השקעות נדל"ן קרקע – חושבים להשקיע את חסכונותיכם בענף הנדל"ן ? ריכזנו עבורכם את כל מה שחשוב שתכירו אודות השקעות נדל"ן בישראל!

אנשים רבים בוחרים להשקיע את מיטב כספם בענף הנדל"ן. שוק הדיור בישראל נמצא בשיאה של מגמת עלייה ארוכת שנים. מחירי הדיור הספיקו להכפיל ואף לשלש את עצמם בעשורים האחרונים, מה שהסב למשקיעים המרוצים אחוזי רווח תלת ספרתיים. נתונים אלה גורמים לרבים לחשוש להצטרף לענף השקעות הנדל"ן לאחר שנים ארוכות של עליות חסרות רסן. אז האם באמת מחירי הדיור בועתיים ועומדים להתפוצץ בעתיד הקרוב? בשורות הבאות נגע בכל הנתונים החשובים ביותר שאתם חייבים להכיר אודות ענף השקעות נדל"ן, לרבות: מצב מחירי הדיור בישראל, היכרות עם הגורמים המרכזיים המשפיעים על תנועות המחירים, היכרות עם החלופה המרכזית של השקעות בענף הנדל"ן, מבחר מסלולי השקעה שונים ועוד. אז רגע לפני שאתם מחליטים מה לעשות עם מיטב החיסכונות שלכם, חשוב שתכירו את הדגשים הבאים.

חלופת ההשקעות – הכירו את מסלולי החיסכון הבנקאיים

ראשית, חשוב להכיר את החלופה המרכזית של השקעות נדל"ן בישראל – תוכניות חיסכון בנקאיות. אנשים רבים שחוששים להצטרף לענף השקעות הנדל"ן במחירי שיא כל הזמנים ולאחר גל עליות של מאות אחוזים לאורך עשרות שנים, בוחרים לשכן את כל חסכונותיהם בתוכניות חיסכון בנקאיות. תוכניות חיסכון בנקאיות מאפשרות לבוחרים בהן ליהנות מהגנה מלאה מפני הפסדים – הן אינן חשופות לאפיקי השקעה כלל. מסיבה זו אנשים רבים הסבורים שמחירי הדיור בועתיים ועומדים פסי לפני תחילתה של מגמת ירידה, בוחרים באפיק הבטוח שהבנקים מציעים להם. אך האם תוכניות החיסכון באמת בטוחות כל כך? לא בדיוק. הבנקים לא ששים להסביר לכל לקוחותיהם שהריבית החיובית שהם מקבלים בתוכניות החיסכון נמוכה משמעותית מהאינפלציה השנתית הממוצעת במדינת ישראל.

עליות המחירים הכלליות שוחקות את כוח הקנייה של הכסף שלכם – כך רבים מפסידים כ 2% בכל שנה ללא ידיעתם

האינפלציה פירושה עליות מחירים כלליות – מה שגורם לשחיקת כוח הקנייה של המטבע. האינפלציה הממוצעת במדינת ישראל עומדת על כ 2% מידי שנה, מה שאומר שכל עוד הריבית החיובית המוענקת במסלולי החיסכון נמוכה מ 2%, כלל הבוחרים בה מפסידים לא מעט כסף מידי שנה. חשוב להדגיש כי ההפסדים הנגרמים כתוצאה מעליית האינפלציה אינם נראים לעין, מה שגורם לרבים לפספס אותם. הדוגמה הטובה ביותר לכך היא עגלת קניות בסופר. עד לפני מספר שנים היה ניתן למלא עגלת קניות בשלל מוצרים בסיסיים בעזרת שטר בודד של 100 שקלים בלבד. בעקבות עליית המחירים במרוצת השנים, כיום אותו שטר בדיוק הכולל את אותם 100 שקלים יאפשר לבעליו למלא כחצי מאותה עגלה הכוללת את אותם מוצרים בדיוק. ערכו המספרי של השטר לא השתנה (100 שקלים),

אך כוח הקנייה שלו ירד משמעותית.

מחירי הדיור בישראל בעלייה תמידית – האם זה הזמן הנכון להצטרף לענף השקעות הנדל"ן בישראל?

במילים אחרות, כל עוד החיסכונות שלכם לא מניבים תשואה זהה לגידול האינפלציה, אתם מפסידים כסף בכל שנה. מה עושים? אחת הדרכים היעילות ביותר לשמור על החיסכונות מפני שחיקת האינפלציה היא השקעות נדל"ן. כבר בפתיחת הדברים חשוב להתמודד עם חששם של רבים – מחירי הדיור בועתיים? בשביל להבין היטב את מצב מחירי הדיור ולדעת האם השוק המקומי מנופח ללא כל הצדקה, חשוב להכיר את הגורמים המרכזיים המשפיעים על תנועות המחירים.

