נדל"ן במדריד – הכירו את אחד מיעדי ההשקעות הגדולים ביותר בעולם

ישראלים רבים בוחרים להתחיל להשקיע את מיטב כספם בנכסים הממוקמים מעבר לים. אחד היעדים המבוקשים ביותר הוא ספרד בכלל ומדריד בפרט. שוק הדיור בישראל נמצא במגמת עלייה ארוכה של למעלה משני עשורים, בהם המחירים זינקו בלא פחות ממאות אחוזים. לאחר הכפלה ואף שילוש של ערכי דירות המגורים בישראל, משקיעים רבים מרגישים שהעליות קרובות למיצוי. אז אם גם אתם חוששים לרכוש דירות מגורים להשקעה במחירי שיא כל הזמנים, חשוב שתכירו את כל היתרונות שמדריד מציעה לכם. אך קודם, חשוב שתכירו את כל החסרונות הבולטים ביותר של שוק הגיור המקומי.

הסיבות המרכזיות בגינן משקיעי נדל"ן ישראלים בוחרים להתחיל להשקיע מעבר לים

• ראשית, המחירים הגבוהים בישראל מונעים ממשקיעים קטנים עם הון עצמי נמוך לאתר נכסים אטרקטיביים להשקעה. מחירי הדיור באזורי מרכז הארץ נעים בסביבות 1,800,000 שקלים לדירת 3 חדרים ממוצעת בעוד מחירי הדיור באזורי פריפריה בישראל נעים סביב 1,000,000 שקלים לדירת 4 חדרים. מחירים אלה מחייבים את המשקיעים להביא מהבית הון עצמי של בין 900,000 שקלים לאזורי מרכז הארץ, ל 500,000 שקלים לאזורי פריפריה. חשוב להדגיש כי משקיעים (הרוכשים דירה שניה ומעלה) זכאים לקבל הלוואת משכנתא בשיעור של 50% משווי העסקה בלבד (ולא 75% – זכאות הרוכשים דירה ראשונה).
• שנית, המחירים הגבוהים בישראל מגלמים פוטנציאל רווח מוגבל. מחירי הדיור מזנקים במשך למעלה משני עשורים במאות אחוזים, מה שאומר שאין להם עוד הרבה לאן לעלות. לעומת זאת, שוק הדיור בספרד רק התחיל את התאוששותו מהמשברים הכלכליים השונים בשנים האחרונות, כך שמחירי הדיור שם נמוכים במיוחד. המחירים הנמוכים מתחילים כעת, את מגמת העלייה שהחלה בישראל לפני כשני עשורים, מה שאומר שנכסים בספרד בכלל ובמדריד בפרט יש עוד שנים ארוכות של עליה.
• שלישית, מחירי הדיור הגבוהים בישראל פוגעים באופן ישיר בגובה אחוזי התשואה המתקבלים מהשכרת הנכסים. אחד מכללי האצבע שאתם צריכים להכיר בתור משקיעי נדל"ן הוא: ככל שמחיר הנכס זול יותר, כך אחוזי התשואה שיתקבלו מהשכרתו יהיו גבוהים יותר. במילים אחרות, לא רק שמחירי הדיור בישראל סוגרים דלתות בפני משקיעים קטנים רבים, לא רק שהם מגלמים פוטנציאל השבחה מוגבל, אלא הם גם מבטיחים למשקיעים בהם אחוזי תשואה נמוכים מהשכרת הנכסים. נכס ממוצע במרכז הארץ שעלותו נושקת ל 2,000,000 שקלים יניב בממוצע 2.6% תשואה בלבד. נכסים באזורי פריפריה שעלותם סביב 1,000,000 שקלים יניב כ 3.8% תשואה בממוצע ואילו נכסים רבים בערים המרכזיות של ספרד יניבו למשקיעים בהן בין 6% ל 12% תשואה בכל שנה!

אז אם גם אתם רציתם להתחיל להשקיע בענף הנדל"ן אך לא היה לכם מספיק הון עצמי, השקעות נדל"ן במדריד ובעוד לא מעט ערים נבחרות בספרד יאפשרו לכם להשקיע נכון, גם עם הון עצמי נמוך.

חשוב שתכירו את מצבה הכלכלי של ספרד – הזדמנות השקעה של ממש

רגע לפני שאתם ממהרים לחרוש את ספרד במטרה לאתר את ההשקעה הטובה ביותר עבורכם, חשוב להדגיש ולומר כי מצבה הכלכלי של ספרד מעט לא בטוח. ספרד התמודדה עם משברים כלכליים קשים שערערו את כלכלתה, עד כי כיום אחוז המובטלים בשטחה נחשב לגבוה במיוחד בכל רחבי אירופה. נתון זה יכול להבהיל משקיעים רבים שאוהבים לראות כלכלות יציבות ואיתנות במדינות בהן הם בוחרים להשקיע.

