא אכן יגרום להטלת מס גבוהה על כל אחד מן היורשים, ניתן להגיע לסיכום פנימי לפיו תתבצע חלוקה שונה מזו הכתובה בצו הירושה ולחלק אחרת בין הכספים, הנכסים והדירות כך שכולם יצאו מרווחים בסופו של דבר ולא יהיו תלויים איש איש באחיו לצורך היחלצות מנטל המס. 

בנוסף, כפי שהמוריש יכול להעביר בחייו את הגדירה לקרוביו במתנה, גם היורש יכול לעשות זאת ולהעביר את הדירה שירש לאחד מקרוביו ללא עלות. בנקודה זאת כדאי לדעת, שהעברת בעלות דירה למקורב ללא תמורה אינה דבר של מה בכך וכדי להצליח במשימה הסופית – תכנון מס נכון, צריך לעשותה בזהירות ובשיקול דעת כדי שתהיה "אמיתית" בעיני רשויות המס על מנת שהם יקבלו אותה כהווייתה ולא יתערבו בה ויגררו אתכם לדיונים משפטיים מתישים.

הגנה ליניארית על מס שבח ירושה

במקרה בו ליורש אין דרך לקבלת פטור על מס שבח ירושה, שכן על פי הכללים הדירה שירש אינה מוגדרת כדירתו היחידה, הרי שעומד מצד החוק חישוב מיוחד שיכול להקל במעט על גובה המס שישולם. חישוב זה של פטור חלקי נקרא 'הגנה ליניארית' והוא מבוסס על העובדה שרפורמה חדשה נכנסה בתחילת שנת 2014 לתוקפה ושינתה את החוקים באמצע המשחק, כך שרוכשים שעד לאותו רגע היו רשאים לקבל פטור על כל דירה שנמכרה על ידם במידה ועשו זאת פעם ב-4 שנים, נאלצו לקבל כעת ביטול של פטור זה. 

כדי להקל על אנשים אלו, הוצגה ההגנה הליניארית – שיטת חישוב  שבבסיסה מציגה פטור מלא על דירה שנרכשה לפני 2014, על חלק מס השבח שנצבר עד 2014. מכיוון שאין דרך אמיתית לכמת עליות שוק, השפעות של מיקום גאוגרפי והתחדשות עירונית וכד' על ערך הדירה והשבח העולה ממנה, במיוחד אם אלו התרחשו לפני הרבה שנים ועל פני תקופה ארוכה, הרי שנקבע החישוב כך: את השבח על הדירה מיום רכישתה ועד יום מכירתה, מחלקים בסך כל השנים שעברו. כך מתקבל סכום שווה לכל שנה מחיי הדירה. על השנים שעד 2014- מתקבל פטור מלא ואילו על התקופה שאחרי 2014 יש מס שבח, על הרווח בגין שנים אלו בלבד. 

כתוצאה מחישוב זה, ניתן להגדיר כלל אצבע: ככל שהדירה ותיקה יותר, משמע רכישתה נעשתה כמה שיותר לפני 2014, הרי שמס השבח שיוטל עליה יהיה נמוך יותר. שכן מס השבח הכולל יחולק להרבה יותר שנים, בכל שנה יתקבל שבח קטן יותר ובמקסימום, נשלם על 8 שנים – אלו שחלפו משנת 2014 ועד סוף 2021. לאור חישוב זה, בכל שנה החלק של השבח יהיה קטן יחסית ובמצטבר, הסכום עצמו יהיה נוח יותר לתשלום. במקרה של דירה בירושה, ההגנה הליניארית משמעותית יותר, שכן בסבירות גבוהה דירות שניתנו בירושה על ידי קרוב המשפחה המבוגר שהלך לעולמו, היו ברשותו שנים רבות לפני 2014 ולכן גם אם נאלץ לשלם מס שבח ירושה, הוא יהיה נמוך לעומת מס שבח על דירה שנרכשה סמוך ל-2014.

חישוב מס שבח ירושה

את מס השבח על מכירת דירה שנתקבלה בירושה, כדאי כאמור לבצע באמצעות ייעוץ של מומחה או עורך דין הבקיא בתחום המיסוי והמקרקעין, כדי לבדוק כיצד ניתן בדרכים שונות להקל במעט. אבל במידה ואתם רוצים לבחון בעצמכם את הסוגייה, הרי שניתן להיעזר בשלל מחשבוני המס המפוזרים ברשת ולקבל מושג כללי על התשלום הצפוי (ועדיין לקבל את התוצאות העולות מהן בזהירות נדרשת).  

אגב, בעוד שווי הרכישה של דירה רגילה נקבע על פי הסכם המכר או החוזה שלה, הרי שדירה שנתקבלה בירושה לא באמת נקנתה על ידי המוכר. לכן קיים שוני בין חישוב מס על דירה שהמוריש שלה נפטר לפני 1.4.1981 אז שווי הרכישה של הדירה ייקבע לפי הרשום ברשות המיסים לתשלום מס העיזבון, לבין מקרה בו המוריש נפטר לאחר 1 באפריל 1981 אז שווי הרכישה יהיה לפי מחיר הקניה ביום בו נרכשה.

בסיכומו של דבר, מס שבח על דירה שנתקבלה בירושה יכול להיות גבוה מאוד. לעיתים, מאות אלפי שקלים רבים. אולם בחשיבה נכונה ובמחשבה תחילה, בסיוע משפטי נכון, ניתן להביא לקבלת פטור או לתשלום מופחת בהרבה. נשמח לסייע לכם בכל עניין הקשור לתהליך מס שבח ירושה ולעזור לכם לבחור את הנתיב הנכון ביותר.