החלטתם לעצור את השחיקה של כספיכם בכ 2% מידי שנה בעקבות האינפלציה בישראל ואתם רוצים להתחיל להשקיע בנדל"ן? ערכנו במיוחד עבורכם מדריך השקעות נדל"ן באחת הערים הרומנטיות, המתויירות והיפות ביותר בעולם, בודפשט. אך רגע לפני שניגע בכל מאפייניה של העיר בודפשט בגינם בחרו דווקא בהם בתור אחד היעדים האטרקטיביים ביותר בעולם, חשוב שתכירו את כל הסיבות בגינן כל חסכונותיכם שיושבים בתוכניות חיסכון בנקאיות או גרוע מכך בעו"ש מאבדים מערכם מידי שנה ומדוע עולם הנדל"ן הוא החלופה הטובה ביותר. אז תחילה חשוב לדעת שבישראל ישנה אינפלציה קבועה של כ 2% מידי שנה. מה זה אומר? שהכסף שלכם קונה פחות.
הייתם בטוחים שהדרך הבטוחה ביותר לשמור על כספיכם ללא הפסדים כלל זה פשוט להשאירו בבנק? זוהי הדרך הבטוחה ביותר להפסיד לא מעט כסף מידי שנה. אמנם המספר ישאר זהה, אך ערכו ירד וירד מידי שנה. אם עד לפני מספר שנים היה ניתן לרכוש סל מוצרים בסיסי ב 50 שקלים בלבד, כיום אותם 50 שקלים לא יספיקו למלא אף לא חצי סל עם אותם מוצרים בסיסיים. לכן, אם עד היום הייתם בטוחים שהדרך הטובה ביותר לשמור על הכסף שלכם זה להכניסו לבנק ולהימנע מהשקעות, חשוב להבין שזוהי הדרך היחידה הבטוחה להפסדים קבועים.
למה דווקא השקעות נדל"ן? הכירו את החלופה הטובה ביותר לפק"מ בבנק
אז למה דווקא נדל"ן? עולם הנדל"ן כולל לא מעט יתרונות בגינן משקיעים רבים מכל רחבי העולם בוחרים דווקא בו. היתרונות המרכזיים ביותר הם: רכישת נכס מניב השומר על ערך הכסף. משקיעי נדל"ן נהנים מהכנסה פסיבית מהשכרת הנכס שלהם (במידה והם בחרו במסלול ההשקעה המרכזי, נדל"ן מניב), ללא פגיעה בערך הנכס. בשונה ממוצרים רבים שערכם יורד עם השנים, בעולם הנדל"ן הדברים עובדים אחרת כך שבעוד מספר שנים שתרצו למכור את הנכס לא רק שתקבלו את כל כספיכם חזרה, אלא בסבירות גבוהה תקבלו אף יותר מהסכום. שהשקעתם בעקבות עליית ערך הנכס שלכם. יתרון נוסף הוא האפשרות להכנסה פסיבית קבועה המעוגנת בחוזה. משקיעים רבים רוצים לקבל הכנסה פסיבית מידי חודש ונדל"ן היא הדרך הטובה ביותר לייצר הכנסה קבועה שנכנסת לחשבון מידי חודש בחודשו באופן פסיבי לחלוטין. נשמע לכם מעניין? בהמשך המדריך ניגע בכל היתרונות הגדולים של בודפשט בגינם היא סומנה כיעד אטרקטיבי על ידי משקיעים רבים, במחירי הנכסים באזור, באפשרויות המימון הקיימות לרשותכם, במיסוי המקומי וכמובן במסלולי ההשקעה המתאימים ביותר לעיר.
כך תדעו לבחון את מצבם של שווקי דיור רבים בכל רחבי העולם – המשקיעים הגדולים ביותר לא חסים על הבדיקות הללו!
אך לאחר כל כך הרבה שנים של עליות, מחירי הנדל"ן לא גבוהים מידי? התשובה לשאלה זו תאפשר לכם להכיר היטב את הכוחות המרכזיים המשפיעים על תנועות מחירי הדיור. תחילה חשוב לומר כי אכן ישנם אזורים רבים בהם מחירי הנדל"ן נחשבים ליקרים. איך בודקים? בוחנים את מאזן הכוחות בין הכוחות המשפיעים על המחירים. הכוחות המשפיעים על מחירי הדיור בפרט ועל כל מוצר בשוק בכלל הם ההיצע והביקוש. כלל אצבע שאתם חייבים לזכור כמשקיעי נדל"ן הוא: ככל שהביקוש גבוה יותר מההיצע הקיים, המחירים עולים וכן להיפך, ככל שההיצע הקיים גבוה יותר מהביקוש, המחירים יורדים. בעזרת כלל פשוט זה ניתן לבחון שווקי נדל"ן רבים בכל העולם ולקבל תשובה חד משמעית לשאלה האם הם נחשבים ליקרים מידי.
שוק הדיור בישראל נמצא בשיאי כל הזמנים לאחר למעלה משני עשורים רצופים של עליות משולחות רסן, אך האם שוק הדיור בישראל בועתי? בחינה פשוטה של רמות הביקוש וההיצע מראה שרמות הביקוש גבוהות משמעותית מההיצע הקיים וכן מהירות גידול הביקוש גבוהה יותר ממהירות הגדלת ההיצע, מה שמעיד על כך שפני המחירים עדיין צפונה למשך עוד לא מעט שנים קדימה. בדומה לכך, רמות הביקושים בבודפשט גדלים בקצב מהיר יותר מקצב התחלות הבנייה, מה שאומר שהביקושים גדלים מהר יותר מההיצע באזור כך שמחירי הדיור צפויים להמשיך לעלות בשנים הקרובות.
