ליצירת קשר עם מרכז המכירות
השאירו פרטים

נדל"ן מסחרי להשקעה

עולם הנדל"ן להשקעה כבר אינו זר לישראלים רבים, הרואים ברכישת דירה להשקעה, כהזדמנות לייצר הכנסה קבועה, לקבל תשואה גבוהה ולקצור רווחים בעת מימוש ההשקעה. משכך,

אלא שתחום מרתק ומכניס לא פחות נמצא בתחום של נדל"ן מסחרי להשקעה, שיש לגביו שוני מהותי אל מול נכס פרטי להשקעה דוגמת דירה.
קרדיט תמונה: freepik

רבים הם הרוכשים דירות להשקעה בישראל וכן מעבר לים. העובדה כי שוק הדירות הישראלי נמצא תמיד בעליה, מייצרת בטחון בהשקעה ויכולת לקבל תמורה, שלא מתקבלת באף אפיק השקעה אחר. מוסיפה לנהירה אחר רכישת דירות להשקעה גם העובדה כי ניתן למצוא כיום דירות במגוון מחירים, החל מגבוהים מאוד במרכז הארץ ועד דירות במחיר נוח יותר בפריפריה (דירות שהתשואה עליהן לא פחות גבוהה מהראשונות) או בערים מרכזיות בעולם (דוגמת וורשה, בודפשט, ברלין וכד').

אלא שתחום מרתק ומכניס לא פחות נמצא בתחום של נדל"ן מסחרי להשקעה, שיש לגביו שוני מהותי אל מול נכס פרטי להשקעה דוגמת דירה.

במאמר זה נדבר על קניית נכס מסחרי להשקעה ונפרוס את המידע שנחוץ לצורך ביצוע השקעה חכמה ונכונה. מהו נכס מסחרי, האם ההשקעה בו עדיפה על דירת מגורים, באיזה סוג של נכס מסחרי משתלם להשקיע, ומה עדיף – חנויות או משרדים, מהו שיעור המס שתידרשו לשלם ואיך לאתר נכס מניב ואיכותי להשקעה. התשובות לפניכם. נדל"ן מסחרי להשקעה או בשמו האחר- נדל"ן עסקי הוא שם כולל לכל הנדל"ן שאינו מיועד כדירת מגורים. בין השאר ניתן למנות את הדברים הברורים מאליהם כמו חנויות, משרדים ומרכזי עסקים אך גם חניות, מבני תעשיה, מחסנים לוגיסטיים ומרלוגים, בתי מלון, תחנות דלק, קומפלקסים משותפים לעסקים ובנינים שייעודם מסחרי – נכנסים תחת הגדרה זו.

ההבדל בין נדל"ן פרטי לנדל"ן מסחרי להשקעה

כאמור, יש הבדלים מהותיים בין השקעת נדל"ן פרטית קטנה להשקעה בנדל"ן מסחרי ולכן גם האופציה של נדל"ן מסחרי להשקעה אינה מתאימה לכולם. ראשית, למרות שניתן למצוא מציאות,. נדל"ן מסחרי להשקעה או בשמו האחר- נדל"ן עסקי הוא שם כולל לכל הנדל"ן שאינו מיועד כדירת מגורים. בין השאר ניתן למנות את הדברים הברורים מאליהם כמו חנויות, משרדים ומרכזי עסקים אך גם חניות, מבני תעשיה, מחסנים לוגיסטיים ומרלוגים עיסקאות נדל"ן מסחרי מערבות לרוב הרבה יותר כסף, בטח בפרויקטים הגדולים. זה לא שאי אפשר למצוא נדל"ן מסחרי להשקעה בדמות חנות קטנה בקרן רחוב שתשכירו. גם זו השקעת נדל"ן מסחרי אבל היא כמובן תישא תשואה גבוהה פחות.

והתשואה היא ההבדל השני.  ברוב המקרים תשועה על נדל"ן מסחרי שאנו משכירים, תהיה גבוהה יותר מזו של נדל"ן פרטי, למשל על דירה. גם בסכומים אבל כאמור, בעיקר בתשואה. מקובל שבישראל התשואה על דירה עומדת על כ-4%. התשואה על נדל"ן מסחרי תהיה בסביבות 8% ואפילו 10%. יחד עם זאת חשוב להכיר בעניין זה גם את החולשות והסיכונים, הנובעים מהאקלים המקומי. שוק הדירות הישראלי עולה וצומח כל העת בתחום המחירים. זו תוצאה של ביקוש גדול ומעט היצע. לכן מי שמשקיע בדירה פרטית, יכול להיות סמוך ובטוח כי צפויה לו הכנסה קבועה ויציבה משכירות ובנוסף, ערך הדירה ימשיך לעלות, כי כך זה בישראל בעשרות השנים האחרונות.

