נדל"ן גני ילדים

נדל"ן גני ילדים

חינוך היה מאז ומתמיד מצרך חשוב ומבוקש, ברחבי העולם כולו ובטח שבישראל. לעומת זאת נדל"ן בגני ילדים נחשב בישראל להשקעה בפרופיל נמוך. הוא נדחק לקרן זווית ונמצא רחוק מעין הזרקורים. למעשה, המציאות בפועל שונה לחלוטין מהנהוג לחשוב. העניין סביב גני הילדים עם גידול האוכלוסייה רק הולך וגובר, ואיתו גם הדרישה לפתיחת גני ילדים. נדגיש כי המאמר עוסק בגני ילדים פרטיים ולא בגני ילדים מטעם העיריה שזו אופרה אחרת לגמרי, ונמצאת באחריות המלאה של השילטון המקומי. בכל מקרה, תמיד נשמרת לכם האופציה להשתתף במכרזים של העירייה להקמה או לשכירות של גני ילדים עירוניים. שם עלות השכירות גבוה יחסית איך יש לכם אופציה לשכור מספר מבנים , ואף להשתתף במכרזים של הרשות המקומית להקמת נכס ייעודי לגן ילדים עירוני. 

רקע על גני הילדים הפרטיים 

גני הילדים הפרטיים פעילים משך רוב ימות השנה, בניגוד לאילו הפועלים מטעם העיריה. הם ממשיכים לפעול גם בחודשי חופשת הקיץ הארוכה וברוב ימי החגים. 

גני הילדים הפרטיים כפופים לחוק הפיקוח על בתי ספר תשכ"ט-1969, החוק העוסק בצד המנהלי והטכני של הפעלת גני ילדים, מפרט את האלמנטים העיקריים והאלמנטריים שעליו מתבסס גן ילדים. החל מתכנים לימודיים, נהלי בריאות, נהלי בטיחות, דרך תזונה ועד לגביית תשלומים מההורים ומערך הסעות. 

בתקופה האחרונה גני הילדים עלו לכותרות לאו דווקא מההיבט החיובי, עובדה זו, רק מגבירה את החיפוש המדוקדק של הורים אחר גן המתאים לילדיהם. למרות זאת, עדיין הגורם העיקרי לרישום ילד לגן הוא גיאוגרפי. הרוב המכריע של ההורים ירשמו את ילדיהם לגן ילדים הנמצא בקרבת מגוריהם. לכן, סביר שגני ילדים חדשים ייפתחו בשכונות שאוכלוסייתם צעירה, המורכבת מהרבה זוגות צעירים ומשפחות בתחילת דרכן. המתגוררות בעיקר בשכונות חדשות ומתחדשות. 

אילו שיקולים עומדים בפני היזם בפתיחת גן ילדים :

ימי ושעות פעילות גן ילדים– גן ילדים פרטי פועל משך רוב ימות השנה, כולל בחופשת הקיץ בחודשים יולי אוגוסט. בנוסף, גן פרטי פועל במשך שעות ארוכות מהבוקר עד שעות אחה"צ המאוחרות. מה שמהווה יתרון משמעותי לגנים הפרטיים לעומת גני הילדים של העיריה.

הזדמנות עסקית – בגן ילדים מוצלח ופופולארי ישנה רשימת המתנה ארוכה, וזו בהחלט יכולה להיות אופציה עסקית מעניינת. קחו בחשבון שבישראל תשלומי ההורים החודשיים בגני ילדים פרטיים, בהחלט גבוהים וגן ילדים מסוג זה בהחלט יכול לגרוף רווחים נאים. 

הרחבת חוק חינוך חינם מגיל שלוש – באופן אבסורדי, הרחבת חוק חינוך חינם מגיל 3 דווקא משחק לידי הגנים הפרטיים. הורים אשר אינם ששים להפקיד את ילדיהם בגיל כה רך בידי המערכת הציבורית. יעדיפו את המערכת הפרטית, שם אפשרות הבחירה נמצאת בידיהם.  יתרה מזאת, ישנה אפשרות כי גני ילדים פרטיים אשר יעמדו בקריטריונים הנדרשים, יוכרו "כגנים עירוניים" לצורך העניין , ויזכו לשמש כמוסד (גן ילדים) לגיל הרך, החל מגיל שלושה חודשים ועד לגיל 5. מה שיכול להבטיח פוטנציאלית 5 שנים של שהות פעוט בעסק.

