אחת הדרכים החשובות והיעילות ביותר להתחדשות עירונית הינה תוכנית פינוי בינוי של מבנים ישנים. משמעות העניין היא פינוי הדיירים במבנה, הריסה שלו ובניית מבנה חדש, שיכיל מספר גדול יותר של דירות. לכאורה, מדובר במצב שבו כולם מרוויחים: היזם מקבל תמורה הולמת עבור ההשקעה שלו, הדיירים מקבלים דירות חדשות ומספר הדירות, בעיקר באזורי ביקוש, גדל. ואולם עצם העלייה בערך הנדל"ן בעקבות תוכנית פינוי בינוי, מזכה את הרשות המקומית בתשלום היטל השבחה. בשורות הבאות נרחיב את היריעה בנושא, ונעמוד על הייחודיות של היטל השבחה בפינוי בינוי, לעומת היטל השבחה במקרים אחרים. מהו בעצם היטל השבחה? מה ההבדל בין היטל השבחה פינוי בינוי לבין היטל השבחה בכל מקרה אחר? מתי עשויים בעלי נכסים לקבל פטור מהיטל השבחה? מתי צריך לשלם את ההיטל האמור? נושא היטל ההשבחה הוא מורכב, ואם מתנהלים הליכים להשבחת הנכס שלך, חשוב להכיר את הנושא על כל ההיבטים שלו.
היטל השבחה – מה זה בעצם
היטל השבחה הוא מס המוטל על נכס, בגין עליית הערך שלו בעקבות פעולות מסוימות אשר הרשות המקומית מבצעת. עליית הערך של הנכס כרוכב בתשלום מס
לרשות המקומית, בסך מחצית משווי העלייה בערך הנכס. לדוגמה – נכס שהיה שווה 1,000,000 ₪ ושווה אחרי תוספת זכויות במבנה 1,200,000 ₪. על פי החישוב, עליית הערך בנכס היא ע"ס 200,000 ₪. עבור עליית הערך הזאת הרשות המקומית תגבה, קרוב לוודאי, סך של 100,000 ₪ מבעלי הנכס, שזה אומר מחצית מעליית הערך של הנכס. היטל השבחה מוטל בעקבות אירועים כדלקמן:
- אישור תב"ע חדשה: תב"ע היא תוכנית בניין עיר, אשר קובעת בצורה מדויקת את זכויות הבניה בכל אחד מהמבנים בתחום העיר / הרשות המקומית. אישור התב"ע כשלעצמו מעלה את ערך הנכס, מה שמאפשר לרשות המקומית להחיל את היטל ההשבחה על כל בעלי הנכסים שערכם עלה.
- שינוי ייעוד: אם הוועדה המקומית מאשרת שינוי ייעוד של קרקע, ואם השינוי מעלה את הארך שלה, תגבה הרשות המקומית קרוב לוודאי היטל השבחה בגובה מחצית מעליית ערך הקרקע.
- הקלות בתב"ע: לעיתים לא מאושרת תב"ע חדשה, אלא מאושרות הקלות בתב"ע קיימת. אם ההקלות הללו מעלות את ערך הקרקע והנכסים הבנויים עליה, כי אז כל בעל נכס ישלם היטל השבחה.
בנוסף, קורה לא אחת שהרשות המקומית מאשרת בנייה של מבנה ציבור, שעשוי לשפר את איכות החיים של כלל בעלי הנכסים בסביבה. באופן טבעי, ערך הנכסים עשוי לעלות. אם ניתן לקשר בין התוכנית לבין עליית ערך הנכס, ואם ניתן להעריך את גובה העלייה, כי אז עשויה הרשות לדרוש מבעלי הנכסים הללו לשלם היטל השבחה.
למה נועד היטל ההשבחה
בראש וראשונה, היטל ההשבחה נועד לשפר את המצב הפיננסי של הרשות המקומית. עם זאת, הסכומים אשר נצברים בעקבות ההיטל, עשויים לשמש את הרשות
לתשלום פיצויים, במקרים שבעם ערך הנכסים באזורים מסוימים ירד בעקבות החלטות של הרשות. דוגמה להחלטה כזאת היא שינוי ייעוד קרקע הגורם להריסת מבנה ציבור ובניית בנייני מגורים במקומו. במקרה כזה, עלול ערך הנכסים בסביבת המבנה שנהרס לרדת. לפיכך הרשות תהיה מחויבת לפצות את כלל בעלי הנכסים שנפגעו כתוצאה מההחלטה. כמו שהרשות המקומית יודעת לגבות היטל השבחה, היא מחויבת גם לשלם פיצויים במקרים כאמור לעיל.