הכירו את כל היתרונות שיש לבודפשט להציע למשקיעיה
היתרונות הגדולים ביותר בגינם בחרנו את בודפשט כאחד היעדים האטרקטיביים ביותר בעולם הם:
- קונים חדשים – בשנים האחרונות בודפשט מצליחה למשוך למחוזותיה לא מעט קונים חדשים, מה שכמובן משפיע על גידול ברמות
הביקוש באזור. גידול זה צפוי להביא לעליית ערך הנכסים לאורך השנים כך שהמשקיעים בעיר יוכלו ליהנות גם מההכנסה החודשית מהשכרת הנכס וגם מעליית ערכו בעשרות אחוזים במרוצת השנים. משנת 2018 כמות מבקשי המשכנתא גדלה בכ 40%! נתון המאפשר למשקיעים רבים מכל רחבי העולם להעריך שמחירי הנכסים באזור צפויים לעלות במשך שנים ארוכות. - כמות אדירה של סטודנטים בבודפשט – אחד היתרונות הגדולים ביותר של העיר הוא מוסדותיו האקדמיים. המוסדות האקדמיים בבודפשט נחשבים לאיכותיים ומצליחים למשוך לא פחות מ 400,000 סטודנטים צעירים לאזור. מדוע הסטודנטים מהווים יתרון למשקיע? מכמה סיבות, ראשית סטודנטים רבים שמגיעים לאזור מעלים את רמות הביקוש ותורמים לעליית ערך הנכסים במרוצת השנים. שנית, סטודנטים נחשבים לשוכרים איכותיים שיודעים לשמור על פנים הדירה ולשלם בזמן. שלישית, סטודנטים רבים לא יכולים להרשות לעצמם לשכור דירה לבד, מה שמאפשר למשקיעים לשווק את דירותיהם בתור דירות שותפים. דירות שותפים מניבות אחוזי תשואה גבוהים במיוחד הנעים בין 8% ל 12% מידי שנה.
- הכלכלה ההונגרית יציבה וצומחת – הכלכלה ההונגרית נחשבת לכלכלה יציבה וחזקה, מה שמאפשר לה להתמודד גם עם משברים קשים. משקיעי נדל"ן רבים סבורים כי השקעות מעבר לים חייבות להיות רק במדינות עם כלכלה יציבה וחזקה על מנת להקטין סיכונים. מעבר לרמות הסיכון הנמוכות שיש בהשקעה בבודפשט, צמיחת הכלכלה מאפשרת לממשל המקומי לטפח אזורים נחלשים ולפתח אזורים חדשים, מה שמעלה את ערך הנכסים בקרבת מקום. בשנת 2019 רשמה הכלכלה המקומית עליה של כמעט 5%.
- גידול בכמות התושבים בבודפשט – גידול יציב בגמטת התושבים בבודפשט מבטיח עלייה תמידית ברמות הביקוש. כל המתגוררים באזור צריכים קורת גג לגור בה ולכן כל אדם נוסף שמתמקם באזור מגדיל את הביקוש ובך תורם לעליית המחירים. ומה לגבי ההיצע?
- היצע מוגבל – על אף הגידול התמידי בכמות התושבים בעיר בודפשט שבהונגריה, ההיצע הקיים נותר כמעט ללא שינוי. כמות התחלות הבניה בבודפשט אינן מרשימות במיוחד ובשנת הקורונה הן ירדו בכ 40%! נתונים אלה מבהירים היטב את מאזן הכוחות בין הביקוש להיצע ומצביעות על המשך עליות מחירים בשנים הקרובות.
- תיירות ענפה – כפי שהזכרנו בפתיחת המדריך, בודפשט נחשבת בעיני רבים לאחת הערים היפות, המרשימות והמהנות ביותר בעולם. מסיבה זו תיירים רבים פוקדים את בודפשט מידי שנה. ולמה זה טוב למשקיעים? מכמה סיבות. ראשית, על אף שהתיירים אינם מתכוננים להשות במקום תקופות זמן ארוכות, הם עדיין צריכים קורת גג לגור בה מה שאומר שגם הם מעלים את רמות הביקושים לדיור. שנית, משקיעים רבים באזור יכולים להציע את הנכסים שלהם להשכרות קצרות טווח וליהנות מאחוזי תשואה גבוהים במיוחד. השכרת נכס לתקופות זמן קצרות יכול להניב כפול מהשכרת אותו נכס לתקופות זמן ארוכות.
- סיוע ממשלתי – הממשל המקומי מסייע לאזרחים רבים לרכוש נכסים בעזרת מענקים שונים, הורדות מס ועוד שלל דרכים המאפשרות לרבים להתחדש בנכסים למגורים. כמו כן המשכורות הממוצעות באזור נמצאות בעלייה תמידית, מה שמאפשר לבעלי הנכסים לדרוש יותר ולציבור המקומי לעמוד בדרישות בעלי הנכסים.
- רמות אבטלה נמוכות במיוחד – כהמשך לסיוע הממשלתי לעליות מחירי הנדל"ן באזור ניתן למנות את עליית המשכורות בכ 12% בכל שנה, נתון מרשים שמסייע לעלייה ברמת החיים הממוצעת. כמו כן רמות האבטלה באזור נמוכות ועומדות על קצת יותר מ 3% בלבד.
