נדל"ן בחו"ל סיכונים

נדל"ן בחו"ל סיכונים – למה משקיעים רבים מישראל בוחרים להתחיל להשקיע מעבר לים ואילו סיכונים חשוב להביא בחשבון טרם רכישת נדל"ן בחו"ל? כל מה שחשוב שתכירו אודות השקעות נדל"ן מעבר לים! 

לא מעט משקיעי נדל"ן ישראלים בוחרים להעביר את מרכז השקעותיהם אל מעבר לים. שוק הדיור המקומי הרבה פחות אטרקטיבי משווקים רבים של מדינות הממוקמות במרחק של מספר שעות טיסה בודדות. אם גם אתם חושבים להתחיל להשקיע מעבר לים אך חוששים מכלל הסיכונים הכרוכים בכך, הגעתם למקום הנכון. בשורות הבאות נגע בכל מה שאתם חייבים להכיר אודות נדל"ן בחו"ל סיכונים, הסיבות המרכזיות בגינן משקיעים רבים מישראל בוחרים לקחת את הסיכום ולעזוב את שוק הדיור המקומי, וכלל היתרונות ששווקים רבים בעולם מציעים למשקיעים הזרים. אז לפני שאתם ממהרים לפסול את האפשרות של רכישת נכס הממוקם במרחק של מספר שעות טיסה ממקום המגורים שלכם, חשוב שתכירו את התמונה הגדולה הכוללת את היתרונות, החסרונות והסיכונים הגדולים. 

מה רע בשוק הדיור המקומי? כל הסיבות בגינן משקיעים רבים מעדיפים שווקי דיור רבים מכל רחבי העולם

תחילה, חשוב לפתוח בהיכרות מעמיקה עם מצב שוק הדיור בישראל. מחירי הדיור בישראל מזנקים מזה למעלה לעשור רצוף. רק בשנה החולפת מחירי הדיור המקומיים נסקו בכ 15%(!) בשנה בודדת. מחירי השכירויות אף הם אינם מפוקחים וברוב המקרים נתונים להחלטתו של המשקיע. אז מדוע בכל זאת משקיעי נדל"ן רבים מישראל בוחרים לוותר על יתרונות השוק המקומי לטובת השקעות נדל"ן מעבר לים? ריכזנו עבורכם את כל החסרונות המשמעותיים בגינם משקיעים רבים בוחרים לעזוב את גבולות ישראל. 

אז מדוע משקיעי נדל"ן רבים מישראל בוחרים בשנים האחרונות להשקיע את מיטב חסכונותיהם בנכסים בחו"ל? הנה לכם כל הסיבות המרכזיות:

• מחירי הדיור בשיא כל הזמנים – גילום פוטנציאל השבחה נמוך

הסיבה הראשונה בגינה משקיעי נדל"ן רבים מישראל בוחרים להשקיע את מיטב חסכונותיהם מעבר לים היא פוטנציאל ההשבחה המוגבל שקיים בשוק המקומי. כפי שציינו מעלה, מחירי הדיור בישראל עולם בעשרות אחוזים במשך למעלה מעשר שנים רצופות. בשנה האחרונה מחירי הדיור התפוצצו עם עלייה של למעלה מ 15% בשנה בודדת. עליות מחירים אלה מביאות את המחירים לשיאי כל הזמנים, כך שפוטנציאל ההשבחה בדיור המקומי אינה גבוהה במיוחד. לדעת רבים, השוק המקומי קרוב למיצוי העליות. לעומת זאת, שווקים רבים בחו"ל מציגים מצב שונה בתכלית. מדינות רבות חוות עליות מחירים שהחלו בשנים האחרונות בלבד, מה שמאפשר להן להמשיך ליהנות מעליות מחירי דיור לעוד שנים ארוכות. כמו כן ישנן מדינות שמחירי הדיור בהן עדיין לא הגיעו למחירי השיא שהיו ב 2008, טרם המשבר הכלכלי העולמי (בעוד שבישראל המחירים הספיקו להכפיל ובמקומות מסויימים אף לשלש את מחירי 2008). 