אחד מכללי האצבע שאתם חייבים להכיר מתוך שינה הוא – כל עוד רמות הביקושים גבוהות מההיצע הקיים, מחירי הדיור עולים. בדיקת הנתונים מעלה תמונה חד משמעית – הביקוש בישראל גבוה מההיצע הקיים, מה שאומר שהמחירים הנוכחיים אינם בועתיים. אם לא די בכך, קצב גידול הביקוש מהיר יותר מקצב גידול ההיצע, מה שאומר שכל עוד לא יחול שינוי משמעותי שישנה את מאזן הכוחות בין הביקוש להיצע – עליית המחירים אינה צפויה להיבלם בשנים הקרובות.

הכירו את מסלולי השקעה הגדולים ביותר שענף הנדל"ן מציע למשקיעיו

חושבים להצטרף לענף השקעות הנדל"ן? חשוב שתכירו בעובדה כי קיימים מסלולי השקעה רבים שיוכלו להתאים עבורכם. רבים סבורים כי אפשרות ההשקעה הבלעדית בענף הנדל"ן היא רכישת דירה והשכרתה לטווח זמן ארוך. אפשרות זו נקראת נדל"ן מניב והיא אכן מתאימה למשקיעי נדל"ן רבים בישראל. אך לפני שאתם מחליטים להשקיע את מיטב בענף הנדל"ן, חשוב שתכירו את מיטב מסלולי ההשקעה הגדולים והבולטים ביותר. ריכזנו עבורכם את כל מסלולי ההשקעה האטרקטיביים ביותר בענף הנדל"ן בישראל, כך שתוכלו לבחור את המסלול המתאים ביותר עבורכם. המסלולים שונים זה מזה הן ברמות הסיכון, הן ברווח הצפוי, הן בגובה ההון העצמי שתידרשו להביא מהבית והן בטווחי זמן ההשקעה.

מסלולי ההשקעה הגדולים ביותר הם:

1. נדל"ן מניב – נדל"ן מניב הוא מסלול הדגל של השקעות נדל"ן בישראל. מרבית המשקיעים בוחרים להשקיע את כספם במסלול המניב הכולל לא מעט יתרונות על פני המסלולים האחרים. במסגרת מסלול זה המשקיע רוכש דירת מגורים ומשכיר אותה לטווחי זמן ארוכים. מסלול זה נחשב למסלול פשוט, בטוח ומתאים למשקיעים בתחילת דרכם. אחד היתרונות הגדולים ביותר של המסלול הוא הרווח הכפול משני אפיקי רווח שונים. המשקיעים במסלול נהנים מהשכרת הנכס – אפיק המניב בין 2.2% ל 5.5% תשואה בכל שנה, וכן מעליית ערך הנכס במרוצת השנים.

• היתרונות המובהקים:

1. מסלול השקעה בטוח ופשוט.
2. מסלול השקעה הכולל הכנסה פסיבית מידי חודש.
3. מסלול השקעה הכולל שני אפיקי רווח שונים – מהשכרת הנכס ומעליית ערכו.

• החסרונות שחשוב להביא בחשבון:

1. מסלול השקעה המצריך התעסקות עם שוכרים.
2. סיכון בבחירת שוכרים שלא מצליחים לעמוד בתשלום החודשי.
3. אחוזי תשואה יחסית נמוכים מהשכרת הנכס (בין 2.2% לאזורי מרכז ל 5.5% לאזורי פריפריה).

2.נדל"ן מסחרי – המסלול המסחרי דומה מאוד למסלול המניב, רק עם נכסים מסחריים. משקיעים רבים המעוניינים ליהנות מאחוזי תשואה גבוהים יותר בהשוואה לאחוזי התשואה המתקבלים בדירות המגורים, בוחרים לרכוש נכסים מסחריים ולהשכיר אותם. נכסים מסחריים כמו חנות, מרכז מסחרי או משרד מניבים בין 5% ל 15% תשואה מידי שנה. אז למה לא כולם בוחרים במסלול זה? הכירו את היתרונות והחסרונות:

• היתרונות המובהקים:

1. מחירי הנכסים נמוך בעשרות אחוזים בהשוואה למחירי דירות מגורים.
2. אחוזי תשואה גבוהים.
3. שכירויות לטווחי זמן ארוכים.

