מימון נדל"ן

מימון נדל"ן

בניית תיק נכס/ים  להשקעה דורש הון רב. רוב המשקיעים מסתמכים על תמהיל של מימון נדל"ן, והון נזיל מסוים כדי לרכוש ולנהל את הנכס או הנכסים להשקעה שלהם. שימוש מושכל במינוף או בכסף לווה בעת השקעה בנדל"ן, יכול לסייע לך רבות על מנת להגיע למטרה שהצבת לעצמך באופן אופטימלי.  

רוב המשקיעים זקוקים להון זמין  עבור עסקת ההשקעה. גם במידה ואתה עושה את צעדיך הראשונים  בתחום הנדל"ן, או אולי אתה כבר משקיע וותיק , אתה כנראה תזדקק לגייס הון לתיק ההשקעות שלך. ישנן מספר אופציות לא מבוטלות של מימון נדל"ן, חלקם מתאימות ליזמים , חלקם האחר מתאימות למשקיעים מתחילים. ננסה להביא בפניכם את אפשרויות המימון שיתאימו לכל משקיע

מימון נדל"ן ניתן לסוגי פרויקטים שונים, הוא ניתן לרוכש דירה מן השורה , אבל גם   ליזמות קונבנציונלית של בנייה למגורים, עסקאות קומבינציה, סוגי תמ"א 38/1/2 וגם לנדל"ן מסחרי על כל סוגיו.

במידה ואתה יזם נדל"ן, אתה וודאי יודע שעסק דורש הון עצמי ניכר, ואת היכולת לגייס הון למימון הבנייה והפעילות העוטפת, שתביא לסיום הפרויקט בצורה שתכננת. בדרך כלל כאשר יזם מבקש להיכנס לפרויקט חדש, הוא יאלץ להשלים את המשאבים הנחוצים באמצעות מימון חיצוני, זאת לצורך השלמת הון עצמי, ולטובת תזרים מזומנים לפרויקט וכד'. באשר לערבויות, הגוף המממן מבטיח לך תשלומים באמצעות ערבות "רגילה", או עסקת קומבינציה לבעלי קרקע על פי חוק מכר דירות.  בישראל ישנם גופים מקובלים המספקים מימון חיצוני. בין גופים אילו אפשר למנות את  הבנקים, חברות חוץ-בנקאיות , גופים מוסדיים, כמו חברות הביטוח השונות.  ניתן אף לבצע גיוס דרך שוק ההון ( באמצעות הנפקת אג"ח).

בסוגי עסקאות מימון הנדל"ן נכללים בין היתר, עסקת מזומן המגיעות בד"כ עם אשראי גבוה, עסקת קומבינציה, עסקת תמורות, הזמנת שירותי בנייה . סביר להניח שברוב המקרים, התקבולים הנכנסים לתזרים ההון של היזם ממכירת הדירות, מיועדים לפרוע בהדרגתיות את האשראי הפיננסי, ומיועדים לכיסוי עלויות הפרויקט. עד להגעה לאיזון ואף לרווחים.

עסקת נדל"ן טיפוסית שרובינו מכירים, נראית כך: רוכש דירה מקווה למצוא נכס שהוא שואף אליו, הוא פונה לבקש משכנתא, ולאחר אישור הוא סוגר על רכישת הנכס. זהו תהליך די נפוץ בקרב רוכשי נכסים, אך זוהי אינה האופציה היחידה ובטח אינה המתאימה לכולם  . לא אחת המשקיעים יצטרכו להיות יצירתיים, כדי למצוא את הדרך הטובה ביותר לממן עסקת נדל"ן. כלומר, אילו אפשרויות מימון קיימות עבור כאילו שאינם יכולים להתחייב על משכנתא בסכום גדול ? אילו שיטות מימון מתאימות ביותר לאסטרטגיות יציאה? ואיך נמנעים מכל טעויות המימון היצירתי האופייניות למשקיעי הנדל"ן? להלן  מספר טכניקות יצירתיות למימון נדל"ן, שיכולות להזניק את קריירת הנדל"ן שלך, לצד אפשרויות מימון ליזמים. 

מהו מימון יצירתי לנדל"ן?