• מחירים גבוהים למדי – פגיעה במשקיעים הקטנים

מעבר לעובדה שמחירי הדיור הגבוהים מגלמים פוטנציאל השבחה נמוך, נם גם פוגעים במשקיעים הקטנים. משקיעים קטנים עם הון עצמי מוגבל לא יכולים לרכוש נכסים אטרקטיביים בפריים לוקיישן בישראל. הם נדרשים להידחק לאזורי הפריפריה, שם הביקוש לדיור נמוך יותר. לעומת זאת, בשווקי דיור רבים בכל רחבי העולם המשקיעים הקטנים יוכלו להתחדש בדירה גדולה ואיכותיות בלב ליבם של אזורי הביקוש ואף להישאר עם עודף בהשוואה לדירה באזור הפריפריה בישראל.  

• אחוזי תשואה נמוכים מהשכרת נכסים – בין 2.1% ל 4.5% בשנה

סיבה נוספת שגורמת למשקיעים רבים בישראל לוותר על יתרונות השוק המקומי לטובת שווקי נדל"ן מעבר לים היא אחוזי התשואה. אחוזי התשואה שמתקבלים מהשכרת נכסים בישראל נעים בין 2.1% ל 3.4% באזורי המרכז וכן בין 3.5% ל 4.5% באזורי פריפריה. אחוזי תשואה אלה נחשבים לנמוכים בהשוואה לאחוזי התשואה המתקבלים מהשכרת נכסים שונים בכל רחבי העולם. במדינות רבות הממוקמות מרחק של כמה שעות טיסה בלבד מישראל ניתן לקבל אחוזי תשואה הנעים בין 6% ל 12% בכל שנה. הסיבה לפערי התשואות היא מחירי הדיור. אחד מכללי האצבע שצריכים להנחות אתכם בבחירת כל נכס להשקעה הוא: ככל שמחיר הנכס גבוה יותר, כך אחוזי התשואה שיתקבלו מהשכרתו יהיו נמוכים יותר, וכן להיפך – ככל שמחיר הנכס יהיה זול יותר, כך אחוזי התשואה שיתקבלו מהשכרתו יהיו גבוהים יותר. 

• ניסיון הממשלה להרחיק משקיעים – העלאת מס הרכישה מ 5% ל 8% וביטול אפשרות קבלת מימון של 50% משווי נכס קיים

הסיבה הרביעית שמרחיקה משקיעים רבים משטחה של ישראל היא ניסיון הממשלה להרחיק משקיעים. כפי שציינו לעיל, מחירי הדיור בישראל עולים במשך למעלה מעשר שנים רצופות. עליות מחירים אלה מחייבות את הממשלה לנסות ולהתערב להורדת מחירי הדיור והנגשת האפשרות לרכוש נכסים לכלל אזרחי

ישראל. בניסיון לבלום את עליות המחירים הממשלה מנסה להבריח את המשקיעים מהשוק ובכך להוריד את רמות הביקושים. הורדת רמות הביקושים אמורה להוביל להתמתנות עליות המחירים או אף לבלימה של ממש. איך מרחיקים את המשקיעים? בעזרת שלל חוקים שהופכים את ההשקעות בישראל להרבה פחות קלות ומשתלמות. אחד החוקים הבולטים הוא העלאת מס הרכישה מ 5% ל 8% כבר מהשקל הראשון של רכישת דירה שניה. חוק נוסף הוא ביטול האפשרות למשכן 50% מנכס קיים לטובת קבלת הלוואה על סך 50% מערכו לרכישת נכס נוסף. 

חושבים להשקיע בחו"ל? הכירו את כל הקשיים והסיכונים שאתם חייבים להביא החשבון טרם בחירת הנכס שלכם

לכן, משקיעי נדל"ן רבים מישראל בוחרים לעזוב את גבולותיה לטובת השקעות מעבר לים. נשמע לכם מעניין? ריכזנו עבורכם את כל מה שאתם חייבים לדעת על השקעות מעבר לים, לרבות נדל"ן בחו"ל סיכונים, דרך התמודדות עם כלל הקשיים והסיכונים, בחירת אזורים אטרקטיביים להשקעה ועוד. 

