התשואה האפסית המתקבלת בימים אלו מהשקעות וחסכונות היא זו שככל הנראה העבירה חלק נכבד מהישראלים לנתיב של השקעות ריאליות, אשר חלקן הניכר הולךומתמקד בביצוען של השקעות נדל"ן בחו"ל. השקעה כזו הפכה אם כן לאלטרנטיבה מקובלת עבור כל מי שרוצים להשיג תשואה גבוהה מזו שניתן להשיג על אותה השקעה בתחום הנדל"ן בישראל. אולם ישראלים רבים רואים את חצי הכוס המלאה, מבלי לחשוב על חצי הכוס הריקה, שהרי גם הסיכון שאליו הם נחשפים גדול יותר.
כאשר אנו מדברים על השקעות, אנו נוגעים כמובן בסוגים שונים ומגוונים של אפיקי השקעה, אשר לכל אחד מהם יש ייחודיות ומאפיינים שונים. ישנם השקעות בשוק ההון, ישנם השקעות בתוכניות ואפיקים בנקאיים, יש השקעות בחברות ועוד ועוד. אולם נדמה, שיותר ויותר ישראלים, מוצאים כי אפיק ההשקעה הטוב, המשתלם והמניב ביותר נמצא בתחום השקעות מניבות בנדל"ן .
ועדיין, רבים חוששים. התחום כבר הוכיח עצמו במדינות רבות והוא מניב רווחים יוצאי דופן, אך העובדה שזה לא "קרוב אלינו" ואנחנו נפגשים עם מערכות בירוקרטיות וכלכליות שונות מאיתנו, מעט מפחידות אותנו, למרות שהן פשוטות ומקילות יותר מאלו הנהוגות בישראל. כך גם למשל בכל נושא המיסוי. אנו נרתעים ממנו בארץ, אז מדוע שלא נרתע ממנו גם בחו"ל? מומחי 'נדלן מניב', מהמובילות בתחום ההשקעות המניבות בחו"ל מנדל"ן, עם מדריך קצר על תחום המיסוי, שיגלה גם לכם איך השקעות מניבות, יצמיחו גם לכם רווחים גבוהים.
נובע ממחיר הדירה ברכישתה. אותם כשלי שוק בענף הנדל"ן הישראלי, מביאים לכך שמחירי רכישת הדירות, גם אלו שביד שניה, יהיו גבוהים בצורה הזויה ולא פרופורציונלית. אז אומנם אחרי רכישת דירה תזכו לתשואה נאה ויציבה אך כדי להגיע לכך, תצטרכו לרכוש את הנכס במחירים גבוהים ביותר. עבור רבים, זה מעבר ליכולתם, בוודאי לאנשים שאינם בעשירון העליון או שהם בעלי משפחה עם הוצאות גבוהות קבועות. לכן, השקעה בדירות בישראל היא נחלתם של העשירים ביותר. לעומת זאת, השקעות מניבות בנדל"ן בחו"ל – הן אטרקטיביות עבור כל אחד.
למעשה התחומים, שמונעים, שלא בצדק, מישראלים רבים להרוויח באופן קבוע על השקעות בחו"ל. ולמה לא בצדק? כי ראשית, כפי שציינו, יש חברות היכולות ללוות אותך באופן קבוע בתהליך מתחילתו ועד סופו ושנית, ואולי זה יפתיע אתכם, הדרישות הרגולטוריות, המשפטיות והכלכליות, במדינות מסוימות הרבה פחות מחמירות, נוקשות ומסובכות מאשר בישראל. למעשה, הן בדיוק להפך.
ומדוע הדבר כך, משום שבמדינות רבות, בייחוד אלו שעברו משבר כלכלי בעשור הקודם, חשוב להרים ולפתח מחדש את הכלכלה. כתוצאה מכך, הם מעודדים ומקדמים השקעות הון זר וכדי למשוך משקיעים הם מציעים שלל הקלות, תמריצים ובעיקר מקילים על הדרישות ומורידים חסמים. זה משפיע בעיקר על השקעות מניבות, כך שלא רק המחירים נוחים במיוחד אלא שגם התהליך עד לרכישת הדירה פחות מורכב ויקר וגם הכסף, המשולם כמס על הנכס- נמוך משמעותית.