העדפה מסורתית של הורים את הגנים הפרטיים – סוד גלוי בישראל הוא, שהורים יעדיפו גני ילדים פרטיים על אלו הציבוריים. סביר להניח שבמידה שמשפחה שביכולתה לעמוד בתשלום לגן פרטי, לא תהסס לרשום לשם את ילדה. הסיבות הן רבות , החל משעות הפעילות הרבות יחסית, דרך תכני החינוך ועד לביטחון האישי של ההורים. 

מה ההבדלים העיקריים בין גן ילדים ציבורי לגן ילדים פרטי : 

שעות וימי פעילות – להורים רבים מהווים שעות הפעילות של גני הילדים לגורם מכריע בבחירת הגן. בגן עירייה שעות הפעילות הן בין השעות 07:30-14:00, לעומת גן ילדים פרטי שם הגן פועל בין השעות 07:00-17:00. מדובר בפער משמעותי לטובת הגן הפרטי.

חוגים ותכנים חינוכיים – להורים יכולת השפעה במידה מסוימת על התכנים החינוכיים, מה שלא יכול לקרות לחלוטין בגן ילדים של העיריה. השפעת ההורים ניכרת גם בבחירת תוכן החוגים ואופן תדירותם. לעומת זאת, בגן עירייה ,ההדרכה והייעוץ החינוכי לאנשי הצוות מוגבלת כמו גם כמות החוגים.

סגל הגן –  הסגל בגן פרטי מונה בדרך כלל, גננת ועוד שתי סייעות, מבלי להתחשב במספר הילדים בגן. לעומת זאת, רק בשנים האחרונות  הוכנסה התקנה בגני ילדים ציבוריים, המחייבת  "סייעת שנייה בגנים",  דהיינו , החל מ-29 ילדים בגן, בנוסף לגננת יהיו עוד שתי  סייעות. גם במעונות היום של נעמ"ת הוכרזה רפורמה בתחילת שנת 2022, תקן אנשי הצוות לפעוט יגדל. כעת יתווסף איש צוות בכיתה של בני עד 15 חודשים מהילד השישי, במקום מהילד השביעי עד כה.  בכיתה של פעוטות עד גיל שנתיים יתווסף איש צוות מהילד התשיעי, במקום העשירי עד עתה ובכיתה של בני שנתיים עד שלוש יתווסף איש צוות מהילד ה-11 ולא ה-12 עד לאחרונה. יש להדגיש,  עדיין מדובר בתקן נמוך ביותר והורים יעדיפו כנראה גן ילדים פרטי. 

האג'נדה של הגן – בתקופה האחרונה, גדלה החשיבות בקרב ההורים לאג'נדה בנושאים לימודיים ייחודים של גני הילדים. מה שגן פרטי יכול לספק להם, גן עירייה, לפחות לעתיד הנראה לעיין לא יספק. כך צצים יותר ויותר גני ילדים פרטיים החורטים על דגלם שיטות ליבה ייחודיות דוגמאות לא חסרות ,הגן הדמוקרטי, הגן האנתרופוסופי ואפילו גן מדעי וכד'. 

ארוחה חמה – נושא חשוב אצל האם הישראלית, בעוד בגני עירייה לא מספקים ארוחה חמה (מגישים רק לילדי הצהרון). חלק מגני הילדים הפרטיים  מספקים קייטרינג, אחרים אוכל ביתי . אין ספק שזהו יתרון מובהק לטובת גני הילדים הפרטיים. 

שנ"צ –  בגן עירייה לא מתאפשרת כלל שנת צהרים, לעומת זאת, כל ילד שיחפוץ בשנת צהריים בגן פרטי יזכה למבוקשו.