מימון יצירתי לנדל"ן מתייחס לדרכים ייחודיות שבהן משקיע יכול לרכוש קרקע או נכסים העומדים למכירה. משקיע או רוכש דירה, יפעלו בשיטת מימון יצירתית אחת או יותר, כאשר המטרה העיקרית היא להשתמש במינימום מהונם הנזיל. מימון בשיטה זו הגיע לשיא בסוף המאה הקודמת , כאשר שיעורי הריבית היו גבוהים. מכיוון שהיה קשה יותר לזכות בהלוואה, נולד הצורך במימון יצירתי. אם החלטתם שאתם מעוניינים לקנות דירה, אבל הבנקים המסורתיים לא ששים להעניק לכם הלוואה נוחה (בין אם זה בגלל שציון האשראי שלכם נמוך. או שאין לכם מספיק הון זמין גם לאחר שקיבלת משכנתא. 

לפניכם שיטות מימון לנדל"ן בסקלה הרחבה:  

מימון קונבנציונאלי – במימון קונבנציונאלי , בדרך כלל מעורבים ארבעה צדדים: המוכר, הקונה, הבנק, סוכן הנדל"ן המעורב בעסקה. לפני מועד הסגירה, הקונה והמוכר חותמים על הסכם רכישה ומכירה. לאחר מכן, הקונה יפנה לבנק, או לגורם אחר בשוק המשכנתאות, בכדי לממן את מחיר הרכישה המוסכם, בדרך כלל תשולם מקדמה. לבסוף, סוכן הנדל"ן יתאם וילווה את תהליך השלמת העסקה. במהלך הזמן הזה, הקונה משיג את הכסף מהמלווה, שבו הוא משתמש כדי לשלם למוכר. עסקה זו מתבצעת תמורת שטר חוב ומשכנתא. לאחר השלמת העסקה, המוכר מעביר את השטר לקונה. בנקודת זמן זו בוצעה המכירה באמצעות מימון קונבנציונאלי. 

אובליגו – על פי שיטת המימון הידועה והמוכרת (הנקראת גם שיטת המימוש), הבנק מעניק מימון  לאחר שהוא דואג לוודא  שיש בידיו  בטחונות ראויים. כך, שבמידה וקיים  ספק בעמידה בהתחייבות, יש ביכולתו לפרוע את האשראי באמצעות מימוש הביטחונות  לפי הסוג והערך שלו, זה יכול להיות במימוש  ערבות בנקאית, פקדון, ונכס המקרקעין עצמו. היתרונות של שיטת זו הם בפשטותה, וגם בעצם העובדה, שהיזם יכול לשעבד נכסים שאינם קשורים לפרויקט עצמו כבטחונות. מאידך , חסרונות השיטה, אין אפשרות להתראה מוקדמת מצד הגוף המעניק את המימון . רמת סיכון גבוה יחסית הגורמת ליחס זהיר מצד המממן ליזם, ויכולתו להעתיק אשראי וכספים לפרויקטים אחרים. 

באמצעות הנפקת אג"ח– גיוס מימון באמצעות הנפקת אג"ח דורשת הכנות רבות , כמו דרישה להכנת תשקיף, התחשבות במועדי גיוס ההון בהתאם ללו"ז הבורסה לניירות ערך.   הבירוקרטיה מסורבלת למדי , אפילו מועדי החזרי האג"ח הינם  קשיחים ולא ניתנים להתאמה מול התקדמות הפרויקט. 

ליווי פיננסי סגור– תהליך ליווי פיננסי סגור, הוא תהליך די נפוץ מבית מדרשה של המערכת הבנקאית. הכוונה לסייע ליזם להפחית את הסיכונים של פרויקט מסוים, ובכך להבטיח מקורות מימון נאותים  ואת קבלת הכספים מרוכשי הדירות, כמו כן למנף ולהרחיב את פעילותו. הליווי הבנקאי מתייחס לפרויקט כיחידה עסקית-פיננסית סגורה, שאינה קשורה לשאר הפעילות של היזם. זה למעשה מבטיח, כי בכל נקודת זמן יהיו משאבים מספיקים לפירעון מסגרת האשראי של היזם, ולטובת הבטחת העמידה שלו בהתחייבויות שלו מול הרוכשים. הליווי מהווה תמיכה עסקית למתן שירותים בנקאיים למימון בנייה, המבטיח את המימון של הפרויקט.  הסכם הליווי מקבע את תנאי הליווי 

