כל מה שצריך לדעת על מיסוי מקרקעין

רכישת דירה או בכלל ביצוע של עסקאות מקרקעין בישראל אינן דבר פשוט וקל. שוק הנדל"ן המשתולל, המחירים הגבוהים והתנודתיות הרבה הופכים על עסקה לסבוכה ויקרה. אלא אלו מצטרף נתון נוסף, ששווה הרבה כסף: מיסוי מקרקעין. מיסוי מקרקעין הוא השם הכולל של מיסים המוטלים על עסקאות מכירה או רכישה של מקרקעין בישראל. המס חל על כולם, תאגידים ואנשים פרטיים.

למעשה, לרוב, אם לא התכוננו לכך, מיסוי המקרקעין ייפול עלינו כרעם ביום בהיר והוא יהיה גבוה מאוד, מעצם העובדה כי עסקאות מקרקעין הן לרוב בסכומים גבוהים. ככלל, מיסוי מקרקעין נחשב לאחד מתחומי המיסוי המורכבים ביותר וכאמור, בעלת ההשפעה הגבוהה ביותר. לכן, עדיף תמיד להיעזר בבעלי מקצוע סביב נושא זה. אלו לא רק שיפשטו עבורכם את התהליך אלא יסיעו לכם לצלוח אותו בשלום, לבצע תכנון מס נכון, יסיעו למלאות טפסים נכונים ובצורה נכונה ואפילו יחסכו לכם עשרות אלפי שקלים.

חוק מיסוי מקרקעין

החוק הוותיק מלווה אותנו משנת 1963 אם כי לאורך השנים הוא השתנה רבות ומתעדכן כל העת. איש או גוף כלשהו אינם חסינים מפני המיסוי והוא חל על כולם, כשם שהוא חל על עסקת נכס מקרקעי מכל סוג: מגרש לבניה, מגרש לחקלאות, בנינים משותפים, בתים פרטיים, משרדים, מחסנים, מרתפים וגגות ועוד.

למעשה החוק מחייב להטיל מס על רווח ההון שנוצר כתוצאה מעסקת מקרקעין הנערכת בישראל. ישנם כמה וכמה מיסים רלוונטיים אולם השניים הבולטים ביותר הם 'מס הרכישה' שהינו מס אותו משלם מי שקונה זכות במקרקעי ומס השבח – שהוא למעשה הרווח שנוצר מהשבח של הנכס בין יום הרכישה שלו ליום המכירה וכן היטל השבחה.

מס רכישה

את מס הרכישה משלמים מי שקונה זכות במקרקעים כלשהו. מס הרכישה מתבסס על מדרגות מס כאשר ככל שהדירה יקרה יותר, כך גם עולה מהס המשולם בגינה.  הסיבה העיקרית למס הרכישה (ולכך שהוא עלה בשנים האחרונות) הוא הרצון של המדינה לשלוט ולהשפיע על הביקושים בשוק הנדל"ן המביאים לעליית המחירים המטורפת המאפיינת אותו.

למעשה, המס נועד להתגונן מפני משקיעים, המבקשים לרכוש דירות רבות ובכך מגדילים את הביקוש וגורמים להעלאת המחירים, גם למי שמבקש לרכוש דירה למטרות מגורים. לכאורה, עם מס הרכישה יהיה גבוה, משקיעים אלו ישקלו שוב, האם לשלם אותו בשביל דירה שאין להם צורך ממשי בה. לכן יש משמעות רבה בשאלה האם דירה זו היא דירה יחידה או לא. כמובן שמס זה מוטל גם על מי שרוכש דירה לגור בה אבל עדיין, העובדה כי יש מדרגות מס, מגדילה את התשלום עבור רכישת דירות יקרות. למעשה, מס רכישה עבור דירה יחידה, יכול לפעמים לא להיות מושת כלל, למשל אם לא מגיעים למדרגה המחייבת של 1.8 מיליון ₪ לערך. המדרגות עצמן מתעדכנות ומשתנות בכל תחילת שנה.

מיסוי מקרקעין: מס שבח

אחד מהמיסים החשובים ביותר בתחום מיסוי מקרקעין הוא מס שבח. השבח עליו מוטל המס הוא בעצם ההפרש, משמע הרווח שנוצר בין שווי הדירה בעת רכישתה לבין שוויה ביום בו אנו רוצים למכור אותה. לשם ההמחשה, אם רכשנו דירה לפני 5 שנים בסכום של 1.4 מיליון ₪ וכעת בעת מכירתה שוויה ומחיר המכירה שלה יעמוד על 1.8 מיליון ₪, הרי שנוצר פה שבח של 400,000 ₪. מסכום זה מפחיתים "הוצאות" שונות ופחת המוכרים בחוק. ואת שבח זה המדינה רוצה למסות. לרוב, שיעור המס יעמוד על 25%, במקרה שלנו: 25% מ-400,000 ₪, קרי 100 אלף ₪. את המס הזה משלם מוכר הנכס (בניגוד למס רכישה- שאז המשלם הוא הרוכש), בין אם הוא תושב ישראל ובין אם הוא תושב חוץ.

