השקעות נדל"ן הכנסה פאסיבית

במהלך העשורים האחרונים חדר לשיח הציבורי מושג חשב ומהפכני – הכנסה פאסיבית. אמנם המושג קיים כבר מקדמת דנא, אבל עד לא מכבר הוא היה נחלתם של בעלי רכוש, נכסי נדל"ן ואדמות, שמשכירים אותם ונהנים מפירות ההשקעה. ואולם לאחרונה נוצרה מגמה, שרק הולכת ומתחזקת, של צבירת רכוש גם בקרב שכבות נוספות בחברה. בעשורים האחרונים רבים משיגים באמצעות השקעות נדל"ן הכנסה פאסיבית קבועה. מהי בעצם הכנסה פאסיבית ומהם מקורות ההכנסה האפשריים? אילו גורמים הביאו לכך שדווקא בעת הזאת נפתחו אפשרויות חדשות להפקת הכנסה פאסיבית? למה דווקא תקופת הקורונה האיצה את המגמה של רבים לייצר באמצעות השקעות נדל"ן הכנסה פאסיבית להם ללבני המשפחה שלהם? כיצד ניתן לייצר הכנסה פאסיבית באמצעות השקעות בנדל"ן? על מה צריך להקפיד כאשר בוחרים נכס נדל"ן להשקעה? במאמר שלפניכם נרחיב את היריעה בכל מה שקשור ביצירת הכנסה פאסיבית, תוך התמקדות באופק ההשקעות הרחב שנפתח בשנים האחרונות למשקיעים בתחום הנדל"ן.

מהי הכנסה פאסיבית ומהם מקורות ההכנסה האפשריים

הכנסה פאסיבית היא הכנסה המגיעה לאדם ללא כל מאמץ מצידו, או תוך השקעה מינימאלית בלבד של מאמץ. היכולת לייצר הכנסה פאסיבית גם בקרב שכבות

שעד לא מכבר נחשבו פחות מבוססות נוצרה בעקבות שילוב נדיר של קדמה טכנולוגית, עלייה בהכנסה הממוצעת ועצירה או העדר גידול מקביל בהוצאות. מגפת הקורונה, שהתפשטה בתחילת שנת 2020 ונמשכת עד למועד כתיבת שורות אלה, רק האיצה את המגמה ולא החלישה אותה. בחיפוש אחרי אפיק השקעה משתלם פנו רבים לכיוון הנדל"ן, תוך שהם רואים בו עוגן לשיפור ההכנסה ולעלייה בערך הנכס המצוי בידם. ואכן, רבים מייצרים באמצעות השקעות נדל"ן הכנסה פאסיבית איכותית, קבועה ומשתלמת להם וגם לבני המשפחה שלהם. בשורות להלן נמנה כמה דרכים ליצירת הכנסה פאסיבית:

• אתר אינטרנט: בניית אתר ייעודי העוסק בנושא מסוים, תוך העברת הלידים הנכנסים לאתר לבעלי מקצוע, תמורת תשלום. מדובר באפיק השקעה שנמצא בהתפתחות מתמדת, שהואצה מאד בשנים האחרונות.
• ריבית על הון: ריבית על הון אשר הופקד במוסד בנקאי או פיננסי
• אפליקציית מובייל: אפליקציית מובייל היא דוגמה מצוינת להכנסה פאסיבית. הדבר היחיד שיש לעשות הוא לפתח את האפליקציה. מרגע שהיא צוברת מספיק משתמשים, ההכנסה זורמת גם ללא מעורבות של הממציא.
• השכרת אתר אינטרנט: אתר אינטרנט הוא למעשה נכס נדל"ן וירטואלי. נכון להיום ניתן לבנות אתר בתחום מסוים, ולהשכיר אותו תמורת סכום חודשי קבוע לחברה גדולה שעשויה להפיק ממנו תועלת. בניית אתר איכותי עולה כמה עשרות אלפי שקלים בלבד. מנגד, ההכנסה החודשית מאתרים שנבנו נכון וממוקמים היטב במעוני החיפוש עשויה להגיע לכמה אלפי שקלים. מכפיל הרווח באתרים מהסוג הזה הוא גדול למדי.