והביטחונות בהתאם לתוכנית עסקית שהוכנה מראש. מימון נדל"ן חוץ בנקאי –  הכוונה היא בעיקר לחברות ביטוח וחברות חוץ בנקאיות המציאות מימון לפרויקט נדל"ן. רוב גופים אלו מציעים היצע שירותים דומה לזה של בנק מוסדי, מדובר בהשלמת הון, ערבויות על פי חוק מכר, וגם מתן אופציה לליווי פיננסי מלא. היתרון של גופים אילו הם בעיקר שאינם כפופים לרגולציה הבנקאית ומצטיינים במהירות מתן האשראי.  

טכניקות מימון יצירתיות למשקיעי נדל"ן 

המשקיעים של ימינו  מצוידים לא אחת, בכמה אפשרויות מימון לפני שהם  ניגשים לעסקה. הפנייה לבנק מן השורה  כדי לקבל משכנתא, נראית כאופציה הפשוטה והנוחה ביותר. אך גישה זו לא תמיד תבטיח את תנאי ההלוואה הטובים ביותר. במקרים רבים, מציאת המימון הטוב ביותר ידרוש מהמשקיעים להיות קצת יצירתיים. יחד עם זאת, ישנן לא מעט דרכים ייחודיות למימון נדל"ן, שאתם יכולים לאמץ לעצמכם. 

מחזור מזומנים – מחזור מזומן לנדל"ן הוא עסקה שבה אתה מנצל את ההון העצמי של הבית שלך – אתה לווה מספיק הון מזומן כדי לשלם את המשכנתא של הבית שלך. את הפרש הכספים בין שווי הערך של הנכס למשכנתא, אתה מפנה להשקעה במקומות אחרים. יתרה מכך, מימון מחדש במזומן הוא אחת מהדרכים הנפוצות אצל משקיעי נדל"ן ממולחים. מחזור מזומנים של נדל"ן שונה מקו אשראי פשוט, שבו אתה מוסיף משכנתא שנייה לבית שלך כדי לקחת מזומן. תנאי הריבית על מימון מחדש במזומן נוחים הרבה יותר מהלוואת משכנתא מסורתית. ובניגוד להלוואת כסף ממלווה כספים מוכר, או ממוסד פיננסי רגיל, הריבית על מימון מחדש במזומן, ניתנת לניכוי מס. הסיכונים במחזור מזומנים הם, שתקופת המשכנתא שלך מתאפסת – שעון עשרים או שלושים השנים מתחיל מחדש – ואם קורה משהו בלתי צפוי, כמו מחלה או אובדן עבודה, התשלומים החודשיים שהתחייבת עליהם יכולים להיות מאתגרים במיוחד.

מחזור משכנתא – משכנתא ממוחזרת היא עסקה, שבה אתה מנצל למעשה את ההון העצמי של הנכס שברשותך כעת, כלומר הבית  שלך. אתה ממשכן אותו לבנק תמורת הלוואה. מימון מחדש של המשכנתא שלך, פירושו, לנהל משא ומתן מחודש על חוזה המשכנתא שלך. כלומר "לפתוח" את המשכנתא מחדש.  אם תחליט לעשות זאת, סביר להניח שתאלץ  לשלם קנס על הפרת החוזה הראשון שלך. את ההון שאת מקבל כמשכנתא אתה מפנה להשקעה במקומות אחרים. 

הלוואה אישית – הלוואה אישית היא אחת הטכניקות המעניינות, ראשית, אינך נדרש להעמיד את הבית שלך כערובה. במקרים מסוימים, אתה אפילו לא נדרש להעמיד בטחונות כלל. תקופת החזר ההלוואה קצרה בהרבה מהלוואת משכנתא. בסופו של דבר סביר להניח תשלמו הרבה פחות ריבית בטווח הארוך. עם זאת, בתקופת החזר קצרה יותר, התשלום החודשי גדול יותר. כמו כן בסוג הלוואה כזה ,סביר להניח שאתה צריך להיות בעל דרוג אשראי מצוין כדי להיות זכאי להלוואה אישית. ובכל זאת, אם יש לך מעט מאוד הון עצמי בבית, זו יכולה להיות שיטת מימון נדל"ן יעילה.

