אשדר תחזיר לרוכשי דירות מעל 2 מיליון שקל בעקבות הסדר פשרה על הצמדה בעייתית

הסדר פשרה שמחזיר כסף לרוכשי דירות

בית המשפט המחוזי בתל אביב אישר הסדר פשרה במסגרת תביעה ייצוגית שהוגשה נגד חברת אשדר, החברה למגורים מקבוצת אשטרום. במרכז ההליך עמדה טענה על מנגנון הצמדה בעייתי שנכלל בחוזי המכר של החברה, מנגנון שגרם לכך שרוכשי דירות שילמו יותר ממה שהיו אמורים לשלם. על פי ההסדר שאושר, אשדר תשיב לרוכשים סכום כולל של יותר משני מיליון שקל, ותפסיק להשתמש בשיטת ההצמדה שעמדה במוקד הדיון.

הסיפור הזה נוגע ישירות למאות משפחות שרכשו דירות מהחברה, וביניהן זוגות צעירים שחתמו על חוזה לרכישת דירה חדשה, תכננו את חייהם סביב המועד המיוחל, ורק בהמשך גילו שהעלות בפועל שילמו הייתה גבוהה יותר משחשבו. עבור תושבי אשדר ורוכשי דירות באזור, מדובר בתקדים חשוב שממחיש עד כמה סעיף טכני לכאורה בחוזה יכול להשפיע על ההוצאה הכספית האמיתית של רכישת דירה.

מהו מנגנון ההצמדה שעורר את הבעיה

הליבה של הפרשה נעוצה באופן שבו הוצמדו חלק מהתשלומים ששילמו הרוכשים. בחוזי המכר של אשדר נכלל סעיף שקבע כי תשלומים שיבוצעו במחצית הראשונה של החודש יוצמדו למדד תשומות הבנייה שיפורסם רק בהמשך, לאחר מועד התשלום בפועל.

המשמעות המעשית פשוטה אך בעייתית: ביום שבו הרוכש העביר את הכסף, המדד שאליו הוצמד התשלום עדיין לא היה קיים. הוא פורסם רק מאוחר יותר, ורק אז התברר בדיעבד שהסכום ששולם למעשה גדל. הרוכש לא יכול היה לדעת מראש מה בדיוק תהיה עלות התשלום, לא היה מסוגל לתכנן את ההוצאות בצורה מדויקת, ולמעשה לא שלט באופן מלא בהתחייבות הכלכלית שנטל על עצמו.

מדובר בסכומים שיכולים להצטבר למספרים משמעותיים, במיוחד בתקופות שבהן מדד תשומות הבנייה עולה בקצב מהיר. אף שלכאורה מדובר בפרט טכני, בפועל ההפרשים משפיעים על התשלום הסופי של הדירה.

מי הגישו את התביעה ומה טענו

פסק הדין ניתן על ידי השופטת איריס אילוטוביץ סגל, ובמרכזו עמדו טענות של ארבעה מבקשים — שני זוגות רוכשים: אהרן בנימין ורבקה מינצברג, ויצחק מאיר ורויטל סויסה. כולם רכשו דירות מאשדר וחתמו על חוזי מכר, ובהמשך טענו כי תנאי ההצמדה שנכללו בהסכמים היו מקפחים ובלתי סבירים.

המבקשים דרשו שבית המשפט יקבע כי מדובר בתנאי מקפח בחוזה אחיד, יורה על ביטולו ויחייב את החברה בהשבת הכספים שנגבו ביתר מכלל הרוכשים שנפגעו מאותו מנגנון. בבקשת האישור נטען כי מדובר בתנאי מקפח לפי חוק החוזים האחידים, ובהמשך עלו גם טענות נוספות ובהן עשיית עושר ולא במשפט, רשלנות והטעיה צרכנית.

עמדת אשדר בהליך

אשדר דחתה את הטענות בתשובתה לבקשת האישור. החברה טענה כי ההסכמים שנחתמו אינם בהכרח בגדר חוזה אחיד, וכי סעיף ההצמדה הוא חלק מהתמורה הכספית ולכן מוחרג מחוק החוזים האחידים.