מה זה היטל השבחה פינוי בינוי
פרויקט פינוי בינוי הוא פרויקט שבמסגרתו מפונים הדיירים ממבנה מגורים, והוא נהרס לטובת מבנה חדש המכיל מספר גדול יותר של דירות. לכל אורך תקופת הבנייה, הדיירים המקוריים גרים בשכירות על חשבון הקבלן. בתום הבנייה הם מקבלים דירה במבנה החדש ועוברים לגור בו. את הדירות הנוספות במבנה מוכר הקבלן הבונה, והדירות הללו הן אשר מייצרות עבורו את הרווח. במצב הזה כולם מרוויחים:
- הקבלן: הקבלן מרוויח קרקע מאושרת לבנייה, בדרך כלל במיקום מרכזי. אין לו הוצאות על רכישת הקרקע, וההוצאות שלו מסתכמות בהוצאות התכנות והבנייה, וכן תשלום שכר הדירה לבעלי הנכסים במבנה לאורך תקופת הבנייה.
- הדיירים: הדיירים מקבלים בתום התקופה דירה חדשה לגמרי. לעיתים, שטח הדירה זהה לשטח הדירה הקודמת שהייתה להם. במקרים אחרים, הדירה החדשה תהיה בשטח גדול יותר. הדירה החדשה תהיה בנויה על פי אמות המידה העדכניות, כולל ממ"ד. בכל מקרה, ערך הנכס שבידם עולה מאד.
המשמעות של ההחלטה עבור יזמים ובעלי נכסים
המשמעות של ההחלטה לשנות את החישוב של היטל השבחה פינוי בינוי עדיין לא התבררה במלואה. ייתכן שאחרי בחינה שלה, יחליטו היזמים שמתכונת פינוי
בינוי היא עדיין רווחית. ואולם ייתכן גם שהרווחיות של פינוי בינוי תישחק בצורה כזאת שהפרויקטים יהפכו לבלתי משתלמים בעליל, דבר שיעצור למעשה את מהלך ההתחדשות העירונית. מדובר בהחלטה תקדימית שהמשמעויות שלה עדיין אינן ברורות דיין.
יש מקרים שבהם מלכתחילה ברור כי לא יוטל היטל השבחה על הנכסים, גם אם הערך שלהם עלה. להלן המקרים בהם יינתן פטור מהיטל השבחה:
- שכונת שיקום: השבחת מבנים בשכונות שיקום לא תהיה כרוכה בתשלום היטל השבחה לרשות המקומית.
- יישוב פטור מהיטל השבחה: שר הפנים ושר הבינוי והשיכון עשויים להחליט כי יישוב מסוים פטור מהיטלה השבחה. במקרים כאלה, גם היטל השבחה פינוי בינוי לא ייגבה.
מתי משלמים היטל השבחה פינוי בינוי ובכלל
היטל השבחה הוא תשלום המוטל, כאמור, על מי שהיו בעלי הנכס או החוכרים שלו בעת שאושרה תוכנית ההשבחה. עם זאת, אין חובה על בעלי הנכס לשלם את ההיטל מייד ברגע שנוצר. המחוקק מבין שלרשות אנשים מן השורה לא תמיד עומדים סכומי הכסף הדרושים. בדרך כלל, היטל ההשבחה ישולם עם מכרית הנכס המושבה. בעניין זה יש מחלקת מי משלם את ההיטל – המוכר א הקונה. המחלוקת הזאת איננה פתורה, אבל אפשר לומר שבחלק ניכר מהמקרים, המוכרים כוללים את היטל ההשבחה הצפוי במחיר הנכס. היטל השבחה פינוי בינוי משולם על ידי הקבלן עם המכירה של הנכסים שנבנו במבנה החדש. אם יש לך עניין להרחיב את הידע שלך בנושא, זה בהחלט המקום הנכון עבורך. כדאי ליצר קשר כעת והמומחים שלנו יחזרו אליך בהקדם להמשך התהליך.
