חברת הבנייה הציבורית אשדר, מהשחקניות המוכרות בענף הבנייה למגורים בישראל, ספגה לאחרונה תבוסה משפטית מהדהדת. תביעה שהגישה החברה נגד המדינה על סכום של למעלה משני מיליון שקל נדחתה במלואה, ובסופו של ההליך נדרשה אשדר אף לשלם עשרות אלפי שקלים בהוצאות משפט. הסיפור כולו נסוב סביב פרויקטים של דיור בר השגה במסגרת תוכנית "מחיר למשתכן" באזור חיפה, ומלמד על הסיכונים הכלכליים שמלווים יזמי נדל"ן גם לאחר שהדירות כבר נמסרו לדיירים.
הרקע: שני מכרזים, מאות דירות וסיבוך ביורוקרטי
בשנת 2016 זכתה אשדר בשני מכרזים במסגרת תוכנית מחיר למשתכן באזור חיפה. הראשון התמקד בשכונת קריית אליעזר, שם תוכננו 213 דירות, והשני בשכונת החותרים שבטירת הכרמל, שכלל 244 דירות, ואליהן נוספו בהמשך עוד עשר יחידות. מדובר בפרויקטים משמעותיים שנועדו לספק מגורים במחיר מסובסד לזכאים — אותו מודל שמשך עשרות אלפי משפחות בישראל, וביניהן גם רוכשים מאזורים רחבים בצפון הארץ.
הדירות אכן נבנו ונמסרו לדיירים, אך כאן בדיוק החלה הסתבכות שגרמה לחברה הוצאות כספיות לא צפויות. הבעיה נעוצה בהליך שנקרא "פרצלציה" — תהליך הרישום המסודר שבמסגרתו מחולק שטח קרקע ליחידות נפרדות ומזוהות, באופן שמאפשר רישום זכויות מסודר על כל מגרש ודירה.
למה עיכוב בפרצלציה עולה כסף ליזם?
כל עוד הפרצלציה אינה מושלמת, לא ניתן לרשום הערות אזהרה לטובת הדיירים שרכשו את הדירות. הערת אזהרה היא מנגנון משפטי שמגן על הרוכש ומבטיח את זכויותיו בנכס. כדי להגן על הרוכשים עד להשלמת הרישום, מחויב היזם להעמיד ערבויות בנקאיות לפי חוק המכר — ערבויות שמבטיחות שכספם של הרוכשים מוגן.
הבעיה היא שערבויות אלה אינן ניתנות לביטול עד שהליכי הרישום מסתיימים. כל עוד הן בתוקף, היזם נושא בעלויות מימון שוטפות מול הבנקים וחברות הביטוח שמעמידות אותן. במקרה של אשדר, הפרצלציה התעכבה זמן רב לאחר שהדירות כבר הועברו לדיירים, ולכן החברה נדרשה להמשיך ולשאת בעלויות מימון של הערבויות חודשים ארוכים מעבר למתוכנן.
התביעה: יותר משני מיליון שקל נגד רמ"י ומשרד השיכון
בעקבות העלויות שנגרמו לה, הגישה אשדר תביעה על סכום של כ-2.06 מיליון שקל הכוללים מע"מ. בכתב התביעה הצביעה החברה על שני גופים: רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ומשרד הבינוי והשיכון. לטענתה, שני הגופים התרשלו בשני מישורים מרכזיים — ראשית, בעיכוב הבלתי סביר של הליכי הפרצלציה, ושנית, בעיכוב בחתימה על חוזי החכירה הפרטניים מול הדיירים.
ההליך נדון בבית משפט השלום בחיפה בפני השופטת עינב נהרי סנדלר, אשר בחנה את הטענות לעומק והגיעה למסקנות שונות לחלוטין מאלה שקיוותה להן החברה.
מדוע התביעה נדחתה?
השופטת דחתה את התביעה על כל חלקיה. ראשית, ביחס למשרד הבינוי והשיכון נקבע כי לא קיים כל בסיס למחלוקת. השופטת ציינה שהתביעה לא ייחסה למשרד מעשה או מחדל ספציפי, שמכתבי ההתראה ששלחה אשדר טרם ההליך הופנו אך ורק לרמ"י, וכי למשרד לא הייתה מעורבות ממשית בפרויקט בקריית אליעזר. בנסיבות אלה נדחתה התביעה נגד המשרד על הסף.
ביחס לרמ"י המצב היה מורכב יותר. השופטת קיבלה את טענת אשדר שלפיה הרשות היא שנטלה על עצמה את ביצוע הפרצלציה, ולא הטילה את החובה הזו על החברה. אולם הכרה זו לא הספיקה כדי לזכות בתביעה. בית המשפט קבע שאשדר לא הצליחה להוכיח שרמ"י פעלה בשיהוי בלתי סביר.