מימון מוכר – אם אי פעם שמעת בקרב משקיעים על רכישת נכס  "בתנאים", הם מתייחסים וודאי למימון מוכר. כפי שכל משקיע ותיק יגיד לך, המטרה הסופית היא, להשתמש כמה שפחות בהון העצמי שלך ובמקום זאת להסתמך על כסף של אנשים אחרים. מימון מוכר, או העברה של מוכר, הוא דוגמה מצוינת לפילוסופיה זו. בשיטה זו של מימון יצירתי בנדל"ן, מוכר הנכס מסכים להחזיק בשטר הרכישה. לאחר מכן אתה משלם לו תשלום חודשי עד לפירעון השטר.  זה יעבוד רק עם מוכרים שיש בבעלותם נכסים פנויים , "ומותרים" על מעט מזומנים בטווח הקצר, תמורת  הכנסה פסיבית וקבועה לאורך זמן. 

אופציית שכירות – אמרה רווחת בקרב משקיעי נדל"ן היא, שתמיד עדיף לקנות מאשר לשכור. הבעיה עם סברה זו  היא המילה "תמיד". היא מתעלמת מהעובדה שחוזי אופציית חכירה הם מסלול סביר מאוד לבעלות על בתים. משקיעי נדל"ן בכל הסוגים עלולים להיתקל מדי פעם בנכס, שהוא מעבר יכולתם לרכוש או  לעיתים אינם מעוניינים לקנות. זה בדיוק העיתוי שבו חוזי אופציות השכירות נכנסים לתמונה. נכס אופציית חכירה, מאפשר למשקיעים לעבוד מול משכירים כדי שיוכלו לרכוש את הנכס בתום הסכם השכירות. זה מאפשר למשקיעים לבנות הון עצמי באמצעות תשלומי שכירות חודשיים, ומספק לבעלי הדירות את ההזדמנות לייצר הכנסה מריבית. בהתאם למאפיינים הספציפיים של החוזה, מקובל שחלק מתשלומי שכר הדירה יילקחו בחשבון כמקדמה על הבית. אחד האתגרים הבולטים ביותר העומדים בפני משקיעים בחיפוש אחר חוזה אופציית שכירות, הוא מציאת בעל הדירה המתאים לעבוד אתו. זה לרוב מתרחש כאשר בעלים מתקשה למכור נכס להשכרה, אבל יתכן שזה יכול לקרות גם בנסיבות אחרות. חשוב להדגיש שמשקיעים המתכוונים לאפשרות חכירה, מוטב שיכינו עצמם מראש למו"מ מול הרוכשים/שוכרים הפוטנציאלים.  

הלוואה קשת השגה(כסף קשיח) – למשקיע הנדל"ן יש את האופציה  להשיג "כסף קשיח" מעסק פרטי. תנאי הלוואת "הכסף הקשיח" משתנים מהלוואה אחת לרעותה.  אחד היתרונות של שיטה זו, היא שדרישות הפתיחה לאישור הלוואה כזו הן הרבה פחות מחמירות מזו של הלוואה מסורתית. אין צורך לאמת את הכנסתו של המלווה, וגם לא את טיב דרוג האשראי שלו. משך התקופה של ההלוואה הוא בדרך כלל קצר יותר, שיעורי הריבית בדרך כלל גבוהים יותר. הלוואה כזו יכולה לרוב לצאת לפועל תוך זמן קצר בלבד. לרוב, מלווים בשיטה זו , מבינים את תהליך ההשקעה בנדל"ן טוב יותר מאשר מלווי משכנתאות הפונים לבנקים (נדל"ן הוא המומחיות שלהם, אחרי הכול). במקום לנתח את טיב דירוג האשראי שלך ולבקש אסמכתאות , מלווים בשיטה זו יבדקו את תוכנית ההחזר שלך, היקף העבודה שלך והסביבה שלך כדי לקבוע את תנאי ההלוואה. הקפד להכין את אסטרטגיית היציאה שלך לפני שתשתמש באפשרות המימון היצירתית הזו מכיוון שהדבר האחרון שכל משקיע רוצה הוא שכספי ההלוואה שלו יגמרו. 