באיזו השקעה מדובר השקעות נדל"ן בחו"ל המדריך שלכם
ואכן בדיקה מהירה מגלה כי האפשרויות הקיימות לגבי השקעות נדל"ן בחו"ל הן כמעט אינסופיות, אך בעיקרון ניתן לחלק אותן לשני סוגים עיקריים, כשהראשונה היא השקעה בנכס מניב, והשניה לעומתה היא של השקעה בנכס יזמי. כאשר אנו מדברים על השקעה בנכס מניב, אנו למעשה קונים נכסים שכבר קיימים, מתוך מטרה ליהנות מדמי השכירות השוטפים עליהם, ולעתים גם מהמכירה שלהם. השקעה בנכס יזמי, לעומת זאת, היא עניין שונה לגמרי. כאן, החברה שאיתה תבחרו לעבוד מאתרת אזור מתאים להשקעה, ויוזמת את בניית הפרויקט מאפס. בהשקעה כזו משתתפים בעלות ההקמה והבנייה, ולאחר מכן כמובן נהנים מרווחי המכירה, בדרך כלל מדובר בפרק זמן של שנה וחצי עד שלוש שנים לכל היותר.פעולות שיש לבצע עבור השקעות
השקעות נדל"ן בחו"ל הן איפוא השקעות הדורשות איתור, טיפוח, שימור והוספת ערך לנכס הנרכש, והן מחייבות הצטיידות בסבלנות ובאורך רוח כדי ליהנות מפירותיהן ולייצר באמצעותן תשואה עודפת. ובאמת איתור, ניהול, השבחה ומימוש של נכסי נדל"ן יכולים להיות בהחלט מאתגרים, במיוחד כאשר פעולות אלו נעשות מרחוק. אם החלטתם מהו כיוון ההשקעה הרצוי לכם, הרי שכעת מגיעה ההחלטה החשובה ביותר והיא בחירת החברה, או השותף המקומי, שדרכם תבצעו את ההשקעה. בשוק קיימות לא מעט חברות, ולכן כדאי לעשות את הסינון הראשוני לפי וותק וניסיון. ואכן ההיגיון אומר כי ככל שלחברה ניסיון רב יותר בהשקעות בחו"ל, היא תוכל להשיג למשקיעים שלה ערך רב יותר. בנוסף, כדאי שתבדקו מהו ההון העצמי המינימלי שצריך להשקיע, והעדיפו תמיד חברות המאפשרות לכם להשקיע גם בסכומי כסף נמוכים יחסית. מומלץ מאוד לחפש אחרי מידע על החברה בעיתונות ובאינטרנט, ובעיקר, לדבר עם אנשים שכבר השקיעו דרכה. בהחלט חשוב שתשמעו מה יש להם לומר בנדון.השקעות נדל"ן בחו"ל – קריטריונים לבחירת שותף מקומי
חברת השקעות ראויה עבורכם היא כזו שמבטיחה וגם מקייממת. לכן אם במקרה חברת ההשקעות שאתם בוחנים את מועמדותה מבטיחה לכם תשואה, או מתחייבת בפניכם שלא תפסידו את כספכם, הרי שאין מדובר בחברה הנכונה להשקיע איתה. במקרה כזה פשוט קחו את הכסף ולכו, כי אין סיכוי שאכן הדברים יתממשו. זיכרו כי תמיד ישנם סיכונים וקיימת אפשרות להפסד. השאלה מהו גודל ההפסד ועד כמה מדובר בסיכון ממשי. יתרה מכך, בפועל, הסיכון והסיכוי הולכים ביחד, וככל שיש יותר סיכון יש מצב שתהיו צפויים לקבל יותר תשואה, וההיפך. דאגו למצוא שותף מקומי עבור השקעות נדל"ן בחו"ל שלכם, שיהיה בעל התמחות אסטרטגית או גיאוגרפית, שתהיה לו נגישות מקומית וקשרים כאלו אשר יקנו לו גישה להזדמנויות השקעה אטרקטיביות. כמובן שתצטרכו לבצע בדיקת נאותות מקצועית עבורו והשתדלו ליצור איתו מערכת יחסים מאוזנת ולא תלותית.השקעות נדל"ן בחו"ל לתגמול