הביקוש באזור. גידול זה צפוי להביא לעליית ערך הנכסים לאורך השנים כך שהמשקיעים בעיר יוכלו ליהנות גם מההכנסה החודשית מהשכרת הנכס וגם מעליית ערכו בעשרות אחוזים במרוצת השנים. משנת 2018 כמות מבקשי המשכנתא גדלה בכ 40%! נתון המאפשר למשקיעים רבים מכל רחבי העולם להעריך שמחירי הנכסים באזור צפויים לעלות במשך שנים ארוכות.לא כל בודפשט נוצצת – זה מה שחשוב שתבדקו לפני שאתם בוחרים את השכונה הטובה ביותר להשקעה
כלל הנתונים הללו ועוד רבים נוספים גורמים ללא מעט משקיעים מכל רחבי העולם להצביע על בודפשט כאחד מהיעדים האטרקטיביים ביותר בעולם. נשמע לכם מעניין? חשוב שתכירו גם את החסרונות והסיכונים הקיימים בהשקעה בבודפשט. על אף היתרונות הגדולים של העיר הממקמים אותה בראש רשימת הערים הכדאיות ביותר להשקעה בכל רחבי העולם, ישנם אזורים שונים בהם כדאי לכם להימנע מהשקעה. בשורות הבאות נגע בכל הנקודות החשובות ביותר שאתם צריכים לבחון לפני שאתם בוחרים את האזור הטוב ביותר להשקעה בבודפשט. משקיעי נדל"ן רבים בוחרים את האזורים החמים ביותר עם רמות הביקוש הגבוהות ביותר במטרה לוודא שגם מחירי הנכסים שלהם ימשיכו לעלות בקצב מהיר וגם הן יצליחו להשכיר את הדירה בקלות רבה. רכישת נכסים בפריים לוקיישן תדרוש מכם לשלם כעשרה אחוזים יותר בהשוואה לרכישת נכסים מרוחקים ולכן חשוב להזהיר משקיעים בתחילת דרכם מלהתפתות לרכוש נכסים זולים באזורים מרוחקים. אז איך מאתרים את האזור המנצח להשקעה בבודפשט? ריכזנו עבורכם את כל הפרמטרים שחשוב שתקחו בחשבון.
- קרבה לנתיבי תחבורה ציבורית – נכסים הסמוכים לנתיבי תחבורה ציבורית ראשיים נחשבים לאטרקטיביים במיוחד. אנשים רבים רוצים לגור בקרבה לנתיבי תחבורה שיאפשרו להם להגיע למחוזות רבים בכל רחבי העיר בקלות, בנוחות ובמהירות. מנתונים רבים מכל רחבי העולם ניכר שנתיבי תחבורה ציבורית חדשים כמו תחנות מטרו או רכבת תת קרקעית מעלים את ערך הנכסים הממוקמים בסמיכות של מספר דקות בודדות הליכה מהנתיבים. הנכסים הממוקמים במרחק של כחמש דקות הליכה עולים בכ- 10% בכל רחבי העולם.
- קרבה למקומות בילוי, פנאי ובידור – נקודה נוספת שחשוב לבחון לפני שבוחרים את האזור החם ביותר להשקעה בעיר בודפשט היא קרבה לאזורים חיים הכוללים מרכזי בילוי, פנאי ובידור. אזורים הסמוכים למרכזים הללו פונים לקהל יעד פוטנציאלי גדול יותר הכולל משפחות צעירות וסטודנטים רבים.
- קרבה לאזורי מסחר ותעסוקה – גם הקרבה למרכזי מסחר ותעסוקה חשובה, שהרי מי לא היה רוצה להגיע למקום עבודתו תוך מספר דקות בלבד? מעבר לנוחות, אזורים מרוחקים ללא אזורי מסחר ותעסוקה לא אחת מקשים מאוד על הגרים בהם למצוא עבודה, מה שהופך את הנכסים להרבה פחות אטרקטיביים.
- קרבה למוסדות לימוד אקדמיים – כפי שציינו באחד מהיתרונות הגדולים ביותר של בודפשט, העיר כוללת לא מעט מוסדות לימוד להשכלה גבוהה ומונה כ 400,000 סטודנטים במחוזותיה השונים. הסטודנטים הצעירים מחפשים מקום מגורים הסמוך למוסד הלימודים שלהם כך שכלל השכונות הממוקמות בקרבה למוסדות הלימוד הופכות אטרקטיביות יותר. חשוב להדגיש שככל שהנכס ממוקם קרוב יותר למוסד הלימודים כך הוא יהנה מביקוש רב ויושכר בהרבה יותר מהממוצע האזורי. גם אזורים מהם ניתן להגיע למוסדות הלימוד בעזרת נתיבי תחבורה ציבורית נוחים נחשבים למבוקשים, כך שלא חייב לחפש נכסים הממונה מים במרחק הליכה מהאוניברסיטה. מעבר לעליית הביקוש, הסטודנטים מאפשרים למשקיעים לשווק נכסים בקרבת האוניברסיטה כדירות שותפים, מה שמגדיל משמעותית את אחוזי התשואה המתקבלים מהשכרת הדירה.
מחירי הדירות בבודפשט – זולים במאות אחוזים ממחירי הדירות בישראל!
אז כמה תידרשו לשלם על נכסים להשקעה בבודפשט? ישנם נכסים רבים בהם משקיעי נדל"ן רבים מתעניינים אך דירה ממוצעת בת שלושה חדרים באזורים טובים תעלה לכם כ 320,000 שקלים בלבד. מחירים אלה לא נראו באזורי הביקוש בישראל למעלה משני עשורים. המחירים הנמוכים יחסית מאפשרים למשקיעי נדל"ן ישראלים ליהנות מכמה יתרונות נוספים. הראשון הוא כמובן אפשרות לרכוש נכסים גם ללא הון עצמי גבוה במיוחד. אם דירה ממוצעת בישראל מצריכה מהמשקיע להביא מביתו כמה מאות אלפי שקלים (חשוב להדגיש שיש מגוון אפשרויות מימון שמאפשרות למשקיעים רבים להשקיע גם ללא הון עצמי כלל, מטה נעסוק בנושא בהרחבה), הרי לנו שדירת מגורים בבודפשט מצריכה מהמשקיע להביא מביתו כמה עשרות אלפי שקלים בלבד.