גמישות בהוצאת הילד מהגן – בגן פרטי גמישות ההוצאה של הילד מהגן רבה ומתחשבת ברצון ההורה, כך למשל, בגן ילדים פרטי לא יערימו קשיים מול הורה, שיחפוץ להוציא את ילדו בכל שעה משעות הפעילות בגן. הדבר נכון גם להוצאת הילד מעבר לשעות הפעילות (כפוף לתיאום מראש ובתשלום נוסף). לעומת זאת,  בגן עירייה, שעות הוצאת הילד קשיחות והדבר כרוך בהודעה ותיאום מספיק זמן מראש.

תשלומים חודשיים לגן – ללא ספק התשלום לגן פרטי יקר יותר מתשלום לגן עירייה. אולם, בל נתעלם מכך , שהילד מבלה בכל יום ביומו בגן ילדים פרטי שלוש וחצי שעות  יותר מאשר ילד בגן ילדים ציבורי. יש הטוענים, שתשלום על צהרון ופעילויות נוספות של הורים בגן עירייה, כמעט משתווה לבסוף לתשלום על גן ילדים פרטי.

גישה וגמישות הגננת והצוות – בגן ילדים פרטי הגישה לגננת ולצוות גמישה יותר וזמינה יותר, ראשית, בגלל השעות המרובות יחסית לגן עירייה.  שנית, בגן ילדים פרטי הגננת חשה מחויבות יתר להיות זמינה לאחר שעות הפעילות. בגן עירייה הצוות באופן קטגורי פחות גמיש.  

כעת כשהחלטנו להשקיע בפרויקט גן הילדים, בואו נראה מה הצעדים הנדרשים מאיתנו לנקוט: 

מיקום הנכס – אחד מהפרמטרים החשובים ביותר הוא מיקום מתאים לנכס. שימו לב שהנכס שלכם יהיה ממוקם, בשכונה כאמור בה האוכלוסייה תהייה עם זוגות צעירים ומשפחות צעירות. בדקו גם האם אין גן ילדים אחר בסמוך. הנכס צריך להימצא במקום מרכזי ונגיש. לאחר שאיתרנו מקום כזה, נבדוק באמצעות אדריכל, האם הנכס עונה על דרישות המחוקק.  הבדיקה נועדה לאפשר לך לקבל אישור מגורם מוסמך, ומאפשר לך להגיש בקשה, לשימוש חורג שזהו תנאי הכרחי בהקמת גן ילדים פרטי. בדיקה זו נועדה בין היתר לבדוק,  תב"ע, חלוקה פנימית הגיונית בנכס והיתר בנייה.

התנהלות מול רשויות המס – בהנחה שרובינו איננו בקיאים בדקויות ההתנהלות מול רשויות המס , נמליץ תחילה, להסתייע במומחה לענייני מס לאורך כל התהליך ואף בהמשך הדרך. מדובר  בעיקר על פתית תיק מע"מ , עוסק מורשה, במס הכנסה ובביטוח הלאומי. 

כמה נקודות חשובות כיצד להגדיל את חוג הלקוחות: 

תכנים חינוכיים – בעידן שבו כל הורה "מתחיל מהגיל הרך להכשיר את ילדו  ליחידת  8200" , התכנים החינוכיים חשובים ביותר, נסו להעניק לילדים תכנים שאין בגני עירייה ובגני ילדים פרטים מתחרים. הקפידו להיות ייחודיים גם בתוכן החוגים והעשרה של הילדים. הורים אוהבים מאד להתגאות בזה ,הם יכולים להיות השגרירים הטובים ביותר שלכם.  

מצלמות אבטחה – בעידן שבו כמעט כל הורה צופה אונליין בנעשה בגן הילדים מצלמות האבטחה הן הכרח ומעוגנות בחקיקה. מעבר לביטחון ולשקט הנפשי שזה מעניק להורים. שתפו את ההורים בכל זוויות הצילום . מלבד ההורים ,זה יישרת גם אתכם הן מבחינת אבטחה והן במעקב אחר הצוות החינוכי.