עוד טענה החברה כי ההצמדה אינה מקפחת אלא נועדה לשמור על הערך הריאלי של התמורה, וכי ברוב המקרים מועדי התשלום בחוזים נקבעו ממילא לאחר ה-15 בחודש, כך שבפועל המדד כבר היה ידוע בעת ביצוע התשלום. עם זאת, לפני שנשמעו הוכחות, ההליך הופנה לגישור, שהתנהל בפני עורכת הדין חגית בלייברג. בסופו של דבר, ב-11 באוגוסט 2025 הוגשה לבית המשפט בקשה לאישור הסדר פשרה, עוד בטרם הוכרעה בקשת האישור עצמה.

למה בית המשפט חייב לאשר את הפשרה

אחד המאפיינים הייחודיים של תובענה ייצוגית הוא שחברי הקבוצה — כלל הרוכשים שעשויים היו להיפגע — אינם בהכרח מיוצגים ישירות סביב שולחן המשא ומתן. כדי למנוע מצב שבו הסדר משרת את האינטרסים של הצדדים הישירים בלבד ולא את טובת הקבוצה כולה, החוק מחייב את בית המשפט לאשר כל הסדר פשרה כזה.

השופטת אילוטוביץ סגל הדגישה כי מדובר בפיקוח הכרחי, שכן בהליכי פשרה ייצוגיים אין צד שמטרתו המובהקת היא קידום טובת הקבוצה: לתובע המייצג יש עניין בגמול, לעורך הדין בשכר טרחה ולנתבעת בצמצום ההוצאה. לכן בית המשפט נדרש לבחון לעומק אם ההסדר ראוי, הוגן וסביר.

הסכומים ואופן ההחזר

הקבוצה שהוגדרה בהסדר כוללת את כל מי שרכש נכס מאשדר ולפחות אחד מתשלומיו הוצמד למדד שעדיין לא פורסם בזמן התשלום. ההסדר חל בכפוף למגבלת התיישנות של שבע שנים לפני מועד הגשת בקשת האישור.

לפי ההסכמה, אשדר תשיב לכל חבר קבוצה 51% מההפרש שבין הסכום ששילם בפועל לבין הסכום שהיה משלם אילו ההצמדה בוצעה לפי המדד הידוע במועד התשלום. הסכום הכולל של ההחזר נקבע על 2,035,372 שקל כולל מע"מ, המהווים 51% מסך גביית היתר לכאורה, שהוערכה בכ-3,990,925 שקל כולל מע"מ.

• לקוחות עם חשבון פתוח לנכס: יקבלו את ההחזר בקיזוז דרך מערכת הפרויקט.
• לקוחות ללא חשבון פתוח אך עם פרטי בנק ברשות החברה: יקבלו העברה בנקאית.
• לקוחות ללא חשבון פתוח וללא פרטי בנק: יקבלו הודעה באימייל או ב-SMS ויתבקשו למסור פרטים. מי שלא יעביר פרטים בתוך 60 יום, כספיו יועברו לקרן לניהול ולחלוקת כספים לפי סעיף 27א לחוק.

כדי לייעל את התהליך נקבע גם כי סכומים נמוכים מ-50 שקל ללקוח ללא חשבון פתוח יועברו ישירות לקרן, בלי לחייב את החברה לאתר כל אדם עבור סכום זעום.

מה משתנה בחוזי המכר של אשדר בעתיד

מעבר להשבה הכספית, ההסדר כולל רכיב חשוב של הסדרה עתידית. אשדר הצהירה כי בהסכמי המכר הנחתמים כיום, וכן בהסכמים שנחתמו בעבר אך טרם בוצעו בהם כל התשלומים, היא מצמידה את התשלומים למדד ידוע בלבד, בהתאם להוראות חוק המכר.

המשמעות עבור רוכשי דירות עתידיים היא שקיפות רבה יותר: הרוכש יוכל לדעת בזמן אמת מה בדיוק שיעור ההצמדה שהוא משלם, ולתכנן את התקציב שלו בהתאם. עבור תושבי אשדר השוקלים לרכוש דירה חדשה, זהו תזכורת חשובה לקרוא בעיון את סעיפי ההצמדה בחוזה ולוודא שהתשלומים צמודים למדד שכבר פורסם.