יתרון נוסף וחשוב לא פחות הוא פוטנציאל הרווח הגדול. דירות המגורים בבודפשט עדיין לא עשו את הזינוק הגדול שמחירי הדיור בישראל עשו בשני העשורים האחרונים. המחירים הנמוכים מגלמים פוטנציאל רווח גדול במיוחד של עליית ערך הנכסים. יתרון שלישי ואחרון למחירי הדיור הנמוכים בבודפשט הוא אחוזי התשואה הגבוהים שניתן לקבל עבור השכרת הנכסים. אחד מכללי האצבע שמנחים לא מעט משקיעי נדל"ן מכל רחבי העולם הוא: דירות זולות מניבות אחוזי תשואה גבוהים יותר מדירות יקרות. אחוזי התשואה הממוצעים שתקבלו מהשכרת נכסים בבודפשט עומדים על לא פחות מ 5% עד 8% מידי שנה. הממוצע בישראל עומד על פחות מחצי מזה.
הכירו את אפשרויות המימון שיעזרו לכם למנף את כספכם ולהתחיל להשקיע גם ללא הון עצמי!
אז רגע לפני שגם אתם מתחדשים בנכס להשקעה בבודפשט, חשוב שתכירו את כל אפשרויות המימון הטובות ביותר שיסייעו לכם לעשות זאת. בטוחים שאתם חייבים חיסכונות גדולים של עשרות ואף מאות אלפי שקלים בשביל להיכנס לעולם הנדל"ן? בשורות הבאות ננסה לנפץ לכם כמה מהמיתוסים השגויים ביותר באשר להשקעות נדל"ן. ראשית, חשוב להכיר את כל אפשרויות המימון האטרקטיביות ביותר. היכרות נרחבת עם כל אפשרויות המימון הקיימות תבטיח לכם מימון של אחוזים רבים משווי העסקה שלכם. לא מעט משקיעי נדל"ן מקבלים מימון מלא על השקעותיהם כך שהם לא נדרשים להביא הון עצמי מהבית כלל. ריכזנו עבורכם את כל אפשרויות המימון הטובות ביותר שיאפשרו גם להם לרכוש נכסים ללא הון עצמי כלל.
משכנתא
אפשרות המימון הגדולה והאטרקטיבית ביותר היא הלוואת המשכנתא. הלוואת המשכנתא היא הלוואה גדולה לתקופות זמן ארוכות
ובריביות נמוכות במיוחד. הסיבה המרכזית בגינה הבנקים מסכימים להעמיד לרשות הציבור הלוואות משכנתא גדולות בריביות נמוכות כל כך היא רמת הוודאות שיש בהלוואה. אחד מכללי האצבע שחשוב שתכירו על כל הלוואות הבנק הוא: ככל שרמת הסיכון במתן ההלוואה גדולה יותר, כך הריבית שתידרשו לשלם עליה תהיה גבוהה יותר. הלוואת המשכנתא נחשבת להלוואה בטוחה מהסיבה הפשוטה שהבנק משעבד לרשותו את הנכס החדש שתקנו בעזרת ההלוואה. גם אם הלווה יקלע לקשיים כלכליים של ממש במהלך כל שנות ההחזרים, הבנק תמיד יוכל לשעבד לרשותו את הנכס, למכור אותו ולהחזיר לרשותו את כל כספי ההלוואה.
רוצים לקבל הלוואת משכנתא לטובת רכישת נכס להשקעה בבודפשט? חשוב שתכירו כמה נקודות חשובות. ראשית, חשוב שתכירו את גובה אחוזי המימון שתוכלו לקבל לטובת ההשקעה. הבנקים בישראל מאפשרים ללווים לרכישת דירה ראשונה לקבל עד 75% משווי הנכס בעוד שלווה הרוצה לרכוש דירה שניה ומעלה יקבל עד 50% מימון בלבד. נקודה שניה שחשוב להכיר היא כלל המסלולים הקיימים בהלוואת המשכנתא. הלוואת המשכנתא כוללת לא מעט מסלולים שונים המאפשרים לכל לווה להתאים את תנאי ההלוואה לצרכיו האישיים. אם אתם לא עוסקים בתחום ולא מכירים את כל מסלולי ההלוואה הקיימים, אל לכם לוותר על סיוע מקצועי של יועץ משכנתאות פרטי. גם הבנקים יעמידו לרשותכם יועצי משכנתאות מקצועיים אך לא כדאי להספק בסיוע שלהם, הם לא תמיד יציגו בפניכם את כל המסלולים הטובים והזולים ביותר להרכבת תמהיל משכנתא מנצח.
שעבוד נכס קיים
יש לכם נכס ללא משכנתא? אתם יכולים לחלץ לא מעט כסף מקירותיו לטובת רכישת דירה נוספת להשקעה. בנקים רבים בכל רחבי העולם מציעים להעניק הלוואות על סך 50% משווי הנכס שברשותכם בתנאי משכנתא. איך בתנאי משכנתא? גם בהלוואה וז הבנק משעבד לרשותו עד 50% משווי הנכס שלכם כך שהוא משמש כבטוחה המקטינה את הסיכון לבנקים במתן ההלוואה. אם לדוגמה יש לכם נכס בשווי 500,000 שקלים, הבנק מאפשר לכם לקבל עד 250,000 שקלים תמורת שעבוד 50% משווי הנכס. אנשים רבים חוששים משעבוד הנכס הקיים שלהם לטובת הבנק וממש לא רוצים לחזור ולשלם משכנתא מידי חודש בחודשו כפי שעשו לא מעט שנים בעבר. אך חשוב להדגיש שבעזרת כספי ההלוואה ממשכון הדירה הקיימת שלכם, אתם רוכשים דירה נוספת להשקעה. השכירות שתכנס לכם מידי חודש מהדירה החדשה, עתידה לכסות את החזרי המשכנתא כולם כך שבשורה התחתונה תוכלו לרכוש נכס נוסף ללא צורך בהוצאת שקל אחד מכיסכם.