ב- 1.1.2014 שונה עולם מס השבח עם רפורמות שונות בתחום מיסוי מקרקעין ובכלל זה במס השבח.

גם לפני זה, תחום מס שבח נחשב למורכב ומסובך ולאחר הרפורמה, התחדד הצורך בליווי וסיוע מקצועי בכל הקשור למס זה. לעיתים, ייעוץ שכזה יכול לסייע במתן הקלות ופטורים, שיהיו ווים הרבה כסף. כדי לקבל אומדן ראשוני, ישנו באתר משרד המשפטים ובאתרים של חברות ייעוץ משפטי בתחום המקרקעין, מחשבוני מס שבח, היכולים לתת טעימה על סכום המס הצפוי. כאמור, במקרים רבים ניתן לקבל הקלות ולכן מומלץ להתייעץ עם הבקיאים בכך.

חישוב מס שבח

בדיני מיסוי מקרקעין מופיעה השיטה של חישוב מס שבח. אין בה מדרגות קבועות והיא נסמכת על השבח שנוצר, בניכוי הוצאות מסוימות. מס השבח חל על אדם שבחזקתו 2 דירות והוא מוכר אחת מהן. רבים החזיקו ב-2 דירות עוד לפני השינוי ברפורמה ב-2014 וכדי לא לפגוע בהם חישוב המס נעשה באופן ליניארי ומהווה 'הגנה ליניארית'. הוא עושה זאת בכך שהוא מביא בחשבון את החלק היחסי הקשור רק לתקופה שהחל מתחילת 2014, בעוד החלק שלפני זה- יהיה פטור מכל מיסוי מקרקעין הקשור לשבח.

החוק מאפשר מגוון מסלולי פטורים שאפשר וניתן לקבל כדי לשלם סכום מופחת או להיפטר לגמרי מנטל המס. הסיבה היא כי רובנו מוכרים את הדירה שלנו לא על מנת לעשות עסקאות נדל"ן לשם רווח אלא כדי לשפר את מצב הדיור שלנו ולהתקדם מבחינת אפשרויות

הדיור. לכן ניתן לקבל פטור, אם עומדים בקריטריונים הנכונים על 'דירת מגורים מזכה'. דירת מגורים מזכה היא דירה שעונה על כל התנאים האלו: עליה לשמש כדירת מגורים ועליה להכיל דברים שמאפיינים דירת מגורים (כמו שירותים ומטבח),  על הדירה להיות בבעלותו של המוכר ושהוא יהיה מוכר יחיד ושדירה זו היא דירתו היחידה של המוכר והוא לא מכר דירה אחרת ב-18 החודשים הקודמים.

במקרה שכל התנאים התמלאו, ניתן לבקש את הפטור באופן פרואקטיבי ולהפטר מעול מיסוי מקרקעין בסוגיה זו או להפחית במעט את נטל המס. אם אין פטור ויש צורך לשלם מס שבח במלואו, יש לדווח בתוך 40 יום לרשות המיסים על הנכס ועל התמורה מהמכירה וכמובן על הרווח שנוצר ממנה. המוכר מעריך בעצמו את הרווח שנוצר ומחשב, בשלב ראשון את המס בגינה. דבר זה נקרא 'שומה עצמית' ואותה יש לשלם בתוך 60 יום. הרשויות האמונות על מיסוי מקרקעים יבדקו שומה זו וידרשו תיקון במקרים מסוימים.

היטל השבחה

סוג נוסף של מס בעולם מיסוי מקרקעין הוא מס 'היטל השבחה'. למעשה, גם מס זה מחושב על עליית השווי של הנכס שמבקשים למכור, מאז הוא נרכש בסכום אחר. אלא שבשונה ממס שבח, היטל השבחה אינו משולם לרשויות המס אלא הוא מיסוי מקרקעין המשולם לרשות המקומית.

פטורים נוספים וחשיבות היעוץ

ככלל, בכל עולם מיסוי מקרקעין, קיימים פטורים רבים אותם ניתן לנצל על ידי תכנון מחושב ומוקדם של אנשי מקצוע. במס שבח לבדו יש פטורים מסוימים על דירה שהגיעה בירושה או דירה שנתקבלה במתנה וללא  תמורה וכד'. פטורים אלו שווים כסף רב. לעיתים ההבדל בין הצלחה לכישלון בקבלת פטור הוא מילוי טופס בצורה שגויה או חוסר במסמך כזה או אחר. מעבר לדיוק בהגשת הבקשות ובהתנהלות, שחוסכת כסף רב, אדם מקצועי שיעשה עבורכם את העבודה נאמנה, יחסוך לכם גם את כל כאב הראש הכרוך בעולם מיסוי מקרקעין והבירוקרטיה סביבו.