• החסרונות שחשוב להביא החשבון:

1. שוק שונה משוק הדיור – רמות ביקושים שאינן קשיחות.
2. רמת סיכון גבוהה בהשוואה לדירות מגורים.
3. אפשרויות מימון שונות

   3.נדל"ן על הנייר – מסלול ההשקעה השלישי הינו אחד מהמסלולים הגדולים ביותר בענף – השקעות על הנייר. מסלול זה מאפשר לבוחרים בו לרכוש נכסים על הנייר במחירי פריסייל, המגלמים הנחה של בין 10% ל 30% ממחירי השוק. הקבלנים והיזמים נדרשים למימון לטובת השלמת הפרוייקט ולכן הם מוציאים מספר דירות למכירה מוקדמת בכל פרוייקט. הדירות הללו מגלמות סיכונים וחסרונות – שהרי לא ניתן ליהנות מהשכרתן או להבטיח את השלמת בנייתן, ולכן המכירה המוקדמת מאפשרת לרוכשים ליהנות ממחירים נמוכים ממחירי השוק.

• היתרונות המובהקים:

1. רכישה במחירי פריסייל – בין 10% ל 30% הנחה ממחירי השוק.
2. ללא התעסקות עם שוכרים כלל.
3. תנאי מימון אטרקטיביים.

• החסרונות שחשוב להביא בחשבון:

1. סיכון שהקבלן לא יעמוד בכל התחייבויותיו.
2. ללא הכנסה פסיבית מידי חודש.
3. מרבית התשלום צמוד למדד לאורך שנות הבנייה.

4. עסקאות אקזיט בנדל"ן -מסלול נוסף שאתם חייבים להכיר הוא מסלול אקזיט בנדל"ן. מסלול זה אינו מתאים למשקיעים בתחילת דרכן ומחייב את המשקיע להשקיע שעות ארוכות של עבודה בכל שבוע. במסגרת המסלול המשקיע מאתר נכסים שנמכרים במחירים נמוכים ממחירי השוק, משביח אותם בעזרת שיפוץ קוסמטי מהיר וזול, ומוכר אותם לאחר מספר חודשים במחירי שוק. היתרונות והחסרונות של המסלול הם:

• היתרונות המובהקים:

1. מסלול השקעה לטווח קצר.
2. מסלול השקעה נזיל.
3. מסלול השקעה המאפשר לבוחרים בו להגדיל הון תוך חודשים בודדים.

• החסרונות שחשוב להביא החשבון:

1. סכנה באיתור נכסים פגומים מבחינה פיזית או משפטית.
2. ללא הכנסה פסיבית מידי חודש.
3. תשלום מס שבח בשיעור של 25% מהרווחים בעת המכירה.

   5. קרקעות להשקעה –המסלול החמישי והאחרון נחשב לאחד המסלולים המעניינים, המסוכנים והרווחיים ביותר בענף הנדל"ן. אם אתם חולמים להכפיל או אף לשלש את סך ההשקעה שלכם תוך זמן קצר, ייתכן שזה המסלול עבורכם. עם זאת, חשוב להדגיש ולומר כי מסלול הקרקעות נחשב למסלול סבוך ומורכב הכולל לא מעט חוקים וידיעות מקיפות שעל כל משקיע בתחום לדעת היטב טרם כניסתו להשקעה בקרקע כלשהי. בשורות הבאות נעמיק אודות מסלול קרקעות להשקעה, נגע במאפיינים הבולטים ביותר של קרקע כדאית להשקעה, נבין את מהות התהליכים שהקרקעות צריכות לעבור ונדע להעריך את רמת הסיכון בכל קרקע שנראה למטרות השקעה.

היתרונות הגדולים של השקעות בקרקעות חקלאיות

ראשית, חשוב להכיר את היתרונות המרכזיים בגינם משקיעים רבים בוחרים להשקיע בקרקעות חקלאיות.

1. מחירי הקרקעות – מחירי קרקעות חקלאיות בכל רחבי ישראל נמוך למדי. משקיעים רבים ללא הון עצמי גבוה יכולים להתחדש בקרקעות חקלאיות בעלות של כמה עשרות אלפי שקלים בלבד. נתון זה פותח אפשרות השקעה לרבים שאין באפשרותם לגייס הון עצמי גבוה לרכישת דירה או נכס מסחרי.
2. פוטנציאל הרווח – מעבר למחירים הנוחים, פוטנציאל הרווח בקרקעות להשקעה גדול משמעותית מפוטנציאל הרווח בכל מסלולי ההשקעה השונים בענף. קרקע חקלאית שעוברת את התהליך המיוחל ומופשרת לבנייה, מכפילה ואף משלשת את ערכה תוך זמן קצר – מה שמסב למשקיע המאושר מאות אחוזי רווח על סכום השקעתו.