הלוואה קצרת מועד
הלוואה קצרת מועד היא הלוואה שעל פי רוב לא מתפרסת על פני יותר מחמש שנים. סכומי ההלוואה נמוכים והריביות שתידרשו לשלם תמורת הלוואה זו גבוהים במיוחד. אז למה בכל זאת כדאי לקחת הלוואה קצרת מועד? משקיעים רבים נעזרים בהלוואה קצרת מועד על אף ריביותיה היקרות בשביל להשלים את ההון העצמי שהם נדרשים להביא לקבלת הלוואת המשכנתא.
משקיע משלם
אפשרות נוספת המסייעת למשקיעים רבים לרכוש נכסים ללא הון עצמי כלל היא הכנסת משקיע משלם לעסקה. ישנם לא מעט משקיעים פסיבים שלא יודעים לאתר את הנכסים האטרקטייבים ביותר להשקעה. משקיעים אלה ישמחו להלוות למשקיע נדל"ן מיומן שיודע לאתר את העסקאות הטובות ביותר לטובת חלוקה ברווחים. אפשרות זו מסייעת לרבים להצליח להתחדש עם עוד ועוד נכסים ללא שהם מביאים שקל אחד מהבית. חושבים שאתם יודעים לאתר נכון את העסקה המנצחת באזור החם ביותר בבודפשט? אם תצליחו משקיעים רבים ישמחו להעמיד לרשותכם את כספם ולהתחלק איתכם ברווחים.
מסלולי ההשקעה הגדולים ביותר בבודפשט
לאחר שנגענו בכל הדגשים החשובים ביותר אודות השקעות נדל"ן בבודפשט, חשוב שתכירו מהם מסלולי ההשקעה הפרקטיים והגדולים ביותר באזור. עולם הנדל"ן כולל לא מעט מסלולי השקעה שונים שיכולים להתאים לאופי שונה של משקיעים. אחד המסלולים הבולטים ביותר בכל רחבי העולם שמרכז את מירב המשקיעים הוא מסלול נדל"ן מניב.
רכישת נכסים בשכונות האטרקטיביות ביותר והשכרתם לטווחי זמן ארוכים
מסלול השקעות נדל"ן מניב הוא מסלול ההשקעות הגדול ביותר בעולם הנדל"ן. משקיעים רבים בוחרים בו מכמה סיבות מרכזיות. ראשית,
מסלול השקעה זה נחשב למסלול פשוט במיוחד כך שגם אם אתם רק מתחילים את דרככם בעולם השקעות הנדל"ן, מסלול נדל"ן מניב יכול להתאים לכם. שנית, מסלול השקעות זה מבטיח לכם הכנסה פסיבית מעוגנת בחוזה חוקי. חולמים על הכנסה פסיבית של אלפי שקלים מידי חודש? מסלול הנדל"ן המניב הוא התשובה הטובה ביותר עבורכם. שלישית, מסלול זה מבטיח למשקיעים בו רווח כפול המגיע מהשכרת הדירה וכמובן גם מעליית ערכה עם השנים.
נשמע לכם מעניין? כל שאתם נדרשים לעשות בשביל ליהנות מכל יתרונות המסלול זה לאתר נכס אטרקטיבי באזור טוב על פי הדגשים שהובאו מעלה, לרכוש אותו ולהשכיר אותו לטווחי זמן ארוכים. ומה לגבי חסרונות או סיכונים? כמובן שכמו בכל דבר בחיים, גם במסלול השקעות זה ישנם חסרונות וסיכונים שחשוב לקחת בחשבון. החיסרון הראשון הוא התפשרות על אחוזי תשואה נמוכים יחסית. ישנם מסלולים רבים בעולם הנדל"ן שיוכלו להניב לכם אחוזי תשואה גבוהים הרבה יותר. חיסרון נוסף הוא הצורך להתעסק עם שוכרים. חיסרון זה מוביל אותנו לסיכון המרכזי בהשקעה במסלול נדל"ן מניב. בחירה לא נכונה של שוכרים מפוקפקים עלולה לגרור אתכם להליכים משפטיים במטרה לקבל את כל כספי השכירות המגיעים לכם או אף להוציא את השוכרים מהדירה בתום התאריך הנקוב בחוזה.