נקודה חשובה במיוחד היא העובדה כי הרווח לחברת ההשקעות שבחרתם חייב להגיע בעיקר ממקום אחד והוא דמי ההצלחה. השתדלו להימנע מאלו הגובות גם תגמול קבוע גבוה. מומלץ לבדוק את רמת המחויבות והנאמנות של חברת ההשקעה ומנהליה כלפיכם וכלפי משקיעים פרטיים אחרים. הדרך לעשות זאת היא על ידי התבוננות בהיסטוריה של החברה ומנהליה באופן אישי. בנוסף, נסו להרגיש את מחויבותם על ידי קיום מפגשים אישיים שלכם עם מנהלי ההשקעה בה. רצוי לבדוק את חזון החברה וערכיה, ולייצר פגישה עם בעלי התפקידים השונים תוך נסיון להתרשם מהם באופן בלתי אמצעי.נקודות נוספות שיש לתת עליהם את הדעת בבחירת השותף
לכן ההמלצה היא להעדיף מנהלים עם קשרים מוכחים וארוכי טווח עם גופים פיננסים, בעיקר בגלל ההשלכות על תהליך מתן ההלוואות ואופי ניהול הקובננטים. בחנו היטב את ההיגיון העומד מאחורי התכנית העסקית. שימו לב לכל הנתונים ההשוואתיים וגם לגבי התרחיש הגרוע ביותר, כמו המחשת סיכוני ההשקעה על ידי המנהל, וביצוע גידור סיכונים. וכמובן דאגו לקבל דיווחים שוטפים ושקופים כדי להשאר תמיד בתמונה לגבי השקעות נדל"ן בחו"ל שביצעתם. ולבסוף שימו לב לקריטריון נוסף והוא – בשוק קיימות חברות שמהוות מעין "צינור" לכספי משקיעים, אולם הן עצמן לא מעורבות פיננסית בהשקעות שהן מובילות, בעוד שחברות אחרות מצטרפות אף הן כצד להשקעה. כלומר, האינטרס שלהן בהגדלת הרווחים והתשואה ברור, וישנה זהות אינטרסים בינן לבין המשקיעים ומה שטוב להן, טוב גם למשקיעים כך שהן פועלות להגדלת הרווחה של כולם. לכן דאגו לאתר שותף מקומי שישקיע גם מכספו הוא בפרוייקט.
כאשר אנו מדברים על השקעות, אנו נוגעים כמובן בסוגים שונים ומגוונים של אפיקי השקעה, אשר לכל אחד מהם יש ייחודיות ומאפיינים שונים. ישנם השקעות בשוק ההון, ישנם השקעות בתוכניות ואפיקים בנקאיים, יש השקעות בחברות ועוד ועוד. אולם נדמה, שיותר ויותר ישראלים, מוצאים כי אפיק ההשקעה הטוב, המשתלם והמניב ביותר נמצא בתחום השקעות מניבות בנדל"ן .
ועדיין, רבים חוששים. התחום כבר הוכיח עצמו במדינות רבות והוא מניב רווחים יוצאי דופן, אך העובדה שזה לא "קרוב אלינו" ואנחנו נפגשים עם מערכות בירוקרטיות וכלכליות שונות מאיתנו, מעט מפחידות אותנו, למרות שהן פשוטות ומקילות יותר מאלו הנהוגות בישראל. כך גם למשל בכל נושא המיסוי. אנו נרתעים ממנו בארץ, אז מדוע שלא נרתע ממנו גם בחו"ל? מומחי 'נדלן מניב', מהמובילות בתחום ההשקעות המניבות בחו"ל מנדל"ן, עם מדריך קצר על תחום המיסוי, שיגלה גם לכם איך השקעות מניבות, יצמיחו גם לכם רווחים גבוהים.
מדוע השקעות מובילות בנדל"ן עדיפות על השקעות אחרות.