כל היתרונות שיש לספרד בכלל ולמדריד בפרט להציע לציבור המשקיעים

אך על אף מצבה הכלכלי, ספרד בכלל ומדריד בפרט כוללות עוד לא מעט יתרונות משמעותיים שמצליחים למשוך משקיעים רבים מכל רחבי העולם. בשורות הבאות נגע בכמה מהיתרונות הגדולים ביותר של השקעות נדל"ן בספרד.

1. אחת המדינות המתויירות ביותר בעולם

תיירים רבין מגיעים למחוזותיה של ספרד מידי שנה, מה שכולל לא מעט יתרונות עבור המשקיעים הזרים בשטחה. התיירים הרבים מעלים את רמות הביקושים לדיור, על אף שהם מגיעים לתקופות זמן קצרות בלבד. עלייה בביקושים כוללת מספר יתרונות, והמרכזיים שבהם הם:

• המשקיעים בספרד נהנים ממציאת שוכרים בקלות ובמהירות.
• התיירים הרבים גורמים לעליות מחירי הדיור וכן לעליות במחירי השכירות (כל עוד הביקוש גדול מההיצע הקיים, המחירים עולים).
• התיירים הרבים מאפשרים למשקיעים להשכיר את הנכסים לטווחי זמן קצרים וליהנות מאחוזי תשואה גבוהים במיוחד. השכרת נכסים לטווחי זמן קצרים יכולים להניב למשקיע כ 20% תשואה מידי שנה ואף למעלה מכך.

2. טמפרטורה טובה בערי החוף בכל עונות השנה!

ערי החוף בספרד נהנות ממזג אוויר נוח גם בעונת החורף, מה שמאפשר לתיירים הרבים להגיע למחוזותיהן בכל עונות השנה. נתון זה אף הוא מושך תיירים רבים המגדילים את הביקושים ומאפשרים לנכסים הממוקמים בערי החוף ליהנות מביקוש תמידי המוביל לעליית מחירים.

3. מחירים אטרקטיביים המגלמים פוטנציאל גדול – ירידה של בין 40% ל 70% בערך הנכסים לאחר משבר 2008

המשבר הכלכלי העולמי של 2008 פגי קשות בספרד. אחוזי האבטחה במדינה הגיע לממדים עצומים והמצב הכלכלי גרם לירידות מחירים של עשרות אחוזים במחירי הדיור. ערי החוף נחתכו בכ 50% עד 70% ואילו הערים המרכזיות חוו אף הם ירידה של בין 40% ל 50%. ירידות משמעותיות אלה מאפשרות למשקיעים רבים מכל רחבי העולם לרכוש נכסים בכל רחבי ספרד וליהנות ממחירי מבצע מוזלים במיוחד. מאז, מצבה הכלכלי של ספרד השתפר משמעותית ונראה שבשנים האחרונות היא עולה על המסלול הנכון והבטוח לשיקום כלכלי. נתונים אלה נראים גם בשוק הדיור המקומי שמתחיל לצבור תאוצה. מחירי הדיור בספרד במגמת עלייה ברורה בשנים האחרונות, ולכן משקיעים רבים מכל רחבי העולם סבורים שזה הזמן הנכון ביותר להתחדש עם נכסים למטרות השקעה, בספרד בכלל ובמדריד בפרט.

4. אחוזי תשואה גבוהים מהשכרת נכסים – בין 6% ל 12% מידי שנה

הנכסים המוזלים בספרד בכלל ובמדריד בפרט מבטיחים למשקיעים אחוזי תשואה גבוהים במיוחד. כפי שציינו לעיל, ככל שמחירי הנכסים נמוך יותר, כך התשואה שתתקבל מהשכרתם תהיה גבוהה יותר. משקיעים רבים מכל רחבי העולם הבוחרים להשקיע בספרד נהנים מ 8% תשואה בערים הפחות מבוקשות ועד 12% תשואה בערים המבוקשות בקרבה לייעדי תיירות, חופים מרשימים, מרכזי בילוי ומסחר ועוד. חשוב להדגיש כי במטרה לבחור נכון את הנכס המניב ביותר, חשוב לבחון את האזור בו הוא ממוקם. ככל שהוא קרוב יותר לייעדי הביקוש והתיירות, כך התשואה שתתקבל מהשכרתו תהיה גבוהה יותר.

5. שער האירו בירידה לעומת שער השקל

בשנים האחרונות, שער האירו צולל לעומת התחזקותו של השקל, מה שאומר שמחירי הנכסים הנמכרים באירו, יורדים לא מעט. משקיעים רבים מכל רחבי העולם בכלל ומישראל בפרט רוכשים נכסים להשקעה במדריד במחירים מוזלים בהשוואה למחירים בעבר. נכון לכתיבת שורות אלה שער האירו גבוה מעט מ 3 וחצי שקלים בלבד!

