מס רכישה על מגרש 

מס רכישה על מגרש 

העליות המתמשכות במחירי הנדל"ן גורמות לזוגות צעירים, משפחות ויחידים המעוניינים להשקיע בצורה חכמה, להתעניין באלטרנטיבות שעשויות להוזיל את המחיר הסופי של בית או דירת מגורים. בשנים האחרונות מצאו אותם רוכשים פוטנציאליים כמה וכמה דרכים להשיג את המטרה. אחת הדרכים היותר פופולריות הינה רכישת מגרש ובנייה עצמית של בית המגורים. במאמר שלפניכם נעסוק בכל האספקטים של רכישת מגרש. בין השאר נעסוק בדרכים למציאת מגרש איכותי ובמסלול שעוברים הרוכשים עד לבניית הנכס. כמו כן נעסוק בהוצאות הנלוות, שגם אותן חייבים לקחת בחשבון. עם ההוצאות הנלוות לרכישת המגרש ניתן למנות בין השאר מס רכישה על מגרש, וכן מס שבח בעת מכירת הנכס. מה היתרון של רכישת מגרש ולמה רבים פונים לפתרון הזה? איך למצוא מגרש איכותי לרכישה? מה חשוב לבדוק כשרוכשים מגרש? מהן ההוצאות הנלוות ואילו מיסים מוטלים על הרוכשים בעת רכישת מגרש? מהו המסלול שהרוכשים עוברים בדרך לבניית בית החלומות שלהם? להלן התשובות.

רכישת מגרש, רכישת נכס נדל"ן בנוי ומה שביניהם

העובדה שחלה עלייה משמעותית ברכישת מגרשים לבנייה איננה מקרית. העלייה במחירי הנדל"ן גרמה לכך שזוגות צעירים ומשפחות כאחד מתקשים לרכוש בית או דירת מגורים, לחילופין, הנכס שהם יכולים לרכוש באמצעות הממון המצוי בידם איננו משביע רצון. לרוב מדובר בדירות מגורים יקרות מדיי, קטנות מדיי או שסביבת המגורים איננה נוחה. לעיתים קרובות, אולי קרובות מדיי, מתקיימות כל המגבלות הללו יחד. רכישת מגרש ובניית נכס באופן עצמאי מעניקים, אם כן, יתרונות משמעותיים לרוכשים:

• עלויות: אמנם מחירי הנדל"ן נמצאים בעלייה, אבל בחישוב הסופי רכישת מגרש ובניית בית באופן עצמאי מוזילות בצורה משמעותית את העלויות. כך ניתן להשיג באותו סכום כסף שהיה מושקע ברכישת בית מוכן, נכס נדל"ן משודרג.
• גודל: הנכס שנבנה באופן עצמאי עשוי, על פי אותו ההיגיון, להיות גדול יותר מנכס בנוי שנרכש.   
• סביבת המגורים: הרוכשים הפוטנציאליים ירכשו מגרש באזור המועדף עליהם, יחד עם סוג אוכלוסייה קרוב אליהם בגיל, במצב הסוציו אקונומי, בהשקפה הדתית ועוד.

יחד עם האמור לעיל, חשוב לדעת שגם על רכישת קרקע לבנייה מוטל מס רכישה על מגרש בדיוק כמו על כל נכס אחר. מס הרכישה הוא דיפרנציאלי ומשתנה בהתאם לאמות מידה שונות, כפי שיפורט בהמשך. מה שחשוב לדעת הוא שחשוב מאד לקחת את המס הזה בחשבון כחלק ממחיר הנכס.

איך מוצאים מגרש איכותי לרכישה לצורך בניית בית

כאמור, העליות החדות במחיר הנדל"ן הביאו זוגות צעירים ומשפחות למצב שבו הם בוחנים אפשרויות שונות, בנוסף על האפשרות המקובלת של רכישת דירה או בית מגורים בנוי. בכלי התקשורת הכתובה והמשודרת וכן באינטרנט, ניתן למצוא גופים שונים המפרסמים מעת לעת קרקעות לרכישה במחירים שהם לכאורה אטרקטיביים. גם כאשר מוסיפים עליהם מס רכישה על מגרש, עדיין מדובר על פער ניכר מהמחירים הנקובים של נכסים בנויים. שלושת המקומות העיקריים שמהם ניתן לרכוש מגרשים לבנייה הם כדלקמן

1. בעלים פרטיים: בעלי קרקע או חוכרים, שהחליטו למכור קרקע הנמצאות בבעלותם. 
2. ישובים או מועצות מקומיות: ישובים או מועצות מקומיות שברשותן נמצאות קרקעות שרשות מקרקעי ישראל מאפשרת להן לשווק. בדרך כלל מגובר בהרחבות לישובים קהילתיים או בישובים באזורי עדיפות, שהמדינה מעוניינת לעבות את ההתיישבות בהם. אף שהקרקעות שייכות לרשות מקרקעי ישראל, ההתנהלות לאורך כל הדרך היא מול המועצה או הרשות המקומית.
3. רשות מקרקעי ישראל: מעת לעת יוצאת רשות מקרקעי ישראל במכרזים למכירת קרקעות באזורים שונים, כולל יהודה ושומרון וכן רמת הגולן. הרשות מרכזת גם את שיווק הקרקעות ששייכות לקרן הקיימת לישראל ולהסתדרות הציונית.