כאמור, קיימים סוגים שונים של השקעות, כאשר הבולטות שבהן הן השקעות על ידי שמירת הכסף בבנק באמצעות מסלולים פקדון שונים או באמצעות השקעה בשוק ההון דרך הבורסה. בנוגע להשקעות באמצעות הבנק, הרי שברור שהן עדיפות על פני הטמנת הכסף "מתחת לבלטות". אך מצד שני, הריביות בבנק כעת הן נמוכות מאוד, כמעט אפסיות. השקעה באפיקים שונים בבנק אומנם מקנה תחושת ביטחון אך התשואה נמוכה עד בלתי קיימת. האופציה הבולטת השנייה היא השקעה בשוק ההון. כאן אומנם אתם יכולים להנות מתשואות גבוהות ומרווחים מהירים אך מנגד, להפסיד הכל ובמהירויות גבוהות אף יותר. אותו סיכון, יש יאמרו 'רולטה', אומנם מפתה אך כרוך בידע רב, ברצון ליטול סיכונים ולחוות הפסדים רבים לאורך הדרך ובעיקר לחיות כל העת בחשש כבד. זו גם הסיבה שאפיק ההשקעה הצומח והנחשב כמשתלם ביותר כיום הוא דווקא שוק הנדל"ן. שם חווים גם תשואה גבוהה וגם תשואה יציבה ואמינה, לאורך זמן.השקעות נדל"ן בישראל
שוק ההשקעה בנדל"ן, במיוחד בהשקעה בדירות, עולה כאמור ופורח. הביקוש להשכרת דירות גובר כל העת בשל כמה סיבות מרכזיות. סיבה מרכזית אחת היא העובדה כי יותר ויותר זוגות צעירים או זוגות בכלל, מתקשים באקלים הכלכלי לרכוש דירה לעצמם והאופציה היחידה מבחינתם היא לשכור דירה. ביקוש זה, עולה ועולה כל העת, גם בשל הגידול באוכלוסיה ולעומת זאת, מספר הדירות המוצעות, נמוך יחסית והעובדה שגם מספר התחלות הבניה החדשות אינו גבוה, משפיע גם הוא. התוצאה, כפי שלומדים בכל שיעור כלכלה ראשון היא ביקוש רב והיצע דל, שמוביל בהכרח לרווח עבור המשכירים. אלא, שיש גם "אבל", ההופך את השקעה בדירה להשכרה בישראל, לקצת יותר מורכב. ו"אבל" זה
נובע ממחיר הדירה ברכישתה. אותם כשלי שוק בענף הנדל"ן הישראלי, מביאים לכך שמחירי רכישת הדירות, גם אלו שביד שניה, יהיו גבוהים בצורה הזויה ולא פרופורציונלית. אז אומנם אחרי רכישת דירה תזכו לתשואה נאה ויציבה אך כדי להגיע לכך, תצטרכו לרכוש את הנכס במחירים גבוהים ביותר. עבור רבים, זה מעבר ליכולתם, בוודאי לאנשים שאינם בעשירון העליון או שהם בעלי משפחה עם הוצאות גבוהות קבועות. לכן, השקעה בדירות בישראל היא נחלתם של העשירים ביותר. לעומת זאת, השקעות מניבות בנדל"ן בחו"ל – הן אטרקטיביות עבור כל אחד.