אבל, כאשר מדובר על השקעה בנדל"ן מסחרי, למשל ברכישת קומפלקס חנויות, המצב של הכלכלה הישראלית, בו עסקים בתחומים מסוימים מתקשים לנשום, יכול לפעול דווקא לרעתנו. משום שאם השכרנו נכס לעסק מסוים אך הוא לא הצליח לשרוד – הוא ינטוש את הנכס ואנחנו נשאר לפרק זמן מסוים ללא רוכשים והכנסתנו תפגע.  צריך להביא בחשבון גם את העובדה כי בניגוד לשוק הדירות, שם יש מחסור מטורף, בשוק שכירות המשרדים למשל, הפערים בים ההיצע לביקוש לא גדולים ואפילו נוטים למעט יותר היצע. כל זה לא אומר שלא נכון להיכנס לתחום של נדל"ן מסחרי להשקעה. זה רק אומר שנצטרך לעשות זאת בזהירות, במחשבה יתרה ועם ליווי נכון.

לאט לאט

וזה עוד הבדל בין עסקאות בעולם הנדל"ן המסחרי לרכישת דירה להשקעה. עיסקאות מסחריות מורכבות וסבוכות יותר. לא רק בהיבטים משפטיים, כלכליים, רגולטורים וכד' אלא גם באורכם, בשלב הרכישה ובשלב הקבלת הרווחים הראשוניים. ברבים מן המקרים, הנכס שתבקשו לרכוש יצטרך לעבור שיפוץ והתאמה לשוכרים או למצב שאתם רוצים שיגיע אליו. נדרשים אורך רוח וסבלנות. רבים מהעוסקים בתחום של נדל"ן מסחרי להשקעה גם עושים זאת לטuוחי זמן קצרים יותר, וממשים את ההשקעה הרבה יותר מהר מאשר למשל רכישת דירה שיכולה להיות ברשותינו עשרות בשנים. לפעמים הזדמנות מימוש עם רווח היא טובה, אבל כמו תמיד זה תלוי סיטואציה וכדאי לעיתים לנשום ולחשוב בקור רוח ולהגדיל סיכונים אך גם סיכויים.

עוד נקודה שחייבים לנהוג בה במשנה זהירות ולחשוב עליה רבות, היא שבניגוד לדירה להשקעה, שגם עליה יש מיסים והוצאות תחזוקה, בנדל"ן מסחרי זה פי כמה וכמה. יש לכך השפעה כמובן על התשואה ויש להביא הוצאות אלו בחשבון, כדי לקבל תמונה אמיתית על התשואה. כך למשל, נכס מסחרי ידרוש שיפוץ ושדרוג גדולים יותר, הוצאות האחזקה שלו – יהיו גם הם גבוהות יותר. כאן נכנסים לתמונה גם רשויות המס. זה מתחיל בארנונה, שגם עם הנכס עומד ריק, תהיה גבוהה יותר מזה של דירה פרטית וזה ממשיך בעובדה שבניגוד לדמי שכירות מדירה, שם משלמים מס רק ממדרגה מסוימת, ההכנסות של השכרת נכס מחויבות במס הכנסה גם אם אתם אדם פרטי ולא חברה.

אז האם כדאי להכנס לתחום נדל"ן מסחרי להשקעה

בדומה להשקעות אחרות בתחום הנדל"ן, כניסה לחלק המסחרי של התחום – אכן כדאית. תורמים לכך כמה נקודות, אך בראשם העובדה כי אפיק השקעה זה נחשב לאפיק שיש בו תשואה גבוהה יחסית. השקעות דרך הבנק, דרך השקעות במניות וכד', הן השקעות מוכרות אבל לרוב התשואה עליהן אינה גבוהה (במקרה של הבנק) בגלל ריבית נמוכה הנהוגה במשק או שהן מלאות סיכונים (שוק ההון). השקעה בנדל"ן בכלל נחשבת יציבה היות וכמעט תמיד ערך הדירות עולה ומתקבלת תשואה קבועה ויפה באמצעות דמי השכירות החודשיים. אמת, ששוק הנדל"ן המסחרי הרבה יותר רגיש ומסוכן מזה של שוק הדירות, שכן הוא נתון לשינויים במשק והשפעות כלכליות ובניגוד לעולם הדירות לא תמיד ערכו עולה אבל עדיין, התשואה בו, בוודאי ביחס ליציבות שהוא מפגים, גבוהה ומשתלמת.