לסיכום מסלול השקעות נדל"ן מניב בבודפשט ערכנו טבלה הכוללת את כל היתרונות והחסרונות:
| יתרונות | חסרונות/סיכונים |
| מסלול בטוח | אחוזי תשואה יחסית נמוכים |
| מסלול פאסיבי | התעסקות עם שוכרים |
| מזלול עם שני אפיקי רווח שונים – אחד מהשכרת הנכס והשני מעליית ערכו במרוצת השנים | סיכון בבחירת שוכרים מפוקפקים שלא משלמים או שלא מוכנים לפנות את הדירה בתאריך הנקוב בחוזה |
כך תצליחו לרכוש נכסים חדשים בעשרות אחוזי הנחה ממחיר השוק – רכישה על הנייר
מסלול השקעות נוסף הוא מסלול רכישה על הנייר. מסלול השקעות זה שונה בתכלית ממסלול הנדל"ן המניב. משך ההשקעה היא לטווחי זמן בינוניים של בין שנתיים לארבע שנים לכל היותר, במסלול זה אין הכנסה פסיבית במהלך כל התקופה ואף אין קשר לשוכרים כלל. הרעיון הגדול העומד מאחורי אחד ממסלולי ההשקעות הגדולים ביותר בעולם הוא רכישת דירה על הנייר (עדיין לא בנויה) במחירים מוזלים ומכירתה עם קבלת המפתח במחירי השוק. למה שהקבלנים ימכרו דירות במחירים מוזלים? הקבלנים נדרשים לכספים בשביל לנהל נכון את תזרים המזומנים של הפרוייקט. במטרה לכך הם מציעים למכירה דירות על הנייר במחירי פריסייל. דירות על הנייר נמכרות במחירים נמוכים ממחיר השוק בכ 10% עד 30% בשל הסיכון הקיים ברכישת דירה שאינה בנויה. הדלתא בין מחיר הרכישה המוזל לבין מחירי השוק הוא מקור הרווח למשקיע במסלול זה. היתרונות של מסלול זה ברורים, השקעה לטווח בינוני, רווח גדול עם סיכון קטן וחוסר התעסקות עם שוכרים. מנגד גם חסרונותיו בולטים, המשקיע יראה את הרווחים לאחר שנים ממועד ההשקעה ובמהלך כל ההמתנה הוא אינו נהנה מהכנסה פסיבית כלל. לסיכום המסלול:
| יתרונות | חסרונות/סיכונים |
| רווחים גדולים בטווח זמן קצר | רכישת דירה שאינה בנויה – סיכון |
| רווח נזיל | ללא הכנסה פסיבית |
| ללא התעסקות עם שוכרים |
לסיכום, העיר בודפשט נחשבת בעיני רבים כעיר האטרקטיבית ביותר בעולם להשקעות נדל"ן וזאת לאור לא מעט יתרונות שהיא מבטיחה למשקיעיה. בשונה ממדינות רבות בכל רחבי העולם, הרשויות המקומיות בבודפשט דווקא תומכות במשקיעים זרים כך שכל שנותר לכם זה להתחדש בנכס בפריים לוקיישן וליהנות מאחוזי תשואה כפולים ומכופלים מאלה שתצליחו לקבל בישראל.
בודפשט, בירת הונגריה, מסומנת על ידי משקיעי נדל"ן רבים מכל רחבי העולם כאחד היעדים האטרקטיביים ביותר להשקעה. בשנים האחרונות משקיעי נדל"ן רבים מישראל בוחרים לעזוב את השוק המקומי לטובת שווקים רבים בעולם. הסיבה המרכזית לכך היא עליות המחירים חסרות הרסן שהזניקו את ערכי הנכסים במאות אחוזים בשנים האחרונות. אנשי נדל"ן רבים העוסקים בתחום למחייתם סבורים כי מחירי הדיור בישראל קרובים למיצוי העליות, מה שיוביל לבלימת מחירים ואף לתחילתה של מגמת ירידה. המחירים לא יכולים לעלות ללא הפסקה ונדמה שבשני העשורים האחרונים, זה בדיוק מה שקורה. המחירים הגבוהים גורמים לקיטוב בין שכבות האוכלוסיה, שרבות מהן לא יצליחו לרכוש דירה למגורים ללא בלימה ואף ירידה של המחירים בשנים הקרובות.
מחירי הדיור בישראל משתוללים – מאות אחוזים בשני עשורים
אם גם אתם רוצים להתחיל להשקיע את כל החיסכונות שלכם בענף הנדל"ן אך חוששים להצטרף במחירי שיא כל הזמנים ולאחר שני עשורים רצופים של עליות בנות מאות אחוזים, חשוב שתכירו את האפשרות להשקיע בשווקי דיור שונים בכל רחבי העולם. בודפשט, בירת הונגריה, מושכת למחוזותיה לא מעט משקיעי נדל"ן מכל רחבי העולם בגין מספר יתרונות גדולים שאתם חייבים להכיר. לפני שנצלול לעומקם של פרטים ולהיכרות מלאה עם שוק הדיור ההונגרי, חשוב שתכירו את ההבדלים המשמעותיים בין נכסים בבודפשט לבין נכסים בישראל.
מגמת העלייה ארוכת השנים בשוק הדיור הישראלי הכפילה ואף שילשה את ערכי הנכסים והפכה אותם יקרים במיוחד. המחירים הגבוהים כוללים לא פחות משלוש חסרונות משמעותיים לשוק הדיור הישראלי על פני שוק הדיור ההונגרי, ובראשו בודפשט.
שוק הדיור בישראל:
פוטנציאל רווח מוגבל
החיסרון הראשון מתבטא בפוטנציאל הרווח. כל משקיע נדל"ן בתחילת דרכו מבין ששוק דיור שעלה המשך שני עשורים רצופים במאות אחוזים, מגלם פוטנציאל גידול ורווח נמוך יותר בהשוואה לשוק מדשדש על מחירים נמוכים שהתחיל את גל העליות שלו לפני מספר שנים בודדות. המחירים בישראל לא יכולים להמשיך לעלות לנצח, ולכן פוטנציאל הרווח מהשבחת נכסים בשוק הישראלי קטן משמעותית מפוטנציאל הרווח מהשבחת נכסים בבודפשט. זוהי אחת הסיבות המרכזיות בגינן משקיעי נדל"ן ישראלים רבים החליטו בשנים האחרונות להתחיל לרעות בשדות זרים ולהשקיע מעבר לים.