הדוגמאות לעיל הן רק להמחשה, ומהוות חלק מזערי מסך כל הפעילויות האפשריות ליצירת הכנסה פאסיבית. הקידמה הטכנולוגית המואצת מאפשרת גם למי שאין ברשותם הון עצמי משמעותי, אבל יש להם יכולות אחרות, להפוך את היכולות הללו להכנסה.

נכס נדל"ן כאמצעי להפקת הכנסה פאסיבית

אחת הדרכים היותר מקובלות שהפכו למעשיות מאד בעשורים האחרונים, הינה האפשרות להפיק באמצעות השקעות נדל"ן הכנסה פאסיבית קבועה. גובה ההכנסה תלוי בטיב הנכס ובגודל ההשקעה הכספית והמקצועית של בעל הנכס. האפשרות לייצר הכנסה פאסיבית מהשכרת נכסי נדל"ן איננה חדשה. עם זאת, העלייה העקבית בשכר הממוצע במשק, יחד עם ההיצע המשמעותי של הלוואות ומשכנתאות בתנאים אטרקטיביים, הפכו את האפשרות לייצר באמצעות השקעות נדל"ן הכנסה פאסיבית לריאלית מאד. שלושה גורמים חשובים, חלקם ייחודיים למשק הישראלי, הביאו לגידול המשמעותי בהשקעה בנכסי נדל"ן לצורך הפקת הכנסה פאסיבית:

1. עלייה בהכנסה הפנויה: בעשורים האחרונים ניכרת עלייה בשכר הממוצע וכן בהכנסה הפנויה של משקי בית רבים. עד לתחילת שנות התשעים, השוויוניות בשכר בישראל היתה בולטת. ואולם החל מאמצע שנות התשעים ניכרת מגמת שיפור בהכנסה הממוצעת. זאת, על חשבון הרעה משמעותית במצבן של השכבות החלשות. העלייה בשכר הותירה בעבר ומותירה גם כיום עודפי תקציב אצל יחידים ומשפחות. שילוב של ריביות נמוכות ותנאי חיסכון גרועים, יחד עם האפשרות לקחת הלוואות לטווח ארוך בתנאים אטרקטיביים, גרמו לרבים לנטוש את החיסכון בבנק לטובת השקעה בנדל"ן. השכר המתקבל ממי ששוכרים את הנכס הינו הכנסה פאסיבית לכל דבר ועניין.
2. תנאי הלוואות אטרקטיביים: הריבית הנמוכה גרמה, כאמור, לבריחה מתוכניות החיסכון. עם זאת, היא דווקא הגדילה את התיאבון הכללי למשכנתאות. זאת, בגלל התנאים האטרקטיביים שבהם ניתן לקבל אותן. מי שצבר הון של כמה מאות אלפי שקלים יכול לקחת משכנתא, להשלים את הסכום הנדרש ולרכוש נכס נדל"ן להשקעה.
3. פטור ממיסים: ממשלת ישראל מעניקה פטור מתשלומי מס למי שיש לו נכס נוסף, שאותו הוא משכיר ומייצר באמצעותו הכנסה פאסיבית. נכון למועד כתיבת שוהות אלי, הכנסה משכר דירה של עד 5,100 ₪ לחודש פטורה למעשה ממס. גם על שכר דירה גבוה יותר גובות הרשויות מס נמוך מאד יחסית. המס המופחת נועד להגביר את הרצון של בעלי נכסים להשכיר אותם, ובכך להפחית את מצוקת הדיור.