השקעות נדל"ן בחו"ל
במדינות רבות בחו"ל, שוק הדירות המקומי אינו מופרע ומחירי הדירות אינם שוברים שיאים. מנגד, התשואה על הדירות האלו, שתקבלו באמצעות השכרת הדירה למקומיים מניבה תשואה גבוהה במיוחד על רקע המחיר האפסי. לדוגמא, במחיר של דירה קטנה אחת בתל אביב, שעלותה תהיה בגובה של נאמר כ-3 מיליון ₪ ויותר, אתם יכולים לקנות 2 או 3 דירות בערים מרכזיות בבירות אירופאיות נחשבות. על כל אחת מהן, תוכלו לבקש שכר דירה דומה לשכר דירה שישולם בישראל. גם אם שכר הדירה יהיה נמוך במעט, הרי שפיזור ההשקעה שהתאפשר לכם בגלל המחירים הנמוכים, מביאים לכם שכר דירה מ-3 מקומות, כך שהתשואה שלכם על אותו כסף שהייתם משלמים על דירה אחת בישראל, תהיה גבוה באופן הרבה יותר משמעותי על השקעות מניבות על נדל"ן בחו"ל. בנוסף, מחירי הרכישה הנמוכים משמעותית, מאפשרים לכל אחד כמעט, לעשות את הצעד וליהנות מהכנסה קבועה.אז יאללה, רצים לבצע השקעות מניבות בחו"ל
רגע, רגע. אין ספק שהשקעות מניבות בנדל"ן בחו"ל הן הרבה יותר משתלמות מאשר על כאלו שבארץ ובעיקר יותר זמינות עבור כל אחד אבל כמו בכל דבר, יש מקומות עדיפים יותר, עדיפים פחות ובכלל לא עדיפים. למעשה, השקעות בנכסים בחו"ל זה תורה שלמה, שצריכים להיות מומחים בה או לפחות להיעזר במומחים בתחום. חברות מומחים אלו, מכירות היטב את השוק המקומי ויודעות בדיוק אילו אזורים מבוקשים, מה המצ"ב הכלכלי של המדינה והאזור, מה רמת יציבות שוק הנדל"ן, האם הוא לפני עליה או קריסה ועוד. בנוסף, חלק חשוב מרכישת נכס בחו"ל טמון בכל הנושא של ליווי משפטי ורגולטורי. בדיוק כמו בארץ, כאשר אתה רוכש דירה אתה מעוניין לרשום אותה על שמך וכד' ולערוך חוזה וכד', הרי שגם בחו"ל תזדקק לצעדים משפטיים כאלו ואחרים. גם ליווי בנקאי הוא נצרך, בוודאי אם חלק מהרכישה הוא באמצעות משכנתא. שני תחומים אלו, מה לעשות, אינם נערכים בעברית אלא בשפה המקומית ונדרשים אנשים המכירים לפני ולפנים את התחום והדגשים המקומיים. בנוסף, זה שאתה רוכש דירה זה בסדר גמור, אבל עדיין תצטרך להשכיר אותה. כמו כן תצטרך לנהל אותה, מול השוכרים המקומיים. הרי לא תוכל לטוס לחו"ל כל פעם שלמישהו יתקלקל הבויילר או לאסוף את הצ'קים. לכן, יש חובה לרכוש דירות להשקעה בחו"ל באמצעות חברות מתמחות בעולם השקעות מניבות בחו"ל, אשר גם מסייעות בתהליך ההשקעה והרכישה, גם בהליך ההשכרה וגם בניהול ושימור הנכס, עד למכירתו בעתיד, אם תרצה, לממש את ההשקעה.חסמים על השקעות נדל"ן בחו"ל
אז כמו שציינו, לכל נושא ההשקעה בחו"ל צמוד גם העניין הרגולטורי, הבירוקרטי והמשפטי. אלו
למעשה התחומים, שמונעים, שלא בצדק, מישראלים רבים להרוויח באופן קבוע על השקעות בחו"ל. ולמה לא בצדק? כי ראשית, כפי שציינו, יש חברות היכולות ללוות אותך באופן קבוע בתהליך מתחילתו ועד סופו ושנית, ואולי זה יפתיע אתכם, הדרישות הרגולטוריות, המשפטיות והכלכליות, במדינות מסוימות הרבה פחות מחמירות, נוקשות ומסובכות מאשר בישראל. למעשה, הן בדיוק להפך.
ומדוע הדבר כך, משום שבמדינות רבות, בייחוד אלו שעברו משבר כלכלי בעשור הקודם, חשוב להרים ולפתח מחדש את הכלכלה. כתוצאה מכך, הם מעודדים ומקדמים השקעות הון זר וכדי למשוך משקיעים הם מציעים שלל הקלות, תמריצים ובעיקר מקילים על הדרישות ומורידים חסמים. זה משפיע בעיקר על השקעות מניבות, כך שלא רק המחירים נוחים במיוחד אלא שגם התהליך עד לרכישת הדירה פחות מורכב ויקר וגם הכסף, המשולם כמס על הנכס- נמוך משמעותית.
