מחשבון מס רכישה

מס הרכישה עבור בית, דירת מגורים או נכס נדל"ן אחר, מהווה חלק משמעותי מסכום הרכישה. במקרים מסוימים, מס הרכישה עלול להגיע לכדי עשרה אחוזים (10%) תוספת על המחיר המקורי של הנכס. מנגד, עשויים מי שרוכשים נכס נדל"ן למגורים להיות פטורים מתשלום מס הרכישה. חישוב מס הרכישה עלול להיות מסובך, הן בגלל הפרשי המס הנובעים ממחיר הנכס והן בגלל הסעיפים הרבים שבגללם ניתנים פטור או הנחה בתשלום מס הרכישה. מחשבון מס רכישה אמור לסייע לרוכשים העומדים בפני עסקת רכישת נדל"ן לעמוד על ההיקף האמיתי של מס הרכישה. מהו בעצם מחשבון מס רכישה ואיך הוא בנוי? מהן מדרגות מס הרכישה? מי פטור מתשלום מס רכישה? אילו סעיפים או נתונים אחרים עשויים להעניק הנחה או פטור מתשלום מס כאמור לעיל? איך עובד מחשבון המס? איך משלמים מס רכישה? בשורות להלן הרחיב את היריעה בנושא חשוב זה.

מחשבון מס רכישה – מה זה ואיך הוא בנוי

מחשבון מס רכישה הוא מחשבון ייחודי, שאמור לחשב את מס הרכישה שישלם אדם הרוכש נכס כל שהוא. החישוב מתבסס על מס הרכישה הבסיסי הקבוע בחוק עבור מחיר הנכס. בנוסף, ועל פי הצורך, מחשבון מס רכישה לוקח בחשבון את כלל הנתונים, בדרך לחישוב הסכום שישולם בסיכומו של עניין לרשויות המס. עם הנתונים הללו ניתן למנות:

1. מדרגות מס: מחשבון מס רכישה מחשב את גובה המס על פי מדרגות המס בישראל. מדרגות המס מתחילות בהעדר תשלום מס, ומסתיימות במס של עשרה אחוזים (10%) על נכסים שהמחיר שלהם מעל 17,828,555 ₪.
2. גורמים משפיעים נוספים: נוסף על מחיר הנכס, לוקח בחשבון המחשבון גם גורמים נוספים שעשויים להשפיע על גובה המס. עם הגורמים כאמור ניתן למנות המיקום של הנכס וסוג ההעברה. כמו כן, המחשבון מאפשר לקחת בחשבון גורמים אישיים כגון מצבו הרפואי של הרוכש.
3. רכישה על ידי חברה / עסק: מחשבון מס רכישה של רשות המיסים מאפשר לקחת בחשבון גם את המקרים שבהם הרוכש איננו אדם פרטי, אלא בעל עסק או חברה. במקרים כאלה, מס הרכישה עשוי להשתנות.

נוסף על המחשבון הסטנדרטי, מעמידה רשות המיסים לרשות המתעניינים גם מחשבון מורחב. המחשבון הזה מאפשר לחשב באופן המדויק ביותר את גובה מס הרכישה בכל מצב ובכל הקשר אפשרי.

איך מחושב מס הרכישה

אחת הטעויות הנפוצות בחישוב גובה מס רכישה, הינה חישוב המס על פי ערך הנכס. על פי אורח המחשבה הזה, נכס שהמחיר שלו 1,747,865 זכאי לפטור ממס רכישה. ואולם העלאה של שקל אחד במחיר, גורמת לתשלום מס של 3.5% על כל ערך הנכס. על פי החישוב הזה, נכס שהשווי שלו 1,747,866, שזה אומר שקל אחד יותר מהסכום הפטור, יגרום לכאורה לתשלום מס רכישה של 61,176 ₪, שהם 3.5% מהסכום. החישוב הזה שגוי, כיוון שחישוב המס הוא מדורג גם בגובה התשלום. עבור הסכום הפטור לא ישולם מס. עבור הסכום שמעל לסכום הפטור, ישולם מס של 3.5% וכן הלאה. על פי השיטה הזאת, המס עבור נכס ששוויו 2,073,190 ₪ יהיה 11,386 ₪. הסכום הזה מגלם תשלום של 3.5% רק על ההפרש בין הסכום הפטור ממס (1,747,865) לבין הסכום שעבורו משולם מס של 3.5% (2,073,190) הפער בין הסכומים הינו 325,325 ₪. 3.5% מהסכום הזה הינו 11,386 ₪, וזה גם הסכום שישולם. ככל שאחוז המס עולה, הסכומים מתווספים על פי מדרגות המס, בדומה לחישוב אחוזי מס הכנסה. הטבלה הבאה עשויה להסביר טוב יותר את הנושא:

מדרגות מס הרכישה על פי מחשבון מס רכישה

מדרגות מס הרכישה מחושבות, כאמור, על פי ערך הנכס ועל פי ההנחות או הפטורים שהרוכשים זכאים להן. להלן מדרגות המס על פי מחשבון מס רכישה של רשות המיסים:

• מדרגות אחוז מס רכישה לנכס יחיד

• מדרגות אחוז מס רכישה לנכס נוסף

מהטבלאות לעיל ניתן ללמוד כי מדינת ישראל פוטרת ממס מי שהם בעלים של נכס יחיד, אשר השווי שלו איננו עולה הל 1,747,865. המטרה מאחורי הפטור הזה היא לאפשר למי שאין לו בית או דירת מגורים, לרכוש נכס כאמור ללא צורך לשלם מיסים למדינה. גם במדרגת המס הבאה העלייה מתונה יותר, והרוכש משלם 3.5% מס רכישה בלבד עבור נכס במדרגה השנייה. עם זאת, ולמען ההגינות, חשוב לומר שהמדינה פוטרת על בעל נכס יחיד, יהיה ערכו אשר יהיה, מתשלום מס רכישה על חלק הנכס הפטור. ככל שערך הנכס עולה, כך עולה בהתאם גם הסכום לתשלום עבור מס רכישה. מנגד, מי שהוא בעל נכס נדל"ן ומעוניין לרכוש בית או דירת מגורים נוספת, איננו פטור ממס רכישה כלל ועיקר. במקרה הזה, מדרגות המס הן שונות. מס הרכישה מתחיל מחמישה אחוזים, ויולה עד כדי עשרה אחוזים (10%) מערך הרכישה. ברמות הגבוהות של שמונה אחזים ושל עשרה אחוזים, המס עבור נכס יחיד ונכס נוסף הוא זהה.

פטור או הקלה בתשלומי מס רכישה

על פי מחשבון מס רכישה של רשות המיסים, יש מספר קבוצות אוכלוסייה או סוגי אוכלוסייה שמדינת ישראל פוטרת אותם מתשלום מס רכישה. קבוצות אוכלוסייה אחרות עשויות לשלם מס רכישה מופחת עבור רכישת נכס נדל"ן חדשה. בשורות להלן נעסוק בהרחבה בקבוצות אשר זכאיות לפטור או להנחה בתשלומי מס רכישה.

• דירת מגורים יחידה: למעשה, אפשר לומר שהפטור המשמעותי ביותר ממס רכישה, ניתן לרוכשי בתים או דירות שעבורם הנכס שהם רוכשים הוא נכס הנדל"ן היחיד. במקרים כאלה, ניתן פטור מלא ממס רכישה, עבור רכישת נכס למגורים שהערך שלא איננו עולה על 1,747,865 ₪. ואולם גם מדרגת המס הבאה מיטיבה עם הרוכשים. עבור נכסים שמחירם יקר ממחיר הנכס כאמור, ישולם מס רכישה מוקטן. אחוז המס במקרה הזה הינו 3.5%. זאת, עד לסכום של 2,073,190 ₪. למען הסר ספק, מה של שלושה וחצי אחוזים ישולם רק על ההפרש. אם ההפרש הוא 325,325 ₪, סכום המס המרבי שישולם הוא 11,386 ₪, שהם 3.5% מהסכום הנ"ל. להלן טבלת מדרגות מס רכישה:
  1. טבלת מדרגות מס רכישה לנכס יחיד