מגפת הקורונה והאצת המגמה לייצר באמצעות השקעות נדל"ן הכנסה פאסיבית

מגפת הקורונה הביאה, ללא ספק, למשבר משמעותי מאד בתחום התעסוקה. נכון למועד כתיבת שורות אלה, עדיין לא ברורה מידת ההשפעה שהייתה ועדיין יש למגפה על עולם התעסוקה. ואולם דבר אחד ברור – מי שעובד והצליח להחזיק במקום העבדה שלו, גילה מהר מאד שההכנסה הפנויה שנותרת בידיו בסוף כל חודש היא גבוהה יחסית. הגורם המשמעותי ביותר לתופעה המשונה הזאת הוא הסגרים החוזרים ונשנים, שמנעו מיחידים, זוגות ומשפחות לצאת לטיולים או לצרוך שירותי פנאי שונים. רבים גם הבינו שניתן להתקיים בקלות אם חיים מחוץ לתל אביב היקרה, אם צורכים פחות מותגים ואם לא יוצאים לבילויים יקרים באופן קבוע. אנליסטים רבים העוסקים בנדל"ן מסכימים על העובדה שההון הפנוי הזה הופנה ברובו לטובת רכישת נכסי נדל"ן או כניסה לתחום יצירת הכנסה פאסיבית באופן כללי.

איך מייצרים באמצעות השקעות נדל"ן הכנסה פאסיבית

השיטה לייצור ההכנה הפאסיבית היא פשוטה: תחילה רוכשים נכס נדל"ן, במחיר נמוך ככל האפשר. מרגע שהנכס נמצא בידי הרוכש, הוא יכול לקבל החלטה אחת מבין השתיים:

• לשפץ את הנכס, להשביח אותו ואז למכור אותו במחיר שמכסה הן את הרכישה של הנכס והן את ההשקעה בנכס הזה ומותיר בידי המשקיע רווח כספי משמעותי. לרוב, נכסים מהסוג הזה נמכרים תמוכת סכומי כסף גבוהים. יחד עם זאת, שיטת העבודה הזאת איננה יכולה להיקרא הכנסה פאסיבית, פשוט כיוון שבעל הנכס עסוק כל הזמן בחיפוש אחרי נכסים ובהמשך בשיפוץ ובמכירה שלהם.
• לשפץ את הנכס ואז להשכיר אותו: שיפוץ הנכס והשכרה שלו לכל המרבה במחיר היא שיטת עבודה מוכרת למדיי. בתים פרטיים שנרכשו על ידי משקיעים, חולקו מחדש באופן שיאפשר לשכן בהם מספר גדול יחסית של דיירים. השכרת נכס הייתה בעבר ונחשבת גם כיום להכנסה פאסיבית קלה וקבועה.

על מה צריך להקפיד כאשר בוחרים נכס נדל"ן להשקעה

בחירת נכס נדל"ן להשקעה היא אף פעם לא עניין פשוט, למרות המחשבה המוטעית שהשתרשה. המחשבה הזאת גורסת כי עצם רכישת הנכס היא אשר מביאה לרווחים. החשיבה הזאת מוטעית משום שיש דוגמאות רבות של נכסי נדל"ן שנרכשו והם אינם מניבים לבעלים שלהם ולו פרוטה שחוקה אחת. נכסים אחרים מניבים הכנסות שהן נמוכות במידה ניכרת מהחזרי המשכנתא שהרוכשים נטלו על עצמם לצורך הרכישה. המסקנה, לפיכך, ברורה לחלוטין – חשוב להשקיע זמן ומחשבה בבחירת נכס הנדל"ן לרכישה. בשורות להלן נביא מספר עקרונות, שישמשו אבן בוחן לנכסים שבאמצעותם ניתן לייצר באמצעות השקעות נדל"ן הכנסה פאסיבית לאורך זמן:

• הכנסה חודשית צפויה: לפני שרוכשים נכס, חשוב לבחן את הסביבה שלו. ככל שהסביבה תומכת באפשרות להשכרת הנכס, כך הסיכויים לייצר באמצעותו הכנסה קבועה יהיו גדולים יותר. דוגמה טובה לכך היא רכישת נכס בקרבת מוסד אקדמי, ששם אפשר להשכיר אותו בקלות, במחירים יפים, לסטודנטים ואנשי סגל.
• השקעה צפויה בנכס: דבר נוסף שחשוב לבדוק הוא גובה ההשקעה הצפוה בנכס. ההשקעה כאמור מתווספת, באופן אוטומטי, למחיר הנכס. לפני הרכישה, מומלץ להביא לנכס מומחה לבדק בית. מומחה כזה בודק את הנכס ביסודיות ומפיק הערכה ריאלית באשר לסכום ההשקעה הצפוי.
• זמן העבודה בטרם הנכס יתחיל להניב: אם מדובר בשיפוצים משמעותיים שלוקחים זמן, חשוב לקחת גם את זה בחשבון. במקרה כזה, אם בעלי הנכס נטלו משכנתא בשביל הרכישה, אפשר לבקש מהגורם המלווה תקופת גרייס – דחיית ההחזרים בכמה חודשים. כך לא יצטרך הרוכש להוציא כסף מהכיס שלו לצורך החזר ההלוואה בתקופת השיפוצים.
• האם בנכס יש שוכר: הסוגייה הזאת רלבנטית בעיקר אם מדובר ברכישת נכס מסחרי. עם זאת, היא יכולה להיות רלבנטית גם במקרה שבנכס כבר יש שוכרים לטווח ארוך.
• בעלות על הנכס: לפני הרכישה חשוב לוודא מי הבעלים של הנכס ומה המצב שלו. הדבר נכון במיוחד בנכסים שנמצאים בחכירה מרשות מקרקעי ישראל. לפני הרכישה חשוב לוודא שחוזה החכירה תקף ושאין חובות כספיים לרשות ובכלל. כמו כן, חשוב לוודא שהנכס ניתן להעברה. דוגמה טובה לכך הם נכסים שרשומים ברשות ונמצאים בהליך רישום בטאבו. לכל אורך הליך הרישום בטאבו, הנכסים הללו אינם ניתנים להעברה.
• חובות כספיים על הנכס: חשוב לוודא שעל הנכס לא רשומים חובות כספיים. אפר לוודא את זה בקלות באמצעות נסח טאבו, או אישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל. בשני המקרים יצוינו חובות, אם קיימים, בצורת הערת אזהרה. כמו כן, אם קיימת משכנתא על הנכס, גם היא תצוין. גם חובות להוצאה לפועל או פסק דין כנגד בעל הנכס מצוינים בהערת האזהרה. אם בעל הנכס סיים לשלם את המשכנתא, מחובתו לדאוג שהערת המשכנתא תימחק.

גורמים נוספים המשפיעים על הכדאיות של רכישת נכס נדל"ן

מעבר לבדיקת הנכס בכל מה שקשור בתנובה הכספית שלו לרוכש, חשוב וצריך לבדוק גם את הגורמים שעלולים או עשויים להשפיע על מחיר הנכס.

1. תמ"א 38 והתחדשות עירונית: לפני שרכשים נכס, ובעיקר נכס שמיועד להשקעה, חשוב לבדוק אם מתוכננות בו או בסביבה שלו תוכניות להתחדשות עירונית. במסגרת התוכניות הללו מתבצעים במבנים רבים שיפוצים שהמטרה שלהם לחזק את הנכס מפני רעידות אדמה. מבחינת העלייה בערך הנכס, אין ספק שמדובר בבשורות טובות. עם זאת, הליך השיפוצים עלול לגרום לכך שלכל אורך השיפוצים לא ניתן יהיה להשכיר את הנכס. אם מדובר בפרויקט פינוי בינוי, הדבר חשוב על אחת כמה וכמה.
2. התחדשות עירונית והשבחת הנכס: אם בסביבת הנכס מתוכננות עבודות שונות של הרשות, אשר עשויות להשפיע על הערך של הנכס, הדבר צריך להילקח בחשבון. למשל – אם בונים גן שעשועים או בית ספר בקרבת הנכס, הדבר מעלה את ערך הנכס. מצד שני, בעלי הנכס עלולים להיות מחויבים בתשלום היטל השבחה שיכול להגיע לכדי מאות אלפי שקלים.

מה אסור לעשות בדרך לבחירת נדל"ן להשקעה

הדבר החשוב ביותר שיש להימנע ממנו בכל מחיר, הוא רכישת נכס ללא בדיקה מוקדמת. לעיתים מזומנות הנכס זוכה לתשבחות בסגנון "לא תמצאו עוד נכס כזה" או "אני מוכר את הנכס במחיר הפסד". דווקא במקרים הללו חשוב לבחון את הטענה של המוכר בזכוכית מגדלת. כיום, בניגוד לעבר, כל הנתונים חשופים לעיון הציבור וקל לבדוק אם בעל הנכס צודק או שמדובר בהגזמה. ככלל, מומלץ מאד להסתייע באנשי מקצוע מיומנים לפני הרכישה של הנכס. אמנם מדובר בהשקעה כספית לא קטנה, אבל ההשקעה הזאת תתברר כמשתלמת מאד, אם יתברר שמדובר בנכס בעייתי.