לבד, בקבוצה או עם חברות מתמחות?

יש כמה דרכים להיכנס ולפעול בעולם של נדל"ן מסחרי להשקעה. יש יתרונות וחסרונות לכל שיטה ובדרך כלל, הבחירה במסלול מסוים, תלויה רבות בוותק של המשקיע, בהיכרותו את העולםיש הבדלים מהותיים בין השקעת נדל"ן פרטית קטנה להשקעה בנדל"ן מסחרי ולכן גם האופציה של נדל"ן מסחרי להשקעה אינה מתאימה לכולם. ראשית, למרות שניתן למצוא מציאות,  עיסקאות נדל"ן מסחרי מערבות לרוב הרבה יותר כסף של נדל"ן מסחרי, בתקציב שלו ובפרמטרים נוספים. כדאי לכל אחד לבחון היטב ובאובייקטיביות את מצבו ורמתו ולבחור עבורו את הדרך הנכונה.

הדרך הראשונה היא לעשות את ההשקעה באופן פרטי. בלי מתווכים. אתם הולכים בעצמכם, מאתרים את הנכס, בודקים אותו מבחינת מצבו הפיזי ומצבו ההנדסי, בדיקת ההיתרים וההגדרות החוקיות והבעלויות השונות, בדיקת שיעבודים אפשריים על הנכס וכד'. אתם גם מנהלים את המו"מ מול המוסדות הפיננסיים ועוד ולאחר מכן אתם מנהלים את כל נושא השיפוצים וההכנה להשכרה וכן מתנהלים עצמאית בכל התחום של חיפוש שוכרים, המו"מ מולם וההתנהלות השוטפת לאחר חתימת החוזה. אין זה אומר שאתם חייבים לעשות הכל לבד ואין בושה בכך שאיננו שולטים בהכל. בהחלט מותר ורצוי להיוועץ במומחים באופן ספציפי, למשל ביועץ מס או בשמאי וכד'.

הדרך השנייה היא באמצעות קבוצות רכישה. אנחנו מכירים תחום זה מרכישת הדירות וההבדל אינו גדול. גם כאן קבוצה רוכשת או מקימה יחדיו קומפלקס של נדל"ן עסקי וכדו'. הדרך השלישית שהיא אחת הנפוצות היא באמצעות חברות המתמחות בנושא של נדל"ן מסחרי להשקעה או קרנות השקעה בנדל"ן. חברות אלו הן ONE STOP SHOP  בתחום. אתם בעצם מעבירים כספים לקרנות או החברות והן בתמורה, רוכשות עבורכן את הנכסים, דואגות להם ומשכירים עבורכם אותם לאחרים. יש יתרון גדול לקרנות, שכן אין חובה לרכוש נכס מלא אלא אפשר לקנות גם חלקיות וכך מתאפשר גם למשקיעים קטנים יותר להצטרף לחגיגה.

השקעות גדולות או קטנות

בעולם של נדל"ן מסחרי להשקעה, התחושה היא שאתה חייב להיכנס בגדול ולנהל פרויקטים אדירי מימדים. הדבר כמובן רחוק מהמציאות. גם משקיעים קטנים יותר עם כיסים עמוקים פחות,יש כמה דרכים להיכנס ולפעול בעולם של נדל"ן מסחרי להשקעה. יש יתרונות וחסרונות לכל שיטה ובדרך כלל, הבחירה במסלול מסוים, תלויה רבות בוותק של המשקיע, בהיכרותו את העולם  של נדל"ן מסחרי יכולים לבצע השקעה בתחום. כמו בעולם של הדירות, גודל הדירה, מיקומה, מרכזיותה וכד' – אינם מלמדים דבר לגבי התשואה שתתקבל מההשקעה. הדברים דומים גם בעולם של נכסי נדל"ן מסחרי.