לבעלי הון עצמי גבוה בלבד
החיסרון השני הוא הצורך בהון עצמי גבוה במיוחד לרכישת נכסים אטרקטיביים להשקעה הממוקמים באזורים מנצחים. מחירי הדיור הגבוהים בישראל מקשים
מאוד על המשקיעים הקטנים להצליח לרכוש נכסים בערי הביקוש ובשכונות האטרקטיביות ביותר. מחירי הדיור הממוצעים לערי המרכז נושקים ל 2,000,000 שקלים ובערי הפריפריה ניתן למצוא לא מעט דירות במחירים נמוכים יותר, כ 1,150,000 שקלים בממוצע. המחירים הגבוהים הללו מחייבים את המשקיעים הרוצים לרכוש נכסים באזורי המרכז להביא מהבית לא פחות מ 1,000,000 שקלים (בהנחה והם רוכשים דירה שניה וזכאים ל 50% משכנתא בלבד). גם המשקיעים באזורי הפריפריה נדרשים להביא הון עצמי גבוה לרכישת דירה ממוצעת, הון העומד על כ 550,000 שקלים. נתונים אלה סוגרים דלתות בפני משקיעים רבים שממשיכים לשכן את כל חסכונותיהם בתוכניות חיסכון בנקאיות ששוחקות את ערך הכסף (בעקבות אינפלציה ממוצעת של כ 2% בישראל).
אחוזי תשואה נמוכים הנעים בין 2.6% ל 3.8% בהתאם לאזורים השונים
החיסרון השלישי הוא אחוזי התשואה הנמוכים מהשכרת הנכסים בישראל. גם אם הצלחתם לגייס את ההון העצמי הנדרש לרכישת דירה להשקעה השוק הדיור הישראלי, אחוזי התשואה שתקבלו מהשכרתה יהיו נמוכים משמעותית מאחוזי התשואה שתקבלו מהשכרת נכסים להשקעה בבודפשט. אחד מכללי הברזל שאתם חייבים להכיר בתור משקיעי נדל"ן מקצועיים הוא: ככל שמחיר הדירה נמוך יותר, כך אחוזי התשואה מהשכרתה יהיו גבוהים יותר. במילים אחרות, לא רק שהמחירים הגבוהים מגבילים את פוטנציאל השבח וסוגרים דלתות רבות בפני משקיעים רבים, אלא הם גם שוחקים את אחוזי התשואה מהשכרת הנכסים. תשואה ממוצעת במרכז הארץ נעה סביב 2.6% ואילו תשואה ממוצעת בערי בפריפריה נעה סביב 3.8% בכל שנה.
הכירו את יתרונותיה הרבים של בודפשט
אז אם גם אתם חוששים להשקיע בשוק הנמצא בשיא כל הזמנים לאחר כל עליות ארוך ומשמעותי במיוחד, חשוב שתכירו את כל היתרונות שיש להונגריה
ולבודפשט להציע לכם. בחרנו עבורכם את מיטב היתרונות הגדולים בגינם משקיעי נדל"ן רבים מכל רחבי העולם נוהרים להשקיע דווקא בבירת הונגריה.
היתרונות הגדולים ביותר שיש לבודפשט להציע למשקיעיה הם:
- מיקום מרכזי באירופה – הונגריה ממוקמת במרכז יבשת אירופה, מה שמאפשר לה ליהנות מיתרונות רבים של סחר, ייבוא וייצוא המשפיעים באופן ישיר על כלכלתה. משקיעי נדל"ן רבים בוחנים את המצב הכלכלי של המדינה בה הם משקיעים במטקה לוודא כי היא תמליח לעמוד בחוסן אל מול כל מצוקה כלכלית שתופיע. כלכלה יציבה ובטוחה תדע להתגבר על משברים כלכליים רבים ללא פגיעה בשוק הדיור המקומי, מה שמבטיח למשקיעים רמת בטיחות גבוהה בהשקעתם.
- עיר רוויה בסטודנטים -בעיר בודפשט ישנה קהילה גדולה במיוחד של סטודנטים המגיעים למחוזותיה מכל רחבי אירופה. קהילה זו מבטיחה לכלל המשקיעים באזור מספר יתרונות משמעותיים, כשבראשם ביקוש גבוה, שוכרים טובים ואפשרות השכרה לשותפים.
- ביקוש גבוה – הסטודנטים הרבים המגיעים למחוזות בודפשט מעלים את רמות הביקוש לדיור בשכונות הסמוכות למרכזי הלימוד האקדמיים. עליית הביקוש תשפיע באופן ישיר הן על מחירי השכירות והן על מחירי הדיור, שיעלו בקצב מהיר יותר בהשוואה לממוצע האזורי.
- שוכרים טובים – משקיעים רבים מגדירים את הסטודנטים כשוכרים טובים מכמה סיבות מרכזיות. ראשית, הסטודנטים מקפידים לשלם את כל תשלומי השכירות בזמן. שנית, הסטודנטים יודעים לשמור על פנים הדירה. שלישית, סטודנטים מרבים לשכור דירה עם שותפים, מה שמוביל ליתרון הבא.
- השכרת דירה לשותפים – השכרת דירה לשותפים כוללת יתרון משמעותי על פני השכרת אותה דירה למשפחות. דירת שותפים מניבה למשקיע אחוזי
תשואה גבוהים משמעותית מאחוזי התשואה למשפחות – אחוזי התשואה מהשכרת דירה לשותפים נעה בין 10% ל 15% מידי שנה. - עיר תיירותית המארחת כשלושה מיליון תיירים בשטחה מידי שנה- סיבה נוספת בגינה משקיעים רבים מכל רחבי העולם בוחרים להשקיע את כספם דווקא בבודפשט היא התיירות העניפה בעיר. העיר מארחת בשטחה כשלושה מיליון תיירים מידי שנה, מה שמשפיע רבות על העסקים, הייצוא המקומי והביקושים לדיור. חשוב להדגיש שלמרות שהתיירים מגיעים לבודפשט למספר ימים בודדים, הן עדיין נדרשים לקורת גג לגור בה, מה שמעלה את רמות הביקוש לדיור בכל שטחה. כלל נוסף שאתם חייבים להכיר בתור משקיעי נדל"ן מקצועיים הוא: כל עוד הביקוש לדיור גבוה מההיצע הקיים, מחירי הדיור עולים. במילים אחרות, התיירים הרבים בשטחה של בודפשט תורמים לעליות מחירי הנכסים בקצב מהיר בהשוואה לממוצע האזורי.