השופטת הדגישה כי הליכי פרצלציה הם מטבעם תהליכים מורכבים וממושכים. כדי לבסס טענה שמדובר בעיכוב חריג, הייתה אשדר צריכה להגיש חוות דעת מומחה שתסביר מהו פרק הזמן הסביר לביצוע תהליך כזה, ולהציג נתונים השוואתיים. בהיעדר ראיות אלה, עצם ציון משך הזמן שחלף לא נחשב הוכחה מספקת לרשלנות.
אשדר "ידעה מראש" — נקודה מכרעת בפסק הדין
אחת הנקודות המשמעותיות בהכרעה הייתה הקביעה שאשדר צפתה מראש את האפשרות שהפרצלציה תתעכב. בחוזי הבנייה עצמם נכללה ההתייחסות לתרחיש שלפיו הפרצלציה לא תירשם עד למועד מסירת הדירות. יתרה מזאת, בהסכמי הליווי הבנקאי שחתמה החברה עם בנק לאומי ועם הראל ביטוח, סוכם מראש על עמלה מופחתת למקרה שהערבויות יישארו בתוקף גם לאחר המסירה.
במילים אחרות, בית המשפט קבע כי אשדר הייתה מודעת לסיכון ואף נערכה אליו מבעוד מועד מבחינה חוזית — עובדה שהחלישה משמעותית את טענתה שמדובר באירוע בלתי צפוי שגרם לה נזק.
שיקול התחרות וההוצאות שנפסקו
טיעון נוסף שהתקבל היה הטענה שקבלת התביעה הייתה פוגעת בעקרון התחרות ההוגנת במכרזים. בית המשפט ציין כי ייתכן שמציעים אחרים שלא זכו במכרז הגישו הצעות מחיר גבוהות יותר דווקא משום ששקללו את הסיכון הזה בתמחור שלהם. קבלת התביעה הייתה מעניקה יתרון לא הוגן לזוכה שלא תמחר נכון את הסיכונים.
גם חישובי הנזק של אשדר נדחו. השופטת קבעה שהם נשענו על הנחת יסוד שגויה, שלפיה רמ"י הייתה אמורה להחזיר חוזה חכירה חתום כבר ביום מסירת כל דירה, ושהם התעלמו מעיכובים לגיטימיים שונים — בהם חוסרים במסמכים, החלפת מערכת המחשוב של רמ"י והשפעות מגפת הקורונה. מומחית מטעם הנתבעים הצביעה על כשלים במתודולוגיה של אשדר, והחברה בחרה שלא להגיש חוות דעת נגדית.
גם טענות הנזק העקיף נדחו, ובהן הטענה שייקור האשראי בפרויקטים אחרים של החברה בנתניה ובתל אביב נבע מהמשך העמדת הערבויות. בית המשפט קבע שאשדר לא הוכיחה קשר סיבתי, לא צירפה הסכמים מלאים ולא זימנה לעדות נציג מהבנק המלווה. בשורה התחתונה, התביעה נדחתה במלואה, והחברה חויבה בתשלום הוצאות משפט בסך כולל של 80 אלף שקל.
מה אפשר ללמוד מהמקרה?
המקרה ממחיש עד כמה הצד המשפטי והביורוקרטי של פרויקטי דיור מורכב, גם כשהבנייה עצמה הסתיימה בהצלחה והדירות נמסרו. עבור תושבים המתעניינים בפרויקטים של מחיר למשתכן ובדיור בר השגה, פסק הדין מדגיש את החשיבות של תהליכי רישום מסודרים ושל הבנת מנגנון הערבויות שמגן עליהם כרוכשים. עבור יזמים, הוא משמש תזכורת שטענות נזק מול גופי מדינה דורשות ביסוס ראייתי מקצועי ומדוקדק, ולא די בהצבעה על משך הזמן שחלף.
שאלות נפוצות
מהי פרצלציה ולמה היא חשובה לרוכשי דירות?
פרצלציה היא הליך הרישום המסודר שבו שטח קרקע מחולק ליחידות נפרדות ומזוהות. ללא השלמתה לא ניתן לרשום הערות אזהרה לטובת הדיירים, ולכן היזם נדרש להמשיך ולהחזיק בערבויות בנקאיות שמגנות על כספי הרוכשים.
על כמה תבעה אשדר את המדינה?
אשדר תבעה את רשות מקרקעי ישראל ואת משרד הבינוי והשיכון על סכום של כ-2.06 מיליון שקל כולל מע"מ.
מדוע בית המשפט דחה את התביעה?
בית המשפט קבע שאשדר לא הוכיחה כי רמ"י פעלה בשיהוי בלתי סביר, שהחברה ידעה מראש על אפשרות העיכוב ונערכה אליה חוזית, ושחישובי הנזק נשענו על הנחות שגויות וללא חוות דעת מומחה מספקת.
כמה שילמה אשדר בסופו של ההליך?
התביעה נדחתה במלואה, ואשדר חויבה בתשלום הוצאות משפט של הנתבעים בסכום כולל של 80 אלף שקל.