6. חברות בינלאומיות פועלות במדריד

מדריד מושכת למחוזותיה לא מעט חברות בינלאומיות גדולות המבטיחות את התקדמותה והתפתחותה הכלכלית. החברות הבינלאומיות המובילות בשטחה של מדריד כוללות יתרונות רבים, והמרכזיים שבהם הם: עלייה משמעותית בביקוש לשכונות הסמוכות למרכזי העבודה של החברות השונות. עובדים רבים וכן מנהלים בכירים בחברות הללו ישמחו להתגורר בסמוך למקום עבודתם, מה שיגרום לעליית ביקוש ניכרת בשכונות הסמוכות. שנית, החברות הבינלאומיות הללו יבטיחו מקומות תעסוקה רבים ללא מעט אנשי המקום, מה שמבטיח למתגוררים בשכונות הסמוכות מקומות עבודה רבים וטובים.

7. מחירי השכירות בערים המרכזיות של ספרד במגמת עלייה ברורה שלא צפויה להיעצר בקרוב

הערים המרכזיות של ספרד מצליחות למשוך משקיעים רבים הנהנים מעליות תמידיות במחירי השכירות. מחירי השכירות עולים באופן רציף במשך שנים, תהליך שלא צפוי להיבלם בקרוב. הביקוש לשכירות גבוהה ולכן המשקיעים סבורים שגם בשנים הבאות מחירי השכירויות ימשיכו לזנק בעשרות אחוזים.

המיסוי בספרד – כל מה שחשוב שתכירו

כלל היתרונות הללו הופכים את ספרד בכלל ומדריד בפרט ליעדים אטרקטיביים במיוחד. רגע לפני שגם אתם תתחילו להשקיע בספרד, חשוב שתכירו כמה נתונים אודות המיסוי המקומי. משקיעים רבים בוחרים את מקום ההשקעה שלהם ללא בדיקה מעמיקה אודות המיסים שהם ידרשו לשלם ברכישת נכסים שונים. ריכזנו עבורכם את הנתונים שאתם חייבים להכיר אודות שיטת המיסוי המקומית בספרד.

• מס רכישה – המס הראשון שחשוב שתכירו הוא מס הרכישה. מס הרכישה הוא מס מיוחד המשולם כבר בעת רכישת הנכס ללא כל קשר לרווחים מהעסקה. מס הרכישה בספרד נע בין 7% ל 10% בהתאם לאזורים השונים. במדריד מס הרכישה הוא 7% בעוד בברצלונה, מס הרכישה הוא 10%. ישנה אפשרות להקים חברה ספרדית המתחייבת למכור את הנכסים תוך תקופת זמן של 5 שנים וליהנות מהנחות משמעותיות של עד 70% מתשלומי המיסים.

• מס הכנסה – מס הכנסה משולם על ההכנסות מרכישת דירה להשקעה. ההכנסות מהשכרת הדירה או מעליית ערכה (בעת המכירה) מחייבות תשלומי מס הכנסה. משקיעים זרים ידרשו לשלם 24% מס הכנסה אך יהיו רשאים לקזז את ההוצאות המוכרות. כלומר, הרווחים שיחושבו לצורי תשלומי מס הכנסה בספרד, יחושבו לאחר ניכוי ההורדות המוכרות, מה שיאפשר למשקיעים ליהנות מתשלומים מופחתים.

היערכות נכונה מבחינת כל ההוצאות הנלוות שאתם חייבים לקחת בחשבון

מעבר לכך, חשוב להביא בחשבון עוד לא מעט הוצאות נלוות על שירותי עורכי דין מקצועיים העוסקים בתחום הנדל"ן, על מתווכים מקומיים שידעו לאתר עבורכם את הנכסים האטרקטיביים ביותר, על שיפוץ הנכס ועוד. כלל ההוצאות הנלוות הללו יכולות לעשות את ההבדל בין עסקה מרוויחה לעסקה מפסידה ולכן חשוב מאוד להביא את כולם בחשבון. משקיעים רבים במדינות זרות לא מכירים את כל ההוצאות הנלוות במדינות בהן הם בוחרים להשקיע מה שלא אחת גורם להם להפתעות לא נעימות. במטרה להימנע מכך, חשוב להיעזר באנשי מקצוע מקומיים המכירים היטב את כל ההוצאות שיש לשלם על עסקאות נדל"ן מקומיות.

לסיכום, ספרד בכלל ומדריד בפרט מספקות הזדמנות השקעה אטרקטיבית במיוחד. המשבר הכלכלי של שנת 2008 הצליח לערער את יציבותה הכלכלית של ספרד, אך בשנים האחרונות ניכר כי היא מתחילה להתאושש ולהתגבר על המצב המורכב. מחירי הנכסים שנחתכו ב 40% עד 70% מאפשרים למשקיעים רבים מכל רחבי העולם ליהנות מדירות מגורים במחירים אטרקטיביים במיוחד. המחירים המוזלים מאפשרים למשקיעים הקטנים ליהנות מנכסים איכותיים, מפוטנציאל רווח גדול וכמובן מאחוזי תשואה גבוהים במיוחד הנעים בין 8% ל 12% מידי שנה. אז אם גם אתם רוצים להצטרף לענף הנדל"ן, שוק הדיור בספרד יוכל להתאים לכם. הביאו בחשבון את כל ההוצאות הנלוות והמיסים ובחרו את ההשקעות האטרקטיביות ביותר עבורכם.