שנית, חשוב שתכירו את הרעיון הגדול העומד מאחורי השקעות בקרקעות חקלאיות. קרקעות חקלאיות הן קרקעות המיועדות לצורכי חקלאות בלבד. אם חשבתם שתוכלו לבנות את בית חלומותיכם על קרקע חקלאית שעלותה כמה עשרות אלפי שקלים בלבד, טעות בידכם. אז מדוע בכל זאת רבים בוחרים להשקיע בקרקע שלא ניתן לעשות בה דבר מלבד צורכי חקלאות? בעיקר בשל התקווה לעבור הליך הפשרה. הליך הפשרה הוא הליך במסגרתו משנים את ייעודה של הקרקע. הקרקע החקלאית עוברת הפשרה והופכת כשירה לצורכי בנייה שונים – בהתאם לייעודה החדש. הליך זה מעלה את ערך הקרקע עשרת מונים ומסב למשקיע המאושר מאות אחוזי רווח על כספו.

הסיכון המרכזי שחשוב להביא בחשבון בהשקעות קרקעות חקלאיות

אז למה לא כולם משקיעים בקרקעות חקלאיות? בעיקר בגין רמת הסיכון הגבוהה. חשוב להדגיש ולומר כי אף גורם לא יכול להבטיח למשקיע שהקרקע שלו אכן תעבור הליך הפשרה. ייתכן שהקרקע תישאר במצבה החקלאי במשך שנים ארוכות ללא כל שינוי. אז איך בוחרים את הקרקע החקלאית הכדאית ביותר להשקעה?

ריכזנו עבורכם מספר מאפיינים של קרקעות חקלאיות שצפויות לעבור את שלבי ההפשרה המיוחלים בעתיד הקרוב

1. בדיקת תוכנית המתאר –תוכנית המתאר מגלה מידע רב וחיוני אודות מצבה של הקרקע. משקיעים רבים בוחנים את תוכניות המתאר במטרה לנסות ולהבין האם הקרקע המדוברת אכן מיועדת להפשרה בשנים הבאות. קרקעות שאינן מיועדות להפשרה מגלמות רמות סיכון גבוהות במיוחד ולכן מומלץ להימנע מהשקעה בהן.
2. מחירי הקרקע –מחיר הקרקע יכול להוות סימן מרכזי למצבה האמיתי. חשוב להבין כי ככל שהקרקע קרובה יותר לשלבי ההפשרה, כך רמת הסיכון יורדת ומחירי הקרקע עולים. וכך גם להיפך, ככל שהקרקע רחוקה יותר מתום הליך ההפשרה, כך הסיכון גדול יותר ומחיר הקרקע נמוך יותר. מוכרי הקרקע מכירים היטב את מצבה מבחינת התוכניות העתידיות, תוכניות המתאר והסיכויים לעבור הפשרה. לכן, אם מחיר הקרקע נמוך מהמחיר הממוצע בשוק לקרקעות דומות, צריכה להידלק נורה אדומה – ייתכן שמוכרי הקרקע מבינים שרמות הסיכון בהשקעה גבוהות וסיכויי ההפשרה נמוכים.
3. מיקום הקרקע – נקודה נוספת שחשוב לבחון היטב היא מיקום הקרקע. ישנן קרקעות חקלאיות שצפויות להישאר במצבן החקלאי לאורך שנים ארוכות בגין מיקומן הפיזי. ישנם גורמים רבים שעלולים לפגוע בהליך ההפשרה של קרקעות, המרכזיים שבהם הם: נתיבי תחבורה ציבורית שצפויים לעבור על הקרקע, פארקים ציבוריים, בתי קברות, בסיסים צבאיים ועוד. כל אלה עלולים לפגוע בהליכי ההפשרה ולכן אם הקרקע שלכם ממוקמת בקרבה למקומות הללו, מומלץ להימנע מהשקעה בה.
4. בקרבה לקרקעות מופשרות –מאפיין נוסף לקרקעות חקלאיות כדאיות להשקעה הוא קרבה לקרקעות דומות שכבר עברו הליך הפשרה בשנים האחרונות. הרשויות המקומיות לא ממהרות להפשיר קרקעות ללא קרבה לקרקעות שכבר הופשרו בעבר. הפשרת קרקע בודדת עלולה ליצור חוסר סדר בבניית העיר, מה שגורם לרשויות להימנע מכך כמעט לחלוטין. לעומת זאת, קרקעות חקלאיות הצמודות לקרקעות שכבר הופשרו בשנים האחרונות מגלמות סיכויי הפשרה גבוהים במיוחד.

לסיכום כלל המאפיינים של קרקעות חקלאיות כדאיות להשקעה:

לסיכום, ענף הנדל"ן מאפשר לכלל הבוחרים בו ליהנות ממבחר מסלולי השקעה שונים. קרקעות להשקעה מגלמות פוטנציאל רווח גדול, אך גם לא מעט סיכונים. בחרו נכון את המסלול המתאים ביותר עבורכם תוך התחשבות ברמות הסיכון, טווחי זמן ההשקעה, ההון העצמי הנדרש וכמובן פוטנציאל הרווח לו אתם מצפים.