ההחלטה להשביח את הנכס היא החלטה חשובה מאוד, והיא מחייבת תכנון מעמיק ויסודי, וגם לא מעט בירוקרטיה. עם זאת, במקרים רבים עולה החשש מפני מושגים שונים בתחום המיסוי, ובפרט היטל השבחה ומס שבח. אם נדמה לכם שמדובר במס אחד ויחיד חשוב לזהות את ההבדלים בין השניים, וגם לזכור כי ניתן לפעול לבקשת הפחתה ואף פטור מלא בסיטואציות מסוימות. אז מה בדיוק ההבדל בין מס שבח להיטל השבחה והאם הפחתת היטל השבחה היא משימה אפשרית? ספוילר: בהחלט כן, וחשוב שתכירו את האפשרויות שלכם.
היטל השבחה או מס שבח – מה בעצם ההבדל?
נניח שהחלטתם למכור את הנכס שבבעלותכם, ועם השלמת המכירה אתם נדרשים לשלם מס שבח. מס זה נקבע על פי הרווח שלכם מהעסקה, כלומר על בסיס הפער בין הסכום ששילמתם במעמד הקנייה – לסכום אותו קיבלתם במעמד המכירה. כמובן שבנוסחה הזו נכללים עוד כמה משתנים כמו הוצאות שונות, לרבות הוצאות על עורך דין, שמאי מקרקעין בירושלים, מתווך והוצאות על שיפוץ. היטל השבחה הוא עולם אחר לחלוטין, והוא מתייחס למצבים שבהם שווי הנכס עולה כתוצאה מפעולה תכנונית כגון הגדלת זכויות הבנייה, ביצוע שינויים בתוכנית בניין עיר (תב"ע) או אישור בקשה לשימוש חורג. אם נאמר זאת בפשטות, השינוי המדובר מתבצע בקרקע ובזכויות עליה.
היטל השבחה – לשון החוק
על פי החוק, היטל השבחה הוא "תשלום חובה בעקבות אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג המעלים את שווי המקרקעין". לאחר שהתוכנית תאושר, הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תקבע את פרטי המקרקעין ובהתאם, את סכום ההיטל, על פי שיעור של 50%. במילים אחרות, גובה היטל ההשבחה עומד על מחצית מערך ההשבחה. עם זאת, ניתן לבקש תיקון שומה במקרים שבהם חלה טעות בפרטי המקרקעין, או כאשר ישנה טעות בנתונים הפיזיים, בתוכניות או בזכויות על המקרקעין.
הפחתת היטל השבחה – כך ניתן לערער
לאחר שתתקבל דרישת התשלום עומדת לרשותכם הזכות להגיש ערר, ולבקש הפחתת היטל השבחה. בקשה זו ניתן להגיש בתוך 45 יום, ככל שמדובר בתיקון טעות בשומה הוועדה תבחן לעומק את הבקשה לפני שתקבע האם ניתן לקבלה או לא, באופן מלא או באופן חלקי. בשלב הבא ייכנס אל התמונה שמאי מכריע, מינוי השמאי המכריע יקבע ע"י מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים, והוא הגורם המקצועי הרשאי להכריע בסוגיה. עם זאת, אפשר ואף מומלץ להתייעץ עם שמאי מקרקעין מוסמך ומקצועי מטעמכם, ועוד בטרם הגשת הערר. זאת כדי שתוכלו לזהות שינויים שבוצעו בנכסים אחרים באזור ועבורם שולם היטל השבחה נמוך יותר, רק לצורך הדוגמה.
פטור או הפחתת היטל השבחה
על פי החוק ניתן לקבל פטור מלא במקרים שונים, ולהלן מספר דוגמאות: בעקבות השבחה בקרקע למגורים ביישוב שהממשלה הכריזה עליו כשכונת שיקום, השבחה בקרקע למגורים הנכללים ב"אזור שיקום" כמשמעותו בחוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום, השבחה בקרקע של מוסד לתרבות, לדת, לצדקה, לסעד למשל. בנוסף יינתן פטור בגין השבחה בקרקע המשמשת לבנייה או להרחבה של דירת מגורים, אם הבעלים החזיקו בקרקע 10 שנים לפחות והם משמשים לבניה או להרחבה של דירת מגורים עבור בעליהם או קרובו וההשבחה נובעת מתכנית שאושרה, והתכנית שקדמה לה קיבלה תוקף לפני י"ב בטבת תש"י (1 בינואר 1950), אם ההשבחה מתבצעת בשל תוספת שטחי שרות לצורך ביצוע התאמות נגישות או לבניית מרחב מוגן, או כאשר הקרקע מיועדת לשמש דרך ציבורית. כדי לדעת האם ניתן לבקש פטור או הפחתת היטל השבחה, ובעיקר כדי לחסוך סכומים משמעותיים מאוד, מומלץ לפנות כבר עכשיו לגורם מקצועי ועתיר ניסיון. שמאי מקרקעין מוסמך יעזור לכם להבין לעומק את החלופות שלכם, ולפעול באופן מיטבי.