הסגל החינוכי –  על הצוות החינוכי ייפול ויקום דבר. לגננת הראשית השפעה רבה על הילדים וההורים כאחד. חשוב לצרף בגננת בכירה, אחת שתהייה עם ניסיון עשיר, יחסי אנוש מצוינים , תואר אקדמי (רצוי שני תארים) ועם המלצות חמות. במידה וההורים יהיו מרוצים מהגננת, סביר להניח שישאירו את ילדיהם תקופה ארוכה ואף ירשמו את אחיהם הצעירים. גם לעוזרות הגננת תפקיד מרכזי בחיבור מול הילדים וההורים. ככול שהצוות החינוכי יהיה מקצועי , אנושי ומכיל. כך הסיכוי "ללקוחות חוזרים" יהיה גבוה יותר.

תזונה– גם נושא המזון הוא גורם משמעותי בהחלטת ההורים, ראשית, אנא קחו בחשבון אלרגיות של ילדים לסוגים שונים של אוכל, אתם עשויים להישאל על כך לא פעם. מעבר לזה, לכו על מזון בריא, הורים רבים מתחברים לזה, אפשר דרך שירותי  קייטרינג או בישול במקום. הקפידו על אישורים מתאימים ממשרד הבריאות, הן במידה ואתם מבשלים במקום או אספקה דרך שירותי  קייטרינג( דרשו אישור גם מהם בנושאי תנאי שינוע המזון והכנתו) . 

לוגו ושם גן הילדים – בעידן זה חשוב מאד למצב לוגו אטרקטיבי, המתנוסס לא רק על המסמכים הרשמיים של הנכס אלה גם מופיע ברשתות החברתיות. כמובן שלשם העסק חשיבות מכרעת וככול שהוא יהיה יצירתי, יעביר מסר וקליט. כך הסיכוי שיביא יותר לקוחות. 

מקומות חנייה – אולי הדבר הראשון שאיתו ההורים נפגשים כשהם מגיעים לבחון את גן הילדים. הכשרת חנייה ( גם מפרץ חנייה מתקבל על הדעת)  להורים בשעת הגעתם בבוקר ואחה"צ , היא בגדר חובה. 

לאחר שעמדנו  על היתרונות הרבים של גני ילדים פרטיים, והבנו היכן ראוי לשים את הדגשים. ננסה להתחקות אחר היקף ההון שעלינו להוציא, כשמדובר בנדל"ן גן ילדים. גובה השקעת ההון שאנו מוכנים להשקיע, הוא למעשה הפקטור המרכזי בהחלטתנו כיצד ובמה להשקיע. להלן מספר פרמטרים העשויים לסייע לכם בהחלטתכם על גובה ההשקעה:  

שיפוץ מאסיבי – כאשר רוכשים או שוכרים נכס ,רוב הסיכויים שלא תקבלו "גן ילדים מוכן" , גם במקרה והנכס שימש בעבר כגן ילדים. לרוב יהיה עליכם לבצע התאמות לפי ראות עינכם, בל נשכח שבמידה והנכס לא שימש בעבר כגן ילדים, יש לבנות בו  שירותים וכיורים בהתאם לתקנות לילדים, מטבחון וכדו'. מדובר בהוצאה של ממון רב, ולעיתים קרובות במידה והנכס בשכירות, יש יהיה עליכם להחזיר את הנכס למצבו הקודם מה שיגרור הוצאות נוספות. 

דמי שכירות חודשיים  – בטרם תבקש לשכור נכס לטובת גן ילדים, מוטב לבדוק האם המבנה מיועד למסחר או למגורים. ניהול גן ילדים בבית פרטי (בית מגורים)  אומנם אפשרי וכפוף לאישורים.  אך בתקופה זו, רבים מההורים יעדיפו גן ילדים הממוקם בנכס ייעודי. חשוב להדגיש שבנכס המיועד למסחר, עלויות השכירות למ"ר גבוהות בצורה ניכרת מזה המיועד למגורים ,יחד עם זאת במקרה כזה בד"כ מובטחת לצד הנכס נגישות וחנייה מסודרת. 