ראשית, חשוב לפתוח בכל הקשיים והסיכונים הקיימים בהשקעות נדל"ן מעבר לים, והם:

• מיקום גאוגרפי – קושי בטיפול בכל צורכי הנכס

משקיעים רבים חוששים להשקיע מעבר לים מהסיבה הפשוטה – המרחק ממקום המגורים מקשה על ניהול כל צורכי הנכס. אך חשוב להדגיש ולומר כי בשנים האחרונות ישנן חברות ניהול רבות במדינות הפותחות את שעריהן בפני משקיעי נדל"ן זרים. חברות הניהול דורשות תשלום קבוע עבור שירותן, אך הן דואגות לכל צורכי הנכס במידת הצורך. אפשרות זו מאפשרת לכל המשקיעים מעבר לים ליהנות מפיתרון מצויין לבעיית ניהול הנכס בשלט רחוק. חשוב להביא בחשבון את ההוצאות עבור חברת הניהול בחישוב כדאיות ההשקעה. 

• עולם מיסוי חדש – צורך בהיכרות עם כל תנאי המיסוי במדינה בה אתם משקיעים 

קושי נוסף העומד בפני משקיעים שבוחרים להשקיע מעבר לים הוא היכרות עם תנאי מיסוי שהם לא מכירים במדינה בה הם בוחרים להשקיע. קושי זה מצריך מהמשקיעים לערוך עבודה מוקפדת להיכרות עם כל המיסים שיש לשלם על מנת להעריך נכון את כדאיות ההשקעה. משקיעים שאינם מנוסים מופתעים לגלות מיסים שלא הכירו, מה שעלול להפוך כל עסקה ללא רווחית או אף לעסקה מפסידה. 

• תשלומי כפל מיסים 

נקודה נוספת שיש להתייחס אליה היא תשלומי כפל מיסים. מדינות רבות בעולם שלא חתמו על אמנת מס עם ישראל, יצריכו מהמשקיעים לשלם מיסים כפולים. לכן, לפני שאתם ממהרים לבחור את יעד ההשקעה שלכם, חשוב לוודא כי המדינה חתמה על אמנת מס עם ישראל ומאפשרת למשקיעים להימנע מתשלומי כפל מס. 

• צורך בשירותי אנשי מקצוע מקומיים – מתווכים, עורכי דין, שיפוצניקים

צריכים לשפץ את דירתכם? תידרשו להסתייע באנשי המקצוע המקומיים. מעבר לכך, רוב המשקיעים נעזרים במתווכים מקומיים המכירים היטב את השטח. אנשי המקצוע המקומיים אינם תמיד עובדים כפי המקובל בישראל, מה שמצריך מהמשקיע להתאים את עצמו למקובל במדינה בה הוא בחר לרכוש נכסים. כיום ישנן חברות מסודרות המציעות למשקיעים זרים את כל השירותים הנדרשים – לרבות תיווך, שיפוץ ועריכת דין. 

• סכנה ברכישת נכסים במחירים גבוהים או באזורים לא טובים בגין חוסר היכרות עם השוק המקומי

אחד הסיכונים הגדולים ביותר לרכישת נדל"ן בחו"ל הוא בחירה לא נכונה של נכס שאינו כדאי להשקעה. המשקיעים הזרים לא מכירים היטב את המדינה בה הם משקיעים, מה שעלול לגרום להם לבחור נכסים שאינם ממוקמים במקומות אסטרטגיים, לשלם מחירים גבוהים עבור נכסים שאינם מניבים אחוזי תשואה גבוהים ועוד. חוששים לבחור נכסים שאינם כדאיים להשקעה? לפני שאתם בוחרים את הנכס שלכם אתם נדרשים לעשות עבודת שטח רצינית. חשוב לדעת שכיום יש מבחר עשיר של חברות המציעות שירותים עבור משקיעים זרים. חברות אלה ידעו לסייע לכם להתמודדות נכונה עם כל צורך ולבחירה מדויקת של הנכס המתאים ביותר עבורכם.