אשדר תחזיר לרוכשי דירות יותר מ-2 מיליון שקל בעקבות הצמדה למדד לא ידוע

רוכשי דירות רבים, וביניהם ככל הנראה גם תושבים מאזורנו שרכשו נכס מחברת אשדר (הידועה כיום בשם אשטרום מגורים), עשויים למצוא את עצמם זכאים להחזר כספי. בית המשפט המחוזי בתל אביב אישר לאחרונה הסדר פשרה במסגרת תביעה ייצוגית שהוגשה נגד החברה, ולפיו היא תשיב לרוכשים סכום כולל של יותר משני מיליון שקל. הרקע לתביעה נוגע לאופן שבו הוצמדו תשלומי הרכישה של הדירות למדד תשומות הבנייה, ובמיוחד להצמדה למדד שעדיין לא פורסם במועד ביצוע התשלום בפועל.

מה עמד במרכז התביעה

הפרשה החלה בשנת 2021, כאשר זוג רוכשים שרכש דירת מגורים מאשדר הגיש באמצעות עורך דין בקשה לאישור תובענה ייצוגית. הטענה המרכזית הייתה שסעיף ההצמדה בחוזי המכר נוסח באופן מקפח כלפי הרוכשים. על פי אותו סעיף, תשלומים שבוצעו במחצית הראשונה של החודש הוצמדו למדד שיפורסם רק לאחר מועד התשלום בפועל — כלומר למדד שטרם היה ידוע בעת ששילם הרוכש.

לטענת התובעים, מדובר בסעיף מקפח בחוזה אחיד, שהוביל לגביית סכומים עודפים. הם העלו טענות נוספות שכללו עשיית עושר שלא כדין, רשלנות והטעיית צרכנים. בבסיס הטענה עומד עיקרון פשוט: רוכש דירה צריך לדעת בזמן אמת כמה בדיוק עליו לשלם, ולא להיות חשוף לשינוי הצמדה שיתברר רק בדיעבד.

עמדת החברה

מנגד, אשדר טענה באמצעות משרד עורכי הדין שייצג אותה כי חוזה המכר אינו מהווה חוזה אחיד, וכי סעיף ההצמדה — שהוא חלק בלתי נפרד מהתמורה הכספית — הוחרג במפורש מתחולת חוק החוזים האחידים. לשיטתה, מטרת ההצמדה היא לשמור על הערך הריאלי של התמורה החוזית, ולכן אין מדובר בתנאי מקפח. כמו כן טענה החברה כי חלק ניכר ממועדי התשלום נקבעו ממילא לאחר ה-15 בחודש, ובמועדים אלה המדד כבר ידוע. את יתר הטענות בדבר עשיית עושר, הטעיה ורשלנות דחתה החברה אף הן.

עיקרי הסדר הפשרה

למרות המחלוקת, הצדדים הגיעו להסדר פשרה שאושר על ידי בית המשפט. במסגרתו התחייבה אשדר להשיב לכל אחד מחברי הקבוצה 51% מההפרש שבין הסכום ששולם בפועל לבין הסכום שהיה אמור להיות משולם אילו הוצמד למדד הידוע במועד התשלום. בשקלול כל חברי הקבוצה, מדובר בסכום כולל של 2,035,372 שקל כולל מע"מ, המהווה 51% מסך גביית היתר לכאורה שהוערכה בכ-3,990,925 שקל כולל מע"מ.

הקבוצה המיוצגת בהסדר כוללת את כל מי שרכש נכס מהחברה, ולפחות אחד מתשלומי התמורה שלו הוצמד למדד שטרם פורסם במועד התשלום, בתקופה של עד שבע שנים לפני מועד הגשת בקשת האישור. בנוסף לפיצוי על העבר, התחייבה החברה גם לגבי העתיד: היא תצמיד את כל התשלומים למדד הידוע ביום התשלום ותפעל בהתאם לחוק המכר ולמנגנון ההצמדה העדכני, וכן לא תכלול עוד את הסעיף שנוי במחלוקת בחוזים חדשים.