בסופו של דבר התשואה נמדדת מההכנסות השנתיות חלקי ההשקעה הראשונית והאחוז המתקבל הוא התשואה. במידה ורכשת נדל"ן מסחרי בסכום עצום, ייקח הרבה יותר זמן לכסות את ההשקעה ובאופן כללי, התשואה יכולה להיות גבוהה אבל לא גבוהה מספיק נוכח ההשקעה הראשונית. לעומת זאת, ניתן למצוא גם נכסים זולים. במחירים נמוכים, הרבה אנשים יכולים להיכנס להשקעה. גם אם דמי השכירות שתקבלו יהיו נמוכים יותר, בשל הנכס שערכו לא רב בהכרח, עדיין, מבחינת התשואה, היא יכולה להיות גבוהה.

רוצה לחזור לחלק ספציפי בעמוד?

ליצירת קשר עם מרכז המכירות
השאירו פרטים

פרויקטים חמים נוספים

גינה בכפר
גינה בכפר
גבעת עדה – בנימינה
השקעות נדל״ן בדטרויט
השקעות נדל״ן בדטרויט
מישיגן – ארה"ב
מגדלי בריטניה ישראל – צ'ק פוסט
מגדלי בריטניה ישראל – צ'ק פוסט
מתחם המשרדים החדש בחיפה
אורות בדורות
אורות בדורות
קרקע להשקעה בשומרון
מתחם 4TECH
מתחם 4TECH החדש למרגלות הטכניון
העיר נשר
סטטוס- מועדון סירות יוקרתי בחוף הכנרת
סטטוס- מועדון סירות יוקרתי בחוף הכנרת
המושבה מגדל
וילה מפנקת עם בריכה פרטית
וילה מפנקת עם בריכה פרטית
יוון- מיקונוס
CAESAR BLUE
CAESAR BLUE
קפריסין – איסקלה
רוטשטיין באיינשטיין
רוטשטיין באיינשטיין
נתניה צפון
מגרש פרטי
מגרש פרטי
פרדס חנה-כרכור
וילה 3 חדרים בסריטאנו
וילה 3 חדרים בסריטאנו
תאילנד – קופנגן
East גליל ים
East גליל ים
גליל ים – הרצליה
שדות ורבורג
שדות ורבורג
עתודת הקרקע בצפון ורבורג
COVE GARDEN VILLAGE
COVE GARDEN VILLAGE
קפריסין – קירניה
EMERALD VILLAS
EMERALD VILLAS
קפריסין- פמגוסטה
DELUXIA
DELUXIA
קפריסין – קירניה
POINT
POINT
קפריסין – קירניה
WEST PARK
WEST PARK
קפריסין – קירניה
AURELIA RESORT
AURELIA RESORT
קפריסין – לרנקה
QCC2
QCC2
קפריסין – לרנקה
OLIVE HILL
OLIVE HILL
קפריסין – קירניה
GREEN PARK
GREEN PARK
קפריסין – קירניה
המשולש החקלאי
המשולש החקלאי
אשדוד
משרד להשכרה ב- GLOBAL TOWERS
משרד להשכרה ב- GLOBAL TOWERS
יצחק רבין 1, פתח תקווה
פנטהאוז מפואר בלב רמת-גן
פנטהאוז מפואר בלב רמת-גן
בן אליעזר 20
THALASSA BEACH RESORT
THALASSA BEACH RESORT
קפריסין – באפרה
בבלי הירוקה
בבלי הירוקה
תל אביב
שביל התפוזים
שביל התפוזים
הוד השרון
ההרחבה החדשה
ההרחבה החדשה
אליכין
4TECH- ההשקעה הכדאית בישראל!
4TECH- ההשקעה הכדאית בישראל!
לב חיפה, מרכז הצפון

מידע שימושי למשקיעים

פרויקטים חמים

מידע מקצועי למשקיעים

קניית דירה ביוון
דירות להשקעה: האם כדאי ולמי?

דירות להשקעה הן הגביע הקדוש אליו נושאים עיניים משקיעים בכל העולם, מכל הסוגים ובכל הרמות והיקפי ההון. גם משקיעים ישראלים, ויש שיאמרו 'במיוחד, משקיעים ישראלים',

קרא עוד »

פרויקטים לפי מדינות

השאירו פרטים ומומחה נדלן יחזור אליכם עם הצעות משתלמות!