מה חשוב לבדוק כשרוכשים מגרש

כשמדובר ברכישת בית או דירת מגורים שכבר נבנו, מלאכת הרכישה היא קלה יחסית. הסיבה העיקרית לכך היא שנכס בנוי קיבל, מן הסתם, את כל האישורים הנדרשים. יש לו תוכנית בנייה, יש לו אישור מהרשות המקומית וגם משאר הרשויות הנוגעות בעניין. כל מה שנשאר, לפיכך, הוא להעביר את הבעלות על הנכס. רכישת קרקע, לעומת זאת, היא הרבה יותר מורכבת. להלן הדברים שחשוב לבדוק כאשר רוכשים מגרש על קרקע לבנייה:

• אפשרויות הבניה: מודעות באמצעי התקשורת יכולות להיות מפתות מאד. במודעות הללו מוצעות קרקעות בסכומים שבהחלט עשויים להיות אטרקטיביים. עם זאת, בדיקה מהירה תעלה שבעת ביצוע עסקת הרכישה, אין בידי מי שמוכר את הקרקע כל אישור לבנייה. במקרים כאלה חשוב להתייעץ עם בעל מקצוע אשר יבחן את הנושא לעומק. ככלל, ככל שהקרקע קרובה לפרברי יישוב קיים, הסיכויים לשינוי בייעוד הקרקע הם טובים יותר. יחד עם זאת חשוב להדגיש כי תשלום מס רכישה על מגרש איננו מותנה בייעוד שלו אלא בעצם הרכישה. 
• זכויות הבניה: גם אם יש אפשרות לבנות, חשוב לדעת על איזה חלק מהקרקע אפשר לבנות. זה לא מובן מאליו שאפשר לבנות על כל המגרש. בדרך כלל, באישור הזכויות או בחוזה החכירה מפורטות זכויות הבניה. כשמדובר בזכויות בנייה, חשוב להדגיש שלא רק בנייה למגורים מחייבת אישור. גם בניית בריכה או תוספת קבועה אחרת מחייבת אישור מטעם רשות מקרקעי ישראל.
• אופי ההתקשרות: חשוב לבדוק היכן רשום הנכס ומהו אופי ההתקשרות. אם הנכס רשום בטאבו, כי אז הרוכש מקבל נכס מוכן לבנייה. דה עקה, שמרבית הנכסים בישראל רשומים ברשות מקרקעי ישראל דווקא. לפני הבנייה, בעל הנכס חותם על חוזה פיתוח עם הרשות. החוזה תקף לשלוש שנים, עם אפשרות הארכה לשנה נוספת. בתום הבנייה, הוא יומר בחוזה חכירה למשך 49 או 98 שנה. אם למוכר יש חוזה פיתוח בלבד, כי אז הרוכש צריך לוודא שהוא איננו כבו לחוזה הזה ולחתור לחימה על חוזה חדש מול הרשות.

מס רכישה על מגרש והוצאות נלוות בעת רכישת קרקע

כל מי שרוכש קרקע, לוקח בחשבון את הוצאות הבינוי השונות. עם הוצאות הבינוי ניתן למנות את ההוצאות הכרוכות בכתיבת תוכנית הבנייה של הבית. בהמשך, התוכניות חייבות להיות מאושרות בכלל הרשויות – החל ברשות המקומית, עבור דרך גופים כמו מכבי האש וכלה ברשות מקרקעי ישראל. אבל מה שרבים אינם מודעים לו היא העובדה שנוסף על ההוצאות המצוינות לעיל, יש עוד הוצאות שחשוב להכיר ולקחת בחשבון:

1. מס רכישה על מגרש: מס רכישה הוא מס המוטל על עצם הרכישה של נכס נדל"ן. בעת הרכישה, הרוכש מחויב לדווח עלינה למיסוי המקרקעין. אחרי הדיווח יש להעביר את תשלום מס הרכישה בהתאם למדרגות המס השונות. מי שאיננו יודע או איננו בטוח איך עושים את זה, כדאי שיסתייע בגורם מוסמך המכיר את הנושא. בהמשך נרחיב את היריעה בנושא מס רכישה על מגרש.
2. היטלי השבחה: נוסף על מס הרכישה, ייתכן מאד ועל הנכס שנרכש יוטלו היטלים ותשלומים שונים, בהתאם למצב. בדרך כלל, ההיטלים הללו כרוכים בהשבחת השטח. לעיתים ייגבה תשלום נוסף אם בעל הנכס יהיה מעוניין להגדיל את הזכויות שלו לבנייה על הקרקע. 
3. היוון: בתום חוזה הפיתוח של הקרקע מחתימה רשות מקרקעי ישראל את בעלי הקרקע על חוזה חכירה. זאת, בתנאי שהרוכש סיים לבנות לפחות את השלד ואת הגג של המבנה. לפני החתימה וכתנאי לה, יחויב בעל הקרקע לשלם דמי היוון. דמי ההיוון נגבים על פי קביעת השמאי שיישלח ע"י רשות מקרקעי ישראל. יש אזורים שבהם דמי ההיוון הם משמעותיים יותר מאשר באזורים אחרים. כדאי לנסות לברר עוד לפני הרכישה את גובה דמי ההיוון באזור שבו נמצאת הקרקע.  

מס רכישה על מגרש – מה זה בעצם

מס רכישה על מגרש הוא אחוז מסוים מערך הנכס, אשר משולם לידי שלטונות הממס בעת רכשת נכס חדש. על מנת שלא לפגוע בבעלי הכנסות נמוכות, מס הרכישה בישראל הוא פרוגרסיבי. המשמעות היא שהן סכומי המס והן האחוזים שלו מערך הנכס משתנים ככל שהנדל"ן שנרכש יקר יותר. בנוסף, מדינת ישראל מחזירה אחוז אחד מערך הנכס, עם וכאשר מתחילים מי שרכשו קרקע לא בנויה לעבות על הקרקע שלהם. בנוסף, מי שהנכס שרכש איננו נכס נדל"ן יחיד, ישלם מס רכישה כבר מהשקל הראשון. להלן טבלת השוואה בין מס רכישה עבור נכס יחיד,. למס שישולם עבור נכס נוסף.

כאשר מדובר ברכישת מגרש שטרם נכנה עליו נכס, מס הרכישה על המגרש יעמוד על שישה אחוזים. זאת, עד לערך רכישה של 17,858.555, שאז סכום התשלום המרבי יעמוד על 1,069,713 ₪. עם זאת, כאשר מוגשות תוכניות בנייה ולאחר אישור שלהן, יוחזר לבעלי הקרקע אחוז אחר מהערך שלה, שזה אומר שישית (1/6) מהסכום ששולם. המטרה של ההחזר הזה היא לדרבן את מי שרכשו את הקרקע לבנות עליה מוקדם ככל האפשר.

הנחות ופטורים מתשלום מס רכישה על מגרש 

נאמנה למדיניות החברתית שלה, מעניקה מדינת ישראל הנחות או פטורים מתשלום מס רכישה לקבוצות אוכלוסייה מעוטות יכולת. עם הקבוצות הללו ניתן למנות נכים ועוורים. בנוסף, נמנים עם מקבלי הפטורים גם נפגעי פעולות איבה ונכי צה"ל. גם מי שנפגע כתוצאה מתאונת עבודה, עשוי לזכות לפטור חלקי או מלא מתשלום מס רכישה על מגרש. מנגד, העברה ללא תמורה של דירה לקרוב משפחה, כרוכה בתשלים מס רכישה על מגרש באותו אחוז כאלו המקבל רכש את הנכס. ואולם במקרים שבהם לא היתה העברה כספית, עשויה רשות מקרקעי ישראל לשלוח שמאי להערכה ריאלית של שווי הקרקע.

פטור מתשלום מס רכישה על מגרש למרות בעלות על נכס נוסף או חלק ממנו

לא אחת מתברר שהרוכשים של נכס נדל"ן הם גם הבעלים של נכס נדל"ן אחר, שהועבר אליהם בירושה או ללא תמורה. במקרה כזה, בעל הנכס ישלם מס רכישה על מגרש כאלו היה לו נכס נוסף. ואולם אם הבעלות שלו היא רק על חלק מהנכס, קיים סיכוי שהיחס אליו יהיה כאלו הקרקע שרכש היא נכס יחיד.

• בעלות על 33% או פחות מנכס נוסף: מי שיש בבעלותו לא יותר מאשר שליש מנכס נדל"ן שנרכש בכסף מלא, הוא ייחשב כאלו הקרקע שרכש היא עבורו נכס יחיד.
• בעלות על 50% או פחות על נכס שניתן בתמנה או בירושה: בעלות על 50% של נכס שניתן במתנה או עבר בירושה, ייחשב כאלו הבעלים שלו איננו בעל נכס לצורך מס רכישה.
• בעלות על נכס שמושכר בשכירות מוגנת: מי שהדיירים המתגוררים בנכס שלו הם בשכירות מוגנת, ואם העסקה בוצעה לפני 01/01/1997, כי אז בעל הנכס הזה אשר ירכוש נכס נוסף, ישלם מס רכישה כאלו מדובר בנכס יחיד עבורו.