איך יתבצע ההחזר בפועל

על פי ההסדר, הכספים יועברו לחברי הקבוצה שפרטי חשבון הבנק שלהם ידועים לחברה תוך 30 יום, בין בדרך של העברה בנקאית ישירה ובין בדרך של קיזוז. לרוכשים שפרטיהם אינם ידועים יישלחו הודעות באמצעות דואר אלקטרוני, מסרון או אמצעים דומים תוך 30 יום, בבקשה למסור את הפרטים הנדרשים לצורך העברת הכספים. אם רוכש לא ימסור את פרטיו, הכספים המיועדים לו יועברו לקרן ייעודית לניהול וחלוקת כספים. הסדר דומה נקבע גם לגבי סכומים קטנים של עד 50 שקל.

המשמעות המעשית לרוכש היא פשוטה: כדאי לוודא שפרטי ההתקשרות שלכם אצל החברה מעודכנים, ולעקוב אחר הודעות המגיעות בדואר האלקטרוני או בהודעות טקסט, כדי לא לפספס את ההחזר המגיע.

הקשר לתיקון 9 לחוק המכר

הפרשה משתלבת בשינוי רגולטורי רחב יותר שנוגע לכלל רוכשי הדירות בישראל. תיקון 9 לחוק המכר, שנכנס לתוקף ביולי 2022, הסדיר מחדש את סוגיית ההצמדה. על פיו, בחוזה מכר ניתן להצמיד את מחיר הדירה למדד תשומות הבנייה בלבד, וכך שלכל היותר מחצית מכל תשלום תוצמד למדד. עוד נקבע כי 20% הראשונים ממחיר הדירה לא יוצמדו כלל למדד.

בנוסף, החוק קובע כי לא ניתן להצמיד את מחיר הדירה למדד שיחול לאחר המועד למסירת הדירה שנקבע בחוזה, למעט מקרים חריגים כמו איחור בתשלום באחריות הקונה או נסיבות קיצוניות שלא ניתן היה לצפות מראש. כמו כן, מוכר אינו רשאי לגבות מהקונה הפרשי הצמדה או ריבית, למעט ריבית פיגורים במקרה של איחור של יותר משבעה ימים בתשלום.

מדוע שיעור ההחזר נמוך מהמקובל

נקודה מעניינת בהסדר היא ששיעור ההחזר שנקבע — 51% מגביית היתר — נמוך משיעורים שנקבעו בהסדרים דומים אחרים, שבהם הושבו לרוב בין 60% ל-70% מהסכום, כפי שצוין בחוות הדעת של היועצת המשפטית לממשלה. עם זאת, בית המשפט קבע כי הפער בין עמדת התובעים, שהעריכו את הסכום בכ-2.5 מיליון שקל, לבין הסכום שנקבע בהסדר אינו מהותי, ולפיכך אישר את הפשרה.

מלבד הפיצוי לרוכשים, ההסדר כלל גם תשלום גמול לתובעים המייצגים, שכר טרחה לעורכי הדין, כיסוי עלות חוות דעת מומחה ושיפוי בגין תשלום חלק מהאגרה.

מה זה אומר לרוכשי דירות

מעבר להיבט הנקודתי הנוגע לרוכשי אשדר, לפרשה יש משמעות רחבה יותר לכל מי ששוקל לרכוש דירה חדשה מקבלן. סוגיית ההצמדה למדד היא אחד הרכיבים המשמעותיים ביותר בעלות הסופית של דירה, ולעיתים גולשת מתחת לרדאר של הרוכש בעת החתימה. חשוב לקרוא היטב את סעיפי ההצמדה בחוזה, לוודא שהם עולים בקנה אחד עם דרישות חוק המכר, ובמקרה של ספק — להיוועץ בעורך דין המתמחה בעסקאות נדל"ן טרם החתימה.

לתושבים באזורנו שרכשו נכס מאשדר בשנים האחרונות, ההמלצה המעשית היא לבדוק אם הם נמנים עם הקבוצה הזכאית, לעקוב אחר הודעות מטעם החברה, ולשמור על תיעוד התשלומים והחוזה שברשותם.