פסק דין אשדר: רשות המסים תשיב עשרות מיליונים לחברות הנדל"ן

פסק דין תקדימי בעניין חברת אשדר, הידועה כיום בשם אשטרום, צפוי לשנות את כללי המשחק בכל הנוגע למיסוי קרקעות במסגרת תוכנית "מחיר למשתכן". בית המשפט קבע כי המדינה נדרשת להשיב לחברה את מס הרכישה ששילמה בגין מרכיב הקרקע ביחידות דיור שיועדו לתוכנית הסבסוד, ובכך פתח פתח לגל של דרישות השבה מצד קבלנים נוספים ברחבי הארץ. ההערכות מדברות על השבה כוללת של עשרות מיליוני שקלים בשלב זה, וסכום זה עשוי לתפוח משמעותית ככל שחברות נוספות יצטרפו למהלך.

מה בדיוק נקבע בפסק הדין

המחלוקת נסבה סביב השאלה האם חברה שזכתה במכרז של "מחיר למשתכן" חייבת בתשלום מס רכישה על מרכיב הקרקע. אשדר טענה כי במקרים אלה אין מדובר ברכישת זכות במקרקעין המקימה חבות במס, ולכן ביקשה לבטל את השומות שהוצאו לה. במיסוי מקרקעין דחו את הבקשה בטענה שהיא סותרת את תנאי המכרז שעליהם חתמה החברה. אולם החברה לא ויתרה ופנתה לבית המשפט, שם התקבלה עמדתה.

בעקבות הפסיקה עדכנה החברה כי אינה חייבת במס רכישה בגין מרכיב הקרקע ביחידות שיועדו לתוכנית, וכי על המדינה לבטל את שומות מס הרכישה ולהשיב את הכספים ששולמו. המחלוקת התייחסה לשלושה מכרזים שבהם זכתה החברה — בטירת הכרמל, בחיפה ובקריית אונו. לפי הערכות החברה, סכום ההשבה הצפוי אליה עומד על כ-30 מיליון שקל.

לא רק אשדר: חברות נוספות שייהנו מההשבה

הפסיקה אינה נוגעת רק לחברה שהובילה את ההליך המשפטי. בעקבות התקדים שנקבע, נחשפו סכומים שיוחזרו לחברות נדל"ן נוספות שנקלעו לאותה סוגיה:

• אביב בנייה — צפויה לקבל בחזרה מס רכישה ששילמה במספר מכרזים, בהיקף של כ-4.4 מיליון שקל.
• סלע איסתא — צפויה לקבל השבה גבוהה בהרבה, בהיקף של כ-55 מיליון שקל. לצד זאת, החברה תוכל להכיר ברווח לפני מס בסך של כ-26 מיליון שקל בגין פרויקטים שכבר נזקפו לדוח רווח והפסד (חלק החברה כ-13 מיליון שקל). בסך הכל צפוי שיפור באומדן הרווחיות בהיקף של כ-29 מיליון שקל, כאשר חלקה של החברה עומד על 50%.

נוסף על כך, באמצעות חברה נכדה (בשיעור החזקה של 40%), סלע איסתא בראל מתכוונת לפעול מול רשויות המס לצורך הכללת שני פרויקטים נוספים באותו הסדר. ההשפעה הכוללת הצפויה במקרה זה מוערכת בכ-15 מיליון שקל.

מדוע פסק הדין הזה כל כך משמעותי

מדובר בתקדים שאינו מותיר מקום רב לספק. ברגע שבית המשפט מכריע לטובת חברה אחת בסוגיה עקרונית, חברות אחרות שהתמודדו בדיוק באותם תנאים יכולות להסתמך על הפסיקה ולדרוש את כספן חזרה. לכן, ההערכה היא שבימים הקרובים יגישו קבלנים נוספים בקשות דומות לרשות המסים, וזו תיאלץ להוציא סכומים ניכרים מקופת המדינה.

המשמעות רחבה: מדובר בשינוי גישה שעשוי להשפיע על אופן החישוב של עלויות בפרויקטים של דיור מסובסד, ולכן גם על שיקולי הכדאיות של קבלנים המתמודדים במכרזים עתידיים. הפחתת נטל המס על מרכיב הקרקע יכולה, בטווח הארוך, להשפיע על התמחור ועל היקף ההיצע בתוכניות דיור מסובסד.

מה זה אומר לתושבי אשדר

גם אם הפרויקטים שנדונו בפסק הדין ממוקמים מחוץ לאשדר, ההשלכות של הפסיקה עשויות להיות רלוונטיות מאוד לתושבי העיר ולמי ששוקל לרכוש דירה בתוכניות דיור מסובסד. "מחיר למשתכן" ותוכניות דומות היו לאורך השנים כלי מרכזי לצעירים ולזוגות שביקשו להיכנס לשוק הדיור במחיר נגיש יותר, וכל שינוי בעלויות שמוטלות על הקבלנים עשוי בסופו של דבר לחלחל למחירים המוצעים לרוכשים.

עבור תושבי אשדר שמתעניינים בפרויקטים חדשים בעיר, חשוב להבין את הרקע הכלכלי שמאחורי התמחור. כאשר קבלנים נדרשים לשלם מס רכישה גבוה על הקרקע, עלות זו נלקחת בחשבון בעת התכנון והבנייה. הקלה בנטל המס עשויה, לפחות בתיאוריה, להפחית לחצים על עלויות הפרויקט. עם זאת, יש לזכור כי מחירי הדיור מושפעים ממגוון רחב של גורמים — ביקוש, היצע, עלויות בנייה, ריבית ומדיניות ממשלתית — ולכן אין להסיק מהפסיקה מסקנות ישירות לגבי מחירי דירות ספציפיים.

בשורה התחתונה, מדובר בהתפתחות משפטית וכלכלית שראוי לעקוב אחריה. ההכרעה בעניין אשדר מדגישה עד כמה סוגיות מיסוי מורכבות יכולות להשפיע על שוק הנדל"ן כולו, ומעניקה לרוכשים ולקבלנים תמונה ברורה יותר של כללי המשחק בתוכניות הדיור המסובסד.