• נכה או עיוור: מי שנקבעו לו אחוזי נכות, עשוי להיות שכאי להנחה משמעותית בתשלום מס הרכישה. נכון למועד כתבת שורות אלה, נכה או עיוור הרוכש דירת מגורים יחידה שערכה עד 17,828,555 ₪, יהיה זכאי הנכה או העיוור לשלם מס מופחת. אחוז המס שנקבע לצורך כך הינו 0.5% מערך הרכישה בלבד. עם זאת, הזכאות ניתנת עבור שתי עסקאות בלבד. החל מההסרה השלישית, ישולם המס בלא כל התחשבות במצבו הרפואי של הרוכש.
• נכה או עיוור ברכישת נכס עד 2.5 מיליון ₪: במקרה כזה, הזכיות היא לפטור ממס עד לסכום של 1,747,865, כמו כל רוכש אחר בישראל. עם זאת, עבור החלק שבין הסכום האמור לסך של 2.5 מיליון ₪, ישלם הזכאי מס רכישה בסכום של 0.5% בלבד. אם ההפרש בין הסכומים הינו 752,135, הרי שמס הרכישה יסתכם במקרה הזה בסכום של 3,761 ₪ עבור כל הרכישה.
• עולה חדש: בקטגוריה של עולים חדשים נכללים מי שרכשו את דירת המגורים שנה לפני העלייה, או שבע שנים מרגע העלייה בפועל. מס הרכישה המופחת ניתן לעולה חדש פעם אחת בלבד. מדובר בתשלום מס רכישה של 0.5%, עבור נכס שערכו המכסימלי הינו 1,842,155 ₪.
• דירה עבור בן או בת זוג: כאשר בני זוג מתחתנים, נקודת המוצא של המחוקק היא שכל הנכסים שלהם משותפים. עם זאת, יש מקרים שבהם אחד מבני הזוג מגיע לנישואין כאשר ברשותו דירת מגורים אחת, ואפילו יותר. במקרה כזה, החוק היבש מחייב לשלם מס רכישה בעת רכישת נכס. זאת, משום שמבחינת בן הזוג שכבר יש ברשותו דירה, מגובר בדירה נוספת. עם זאת, אם בני הזוג מצהירים שהגדירה תהיה בחזקתו של בן הזוג שאין ברשותו רכוש, ההתייחסות של החוק אליה תהיה כאל דירה ראשונה. עם כל המשתמע מכך מבחינת פטור מתשלום.
• העברה ללא תמורה בין צדדים קרובים: העברה ללא תמרה של נכס, מחייבת תשלום שליש ממס הרכישה כפי שהויה צריך להיות משולם אילו בוצעה עסקת מכר בתשלום.

מהי דירת מגורים יחידה על פי הגדרת החוק

כאשר נעשה שימוש במושג "דירת מגורים יחידה", עשוי כל אדם מהישוב להבין כי כל דבר שמעבר לכך עשוי לחייב את הרוכש בתשלום מס רכישה מלא. ואולם למעשה, המצב איננו כך בהכרח. יש מצבים שבהם גם אם לרוכש מסוים יש זכויות בנכסים נוספים, עדיין הדירה או הנכס שרכש יהיו פטורים מתשלום מס רכישה. להלן המצבים האמורים:

1. דירת מגורים יחידה ללא נכסים נוספים: במקרה הזה, ברור שהרוכש זכאי לפטור על פי אמות המידה הרגילות. מחשבון מס רכישה מחשב את התשלומים הצפויים,, ועל פיהם צריך לנהוג.
2. חלק בדירת מגורים נוספת: אם לאחד הרוכשים יש בעלות על חלק בדירה נוספת, הוא יכול להיות זכאי לפטור כאלו אין ברשותו נכס. זאת, בתנאי שהחלק שלו בדירה לא עולה על שליש מערכה.
3. חלק בדירה שעברה בירושה: אם אחר מרוכשי הנכס הוא הבעלים של חלק מנכס אשר עבר אליו בירושה, הוא עשוי ליהנות מפטור ממס רכישה כאלו הדירה הנוספת שרכש היא הדירה היחידה שלו. זאת, בתנאי שהבעלות שלו על הדירה שעברה בירושה לא תעלה על 50%.
4. דירה בשכירות מוגנת: אם אחד הרוכשים מחזיק בנכס המושכר בשכירות מוגנת והחוזה נחתם לפני 1997, הוא נחשב כמי שאין לו למעשה נכס נוסף.
5. דעה נוספת עומדת להימכר: אם הרשות הרוכש או הרוכשים דירה נוספת, ויש בכוונתם למכור אותו בתוך 18 חודשים מרגע רכישת הדירה החדשה, כי אז ישולם מבר כיש כאלו מדובר בדירה היחידה שלהם. אם הדירה לא תימכר, או תימכר באיחור, ישולם מס הרכישה במלואו על פי מדרגות המס עבור דירה נוספת, על פי אמות המידה הבאות:
   1. טבלת אחוז מס רכישה לנכס נוסף