ציוד לגן – המראה הוויזואלי של הגן מהווה פרמטר מרכזי ברישום ילדיהם לגן. לכן יש לנראות החיצונית חשיבות רבה. חשוב שהריהוט והציוד המאבזר את הגן , יהיה מותאם לפעילות הילדים ולהתפתחותם . לא פחות חשוב, על הציוד כמובן להתאים לסטנדרטים התקניים והבטיחותיים.   

מהי סכום ההון הראשוני הנדרש לפתיחת גן ילדים : 

עניין גובה ההשקעה הוא אומנם בסופו של דבר סובייקטיבי, כל יזם וההון האישי שהוא מתכוון להשקיע בפרויקט. לקחנו את הממוצע המקובל להוצאה התחלתית, בתפעול גן ילדים פרטי בשנה הראשונה. והגענו סה"כ להוצאה של כ- 250 אלף ₪ בממוצע, להלן הפירוט:

השכרת נכס – לנכס בסדר גודל של  100-250 מ"ר , מדובר בסכום שנתי הנע בין-  100 אלף ל- 200 אלף ₪.

שיפוץ ועיצוב – השיפוץ תלוי כמובן במצב ההתחלתי של הנכס, אין ספק שכל גן ילדים זקוק לתכנון מחודש , עיצוב פנים עדכני וכמובן שיפוץ. בהנחה ששיפוץ המבנה אינו מאסיבי. העלות תהייה בין 50-70 אלף ₪ בממוצע. 

ציוד מתאים לתפעול גן הילדים – נפרט את ציוד המינימום הנדרש בהנחה שהגן מכיל 30 ילדים:  ריהוט (כיסאות , שולחנות , מדפים , מגירות , לוחות קיר, מזרנים וכד') כ – 12 אלף ₪. התקנת מצלמות  מעקב בין 3000-4000 ₪ , תלוי באיכות. מתקנים לחצר ומשחקים כ- 15 אלף ₪. מוצרים נוספים לפתיחה מוערכים בכ- 4000 ₪.

שיווק – קידום ברשתות החברתיות, פרסום במדיה לשנה הראשונה מוערך בכ- 10 אלף ₪.  רצוי כמובן לקדם בצורה אגרסיבית את גן הילדים באמצעות הרשתות החברתיות ולגייס מבני משפחה, חברים ומכרים לנושא.

השגת אישור שימוש חורג לגן ילדים – בהתאם לתב"ע ובהיתרי הבניה של הנכס מול הרשות המקומית. עלות הכוללת ליווי מאדריכל מקצועי כ- 50 אלף ₪ ללא מע"מ.  אישור הפעלת העסק ניתן בד"כ ל-5 שנים. 

הכנסות: 

ההכנסות תלויות באזור הגיאוגרפי שבו ממוקם הגן, ומהחתך הסוציו אקונומי של אוכלוסיית ילדי הגן . התשלום החודשי מתחיל בפחות מ 2000  ₪ בפריפריה ומגיע עד 4000 ₪ ויותר במקומות מבוססים. הרווח הממוצע על כל תלמיד לאור זמן מסתכם כ- 40% (להוציא את השנה הראשונה).

שורה תחתונה בנדל"ן גני ילדים

השקעת נדל"ן בגן ילדים אינו עסק כשאר העסקים. העסק שלך עומד באור הזרקורים של הלקוחות, קרי הורים ביקורתיים משך כול יום ומשך כול  שעות הפעילות של גן הילדים. הדבר דורש להיות עם היד על הדופק משך 24/7, לשמור על איכות שירות גבוה, נהלים ובטיחות.  ההתמודדות מול בירוקרטיה מוסדית כמו בדיקת תקינות הרישוי, עמידה בדרישת הביטחון, עמידה בסטנדרטים החינוכיים ואכיפת חוק המצלמות. מאידך ניהול נכון ומושכל של העסק החל מרכישת הנכס ,עשוי להניב רווחים נאים קבועים ולאורך זמן. יש להדגיש, לפני קבלת ההחלטה על השקעה בנדל"ן גני ילדים, ממומלץ להתייעץ עם אנשי המקצוע הרלוונטיים.