למרות האמור לעיל, זה המקום להזכיר שהפטורים הנזכרים ומדרגות המס נוגעים אך ורק לתשלום מס רכישה על מגרש. בכל מקרה אחר, הנכסים הללו אכן נמנים עם הרכוש השייך לרוכש נכס נדל"ן. המדובר למשל בהצהרת הון, כמו גם הגשת בקשה לפטור ממס הכנסה או החזרי מס שנתיים.

הליך תשלום מס רכישה על מגרש 

עד לפני כארבע שנים, מי שרכש נכס נדל"ן כל שהוא, בין אם מדובר בנכס נדל"ן מוכן ובין אם בקרקע, היה מחויב לדווח על העסקה באופן אישי או באמצעות מייצג. לעיתים היה צורך לגשת באופן אישי למשרדי מנהל מיסוי מקרקעין. החל משנת 2017 הדיווח הוא מקוון. יתרה מזאת – רשות המיסים איננה מקבלת כל אופן אחר של דיווח. המשמעות היא שהרוכש או בא כוחו אינם צריכים לכתת רגליהם, אלא הם יכולים להצהיר על רכישת הנכס בצורה מקוונת. הדיווח על העסקה צריך להתבצע בתוך שלושים ימים מרגע הביצוע שלו. הדיווח למנהל מיסוי מקרקעין צריך לכלול את הפרטים הבאים:

1. פרטי הזכות הנרכשת
2. פרטי העסקה
3. תאריך העסקה
4. סך התמורה המשולמת עבור רכישת הזכות במקרקעין, כפי שמפורט בחוזה.
5. סך מס הרכישה שמגיע (אם מגיע) וכן אופן החישוב.
6. זכאות לפטור או הקלה במס, אם קיימת.
7. פירוט אמצעי התשלום (מזומן, כרטיס אשראי). 

לדיווח הנזכר לעיל, חייב הרוכש לצרף מסמכים כדלקמן:

• הצהרה על נכונות הפרטים בהצהרה מקוונת. ההצהרה ניתנת להורדה באתר המתאים.
• העתק חוזה המכר, כפי שנחתם ואושר על ידי כל הצדדים
• נסח טאבו / אישור זכויות : נסח טאבו מופק לגבי נכסים הרשומים בטאבו. אם הנכס לא רשום, יידרש הרוכש להציג אישור זכויות. אישור כאמור מסופק על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). כשמדובר בביצוע תשלום מס רכישה על מגרש, במרבית המקרים הנכס לא יהיה רשום בטאבו אלא רק ברשות מקרקעי ישראל.
• מסמכים הנוגעים לפטור מתשלום, אם ישנם כאלה. מדובר במסמכים המעידים על נכות ועל הנסיבות שלה. בדרך כלל, מסמכים כאלה ניתן להשיג במוסג לביטוח לאומי.

חשוב לציין כאן כי את הדו"ח יכול להגיש אך ורק מייצג ולא בעל הנכס עצמו. לכל מייצג יש כרטיס חכם, שבאמצעותו הוא יכול לגשת לאתרי הממשל השונים. הכרטיס הזה בדיוק מאפשר לעורך הדין להעביר את ההצהרה. לאחר שההצהרה תגיע ליעדה, יקבל הרוכש הודעה שהמסמכים התקבלו. בהמשך הוא יקבל שובר תשלום שמתאים לשומה העצמית שלו. רוכש הנכס יבצע את התשלום באופן המפורט על גבי השובר. התשלום חייב להתבצע לא יאוחר מהתאריך הנקוב בשובר. בשלב הבא (אחרי ביצוע התשלום) יקבל הרוכש שומת מס רכישה עדכנית. אם השומה שהופקה על ידי רשות המיסים זהה לשומה העצמית, יצוין בה שאין יתרה לתשלום. אם השומה של רשות המיסים גבוהה מהשומה העצמית, יקבל הרוכש שובר לתשלום. לחילופין, אם הסכום ששילם גבוה מדי לדעת רשות המיסים, יקבל הרוכש החזר כספי עבור התשלום שבוצע.

אם הינך בעיצומו של הליך רכישת נכס נדל"ן, המאמר לעיל הוא בדיוק הדבר הנכון עבורך, אם יש לך צורך במידע נוסף והכוונה, זה בדיוק המקום המתאים עבורך. כדאי ליצור קשר כבר כעת והמומחים שלנו יחזרו אליך בהקדם להמשך התהליך.