כסף פרטי – שיטת הכסף הפרטי דומה מאוד "לכסף קשיח" בכמה אופנים,  אך ניתנת לזיהוי בשל מערכת היחסים בין המלווה למלווה. מלווי "כספים קשיחים" הם מלווים מקצועיים להשקעות נדל"ן, בעוד שמלווי כספים פרטיים, מכירים בדרך כלל את הלווים שלהם מסיבות אישיות יותר. הלוואת כסף פרטית יכולה להגיע מבן משפחה, חבר, עמית לעבודה, שכן, או בעצם כל אחד אחר שאתה מרגיש בנוח לבקש ממנו כסף. משקיעים יכולים לנהל משא ומתן על תנאי הלוואה גמישים יותר, עם אותו מלווה שהנו המכר שלהם, מכיוון שהעסקה כולה יש להניח פחות מכוונת "עסקית". לבסוף, מלווי כספים פרטיים, כמעט ואינם מקבלים תזרים מזומנים נוסף המבוסס על הון עצמי מלבד הריבית שנקבעה מראש.

מימון המוני – אסטרטגיית מימון זו היא חדשה יחסית, ומאפשרת למשקיעים להשתמש בכסף מהציבור. מספר גדל והולך של אנשים וחברות, יוצרים בתקופה האחרונה גישות בלתי שגרתית להון בהקשר להשקעה בנדל"ן. מימון המונים הוא  אחד מהם. זהו  למעשה תהליך גיוס סכומי ממון משתנים, מהמונים או מקבוצה גדולה מאוד של אנשים למימון פרויקט ספציפי. 

מימון המונים לנדל"ן בתקופתנו מתרחש בדרך כלל דרך האינטרנט. המימון הופך להיות ידידותי יותר, כאשר הון ההשקעה מתחלק לקבוצה גדולה של משקיעי נדל"ן, במקרה כזה זה מקל על גיוס הכסף למקצוענים או לכל משקיע בנדל"ן אחר. על ידי ניצול הכוח שבאינטרנט וברשתות החברתיות מימון הון מקוון, הופך ללגיטימי יותר ויותר. זוהי פלטפורמה המחברת בין משקיעים לעסקאות נדל"ן במקומות שונים בעת ובעונה אחת. אחד היתרונות הוא, שבאמצעות הטכנולוגיות המודרניות, מתאפשר לך לאמת את אמינותן של חברות או אנשים המעורבים בכל פרויקט או עסקה לפני התחייבות כלכלית. מימון המונים היא תפיסה שצוברת תאוצה מידי שנה בשנה, וכבר הוכיחה כי היא עובדת היטב ושוברת מחסומים פיננסיים. בטח כשהטכנולוגיה מאפשרת לכולם לנסות את מזלם בצורה שווה. 

שורה תחתונה

משכנתא מסורתית יכולה להיות דרך מצוינת למימון רכישת נדל"ן, אבל היא לא תמיד האפשרות הטובה ביותר. כפי שנוכחתם לדעת. חשוב לכל אחד מאיתנו לבחור את אפשרות המימון המתאימה לו ביותר. כך למשל , סוגי המימון ליזם נדל"ן, אינם מתאימים כמו לאיש שזו לו הפעם הראשונה ברכישת נדל"ן ומחפש מימון, ולהיפך. כעיקרון, באמצעות שיטות אילו, אתם יכולים לשדרג במידה ניכרת את מצבכם הפיננסי. מאידך, בחנו היטב את כל הצעות המימון המוצעות לכם. שאלו את עצמכם ,האם אתם יכולים לעמוד בהחזרים בזמן. לכן, מומלץ  להתייעץ עם מומחים טרם ההחלטה באיזה אפיק מימון לבחור.