- הממשל המקומי מחבק את המשקיעים הזרים – בשונה ממדינות רבות מכל רחבי העולם, הרשויות בהונגריה בכלל ובבודפשט בפרט מחבקות את המשקיעים הזרים בשטחן. חיבוק זה מתבטא בהקלות משמעותיות בהליכים הבירוקרטיים לרכישת נכסים ובתשלומי מיסים נוחים. משקיעי נדל"ן רבים לא מחשבים את תשלומי המיסים במדינות השונות בהן הם בוחרים להשקיע, מה שגרום לרבים לבצע עסקאות מפסידות.
- חוזי שכירות ארוכי טווח – בודפשט מתאפיינת בחוזי שכירות ארוכי טווח, מה שמבטיח למשקיעים שקט נפשי וחוסר התעסקות בחיפוש אחר שוכרים מידי שנה. נתון זה מהווה יתרון משמעותי גם למשקיעים המקומיים, אך בעיקר למשקיעים הזרים המעדיפים השקעות פסיביות ככל הניתן.
- היצע מוגבל – ההיצע בבודפשט מוגבל, כל שלא ניתן לבנות עוד דירות מגורים רבים בשטחה של העיר. נתון זה מחזק את הערכתם של משקיעי נדל"ן רבים כי מחירי הדיור בעיר צפויים להמשיך לעלות לעוד שנים ארוכות קדימה. חשוב להדגיש ולומר כי מאזן הכוחות בין הביקוש להיצע הוא הגורם המרכזי המשפיע על תנועות מחירי הדיור. כל עוד הביקוש גדול מההיצע הקיים, מחירי הדיור עולים.
- מחירים נמוכים – כ 300,000 שקלים לדירה ממוצעת – מחירי הדיור בבודפשט נמוכים בעשרות אחוזים בהשוואה למחירי הדיור בישראל. דירת מגורים ממוצעת בת כ 60 מטרים רבועיים תעלה למשקיע הישראלי כ 300,000 שקלים בלבד, מחיר שלא נראה בישראל למעלה מעשור. אז אם גם לכם אין נון עצמי גבוה במיוחד, חשוב שתדעו שבבודפשט תוכלו למצוא מבחר גדול של נכסים זולים במיוחד.
- אחוזי תשואה הנעים בין 5% ל 8% מידי שנה- מחירי הדיור משפיעים באופן ישיר על אחוזי התשואה המתקבלים מהשכרת הנכסים. כפי שהזכריו, ככל שמחיר הנכס נמוך יותר, כך אחוזי התשואה שיתקבלו מהשכרתו יהיו גבוהים יותר. המחירים הגבוהים בישראל מאפשרים למשקיעים לקבל כ 2.6% תשואה באזורי המרכז וכ 3.8% תשואה באזורי פריפריה. בבודפשט המשקיעים נהנים מלא פחות מ 5% עד 8% תשואה מידי שנה.
תשואה גבוהים משמעותית מאחוזי התשואה למשפחות – היערכו נכון והתחילו להשקיע חכם – הכירו את מסלול ההשקעה האטרקטיבי ביותר!
כלל היתרונות הללו כורמים למשקיעים רבים מכל רחבי העולם לזמן את בודפשט כאחד היעדים המבטיחים ביותר להשקעה בשנת 2022. אם גם אתם רוצים ליהנות מההזדמנויות הגדולות שבודפשט מציעה למשקיעיה, חשוב שתכירו את מסלול ההשקעה המרכזי בו משקיעים רבים בוחרים. מסלול ההשקעה המרכזי הוא מסלול נדל"ן מניב. מסלול השקעה זה נחשב למסלול הדגל של הענף ומתאפיין ברמת בטיחות גבוהה, בפשטות וברווחיות. במסגרת המסלול המשקיע רוכש דירת מגורים ומשכיר אותה לטווחי זמן ארוכים. היתרונות, החסרונות והסיכונים של מסלול זה הם:
| יתרונות | חסרונות וסיכונים |
| מסלול השקעה בטוח ופשוט במיוחד | סיכון בבחירת שוכרים שלא מצליחים לעמוד בתשלום החודשי |
| מסלול השקעה המתאים גם למשקיעים זרים | התעסקות עם כל צורכי השוכרים במהלך כל שהותם בדירה |
| מסלול השקעה הכולל הכנסה פסיבית מידי חודש | אחוזי תשואה די נמוכים בהשוואה למסלולי השקעה שונים (ומסוכנים יותר) |
| מסלול השקעה הכולל שני אפיקי רווח שונים – מהשכרת הנכסים ומעליית ערכם |
לסיכום, בירת הונגריה מציעה למשקיעים רבים מכל רחבי העולם לא מעט הזדמנויות השקעה אטרקטיביות במיוחד. במטרה להצליח לבחור נכון את הנכס המתאים ביותר להשקעה שלכם, חשוב שתכירו את האזורים הממוקמים בסמיכות למרכזי הבילוי, למוסדות הלימוד האקדמיים ולמרכזי התיירות שהופכים את בודפשט לכדאית ואטרקטיבית כל כך. חשוב להדגיש כי משקיעים זרים רבים לא בודקים את כל נושא המיסוי טרם השקעתם, מה שיכול לגרום להפתעות לא נעימות שיהפכו כל עסקה מרוויחה לעסקה מפסידה. לכן, לפני שאתם ממהרים לרכוש נכסים להשקעה, חשוב להביא בחשבון את כל ההוצאות הנלוות הנדרשות, לרבות תשלום למתווכים, יועצים, עורכי דין, שירותי אחזקה ועוד. היערכות נכונה תאפשר לכם לראות את התמונה הגדולה ולבחור את ההשקעה הכדאית ביותר עבורכם.