איך פועל מחשבון מס רכישה

על פניו, החישוב של תשלום מס רכישה נראה פשוט. יש מדרגות מס, ועל פיהן אפשר לפעול. עם זאת, חישוב מס הרכישה באמצעות מחשבון מס רכישה איננו עניין של מה בכך. הסיבה לכך היא ריבוי המצבים שבהם יש הקלות בתשלום או פטור מלא. מחשבון מס רכישה של רשות המיסים מחשב את מס הרכישה, בהתאם לבחירת המשתמש. ישנם שדות חובה, שאם הם לא ממולאים לא ניתן לקבל את התוצאה הרצויה. להלן השדות שיש למלא לצורך החישוב:

• תאריך: לתאריך ביצוע העסקה יש משמעות, ככל שהיו שינויים במס הרכישה. התאריך הוא שדה חובה, אבל החשיבות שלו באה לידי ביטוי בעיקר בתקופות שבהם משתנה גובה המס.
• סוג הנכס: גם סוג הנכס הוא חשוב ואין אפשרות להמשיך את החישוב מבלי לציין אותו עם סודי הנכס ניתן למנות:
  • דירת מגורים: דירת מגורים שאיננה דירה יחידה.
  • דירת מגורים יחידה: מי שעבורו הנכס הוא דירה יחידה. כאמור לעיל\ גם מי שיש לו חלק מנכס נוסף יכול להיחשב כמי שאין ברשותו דירה נוספת.
  • בניין: מי שרוכש בניין שלם, ישלם מס רכישה של 6% עד לסכום של 17,828,555 ₪.
  • קרקע: גם קרקע היא נכס נדל"ן לכל דברר. המס על הרכישה הוא 6%. עם זאת, בניית נכס על גבי הקרקע בתוך תקופה קצובה, עשויה להביא לכך שחלק ממס הרכישה יחזור לידי הרוכש. המטרה של ההתנהלות הזאת היא לדרבן רוכשי קרקעות לבנייה לסיים את הבנייה מוקדם ככל האפשר.

התפקיד של מחשבון מס רכישה

כל מי שמעוניין לבצע עסקת נדל"ן, מהרהר לא אחת על נושא מס הרכישה. מחשבון מס רכישה אשר מופעל על ידי מזרד האוצר, עשוי לפתור את הבעיה. עם זאת, מדובר רק בסוג של סימולטור ותו לא. למרות שהנתונים במחשב מדויקים למדיי, עדין יש מקום לטעויות ואי הבנות. הטעויות עלולות לנבוע מהעדר הבנה ומילוי סטטוס לא נכון על ידי מי שמברר את גובה תשלום מס הרכישה. בנוסף, הרוכש יהיה חייב להציג, בסיכומו של עניין, אישורים בכל מה שנוגע למצבים מיוחדים. מי שנחשב נכה – אישור על נכות מהמוסד לביטוח לאומי או צה"ל. זוג שביצוע העברה ללא תמורה יהיה חייב להמציא אישורים מתאימים.

שומה עצמית ושומה של ידי משרד האוצר

כאשר מתבצעת רכישת נכס, הרוכש חייב לדווח עליה לרשות המיסים. הדיווח על העסקה וכן התשלום עבורה מתבצעת במרבית המקרים על פי שומה עצמית. במרבית המקרים, הרשות מאשרת את השומה העצמית, אם המחירים מתיישבים עם כלל הנתונים בעסקה. עם זאת, אם העסקה נראית לרשות המיסים חשודה, או מחיר הרכישה נמוך משמעתית מהחמיר הממוצע לאותו סוג עסקאות, כי אז יכול להיות שהרשות תשלח שמאי מעמה. התשלום הסופי של מס הרכישה יתבצע, בסיכומו של עניין, על פי הערכת השמאי. מחשבון מס רכישה הוא רק סימולטור, ומי שקובע בסיכומו של עניין היא רשות המיסים.