איך בכל זאת בוחרים נכס נדל"ן להשקעה

האפשרות לייצר באמצעות השקעות נדל"ן הכנסה פאסיבית קבועה הפכה בשנים האחרונות לריאלית עבור יחידים, זוגות ואפילו משפחות. עם זאת, עומדת בעינה בעיית הדרך שבה כדאי לבחור את הנכס. למרות שבשורות לעיל הבאנו את עיקרי הדברים, עדייו יש לא מעט משקיעים בנדל"ן שברגע האמת עושים טעויות או לא לוקחים בחשבון גורם חשוב בדרך להחלטה. בניגוד לכל סוג אחר של עסקה, ברגע שעסקת רכש נדל"ן נחתמת היא מחייבת את כל הצדדים. אם אחד הצדדים חוזר בו מהעסקה הוא עלול לשאת בתוצאות הכספיות הנובעות מכך – חילוט ערבויות, תשלום קנסות ועוד. לפיכך, הדרך הנכונה והטובה ביותר לבחור את הנכס הרצוי היא להסתייע בבעל מקצוע המתמצא בנושא והמתמחה בתחום הנדל"ן בפרט.

איך פועל מומחה לנדל"ן להשקעה

המומחה כאמור לעיל יבחר עבור הרוכש הפוטנציאלי כמה נכסים, אשר מתוכם ניתן יהיה לבחור את הנכס המיועד להשקעה. זאת, אחרי בדיקה יסודית ובחינת כלל ההשלכות של הפעילות הצפויה של הרשות המקומית. הבדיקה הזאת זהה, בין אם מדובר בנכס מסחרי ובין אם בנכס פרטי – בית או דירת מגורים. חשוב שהמומחה שנבחר יכיר על בוריו את התחום ויוכל להעריך בצורה הולמת את משקלה של כל אחת מהסוגיות הנזכרות לעיל. לא אחת קורה שהמומחה שנבחר על ידי המשקיע הפוטנציאלי הוא גם זה אשר יסייע לו להשלים את ההליכים לקראת נטילת הלוואה או משכנתא לרכישת הנכס. שכן גם האפשרות לקחת הלוואה בתנאים אטרקטיביים עשויה להשפיע, בסיכומו של עניין, על האפשרויות העומדות בפני הרוכש.

מקורות כספיים להשקעה שיכולה לייצר באמצעות השקעות נדל"ן הכנסה פאסיבית

לעיתים מזומנות קורה שלרוכשים הפוטנציאליים חסר סכום כסף המאפשר להם להפיק באמצעות השקעות נדל"ן הכנסה פאסיבית. ואולם לרוב, האפשרויות מצויות תחת ידם ורק העדר מודעות לאפשרות מונעת מהם להשלים את העסקה. עם המקורות הכספיים כאמור ניתן למנות:

• קרנות השתלמות: אם יש קרן השתלמות שפעילה כמה שנים, היא עשויה להכיל כמה עשרות אלפי שקלים, ואף יותר – תלוי בשכר. הקרן הזאת ניתנת לשחרור, או שאפשר לקחת ממנה הלוואה במקרה הצורך.
• קרנות פנסיה: אפשר לקחת גם הלוואה מקרנות הפנסיה הפעילות, לתקופות שיכולות להגיע עד 7 שנים.
• משכנתא הפוכה: אם יש למשקיעים הפוטנציאלים הורים שהם בעלים של נכס נדל"ן, הם יכולים למשכן את הנכס ולקבל סכום כסף שבדרך כלל יספיק להשלמת העסקה.

השקעה בנדל"ן על מנת להפיק ממנו הכנסה פסיבית היא בהחלט רעיון מצוין. עם זאת, איך להיכנס להשקעה כזאת ללא בחינה כוללת של המצב וללא בדיקת הפוטנציאל הגלום בנכס.